別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
新宿 -15　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
新宿 -15 東京都 区部第３ 氏名  不動産鑑定士　遠藤　真司   TEL.
鑑定評価額 140,000,000 円  １㎡当たりの価格 856,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 610,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月14日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 新宿区北新宿１丁目３６２番２６
｢北新宿１－２７－５｣		 ②地積
　(㎡)		 169  
(          6) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,300)
準防
（その他）
高度2種最高20m


(70,172)

1:1.5		 共同住宅

ＲＣ2		 一般住宅、アパート
等が混在する住宅地
域		 南西4.3m区道 水道、ガス、下水 大久保

510m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南   150 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 新宿副都心背後の利便性の高
い住宅地		 街

路		 基準方位　北、４．
３ｍ区道		 交通

施設		 大久保駅西方

510m		 法令

規制		 １中専
(70,172)
準防 
高度2種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 古い背後住宅地で街路条件が雑然としているが、新宿副都心背後にあるため利便性が高く、部分的に街路が良い
ところは中層マンションへの建替が進んでおり、対象標準地の西側でも５Ｆマンションが建設中である。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    930,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    647,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は新宿区北西部の住宅地域の圏域である。需要者は一次取得者層のほか都心部への通勤者が多いため区外か
らの転入者も多い。雑然とした住宅地域であるが、新宿副都心背後にあり利便性が高い。金融機関の積極的な貸出によ
る堅調な住宅需要が続いているため取引が好調であるが、今後の金利動向には注意する必要がある。需要の中心となる
価格帯は、土地単独よりも土地建物一体とした取引が多く、新築戸建で総額８～９千万円前後となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、対象標準地の存する「北新宿」地区の５事例から得られたものであり、市場の実勢を反映した実証的な規
範性の高い価格である。収益価格はアパートとして賃貸する場合の収益性を反映している。共同住宅の賃貸需要もある
が、居住の快適性や利便性、資産価値等を重視した取引が多いことから比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、さ
らに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　新宿 -17                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    835,000 円／㎡		 [111.4]
100		 100
[100.0]		 100
[113.2]		 [104.0]
100		 855,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    758,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は、雇用・所得環境が改善しているため
穏やかな回復が続いているが、物価上昇、海
外景気の下振れリスク等の影響に十分注意す
る必要がある。

金融機関の積極的な貸出による堅調な住宅取
引が地価水準に影響を与えており、古いアパ
ートの中層マンションへの建替も目立ち始め
ている。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +2.5
環境　　　　　　 +13.0
行政　　　　　　  -0.3
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+12.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 新宿 -15　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ５１公０７

-20		 新宿区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北4m私道、
中間画地
１中専
高度2種最高20m
(70,160)
b ５１公０７

-10		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北2.8m区道、
中間画地
１住居
高度2種最高20m
(70,160)
c １５公７

-5		 新宿区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南東4m区道、
中間画地
１中専
高度2種最高20m
(70,160)
d ５５公０７

-357		 新宿区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西3.2m私道、
中間画地
１中専
高度2種最高20m
(70,160)
e ６５公７

-3		 新宿区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西5.4m区道
、北西1.6m、
角地
１中専
高度2種最高20m
(80,216)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
830,939  		 100
[ 100.0]		 [ 108.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
902,400 		 100
[  98.3]
918,006 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
955,000 
b (　           ) 
752,071  		 100
[ 100.0]		 [ 109.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
825,022 		 100
[  93.5]
882,376 
918,000 
c (　           ) 
937,128  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
965,963 		 100
[ 104.7]
922,601 
960,000 
d (　           ) 
739,355  		 100
[ 100.0]		 [ 105.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  91.8]
847,278 		 100
[  98.0]
864,569 
899,000 
e (　           ) 
694,935  		 100
[ 100.0]		 [ 110.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  92.1]
836,035 		 100
[  94.8]
881,893 
917,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.57 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.3 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -0.4 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.54 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.1 交通・接近　  -2.1 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -0.4 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.3 交通・接近　  +0.4 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -0.4 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.7 交通・接近　  +1.1 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -0.4 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.1 交通・接近　  -1.5 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　 -14.0 行政　　　　  +1.3 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    930,000 円／㎡]  



