別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月12日　提出
新宿 5-8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
新宿 5-8 東京都 区部第３ 氏名  不動産鑑定士　神山　由紀夫   TEL.
鑑定評価額 2,770,000,000 円  １㎡当たりの価格 5,200,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 3,530,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 新宿区四谷３丁目１番８
 ②地積
　(㎡)		 533  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,700)
防火
（その他）
高度地区最高50m
中高層階住専地区

(100,700)

1:1.5		 事務所

ＳＲＣ8F2B		 中高層の店舗、事務
所ビルが建ち並ぶ商
業地域		 北40m国道、背面道 水道、ガス、下水 四谷三丁目

140m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    90 ｍ、南     0 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 高層店舗、事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 ４０ｍ国道 交通

施設		 四谷三丁目駅東方

140m		 法令

規制		 商業
(100,700)
防火 
高度地区最高50m
中高層階住専地区
⑤地域要因の将
　来予測		 新宿通りに立地し、中高層の店舗兼事務所ビル等の建ち並ぶ繁華性の高い商業地域である。地域要因に影響を及
ぼす要因は認められず、今後も現状を維持しながら推移すると予測される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗、事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  5,470,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  4,990,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は主に新宿区の幹線道路等に立地し、交通利便性の良好な商業地域と判定した。主たる需要者は収益目的の
投資家、地縁性を有する不動産会社、ディベロッパー等である。市場の需給動向は日銀のマイナス金利解除後も継続す
る金融緩和による金融機関の積極的な融資姿勢に加え、幹線道路沿いの成熟した商業地で旺盛な需要に比べた品薄状態
等から価格高騰が顕著である。中心価格帯は規模・立地等により多種多様である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 標準地は幹線道路の立地条件に存し、その価格形成過程において収益性が重視されるものと考えられる。一方比準価格
は不動産市場の実態を反映した価格で説得力は高い。比準価格は、規範性のある取引事例について的確な要因比較を行
って試算し、収益価格は想定建物も妥当であり標準地の収益性も優れている。本件では、両試算価格とも説得力を有す
ると判断し、比準価格と収益価格を関連付けて上記の様に鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  4,500,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　新宿 5-15                  　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　  4,750,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 日銀はマイナス金利政策は解除したが、緩和
的な金融環境は継続しており、金利の先高観
のある中で金融機関の融資姿勢は積極的であ
る。

新宿通りに立地し、中高層の店舗兼事務所ビ
ル等の建ち並ぶ繁華性の高い商業地域で、オ
フィス、店舗、住宅需要とも旺盛である。


価格形成要因に影響を与える個別的要因には
特段の変動要因はない。

 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+15.6 ％ +9.5 ％
３　試算価格算定内訳 新宿 5-8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ５５公０７

-477		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南西15.7m区
道、北2.3m、
角地
商業
高度地区最高40m
第５種中高層階住
(100,600)
b ５３公０７

-4		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南西40m国道、
北東5.3m、
二方路
商業
高度地区最高50m
特別用途地区
(100,700)
c ＹＯＳ（公
）０７
-12		 品川区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北12.1m区道、
西7.9m、角地
商業

(100,700)
d ５５公０７

-314		 新宿区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東24.8m都
道、
南西6.2m、
角地
商業
高度地区最高40m
環状２計画道路
(100,600)
e ５５公０７

-348		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東16m区道、
中間画地
商業
高度地区最高40m
第５種中高層階住
(100,600)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
3,239,582  		 100
[ 100.0]		 [ 122.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.9]
3,894,493 		 100
[  75.0]
5,192,657 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
5,300,000 
b (　           ) 
4,406,735  		 100
[ 100.0]		 [ 116.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
5,046,144 		 100
[  97.0]
5,202,210 
5,310,000 
c (　           ) 
5,779,235  		 100
[ 100.0]		 [ 105.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
5,828,771 		 100
[ 107.4]
5,427,161 
5,540,000 
d (　           ) 
3,093,711  		 100
[ 100.0]		 [ 112.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
3,355,487 		 100
[  64.8]
5,178,221 
5,280,000 
e (　           ) 
3,600,189  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
3,816,200 		 100
[  65.5]
5,826,260 
5,940,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.84 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +13.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  5,470,000 円／㎡]  



新宿 5-8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在しており、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

