別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
新宿 5-15　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
新宿 5-15 東京都 区部第３ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　勝己   TEL.
鑑定評価額 19,400,000,000 円  １㎡当たりの価格 20,000,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 14,810,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 新宿区新宿３丁目５番２外
｢新宿３－５－４｣		 ②地積
　(㎡)		 972  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,800)
防火
（その他）
地区計画等
駐車場整備地区

(100,800)

1.5:1		 店舗

Ｓ9F2B		 中高層店舗ビル等が
建ち並ぶ繁華な商業
地域		 北西22m都道、背面道 水道、ガス、下水 新宿三丁目近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    25 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 高層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  35.0 ｍ、奥行　約　　  26.0 ｍ、規模　　       900 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 明治通り沿いに存する繁華性
が高い高度商業地域である。		 街

路		 ２２ｍ都道 交通

施設		 新宿三丁目駅　北東方
近接
 法令

規制		 商業
(100,800)
防火 
地区計画等
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 中高層店舗ビル等が建ち並ぶ繁華な商業地域である。外国人も含めて多くの来街者を擁しており、今後も繁華性
の高い高度商業地域として推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　 21,100,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　 18,700,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は新宿区を中心とする都心区の繁華性の高い高度商業地域である。需要者は事業目的での購入を目論む一般
事業法人や収益目的での購入を目論む投資家等が中心と考えられる。近隣地域は百貨店向いの駅至近に位置し、繁華性
に優れ、外国人を含めた来街者が多く、飲食や物販の需要が旺盛である。市場価格は取引において個別的に形成される
ため中心価格帯を見出すのは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は他区も含めた高度商業地域内の取引事例を中心に試算しており市場性を的確に反映している。これに対し、
収益価格は収益性を反映しており、比準価格との開差は極めて小さい。近隣地域は中高層店舗ビル等が建ち並ぶ繁華な
商業地域であり、取引に当たっては市場性と収益性を同時に考慮すると考えられる。したがって、比準価格と収益価格
を関連づけ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　 18,700,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　新宿 5-10                  　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　 19,400,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 建築費の高騰や国内外の金融情勢等先行き不
透明な要素もあるが、需要は堅調で地価は上
昇傾向が継続している。


明治通り沿いの繁華な商業地域である。来街
者は増加しており、地価も上昇基調にある。



個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.0 ％ +3.1 ％
３　試算価格算定内訳 新宿 5-15　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６１公０７

-21		 新宿区

 借地
権

   
（　          ） 		 不整形 北西22m都道、
南3.3m、
二方路
商業
駐車場整備地区
(100,636)
b ６１公０７

-20		 渋谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東18m都道、
北3.7m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
c ５２公０７

-13		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南42m都道、
北0.8m、
二方路
商業
駐車場整備地区
(100,900)
d ＴＫ１－公
７取３
-306		 中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西14.5m区
道、中間画地
商業
高度利用地区
地区計画等
(100,800)
e ＫＢＴ（公
）０７
-201		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北東25m都道、
南西6m、
二方路
商業

(100,620)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　  6,507,695) 
7,656,112  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  78.0]
10,051,101 		 100
[  48.5]
20,723,920 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
21,100,000 
b (　           ) 
9,753,845  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
9,792,095 		 100
[  46.3]
21,149,233 
21,600,000 
c (　           ) 
16,202,500  		 100
[ 100.0]		 [ 105.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
17,061,233 		 100
[  90.4]
18,873,045 
19,300,000 
d (　           ) 
27,137,042  		 100
[ 100.0]		 [ 107.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
28,401,681 		 100
[ 129.4]
21,948,749 
22,400,000 
e (　  9,580,137) 
10,543,446  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.0]
11,339,584 		 100
[  52.8]
21,476,485 
21,900,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -49.0
画地　　　　  -7.1 行政　　　　 -16.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -41.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.71 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　 -11.0 環境　　　　 +70.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.90 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -18.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　 21,100,000 円／㎡]  



新宿 5-15　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

912,997,217 
279,165,144 
633,832,073 
203,280,000 
430,552,073 		 （　0.9283）
399,681,489 		 （  2.7 -  0.5 ）
2.2％  
⑧収益価格 　 18,167,340,409 円　　　　（　 18,700,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
新宿 5-15　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 902.82 Ｓ8F2B 8,908.98
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
駐車場整備地区		 100 ％   800 ％   800 ％   972 ㎡     36.6 m x   26.6 m  前面道路：都道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 全階層店舗を想定。 ⑦有効率　  62.5 ％
の理由		 標準的な有効率とした。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 2～ 2		 駐車場
949.58 
 
