別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
新宿 5-19　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
新宿 5-19 東京都 区部第３ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　勝己   TEL.
鑑定評価額 99,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,500,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 1,000,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 新宿区舟町４番８
 ②地積
　(㎡)		 66  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
高度地区最高40m
特別用途地区

(100,400)

1:1.5		 店舗兼共同住宅

Ｓ4		 中小規模店舗、店舗
兼住宅等が建ち並ぶ
商業地域		 東6.7m区道 水道、ガス、下水 四谷三丁目

200m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　        70 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし。 街

路		 ６．７ｍ区道 交通

施設		 四谷三丁目駅　北東方

200m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
高度地区最高40m
特別用途地区
⑤地域要因の将
　来予測		 中層の店舗、店舗兼住宅、店舗兼共同住宅等が混在する商業地域である。地域要因に特段の変動はなく、今後当
分の間は現状のまま推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,580,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,210,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、新宿区内でＪＲ中央線、中央・総武線、地下鉄線各駅周辺に存する店舗兼共同住宅、共同住宅が多く見
られる繁華性がやや劣る商業地域である。需要者は自己使用及び賃貸目的の個人・中小一般法人のほか、賃貸目的の個
人・法人投資家も考えられる。店舗・事務所需要はやや弱いものの、都心への利便性を反映して共同住宅としての利用
が多い。小規模なビルの取引が多く、需要の中心は土地・建物総額で２～３億円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格はやや広範囲から収集した取引事例によって試算しており市場性を的確に反映している。これに対し、収益価
格は収益性を反映しており、比準価格との開差は小さい。近隣地域は中小規模店舗、店舗兼住宅等が建ち並ぶ商業地域
であり、取引に当たっては市場性を重視ししつ収益性も考慮すると考えられる。したがって、比準価格を重視した上で
収益価格を比較考量し、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　新宿 5-22                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,750,000 円／㎡		 [114.3]
100		 100
[100.0]		 100
[133.6]		 [100.0]
100		 1,500,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,250,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 建築費の高騰や国内外の金融情勢等先行き不
透明な要素もあるが、需要は堅調で地価は上
昇傾向が継続している。


繁華性がやや低い商業地域であるが利便性は
高く、地域要因に特段の変動は見られない。



個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +26.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+20.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 新宿 5-19　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １１公０７

-10		 新宿区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東7m区道、
中間画地
商業
高度地区最高40m
特別用途地区
(100,400)
b ０２公０７

-6		 新宿区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西3.6m区道、
中間画地
商業

(100,240)
c １８公０７

-10		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南11.3m区道、
中間画地
近商
高度地区最高40m
特別用途地区
(100,400)
d １４公０７

-6		 新宿区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西4m区道、
中間画地
商業
高度地区最高40m
(100,240)
e ５５公０７

-353		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 北11m都道、
南西4m、角地
近商
高度3種最高30m
(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
895,328  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[  70.0]		 100
[ 100.0]
1,340,434 		 100
[ 100.0]
1,340,434 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,340,000 
b (　           ) 
1,080,895  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,132,778 		 100
[  74.2]
1,526,655 
1,530,000 
c (　           ) 
1,935,650  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,013,076 		 100
[ 124.7]
1,614,335 
1,610,000 
d (　           ) 
958,160  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,011,817 		 100
[  64.0]
1,580,964 
1,580,000 
e (　           ) 
1,071,227  		 100
[ 100.0]		 [ 113.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
1,180,430 		 100
[  73.3]
1,610,409 
1,610,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +26.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -26.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 -24.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,580,000 円／㎡]  



新宿 5-19　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,609,053 
2,068,589 
6,540,464 
3,962,250 
2,578,214 		 （　0.9620）
2,480,242 		 （  3.5 -  0.4 ）
3.1％  
⑧収益価格 　     80,007,806 円　　　　（　  1,210,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
新宿 5-19　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 54.96 Ｓ4 206.07
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度地区最高40m
特別用途地区		 100 ％   400 ％   400 ％   66 ㎡      6.7 m x   10.8 m  前面道路：区道     　   6.7 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階はフロア貸しの店舗、２階以上は２０～２１㎡程度の単身者向け住宅 ⑦有効率　  75.9 ％
の理由		 同種同類型の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
53.88 
58.0 
31.23 
5,500 
171,765 		 6.0  1,030,590 
0.0  0 