235,964,314 
67,571,870 
168,392,444 
92,364,000 
76,028,444 		 （　0.9452）
71,862,085 		 （  3.1 -  0.4 ）
2.7％  
⑧収益価格 　  2,661,558,704 円　　　　（　  4,990,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
新宿 5-8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所兼共同住宅 440.76 ＲＣ12F1B 4,173.73
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度地区最高50m
中高層階住専地区		 100 ％   700 ％   700 ％   533 ㎡     20.8 m x   28.3 m  前面道路：国道     　  40.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２階から４階はフロア貸し事務所、５階以上はファミリータイプの共同住宅を想定した。 ⑦有効率　  81.7 ％
の理由		 同種同類の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
419.92 
27.4 
114.90 
10,000 
1,149,000 		 10.0  11,490,000 
0.0  0 

 2～ 4		 事務所
426.39 
83.4 
355.65 
5,600 
1,991,640 		 8.0  15,933,120 
0.0  0 

 5～12		 共同住宅
290.58 
95.8 
278.40 
4,400 
1,224,960 		 1.0  1,224,960 
1.0  1,224,960 
地下
 1～ 1		 駐車場
150.00 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
4,173.73 
81.7 
3,409.05 

16,923,600 		 69,089,040 
9,799,680 
⑨年額支払賃料     16,923,600 円　×　12ヶ月　＝　     203,083,200 円 
⑩a共益費（管理費）             900 円／㎡　×　   3,409.05 ㎡　×　12ヶ月　＝　      36,817,740 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域における同種同品等の建物の共益費水準等を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  40,000 円／台　×　  11 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       5,280,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       239,900,940 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       5,280,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　    12,259,047 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 232,921,893 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        69,089,040 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         656,346 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        9,799,680 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　       2,386,075 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     235,964,314 円　　　　（　       442,710 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    5,637 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,600 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
新宿 5-8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 8,600,000 円  　　　　  1,720,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 33,834,970 円  　　　      245,180,940　×　　　　  13.8 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    7,076,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   14,620,000 円  　　　　  1,720,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,720,000 円  　　　　  1,720,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,720,000 円  　　　　  1,720,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      67,571,870 円　（　　　　　　       126,776 円／㎡）　　（経費率　　  28.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.7 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9452    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,720,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 400,000 円／㎡　×　   4,173.73 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0537     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0339 ×　 35 ％　＋　0.0492 ×  35 ％　＋ 0.0822 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 92,364,000 円  
（　　　　　       173,291 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 235,964,314 円      
②総費用 67,571,870 円      
③純収益　①－② 168,392,444 円      
④建物等に帰属する純収益 92,364,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 76,028,444 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 71,862,085 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      134,826 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  2,661,558,704 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   4,990,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 新宿 5-8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　新宿区四谷三丁目１番８
 0111000120389-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月12日　提出
新宿 5-8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
新宿 5-8 東京都 区部第３ 氏名  不動産鑑定士　酒井　純子   TEL.
鑑定評価額 2,770,000,000 円  １㎡当たりの価格 5,200,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 3,530,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月14日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 新宿区四谷３丁目１番８
 ②地積
　(㎡)		 533  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,700)
防火
（その他）
高度地区最高50m
中高層階住専地区

(100,700)

1:1.5		 事務所

ＳＲＣ8F2B		 中高層の店舗、事務
所ビルが建ち並ぶ商
業地域		 北40m国道、背面道 水道、ガス、下水 四谷三丁目

140m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    90 ｍ、南     0 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 高層店舗、事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ４０ｍ国道 交通

施設		 四谷三丁目駅東方

140m		 法令

規制		 商業
(100,700)
防火 
高度地区最高50m
中高層階住専地区
⑤地域要因の将
　来予測		 価格形成要因の変動は特に認められず、中高層の店舗、事務所ビルが建ち並ぶ商業地域として、当分の間現状を
維持するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗、事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  5,500,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  4,880,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、主として新宿区を中心に隣接区内の幹線・準幹線道路沿いの商業地域。需要者の中心は、収益用不動産
を開発運営する不動産業者、機関投資家、大手企業法人等である。当該地域は、良好な立地条件から用途の多様性があ
り安定した収益が見込め需要は堅調である。商業地の取引は個別性が強く、市場の中心価格帯は規模によって相当な幅
があり、土地は対象標準地と同規模程度で総額２８億円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、規範性の高い取引事例から求め市場の実態を反映し客観的で説得力がある。収益価格は、新宿通り沿い商
業地の地域的特性に基づき不動産の収益性を反映した理論的な価格である。市場参加者は、代替不動産の取引価格や稀
少性に加え対象不動産の収益性を考慮し意思決定することから、比準価格と収益価格を関連付け鑑定評価額を上記のと
おり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  4,500,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　新宿 5-15                  　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　  4,750,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価上昇、建築費の高騰、金利動向等による
不動産市場への影響が懸念されるが、良好な
資金調達環境を背景に投資意欲は堅調である
。