 
 
 		    
   
地下
 1～ 1		 店舗
826.60 
73.8 
610.10 
11,000 
6,711,100 		 15.0  100,666,500 
0.0  0 

 1～ 1		 店舗
891.60 
30.5 
272.36 
40,000 
10,894,400 		 20.0  217,888,000 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
891.60 
75.4 
672.10 
17,500 
11,761,750 		 15.0  176,426,250 
0.0  0 

 3～ 8		 店舗
891.60 
75.1 
669.24 
10,500 
7,027,020 		 12.0  84,324,240 
0.0  0 

計
8,908.98 
62.5 
5,570.00 

71,529,370 		 1,000,926,190 
0 
⑨年額支払賃料     71,529,370 円　×　12ヶ月　＝　     858,352,440 円 
⑩a共益費（管理費）           1,200 円／㎡　×　   5,570.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　      80,208,000 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺の賃貸事例の共益費等を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  40,000 円／台　×　  26 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      12,480,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金で担保されているので計上せず  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       938,560,440 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　      12,480,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　    47,552,022 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 903,488,418 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）     1,000,926,190 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       9,508,799 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     912,997,217 円　　　　（　       939,298 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　   10,605 円/㎡

　月額支払賃料
（　   10,500 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
新宿 5-15　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 19,250,000 円  　　　　  3,850,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 95,104,044 円  　　　      951,040,440　×　　　　  10.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　  124,386,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   32,725,000 円  　　　　  3,850,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     3,850,000 円  　　　　  3,850,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     3,850,000 円  　　　　  3,850,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     279,165,144 円　（　　　　　　       287,207 円／㎡）　　（経費率　　  30.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 2.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.5 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 2.3 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9283    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 3,850,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 420,000 円／㎡　×　   8,908.98 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0528     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0333 ×　 35 ％　＋　0.0497 ×  35 ％　＋ 0.0793 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 203,280,000 円  
（　　　　　       209,136 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 912,997,217 円      
②総費用 279,165,144 円      
③純収益　①－② 633,832,073 円      
④建物等に帰属する純収益 203,280,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 430,552,073 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 399,681,489 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      411,195 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,167,340,409 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　  18,700,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 新宿 5-15　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　新宿区新宿三丁目５番２
 0111000143255-0000
2 　新宿区新宿三丁目５番３
 0111000143256-0000
3 　新宿区新宿三丁目５番４
 0111000143257-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
新宿 5-15　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
新宿 5-15 東京都 区部第３ 氏名  不動産鑑定士　岩下　剛佳   TEL.
鑑定評価額 19,400,000,000 円  １㎡当たりの価格 20,000,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月14日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 14,810,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月27日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 新宿区新宿３丁目５番２外
｢新宿３－５－４｣		 ②地積
　(㎡)		 972  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,800)
防火
（その他）
駐車場整備地区
地区計画等

(100,800)

1.5:1		 店舗

Ｓ9F2B		 中高層店舗ビル等が
建ち並ぶ繁華な商業
地域		 北西22m都道、背面道 水道、ガス、下水 新宿三丁目近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    25 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 高層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  35.0 ｍ、奥行　約　　  26.0 ｍ、規模　　       900 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２２ｍ都道 交通

施設		 新宿三丁目駅北東方近
接
 法令

規制		 商業
(100,800)
防火 
駐車場整備地区
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 地域要因及び標準的使用に特に変化はなく現状維持で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　 21,600,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　 18,400,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は東京都心区の繁華性の高い高度商業地域で、需要者の中心は大手事業法人や内外の機関投資家、不動産投
資法人等である。金融緩和政策が変更されたが、その影響は限定的で、開発適地や投資適格物件に対する取得意欲は依
然高く、圏内の需給動向は堅調に推移している。なお、画地規模や取引態様の個別性が強いため、市場での需要の中心
となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 需要者は投資採算性や収益性を重視して意思決定を行う傾向が強く、将来の収益予測に限界はあるものの収益価格の説
得性が認められる。一方で比準価格は現実の市場で成立した取引事例を根拠に、需要者が求める収益性等の視点も反映
し実証性が高い。以上より比準価格と収益価格を関連付け、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　 18,700,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　新宿（都） 5-10            　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　 19,400,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 東京都心区の不動産価格は高値圏で推移して
いる。今後は金融政策修正の影響、外国為替
市場の動向、地政学的リスク等の諸要因に左
右される。