 2～ 2		 共同住宅
50.73 
82.2 
41.70 
4,200 
175,140 		 1.0  175,140 
1.0  175,140 

 3～ 3		 共同住宅
50.73 
82.2 
41.70 
4,250 
177,225 		 1.0  177,225 
1.0  177,225 

 4～ 4		 共同住宅
50.73 
82.2 
41.70 
4,300 
179,310 		 1.0  179,310 
1.0  179,310 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
206.07 
75.9 
156.33 

703,440 		 1,562,265 
531,675 
⑨年額支払賃料        703,440 円　×　12ヶ月　＝　       8,441,280 円 
⑩a共益費（管理費）             250 円／㎡　×　     156.33 ㎡　×　12ヶ月　＝　         468,990 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺の賃貸事例の共益費等を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金で担保されているので計上せず  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,910,270 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       445,514 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,464,756 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,562,265 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          14,842 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          531,675 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         129,455 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,609,053 円　　　　（　       130,440 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,344 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,250 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
新宿 5-19　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 270,000 円  　　　　     67,500,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 944,489 円  　　　        8,910,270　×　　　　  10.6 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      145,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      573,700 円  　　　　     67,500,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        67,500 円  　　　　     67,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        67,500 円  　　　　     67,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,068,589 円　（　　　　　　        31,342 円／㎡）　　（経費率　　  24.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9620    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 67,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 318,000 円／㎡　×　     206.07 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0587     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0397 ×　 35 ％　＋　0.0554 ×  35 ％　＋ 0.0846 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,962,250 円  
（　　　　　        60,034 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,609,053 円      
②総費用 2,068,589 円      
③純収益　①－② 6,540,464 円      
④建物等に帰属する純収益 3,962,250 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,578,214 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,480,242 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       37,579 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     80,007,806 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,210,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 新宿 5-19　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　新宿区舟町４番８
 0111000106952-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
新宿 5-19　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
新宿 5-19 東京都 区部第３ 氏名  不動産鑑定士　遠藤　真司   TEL.
鑑定評価額 99,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,500,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 1,000,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月14日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 新宿区舟町４番８
 ②地積
　(㎡)		 66  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
高度地区最高40m
中高層階住居専用

(100,400)

1:1.5		 店舗兼共同住宅

Ｓ4		 中小規模店舗、店舗
兼住宅等が建ち並ぶ
商業地域		 東6.7m区道 水道、ガス、下水 四谷三丁目

200m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　        70 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 「四谷三丁目」駅背後の「杉
大門通り」沿いの旧商店街地
区		 街

路		 ６．７ｍ区道 交通

施設		 四谷三丁目駅北東方

200m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
高度地区最高40m
中高層階住居専用
⑤地域要因の将
　来予測		 四谷三丁目駅背後の、店舗居宅中心の旧商店街であったが、中高層店舗マンションへの建替の動きが見られ、南
側隣地でも１２階建マンションが建築中である。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,600,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,220,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、新宿区を中心とする大規模ターミナル駅を除く駅背後商業地の圏域である。需要者は、店舗マンション
を求める個人事業者・デベロッパー、賃貸用収益不動産を求める中堅投資家等が中心である。立地条件に優れる店舗マ
ンション用地への需要は幅広く、特にこの価格帯の取引は好調である。都心の分譲マンションは高値で取引されており
、需要の中心となる価格帯は把握しづらい面もあるが、㎡土地単価１５０～１６０万円程度の水準と考えられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、対象標準地の所在する四谷三丁目駅地区背後商業地を中心に、その周辺４事例から求めたもので、商業地
における市場の実勢を反映した実証的な価格である。収益価格は対象標準地の中層店舗マンションとしての収益性を的
確に示す理論的価格であり、駅周辺商業地については需要者の多くが収益性をも重視する傾向にある。したがって、比
準価格及び収益価格の両試算価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　新宿 5-22                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,750,000 円／㎡		 [114.3]
100		 100
[100.0]		 100
[133.2]		 [100.0]
100		 1,500,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,250,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は、雇用・所得環境が改善しているため
穏やかな回復が続いているが、物価上昇、海
外景気の下振れリスク等の影響に十分注意す
る必要がある。

