別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
新宿 5-25　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
新宿 5-25 東京都 区部第３ 氏名  不動産鑑定士　杉浦　公庸   TEL.
鑑定評価額 891,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,660,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 1,780,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月23日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 新宿区歌舞伎町２丁目４２９番１１
｢歌舞伎町２－１０－７｣		 ②地積
　(㎡)		 335  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,600)

1:2		 店舗兼事務所

ＲＣ8F2B		 中高層の飲食店ビル
が多く建ち並ぶ商業
地域		 西15m区道 水道、ガス、下水 新宿

600m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    35 ｍ、南    30 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 中高層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  26.0 ｍ、規模　　       340 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 等になし。 街

路		 １５ｍ区道 交通

施設		 新宿駅　北東方

600m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 歌舞伎町のメインストリートの一つである区役所通りに面し、飲食店舗等が多く見られる地域である。歌舞伎町
内での開発案件も完成あるいは進行中であり、地域要因の変化等が見え始めている。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,800,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  2,130,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、主として都心のＪＲ駅勢圏で飲食店舗等の繁華街が存する圏域と判定した。需要者の中心は、自用また
は投資目的の法人、不動産業者が想定される。歌舞伎町のような有名歓楽街の土地はややリスクが高く市場参加者は地
縁、血縁等を有する需要者が多く、やや限定的となる。半面、稀少性も有するため取得需要は堅調である。市場の中心
価格帯は、個別性等が非常に強く、把握はやや困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 主たる需要者は自用を目的とする法人・個人並びに収益性を取引の判断指標とする法人等と考えられ、市場の実態を反
映した実証的な価格である比準価格と、近隣地域の賃貸需要等を考慮して求めた収益価格をいずれも妥当と判断する。
昨今の近隣土地の需給動向、店舗等賃料動向及び歌舞伎町の属性等より投資を目的とする需要は若干弱いと判断し、比
準価格を収益価格より重視して、他の標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,230,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 経済状況の回復傾向が継続していることに加
え、金融資本市場の緊張が若干高まっている
こと等の影響を受け、都心部地価は上昇傾向
が強まっている。

近隣地域は歌舞伎町２丁目地区内の区役所通
り沿いの商業地域であるが、景気回復傾向等
の影響を強く受け、需要は強い。


歌舞伎町２丁目の区役所通り沿いの飲食店舗
ビル用地として標準的であり、個別的な価格
形成要因に影響を与える変動はない。
 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+19.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 新宿 5-25　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ５２公０７

-2		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北16m都道、
東3.2m、
二方路
商業
高度地区最高40m
(81,380)
b ５２公０７

-17		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北30m都道、
南6m、二方路
商業

(100,600)
c １８公０７

-10		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南11.3m区道、
中間画地
近商
高度地区最高40m
特別用途地区
(100,400)
d ５３公０７

-4		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南西40m国道、
北東5.3m、
二方路
商業
高度地区最高50m
特別用途地区
(100,700)
e ６８公０７

-2		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西22m都道、
中間画地
商業
高度地区最高40m
(100,500)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,597,448  		 100
[ 100.0]		 [ 108.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.9]
2,846,950 		 100
[ 104.0]
2,737,452 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
2,740,000 
b (　           ) 
2,616,351  		 100
[ 100.0]		 [ 112.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.9]
3,055,592 		 100
[ 108.0]
2,829,252 
2,830,000 
c (　           ) 
1,935,650  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,013,076 		 100
[  72.1]
2,792,061 
2,790,000 
d (　           ) 
4,406,735  		 100
[ 100.0]		 [ 116.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
5,046,144 		 100
[ 174.8]
2,886,810 
2,890,000 
e (　           ) 
2,956,651  		 100
[ 100.0]		 [ 110.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
3,264,143 		 100
[ 118.1]
2,763,881 
2,760,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +29.0
画地　　　　  -1.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -16.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -4.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +56.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,800,000 円／㎡]  



新宿 5-25　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存する宅地で、再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