新宿 -15　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

10,543,816 
2,440,539 
8,103,277 
4,376,350 
3,726,927 		 （　0.9623）
3,586,422 		 （  3.7 -  0.3 ）
3.4％  
⑧収益価格 　    105,483,000 円　　　　（　    647,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
新宿 -15　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 95.00 ＲＣ3 260.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度2種最高20m
 70 ％   300 ％   172 ％   163 ㎡     11.2 m x   15.4 m  前面道路：区道     　   4.3 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １ＤＫタイプ、１戸当たり約３０㎡程度を想定 ⑦有効率　  84.2 ％
の理由		 同類型共同住宅の標準的有効率を想定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
95.00 
76.8 
73.00 
3,920 
286,160 		 1.0  286,160 
1.0  286,160 

 2～ 2		 住宅
95.00 
87.4 
83.00 
4,000 
332,000 		 1.0  332,000 
1.0  332,000 

 3～ 3		 住宅
70.00 
90.0 
63.00 
4,040 
254,520 		 1.0  254,520 
1.0  254,520 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
260.00 
84.2 
219.00 

872,680 		 872,680 
872,680 
⑨年額支払賃料        872,680 円　×　12ヶ月　＝　      10,472,160 円 
⑩a共益費（管理費）             150 円／㎡　×　     219.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　         394,200 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        10,866,360 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       543,318 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 10,323,042 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           872,680 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           8,290 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          872,680 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         212,484 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      10,543,816 円　　　　（　        64,686 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,089 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,000 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
新宿 -15　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 401,500 円  　　　　     80,300,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 988,839 円  　　　       10,866,360　×　　　　   9.1 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      207,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      682,500 円  　　　　     80,300,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        80,300 円  　　　　     80,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        80,300 円  　　　　     80,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,440,539 円　（　　　　　　        14,973 円／㎡）　　（経費率　　  23.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9623    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 80,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 300,000 円／㎡　×　     260.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0545     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0393 ×　 40 ％　＋　0.0538 ×  40 ％　＋ 0.0864 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,376,350 円  
（　　　　　        26,849 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 10,543,816 円      
②総費用 2,440,539 円      
③純収益　①－② 8,103,277 円      
④建物等に帰属する純収益 4,376,350 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,726,927 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,586,422 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       22,003 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    105,483,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     647,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 新宿 -15　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　新宿区北新宿一丁目３６２番２６
 0111000027109-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
新宿 -15　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
新宿 -15 東京都 区部第３ 氏名  不動産鑑定士　髙橋　信太郎   TEL.
鑑定評価額 140,000,000 円  １㎡当たりの価格 856,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 610,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 新宿区北新宿１丁目３６２番２６
｢北新宿１－２７－５｣		 ②地積
　(㎡)		 169  
(          6) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,300)
準防
（その他）
高度2種最高20m


(70,172)

1:1.5		 共同住宅

ＲＣ2		 一般住宅、アパート
等が混在する住宅地
域		 南西4.3m区道 水道、ガス、下水 大久保

510m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南   150 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　　　４
．３ｍ区道		 交通

施設		 大久保駅西方

510m		 法令

規制		 １中専
(70,172)
準防 
高度2種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅や共同住宅等が建ち並ぶ住宅地域であり、既存建物が建替え等により更新されながら、成熟した住宅地
域として推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    926,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    651,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は新宿区の西部及び隣接区内に存する住宅地域で、主たる需要者は自己居住用として不動産を購入する個人
が中心となるが、賃貸需要も見込める地域のため、投資目的で購入する個人投資家等も考えられる。同一需給圏内の住
宅地は底堅い需要に支えられ、需給は逼迫しており価格は上昇傾向にある。市場の中心価格帯は、規模等によって大き
く異なるが、標準規模の場合で土地総額１億円台となる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、同一需給圏内における取引事例を適切に補修正して求め、市場の実勢を反映した実証的な価格といえる。
一方、収益価格は不動産賃貸事業の収益性の観点から不動産の経済価値を把握したものである。主たる需要者は、市場
における取引動向を重視して購入に係る意思決定を行う傾向が強いことから、比準価格を重視し、収益価格を比較考量
して、さらに代表標準地との比較検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　新宿 -17                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    835,000 円／㎡		 [111.4]
100		 100
[100.0]		 100
[113.1]		 [104.0]
100		 855,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    758,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復している。雇用・所得環
境が改善する下で、緩和的な金融環境などを
背景に、不動産投資需要は引き続き堅調であ
る。

