令和7年1月14日　提出 新宿 -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新宿 -21 東京都 区部第３ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　勝己   TEL.

鑑定評価額 3,870,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,760,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 900,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 新宿区南元町４番４９ ②地積 　(㎡) 2,199   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,300) 準防 （その他） 高度2種最高20m (80,244) 1:2.5 共同住宅 ＲＣ6F1B 中高層のマンション が多く建ち並ぶ住宅 地域 西6m区道、四方路 水道、ガス、下水 信濃町 420m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    60 ｍ、南    40 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  70.0 ｍ、規模　　     2,100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし。 街 路 ６．０ｍ区道 交通 施設 信濃町駅　北東方 420m 法令 規制 ２中専 (70,244) 準防  高度2種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 中高層の共同住宅が建ち並ぶ住宅地域として成熟している。地域要因に特段の変動はなく、今後当分の間は現状 のまま推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 四方路　　　　　　　　　　　　　  +7.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,870,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　            1,730,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、新宿区及び隣接区内でＪＲ山手線の内側に存する中高層共同住宅が建ち並ぶ住宅地域である。需要者は 分譲マンション開発を目的とする開発業者が中心である。分譲マンション価格は上昇傾向が続いているほか、分譲マン ション用地の供給は少ないのに対し需要は旺盛で逼迫している。分譲マンション用地は立地・規模・容積率等による個 別性が強いため、中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は敷地規模を重視して事例を採用しており、市場の実態を反映した実証的な価格が求められた。開発法による 価格は共同住宅を建築し、分譲することを想定したもので、開発事業者の投資採算性を反映した価格である。上記のと おり、需要者は分譲マンション開発を目的とする開発業者が中心と判断されることから、開発法による価格を重視した 上で比準価格を比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　  1,570,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 建築費の高騰や国内外の金融情勢等先行き不 透明な要素もあるが、需要は堅調で地価は上 昇傾向が継続している。 信濃町駅から徒歩圏に存する中高層共同住宅 が建ち並ぶ住宅地域である。地域要因に特段 の変動はない。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +12.1 ％  ％