別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月12日　提出
新宿 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
新宿 5-4 東京都 区部第３ 氏名  不動産鑑定士　神山　由紀夫   TEL.
鑑定評価額 2,300,000,000 円  １㎡当たりの価格 7,340,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 5,480,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 新宿区西新宿７丁目７３７番１４外
｢西新宿７－１－１２｣		 ②地積
　(㎡)		 314  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,700)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,673)

1:2.5		 事務所

ＳＲＣ8F1B		 中高層の店舗、事務
所ビルが建ち並ぶ商
業地域		 西20m区道、背面道 水道、ガス、下水 新宿

410m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    40 ｍ、南    50 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 ２０ｍ区道 交通

施設		 新宿駅北方

410m		 法令

規制		 商業
(100,700)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 新宿駅に近い小滝橋通りに立地し、繁華性が高く店舗・事務所のテナント需要が旺盛である。インバウンド需要
の回復により商況も良好である。今後も現状を維持しながら推移すると予測される。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0
容積率　　　　　　　　　　　　　  -3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  7,720,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  7,210,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね新宿区内の店舗、事務所、共同住宅等が混在する用途的多様性を有する商業地域である。需要者は自
用または投資目的の事業会社、不動産会社等が想定される。市場の需給動向は日銀のマイナス金利解除後も継続する金
融緩和による金融機関の積極的な融資姿勢に加え、新宿駅西口再開発の期待や従来からの旺盛な不動産投資需要に比べ
た品薄状態等から高値高騰を維持している。中心価格帯は複合不動産で数十億円前後である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 標準地は準幹線道路の立地条件に存し、その価格形成過程において収益性が重視されるものと考えられる。一方比準価
格は不動産市場の実態を反映した価格で説得力は高い。比準価格は、規範性のある取引事例について的確な要因比較を
行って試算し、収益価格は想定建物も妥当であり標準地の収益性も優れている。本件では、両試算価格とも説得力を有
すると判断し、代表標準地からの検討を踏まえ、比準価格と収益価格を関連付けて上記の様に鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　新宿 5-8                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  4,500,000 円／㎡		 [115.6]
100		 100
[102.0]		 100
[ 69.9]		 [ 99.9]
100		 7,290,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  6,990,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 日銀はマイナス金利政策は解除したが、緩和
的な金融環境は継続しており、金利の先高観
のある中で金融機関の融資姿勢は積極的であ
る。

新宿駅に近い小滝橋通りに立地し、繁華性が
高く店舗・事務所のテナント需要が旺盛であ
る。インバウンド需要の回復により商況も良
好である。

価格形成要因に影響を与える個別的要因には
特段の変動要因はない。

 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 -30.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 新宿 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ５５公０７

-414		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 北44m都道、
東22m、南4m、
三方路
商業
高度地区最高50m
地区計画等
(100,700)
b １１公０７

-9		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東35m都道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,682)
c ＨＴＲ（公
）０７
-201		 品川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北東12m区道、
北西9.9m、
南西4m、
三方路
商業

(100,700)
d ６１公０７

-15		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北40m国道、
西22m、角地
商業
高度地区最高50m
特別用途地区
(100,700)
e ６１公０７

-18		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南40m国道、
中間画地
商業
高度地区最高50m
特別用途地区
(100,700)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
7,293,534  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.9]
7,265,723 		 100
[  96.7]
7,513,674 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　   -3.0

その他　    0.0

　　　[  99.9]
　　　　 100
7,510,000 
b (　           ) 
6,542,310  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
6,809,343 		 100
[  94.0]
7,243,982 
7,240,000 
c (　           ) 
6,914,125  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
7,045,823 		 100
[  91.1]
7,734,164 
7,730,000 
d (　           ) 
7,866,540  		 100
[ 100.0]		 [ 109.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.9]
8,798,633 		 100
[  97.8]
8,996,557 
8,990,000 
e (　           ) 
6,102,763  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
6,346,874 		 100
[  88.8]
7,147,381 
7,140,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.79 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  7,720,000 円／㎡]  



新宿 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在しており、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