103,142,458 
29,757,850 
73,384,608 
45,675,000 
27,709,608 		 （　0.9267）
25,678,494 		 （  4.0 -  0.4 ）
3.6％  
⑧収益価格 　    713,291,500 円　　　　（　  2,130,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
新宿 5-25　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 290.00 ＲＣ6F2B 2,000.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   600 ％   600 ％   335 ㎡     14.6 m x   25.0 m  前面道路：区道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地下１Ｆ～６階すべてフロア貸店舗、地下２階は駐車場 ⑦有効率　  67.6 ％
の理由		 同種・同類型の建物として概ね標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 2～ 2		 駐車場
130.00 
 
 
 
 		    
   
地下
 1～ 1		 店舗
130.00 
70.0 
91.00 
5,800 
527,800 		 6.0  3,166,800 
0.0  0 

 1～ 1		 店舗
290.00 
60.0 
174.00 
7,000 
1,218,000 		 10.0  12,180,000 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
290.00 
75.0 
217.50 
6,000 
1,305,000 		 8.0  10,440,000 
0.0  0 

 3～ 6		 店舗
290.00 
75.0 
217.50 
5,700 
1,239,750 		 6.0  7,438,500 
0.0  0 

計
2,000.00 
67.6 
1,352.50 

8,009,800 		 55,540,800 
0 
⑨年額支払賃料      8,009,800 円　×　12ヶ月　＝　      96,117,600 円 
⑩a共益費（管理費）             600 円／㎡　×　   1,352.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　       9,738,000 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 同種・同類型建物を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  45,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       2,160,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       105,855,600 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       2,160,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     5,400,780 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 102,614,820 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        55,540,800 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         527,638 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     103,142,458 円　　　　（　       307,888 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    5,729 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,700 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
新宿 5-25　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,750,000 円  　　　　    750,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 13,501,950 円  　　　      108,015,600　×　　　　  12.5 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    4,630,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    6,375,000 円  　　　　    750,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       750,000 円  　　　　    750,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       750,000 円  　　　　    750,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      29,757,850 円　（　　　　　　        88,829 円／㎡）　　（経費率　　  28.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.8 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9267    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 750,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 364,000 円／㎡　×　   2,000.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0609     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0435 ×　 35 ％　＋　0.0552 ×  35 ％　＋ 0.0877 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 45,675,000 円  
（　　　　　       136,343 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 103,142,458 円      
②総費用 29,757,850 円      
③純収益　①－② 73,384,608 円      
④建物等に帰属する純収益 45,675,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 27,709,608 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 25,678,494 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       76,652 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    713,291,500 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   2,130,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 新宿 5-25　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　新宿区歌舞伎町二丁目４２９番１１
 0111000142744-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月12日　提出
新宿 5-25　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
新宿 5-25 東京都 区部第３ 氏名  不動産鑑定士　飯田　修司   TEL.
鑑定評価額 901,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,690,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 1,780,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 新宿区歌舞伎町２丁目４２９番１１
｢歌舞伎町２－１０－７｣		 ②地積
　(㎡)		 335  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,600)

1:2		 店舗兼事務所

ＲＣ8F2B		 中高層の飲食店ビル
が多く建ち並ぶ商業
地域		 西15m区道 水道、ガス、下水 新宿

600m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    35 ｍ、南    30 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 中高層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １５ｍ区道 交通

施設		 新宿駅北東方

600m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 ＪＲ新宿駅を中心とする中心商業地域に連続性を有する時代の変化に敏感な集客力に富む歌舞伎町エリアのサブ
メインストリートに位置する。今後も東洋一の歓楽街として推移していくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,860,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  2,220,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は主としてＪＲ山手線のほか新宿区及び周辺区内に位置する各駅を中心とする商業地域である。需要者は、
店舗等の購入を希望する法人のほか用途の多様性、立地優位性等に着目した不動産業者、投資家等である。当該地域は
新宿駅を中心とする商業地域の一角を構成する歌舞伎町のサブメインストリートに位置することから市場参加者の選好
性は高く需要は底堅い。市場での中心価格帯は画地規模により様々であり見出すことが困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 同一需給圏内の類似地域において信頼性の高い多数の取引事例を収集し得た。一方、収益価格は収益性に基づいた理論
的な価格であるが変動要因を含む。当該地域の市場参加者は代替競争関係にある不動産の取引価格、稀少性、収益性等
を指標として意思決定する。よって、本件では市場参加者の意思決定要因を勘案のうえ、市場実勢を反映した実証的な
比準価格をやや重視し、収益価格を関連付けて鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,230,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復しており各種政策の効果
により緩やかな回復が続くことが期待される
。区内の不動産市場は堅調に推移。