四谷三丁目駅周辺の新宿通り沿い商業地域と
して既に成熟しており地域要因に大きな変動
はなく、地価は上昇傾向で推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+15.6 ％ +9.5 ％
３　試算価格算定内訳 新宿 5-8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６１公０７

-18		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南40m国道、
中間画地
商業
高度地区最高50m
特別用途地区
(100,700)
b ５３公０７

-4		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南西40m国道、
北東5.3m、
二方路
商業
高度地区最高50m
特別用途地区
(100,700)
c ０１公０７

-11		 新宿区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西40m都道、
南西3m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,800)
d ５５公０７

-414		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 北44m都道、
東22m、南4m、
三方路
商業
高度地区最高50m
地区計画等
(100,700)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
6,102,763  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
6,346,874 		 100
[ 104.0]
6,102,763 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
6,220,000 
b (　           ) 
4,406,735  		 100
[ 100.0]		 [ 116.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
5,046,144 		 100
[ 102.9]
4,903,930 
5,000,000 
c (　           ) 
4,812,325  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
5,067,673 		 100
[  95.4]
5,312,026 
5,420,000 
d (　           ) 
7,293,534  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.9]
7,265,723 		 100
[  97.0]
7,490,436 
7,640,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  5,500,000 円／㎡]  



新宿 5-8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため再調達原価を把握できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

234,497,049 
69,670,527 
164,826,522 
90,216,000 
74,610,522 		 （　0.9421）
70,290,573 		 （  3.1 -  0.4 ）
2.7％  
⑧収益価格 　  2,603,354,556 円　　　　（　  4,880,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
新宿 5-8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所兼共同住宅 440.76 ＲＣ12F1B 4,173.73
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度地区最高50m
中高層階住専地区		 100 ％   700 ％   700 ％   533 ㎡     20.8 m x   28.3 m  前面道路：国道     　  40.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階～４階フロア貸し事務所、５階以上ファミリータイプの共同住宅 ⑦有効率　  81.7 ％
の理由		 地域、類似建物、対象標準地の状況から査定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
419.92 
27.4 
114.90 
9,000 
1,034,100 		 10.0  10,341,000 
0.0  0 

 2～ 4		 事務所
426.39 
83.4 
355.65 
5,800 
2,062,770 		 8.0  16,502,160 
0.0  0 

 5～12		 住宅
290.58 
95.8 
278.40 
4,300 
1,197,120 		 1.0  1,197,120 
1.0  1,197,120 
地下
 1～ 1		 駐車場
150.00 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
4,173.73 
81.7 
3,409.05 

16,799,370 		 69,424,440 
9,576,960 
⑨年額支払賃料     16,799,370 円　×　12ヶ月　＝　     201,592,440 円 
⑩a共益費（管理費）             900 円／㎡　×　   3,409.05 ㎡　×　12ヶ月　＝　      36,817,740 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 同一需給圏内における類似不動産の水準を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  40,000 円／台　×　  11 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       5,280,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金にて担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       238,410,180 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       5,280,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　    12,184,509 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 231,505,671 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        69,424,440 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         659,532 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        9,576,960 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　       2,331,846 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     234,497,049 円　　　　（　       439,957 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    5,839 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,800 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
新宿 5-8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 8,400,000 円  　　　　  1,680,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 36,553,527 円  　　　      243,690,180　×　　　　  15.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    7,077,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   14,280,000 円  　　　　  1,680,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,680,000 円  　　　　  1,680,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,680,000 円  　　　　  1,680,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      69,670,527 円　（　　　　　　       130,714 円／㎡）　　（経費率　　  29.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.8 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9421    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,680,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 390,000 円／㎡　×　   4,173.73 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0537     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0339 ×　 35 ％　＋　0.0492 ×  35 ％　＋ 0.0822 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 90,216,000 円  
（　　　　　       169,261 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 234,497,049 円      
②総費用 69,670,527 円      
③純収益　①－② 164,826,522 円      
④建物等に帰属する純収益 90,216,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 74,610,522 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 70,290,573 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      131,877 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  2,603,354,556 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   4,880,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 新宿 5-8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　新宿区四谷三丁目１番８
 0111000120389-0000
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備考