明治通りに位置し新宿通りや歌舞伎町に比し
て繁華性はやや劣るがコロナ禍後の経済活動
正常化に伴い商況は復活し地価の上昇圧力も
強まっている。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.0 ％ +3.1 ％
３　試算価格算定内訳 新宿 5-15　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ５３公０７

-5		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北42m都道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,900)
b ５５公０７

-329		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西9m区道、
南西6m、角地
商業
高度地区
駐車場整備地区
(100,540)
c ６１公０７

-2		 渋谷区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西25m区道、
南6m、角地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,800)
d ＴＫ１－公
７取３
-306		 中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西14.5m区
道、中間画地
商業
高度利用地区
地区計画等
(100,800)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
20,540,615  		 100
[ 100.0]		 [ 113.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
23,251,976 		 100
[  95.2]
24,424,345 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
24,900,000 
b (　           ) 
9,911,757  		 100
[ 100.0]		 [ 107.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
10,147,751 		 100
[  45.7]
22,205,144 
22,600,000 
c (　           ) 
19,578,066  		 100
[ 100.0]		 [ 106.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
20,499,387 		 100
[ 104.5]
19,616,638 
20,000,000 
d (　           ) 
27,137,042  		 100
[ 100.0]		 [ 107.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
28,401,681 		 100
[ 130.2]
21,813,887 
22,300,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -0.2 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -26.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.62 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -2.4 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.71 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　 -10.4 環境　　　　 +70.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　 21,600,000 円／㎡]  



新宿 5-15　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

904,338,051 
291,217,801 
613,120,250 
193,920,000 
419,200,250 		 （　0.9371）
392,832,554 		 （  2.7 -  0.5 ）
2.2％  
⑧収益価格 　 17,856,025,182 円　　　　（　 18,400,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
新宿 5-15　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 902.82 Ｓ8F2B 8,908.98
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
地区計画等		 100 ％   800 ％   800 ％   972 ㎡     36.6 m x   26.6 m  前面道路：都道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地下１階～８階はフロア貸し又は部分貸しの店舗、地下２階は駐車場。 ⑦有効率　  62.5 ％
の理由		 おおむね標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 2～ 2		 駐車場
949.58 
 
 
 
 		    
   
地下
 1～ 1		 店舗
826.60 
73.8 
610.10 
11,500 
7,016,150 		 15.0  105,242,250 
0.0  0 

 1～ 1		 店舗
891.60 
30.5 
272.36 
42,000 
11,439,120 		 20.0  228,782,400 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
891.60 
75.4 
672.10 
17,500 
11,761,750 		 15.0  176,426,250 
0.0  0 

 3～ 8		 店舗
891.60 
75.1 
669.24 
10,100 
6,759,324 		 12.0  81,111,888 
0.0  0 

計
8,908.98 
62.5 
5,570.00 

70,772,964 		 997,122,228 
0 
⑨年額支払賃料     70,772,964 円　×　12ヶ月　＝　     849,275,568 円 
⑩a共益費（管理費）           1,200 円／㎡　×　   5,570.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　      80,208,000 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 近隣地域の標準的な共益費水準を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  40,000 円／台　×　  26 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      12,480,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       929,483,568 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　      12,480,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　    47,098,178 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 894,865,390 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       997,122,228 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       9,472,661 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     904,338,051 円　　　　（　       930,389 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　   10,221 円/㎡

　月額支払賃料
（　   10,100 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
新宿 5-15　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 15,360,000 円  　　　　  3,840,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 111,151,701 円  　　　      941,963,568　×　　　　  11.8 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　  124,386,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   32,640,000 円  　　　　  3,840,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     3,840,000 円  　　　　  3,840,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     3,840,000 円  　　　　  3,840,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     291,217,801 円　（　　　　　　       299,607 円／㎡）　　（経費率　　  32.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 2.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.5 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 2.2 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9371    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 3,840,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 418,000 円／㎡　×　   8,908.98 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0505     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0303 ×　 35 ％　＋　0.0460 ×  35 ％　＋ 0.0793 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 193,920,000 円  
（　　　　　       199,506 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 904,338,051 円      
②総費用 291,217,801 円      
③純収益　①－② 613,120,250 円      
④建物等に帰属する純収益 193,920,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 419,200,250 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 392,832,554 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      404,149 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,856,025,182 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　  18,400,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 新宿 5-15　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　新宿区新宿三丁目５番２
 0111000143255-0000
2 　新宿区新宿三丁目５番３
 0111000143256-0000
3 　新宿区新宿三丁目５番４
 0111000143257-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
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備考