都心駅に近い利便性から、居宅店舗から中高
層マンションへ建替られており、都心分譲マ
ンションの販売好調が地価水準に影響を与え
ている。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +0.7
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +26.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+20.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 新宿 5-19　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １１公０７

-10		 新宿区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東7m区道、
中間画地
商業
高度地区最高40m
特別用途地区
(100,400)
b ５５公０７

-343		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東5.3m区道
、中間画地
近商
高度3種最高30m
(100,318)
c ５５公０７

-306		 新宿区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東4m私道、
中間画地
商業
高度地区最高40m
第２種中高層階住
(100,240)
d ５５公０７

-344		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東5.2m区道
、中間画地
近商
高度3種最高30m
(100,312)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
895,328  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[  70.0]		 100
[ 100.0]
1,340,434 		 100
[ 100.0]
1,340,434 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,340,000 
b (　           ) 
1,241,310  		 100
[ 100.0]		 [ 117.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
1,485,772 		 100
[  89.3]
1,663,798 
1,660,000 
c (　           ) 
1,193,607  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.0]
1,327,583 		 100
[  83.0]
1,599,498 
1,600,000 
d (　           ) 
1,308,986  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,387,525 		 100
[  89.9]
1,543,409 
1,540,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.1 交通・接近　  -5.1 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.9 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.4 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.6 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.2 交通・接近　  -3.9 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.3 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,600,000 円／㎡]  



新宿 5-19　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,783,234 
2,269,103 
6,514,131 
3,924,720 
2,589,411 		 （　0.9620）
2,491,013 		 （  3.5 -  0.4 ）
3.1％  
⑧収益価格 　     80,355,258 円　　　　（　  1,220,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
新宿 5-19　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 54.96 Ｓ4 206.07
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度地区最高40m
中高層階住居専用		 100 ％   400 ％   400 ％   66 ㎡      6.7 m x   10.8 m  前面道路：区道     　   6.7 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２～４階は１Ｋタイプ１戸２０㎡程度を想定 ⑦有効率　  75.9 ％
の理由		 同種建物の有効率を参考に共用部を想定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
53.88 
58.0 
31.23 
5,711 
178,355 		 6.0  1,070,130 
0.0  0 

 2～ 2		 共同住宅
50.73 
82.2 
41.70 
4,188 
174,640 		 1.0  174,640 
1.0  174,640 

 3～ 3		 共同住宅
50.73 
82.2 
41.70 
4,230 
176,391 		 1.0  176,391 
1.0  176,391 

 4～ 4		 共同住宅
50.73 
82.2 
41.70 
4,315 
179,936 		 1.0  179,936 
1.0  179,936 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
206.07 
75.9 
156.33 

709,322 		 1,601,097 
530,967 
⑨年額支払賃料        709,322 円　×　12ヶ月　＝　       8,511,864 円 
⑩a共益費（管理費）             310 円／㎡　×　     156.33 ㎡　×　12ヶ月　＝　         581,548 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         9,093,412 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       454,671 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,638,741 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,601,097 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          15,210 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          530,967 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         129,283 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,783,234 円　　　　（　       133,079 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,324 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,230 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
新宿 5-19　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 284,400 円  　　　　     71,100,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 1,100,303 円  　　　        9,093,412　×　　　　  12.1 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      137,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      604,300 円  　　　　     71,100,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        71,100 円  　　　　     71,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        71,100 円  　　　　     71,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,269,103 円　（　　　　　　        34,380 円／㎡）　　（経費率　　  25.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9620    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 71,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 335,000 円／㎡　×　     206.07 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0552     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0397 ×　 40 ％　＋　0.0518 ×  35 ％　＋ 0.0846 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,924,720 円  
（　　　　　        59,465 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,783,234 円      
②総費用 2,269,103 円      
③純収益　①－② 6,514,131 円      
④建物等に帰属する純収益 3,924,720 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,589,411 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,491,013 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       37,743 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     80,355,258 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,220,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 新宿 5-19　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　新宿区舟町４番８
 0111000106952-0000
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備考