149,723,485 
45,583,792 
104,139,693 
47,189,800 
56,949,893 		 （　0.9546）
54,364,368 		 （  2.9 -  0.5 ）
2.4％  
⑧収益価格 　  2,265,182,000 円　　　　（　  7,210,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
新宿 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 274.56 Ｓ9F1B 2,357.96
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   700 ％   673 ％   314 ㎡     11.6 m x   27.0 m  前面道路：区道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２階以上は店舗事務所、３階以上は事務所を想定した。 ⑦有効率　  71.0 ％
の理由		 同種同類の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
122.84 
59.6 
73.20 
12,000 
878,400 		 10.0  8,784,000 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
261.58 
76.5 
199.98 
7,350 
1,469,853 		 10.0  14,698,530 
0.0  0 

 3～ 9		 事務所
261.58 
76.5 
199.98 
6,300 
1,259,874 		 10.0  12,598,740 
0.0  0 
地下
 1～ 1		 駐車場
142.48 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,357.96 
71.0 
1,673.04 

11,167,371 		 111,673,710 
0 
⑨年額支払賃料     11,167,371 円　×　12ヶ月　＝　     134,008,452 円 
⑩a共益費（管理費）           1,000 円／㎡　×　   1,673.04 ㎡　×　12ヶ月　＝　      20,076,480 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域における同種同品等の建物の共益費水準等を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  50,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       2,400,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       154,084,932 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       2,400,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     7,824,247 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 148,660,685 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       111,673,710 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       1,060,900 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）    200,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　         1,900 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     149,723,485 円　　　　（　       476,826 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    6,353 円/㎡

　月額支払賃料
（　    6,300 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
新宿 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,733,000 円  　　　　    911,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 18,778,192 円  　　　      156,484,932　×　　　　  12.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   14,507,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    7,743,500 円  　　　　    911,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       911,000 円  　　　　    911,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       911,000 円  　　　　    911,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      45,583,792 円　（　　　　　　       145,171 円／㎡）　　（経費率　　  30.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 2.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.5 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9546    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 911,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 375,000 円／㎡　×　   2,357.96 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0518     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0317 ×　 35 ％　＋　0.0473 ×  35 ％　＋ 0.0805 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 47,189,800 円  
（　　　　　       150,286 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 149,723,485 円      
②総費用 45,583,792 円      
③純収益　①－② 104,139,693 円      
④建物等に帰属する純収益 47,189,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 56,949,893 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 54,364,368 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      173,135 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  2,265,182,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   7,210,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 新宿 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　新宿区西新宿七丁目７３７番１４
 0111000176742-0000
2 　新宿区西新宿七丁目７３７番１５
 0111000176743-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月10日　提出
新宿 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
新宿 5-4 東京都 区部第３ 氏名  不動産鑑定士　菱村　寛   TEL.
鑑定評価額 2,300,000,000 円  １㎡当たりの価格 7,340,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 5,480,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 新宿区西新宿７丁目７３７番１４外
｢西新宿７－１－１２｣		 ②地積
　(㎡)		 314  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,700)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,673)

1:2.5		 事務所

ＳＲＣ8F1B		 中高層の店舗、事務
所ビルが建ち並ぶ商
業地域		 西20m区道、背面道 水道、ガス、下水 新宿

410m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    40 ｍ、南    50 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 高層店舗付事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 ２０ｍ区道 交通

施設		 新宿駅北方

410m		 法令

規制		 商業
(100,700)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 既存建物のリニューアルや建替えに伴い、高層店舗付事務所地域としてさらに熟成すると予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗付事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0
容積率　　　　　　　　　　　　　  -3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  7,700,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  6,990,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、新宿区とその周辺区内にあって代替性のある商業地の存する圏域である。典型的な買手として、収益物
件の運用を企図する投資家や開発を企図するディベロッパーなどが想定される。都心区に立地すること等から需要は堅
調であるため、地価は上昇している。規模や容積率などの差異により価格水準は大きく異なり、需要の中心となる価格
帯は見出せない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 本件では、十分な資料に基づいて適切に試算価格を求めることができた。また、典型的な買手である投資家やディベロ
ッパーは、取引意思決定に際し代替不動産との価格バランスと収益性をともに重視する傾向がある。そこで、２つの試
算価格を関連付け、さらに代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　新宿 5-8                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  4,500,000 円／㎡		 [115.6]
100		 100
[102.0]		 100
[ 69.6]		 [ 99.9]
100		 7,320,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  6,990,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 都心部の収益用不動産に対する投資家の需要
は堅調なこと等から、新宿区の商業地価は上
昇している。


