別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
新宿 -16　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
新宿 -16 東京都 区部第３ 氏名  不動産鑑定士　川井　祐二   TEL.
鑑定評価額 178,000,000 円  １㎡当たりの価格 710,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月14日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 530,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月13日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 新宿区上落合１丁目５１７番８
｢上落合１－２８－９｣		 ②地積
　(㎡)		 250  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,300)
準防
（その他）
高度2種最高20m


(70,160)

1:2		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅、ア
パート等が混在する
住宅地域		 北3m区道 水道、ガス、下水 落合

350m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    90 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 基準方位　北３ｍ区
道		 交通

施設		 落合駅　北東方

350m		 法令

規制		 １住居
(70,160)
準防 
高度2種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 中規模一般住宅、アパート等が混在する住宅地域として熟成しており、当面は現状を維持し推移していくものと
予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    751,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    579,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は新宿区北西部を中心に最寄駅から徒歩圏内に存する住宅地域である。主たる需要者は１次取得者や買い替
え取得者であり、規模の大きい画地では分譲目的や賃貸事業目的で購入する不動産業者等が考えられる。市場金利の変
動等に注視する必要はあるが、利便性の良好な地域においては、自己利用・投資用目的ともに需要は引き続き堅調であ
る。土地は２５０㎡程度の画地で、総額１．５億円～２．５億円が中心価格帯となる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内の類似地域に存する取引事例から求められ、市場の実態を反映した実証的な価格である。収益
価格は賃貸住宅用地としての収益性、投資採算性を分析した価格である。アパート、マンション等もみられるが、自己
利用目的の住宅需要が中心となる地域で、居住の快適性、利便性がより重視される傾向にある。したがって、比準価格
を重視し、収益価格を比較考量して、さらに代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　新宿 -17                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    835,000 円／㎡		 [111.4]
100		 100
[100.0]		 100
[131.1]		 [100.0]
100		 710,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    667,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復している。企業収益、雇
用環境等は改善しているが、当面見込まれる
物価上昇や金融市場の変動等に留意する必要
がある。

既存住宅地として熟成し、地域要因に変動は
見られないが、都心の利便性を享受しうる地
域にあり、地価は引き続き上昇傾向にある。


個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +26.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 新宿 -16　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６１公０７

-16		 新宿区

 更地


   
（　          ） 		 台形 東4.8m区道、
中間画地
１住居
高度2種最高20m
(70,192)
b ５５公０７

-420		 新宿区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東4m区道、
東3.3m、角地
１中専
高度2種最高20m
地区計画等
(80,160)
c ５５公０７

-336		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 袋地等 北東3.4m私道
、中間画地
１中専
高度2種最高20m
地区計画等
(70,160)
d ０１公０７

-4		 新宿区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北2.3m私道、
中間画地
１中専
高度2種最高20m
(70,160)
e ５５公０７

-438		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西6.6m区道、
北4m、角地
１住居
高度2種最高20m
(80,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
706,972  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
722,220 		 100
[  97.8]
738,466 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
738,000 
b (　           ) 
754,268  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.6]
774,715 		 100
[  99.9]
775,490 
775,000 
c (　           ) 
453,018  		 100
[ 100.0]		 [ 106.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  61.7]
781,217 		 100
[  99.9]
781,999 
782,000 
d (　           ) 
752,624  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
816,003 		 100
[  95.1]
858,047 
858,000 
e (　           ) 
781,211  		 100
[ 100.0]		 [ 108.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
819,892 		 100
[ 110.6]
741,313 
741,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  -0.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　 -38.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    751,000 円／㎡]  



新宿 -16　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

12,914,462 
2,857,245 
10,057,217 
5,023,200 
5,034,017 		 （　0.9777）
4,921,758 		 （  3.7 -  0.3 ）
3.4％  
⑧収益価格 　    144,757,588 円　　　　（　    579,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
新宿 -16　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 170.00 ＬＳ2 340.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度2種最高20m
 70 ％   300 ％   160 ％   250 ㎡     11.5 m x   21.5 m  前面道路：区道     　   3.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １ＤＫタイプ平均専有面積３０㎡程度 ⑦有効率　  90.0 ％
の理由		 同種建物の有効率を参考に査定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
170.00 
90.0 
153.00 
3,450 
527,850 		 1.0  527,850 
1.0  527,850 

 2～ 2		 住宅
170.00 
90.0 
153.00 
3,500 
535,500 		 1.0  535,500 
1.0  535,500 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
340.00 
90.0 
306.00 

1,063,350 		 1,063,350 
1,063,350 
⑨年額支払賃料      1,063,350 円　×　12ヶ月　＝　      12,760,200 円 
⑩a共益費（管理費）             150 円／㎡　×　     306.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　         550,800 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域における同種同品等の建物の共益費水準等を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金で担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        13,311,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       665,550 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 12,645,450 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,063,350 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          10,102 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,063,350 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         258,910 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      12,914,462 円　　　　（　        51,658 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,578 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,500 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
新宿 -16　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 420,000 円  　　　　     84,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,264,545 円  　　　       13,311,000　×　　　　   9.5 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      290,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      714,000 円  　　　　     84,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        84,000 円  　　　　     84,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        84,000 円  　　　　     84,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,857,245 円　（　　　　　　        11,429 円／㎡）　　（経費率　　  22.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9777    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 84,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 240,000 円／㎡　×　     340.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0598     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0462 ×　 40 ％　＋　0.0601 ×  40 ％　＋ 0.0864 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,023,200 円  
（　　　　　        20,093 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 12,914,462 円      
②総費用 2,857,245 円      
③純収益　①－② 10,057,217 円      
④建物等に帰属する純収益 5,023,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,034,017 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,921,758 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       19,687 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    144,757,588 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     579,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 新宿 -16　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　新宿区上落合一丁目５１７番８
 0111000054891-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月10日　提出
新宿 -16　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
新宿 -16 東京都 区部第３ 氏名  不動産鑑定士　菱村　寛   TEL.
鑑定評価額 178,000,000 円  １㎡当たりの価格 710,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 530,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 新宿区上落合１丁目５１７番８
｢上落合１－２８－９｣		 ②地積
　(㎡)		 250  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,300)
準防
（その他）
高度2種最高20m