東急歌舞伎町タワーのオープン、入国制限解
除を受け内外訪問客の増加、歓楽街としての
知名度、集客力を受け地価は上昇基調で推移
。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+20.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 新宿 5-25　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ５２公０７

-10		 新宿区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東7.3m区道、
西1m、二方路
商業

(100,438)
b ５２公０７

-17		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北30m都道、
南6m、二方路
商業

(100,600)
c ５２公０７

-2		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北16m都道、
東3.2m、
二方路
商業
高度地区最高40m
(81,380)
d １１公０７

-10		 新宿区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東7m区道、
中間画地
商業
高度地区最高40m
特別用途地区
(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,736,195  		 100
[ 100.0]		 [ 109.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,902,870 		 100
[  69.6]
2,734,009 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
2,730,000 
b (　           ) 
2,616,351  		 100
[ 100.0]		 [ 112.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.9]
3,055,592 		 100
[ 100.0]
3,055,592 
3,060,000 
c (　           ) 
2,597,448  		 100
[ 100.0]		 [ 108.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.9]
2,846,950 		 100
[  94.9]
2,999,947 
3,000,000 
d (　           ) 
895,328  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[  70.0]		 100
[ 100.0]
1,340,434 		 100
[  52.6]
2,548,354 
2,550,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -4.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  -1.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -14.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -14.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,860,000 円／㎡]  



新宿 5-25　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

101,313,054 
29,138,602 
72,174,452 
43,056,300 
29,118,152 		 （　0.9190）
26,759,582 		 （  4.0 -  0.4 ）
3.6％  
⑧収益価格 　    743,321,722 円　　　　（　  2,220,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
新宿 5-25　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 290.00 ＲＣ6F1B 2,000.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   600 ％   600 ％   335 ㎡     14.6 m x   25.0 m  前面道路：区道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地下１階：機械式駐車場、店舗（フロアー貸し）、１階以上：店舗（フロアー貸し）、 ⑦有効率　  67.6 ％
の理由		 地域の同種建物の標準的レンタブル比
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
290.00 
60.0 
174.00 
7,500 
1,305,000 		 10.0  13,050,000 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
290.00 
75.0 
217.50 
5,800 
1,261,500 		 6.0  7,569,000 
0.0  0 

 3～ 6		 店舗
290.00 
75.0 
217.50 
5,500 
1,196,250 		 6.0  7,177,500 
0.0  0 
地下
 1～ 1		 店舗
130.00 
70.0 
91.00 
5,500 
500,500 		 6.0  3,003,000 
0.0  0 
地下
 1～ 1		 駐車場
130.00 
 
 
 
 		    
   

計
2,000.00 
67.6 
1,352.50 

7,852,000 		 52,332,000 
0 
⑨年額支払賃料      7,852,000 円　×　12ヶ月　＝　      94,224,000 円 
⑩a共益費（管理費）             600 円／㎡　×　   1,352.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　       9,738,000 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域における共益費水準を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  45,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       2,160,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       103,962,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       2,160,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     5,306,100 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 100,815,900 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        52,332,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         497,154 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     101,313,054 円　　　　（　       302,427 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    5,528 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,500 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
新宿 5-25　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,121,000 円  　　　　    707,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 14,963,202 円  　　　      106,122,000　×　　　　  14.1 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    4,630,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    6,009,500 円  　　　　    707,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       707,000 円  　　　　    707,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       707,000 円  　　　　    707,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      29,138,602 円　（　　　　　　        86,981 円／㎡）　　（経費率　　  28.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 2.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9190    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 707,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 343,000 円／㎡　×　   2,000.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0609     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0435 ×　 35 ％　＋　0.0552 ×  35 ％　＋ 0.0877 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 43,056,300 円  
（　　　　　       128,526 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 101,313,054 円      
②総費用 29,138,602 円      
③純収益　①－② 72,174,452 円      
④建物等に帰属する純収益 43,056,300 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 29,118,152 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 26,759,582 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       79,879 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    743,321,722 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   2,220,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 新宿 5-25　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　新宿区歌舞伎町二丁目４２９番１１
 0111000142744-0000
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備考