繁華性の高い高度商業地域としての地位を保
持している。格別の変動要因はない。



個別的要因に変動はない。代替不動産との競
争力は普通である。

 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 -29.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 新宿 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ５１公０７

-18		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西8m区道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,480)
b ５５公０７

-128		 渋谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西20m区道、
北6m、角地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,500)
c ５８公０７

-1		 渋谷区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西22m都道、
中間画地
近商
高度地区最高40m
第２種文教地区
(100,400)
d ５３公０７

-4		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南西40m国道、
北東5.3m、
二方路
商業
高度地区最高50m
特別用途地区
(100,700)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
9,001,387  		 100
[ 100.0]		 [ 110.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
9,901,526 		 100
[ 112.9]
8,770,174 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　   -3.0

その他　    0.0

　　　[  99.9]
　　　　 100
8,760,000 
b (　           ) 
9,327,367  		 100
[ 100.0]		 [ 110.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.0]
9,723,340 		 100
[  98.6]
9,861,400 
9,850,000 
c (　           ) 
4,208,417  		 100
[ 100.0]		 [ 114.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
4,814,429 		 100
[  69.8]
6,897,463 
6,890,000 
d (　           ) 
4,406,735  		 100
[ 100.0]		 [ 116.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
5,046,144 		 100
[  68.4]
7,377,404 
7,370,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +45.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -18.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -17.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -21.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -28.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  7,700,000 円／㎡]  



新宿 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

147,738,419 
45,957,256 
101,781,163 
46,568,200 
55,212,963 		 （　0.9546）
52,706,294 		 （  2.9 -  0.5 ）
2.4％  
⑧収益価格 　  2,196,095,583 円　　　　（　  6,990,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
新宿 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗付事務所 274.56 Ｓ9 2,357.96
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   700 ％   673 ％   314 ㎡     11.0 m x   27.0 m  前面道路：区道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階と２階は店舗、３階以上はフロア貸し事務所。１階の一部は駐車場。 ⑦有効率　  71.0 ％
の理由		 階段等の配置を検討して査定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～  		 店舗
265.32 
27.6 
73.20 
11,500 
841,800 		 10.0  8,418,000 
0.0  0 

 2～  		 店舗
261.58 
76.5 
199.98 
7,500 
1,499,850 		 10.0  14,998,500 
0.0  0 

 3～ 9		 事務所
261.58 
76.5 
199.98 
6,300 
1,259,874 		 10.0  12,598,740 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,357.96 
71.0 
1,673.04 

11,160,768 		 111,607,680 
0 
⑨年額支払賃料     11,160,768 円　×　12ヶ月　＝　     133,929,216 円 
⑩a共益費（管理費）             900 円／㎡　×　   1,673.04 ㎡　×　12ヶ月　＝　      18,068,832 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 類似ビルの共益費水準等を考慮して査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  50,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       2,400,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       151,998,048 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       2,400,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     7,719,902 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 146,678,146 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       111,607,680 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       1,060,273 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     147,738,419 円　　　　（　       470,505 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    6,353 円/㎡

　月額支払賃料
（　    6,300 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
新宿 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,697,000 円  　　　　    899,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 19,299,756 円  　　　      154,398,048　×　　　　  12.5 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   14,521,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    7,641,500 円  　　　　    899,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       899,000 円  　　　　    899,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       899,000 円  　　　　    899,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      45,957,256 円　（　　　　　　       146,361 円／㎡）　　（経費率　　  31.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 2.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.5 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9546    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 899,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 370,000 円／㎡　×　   2,357.96 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0518     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0317 ×　 35 ％　＋　0.0473 ×  35 ％　＋ 0.0805 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 46,568,200 円  
（　　　　　       148,306 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 147,738,419 円      
②総費用 45,957,256 円      
③純収益　①－② 101,781,163 円      
④建物等に帰属する純収益 46,568,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 55,212,963 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 52,706,294 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      167,854 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  2,196,095,583 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   6,990,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 新宿 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　新宿区西新宿七丁目７３７番１４
 0111000176742-0000
2 　新宿区西新宿七丁目７３７番１５
 0111000176743-0000
3 　
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6 　
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備考