(70,160)

1:2		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅、ア
パート等が混在する
住宅地域		 北3m区道 水道、ガス、下水 落合

350m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    90 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 基準方位北３ｍ区道 交通

施設		 落合駅北東方

350m		 法令

規制		 １住居
(70,160)
準防 
高度2種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 低利用地の有効利用の進展に伴い、住宅地域としてさらに熟成すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    750,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    583,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 近隣地域は利便性の良い住宅地域で、同一需給圏は新宿区とその周辺区内の類似の住宅地の存する圏域である。典型的
な買手として、自ら居住する目的の高所得層などが想定される。都心区にあって利便性が高いこと等から需要は多く、
地価は上昇している。需要の中心となる価格帯は１００百万円から２００百万円くらい（別途建物価格）。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 本件では、十分な資料に基づいて適切に試算価格を求めることができた。ただし、自ら居住する目的の買手は、取引意
思決定に際して収益性より代替不動産との価格バランスを重視する傾向がある。そこで、比準価格を重視し、収益価格
を参酌し、さらに代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　新宿 -17                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    835,000 円／㎡		 [111.4]
100		 100
[100.0]		 100
[131.3]		 [100.0]
100		 708,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    667,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 都心部の利便性の高い住宅の需要は堅調なこ
と等から、新宿区の住宅地価は上昇している
。


利便性のよい住宅地域としての地位を保持し
ている。格別の変動要因は、ない。



個別的要因に変動はない。代替不動産との競
争力は普通である。

 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +25.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 新宿 -16　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ５５公０７

-369		 新宿区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北3.6m区道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(70,150)
b ５２公０７

-3		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西4m区道、
北4m、角地
１中専
高度2種最高20m
(80,160)
c ５５公０７

-422		 新宿区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西3.5m区道
、中間画地
１中専
高度2種最高20m
(70,160)
d ５５公０７

-419		 新宿区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西3.5m区道
、中間画地
１低専
高度1種最高10m
(60,100)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
871,254  		 100
[ 100.0]		 [ 105.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
921,787 		 100
[ 119.9]
768,796 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
769,000 
b (　           ) 
784,396  		 100
[ 100.0]		 [ 110.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
835,683 		 100
[ 115.5]
723,535 
724,000 
c (　           ) 
837,671  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
819,146 		 100
[  97.9]
836,717 
837,000 
d (　           ) 
652,466  		 100
[ 100.0]		 [ 109.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
706,084 		 100
[  93.8]
752,755 
753,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    750,000 円／㎡]  



新宿 -16　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

12,914,462 
2,712,845 
10,201,617 
5,130,840 
5,070,777 		 （　0.9777）
4,957,699 		 （  3.7 -  0.3 ）
3.4％  
⑧収益価格 　    145,814,676 円　　　　（　    583,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
新宿 -16　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 170.00 Ｓ2 340.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度2種最高20m
 70 ％   300 ％   160 ％   250 ㎡     11.5 m x   21.5 m  前面道路：区道     　   3.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １戸平均３０㎡程度の１Ｋタイプの共同住宅 ⑦有効率　  90.0 ％
の理由		 階段等の配置を検討して査定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～  		 住宅
170.00 
90.0 
153.00 
3,450 
527,850 		 1.0  527,850 
1.0  527,850 

 2～  		 住宅
170.00 
90.0 
153.00 
3,500 
535,500 		 1.0  535,500 
1.0  535,500 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
340.00 
90.0 
306.00 

1,063,350 		 1,063,350 
1,063,350 
⑨年額支払賃料      1,063,350 円　×　12ヶ月　＝　      12,760,200 円 
⑩a共益費（管理費）             150 円／㎡　×　     306.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　         550,800 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 類似共同住宅の共益費水準等を考慮して査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金で担保されるので非計上。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        13,311,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       665,550 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 12,645,450 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,063,350 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          10,102 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,063,350 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         258,910 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      12,914,462 円　　　　（　        51,658 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,578 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,500 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
新宿 -16　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 257,400 円  　　　　     85,800,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 1,264,545 円  　　　       13,311,000　×　　　　   9.5 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      290,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      729,300 円  　　　　     85,800,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        85,800 円  　　　　     85,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        85,800 円  　　　　     85,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,712,845 円　（　　　　　　        10,851 円／㎡）　　（経費率　　  21.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9777    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 85,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 245,000 円／㎡　×　     340.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0598     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0462 ×　 40 ％　＋　0.0601 ×  40 ％　＋ 0.0864 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,130,840 円  
（　　　　　        20,523 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 12,914,462 円      
②総費用 2,712,845 円      
③純収益　①－② 10,201,617 円      
④建物等に帰属する純収益 5,130,840 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,070,777 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,957,699 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       19,831 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    145,814,676 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     583,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 新宿 -16　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　新宿区上落合一丁目５１７番８
 0111000054891-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考