近隣地域において、地域の特性に特段の影響
を及ぼす要因は認められない。



個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +12.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+12.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 新宿 -15　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ５１公０７

-20		 新宿区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北4m私道、
中間画地
１中専
高度2種最高20m
(70,160)
b ６５公７

-3		 新宿区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西5.4m区道
、北西1.6m、
角地
１中専
高度2種最高20m
(80,216)
c ５１公０７

-10		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北2.8m区道、
中間画地
１住居
高度2種最高20m
(70,160)
d ６２公０７

-7		 新宿区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東4m区道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(70,150)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
830,939  		 100
[ 100.0]		 [ 108.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
902,400 		 100
[  99.0]
911,515 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
948,000 
b (　           ) 
694,935  		 100
[ 100.0]		 [ 110.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  92.1]
836,035 		 100
[  96.0]
870,870 
906,000 
c (　           ) 
752,071  		 100
[ 100.0]		 [ 109.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
825,022 		 100
[  99.7]
827,505 
861,000 
d (　           ) 
953,310  		 100
[ 100.0]		 [ 108.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 111.1]
930,142 		 100
[  94.1]
988,461 
1,030,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.57 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　 -14.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.54 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　 +11.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    926,000 円／㎡]  



新宿 -15　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

10,825,702 
2,344,621 
8,481,081 
4,730,600 
3,750,481 		 （　0.9623）
3,609,088 		 （  3.7 -  0.3 ）
3.4％  
⑧収益価格 　    106,149,647 円　　　　（　    651,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
新宿 -15　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 95.00 ＲＣ3 260.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度2種最高20m
 70 ％   300 ％   172 ％   163 ㎡     11.2 m x   15.4 m  前面道路：区道     　   4.3 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 主として１ＤＫの共同住宅を想定 ⑦有効率　  84.2 ％
の理由		 同種同規模の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
95.00 
76.8 
73.00 
4,060 
296,380 		 1.0  296,380 
1.0  296,380 

 2～ 2		 住宅
95.00 
87.4 
83.00 
4,100 
340,300 		 1.0  340,300 
1.0  340,300 

 3～ 3		 住宅
70.00 
90.0 
63.00 
4,130 
260,190 		 1.0  260,190 
1.0  260,190 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
260.00 
84.2 
219.00 

896,870 		 896,870 
896,870 
⑨年額支払賃料        896,870 円　×　12ヶ月　＝　      10,762,440 円 
⑩a共益費（管理費）             150 円／㎡　×　     219.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　         394,200 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 同一需給圏内における同種建物の水準を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        11,156,640 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       557,832 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 10,598,808 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           896,870 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           8,520 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          896,870 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         218,374 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      10,825,702 円　　　　（　        66,415 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,191 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,100 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
新宿 -15　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 434,000 円  　　　　     86,800,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 792,121 円  　　　       11,156,640　×　　　　   7.1 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      207,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      737,800 円  　　　　     86,800,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        86,800 円  　　　　     86,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        86,800 円  　　　　     86,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,344,621 円　（　　　　　　        14,384 円／㎡）　　（経費率　　  21.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9623    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 86,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 324,000 円／㎡　×　     260.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0545     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0393 ×　 40 ％　＋　0.0538 ×  40 ％　＋ 0.0864 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,730,600 円  
（　　　　　        29,022 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 10,825,702 円      
②総費用 2,344,621 円      
③純収益　①－② 8,481,081 円      
④建物等に帰属する純収益 4,730,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,750,481 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,609,088 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       22,142 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    106,149,647 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     651,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 新宿 -15　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　新宿区北新宿一丁目３６２番２６
 0111000027109-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
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備考