別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
新宿 -5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
新宿 -5 東京都 区部第３ 氏名  不動産鑑定士　中原　幸夫   TEL.
鑑定評価額 149,000,000 円  １㎡当たりの価格 927,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 660,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 新宿区北新宿４丁目２２番３０
｢北新宿４－２２－１６｣		 ②地積
　(㎡)		 161  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,400)
防火
（その他）
高度地区最高30m
中高層階住居専用

(70,240)

1:1		 共同住宅

ＲＣ4		 マンションのほかに
事務所等も見られる
住宅地域		 東6m区道 水道、ガス、下水 東中野

750m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 街

路		 基準方位北　　　６
ｍ区道		 交通

施設		 東中野駅北東方

750m		 法令

規制		 １住居
(70,240)
防火 
高度地区最高30m
中高層階住居専用
⑤地域要因の将
　来予測		 都心接近性が良好で人気が高い北新宿に位置しており、共同住宅の需要は底堅く、当面、このような地域の特性
に大きな変化は無いものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,010,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    857,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、主として新宿区および周辺区のＪＲ駅徒歩圏にあって共同住宅や小規模事務所が混在する地域の存する
圏域。需要者の中心は、投資目的の個人または不動産事業者が想定される。同一需給圏では都心回帰もあって住宅需要
は旺盛である一方、民泊需要との競合もあって、賃貸アパート向きの住宅用地は供給不足で取引価格は上昇傾向にある
。市場の中心価格帯は、土地が坪単価３５０万円前後とみられるが、投機的な動きには注意を要する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 主たる需要者が対象地の価格に関して意思決定するに当たっては、多様な用途需要が競合する中で、収益性を考慮しつ
つも市場性を重視する。本件では、取引事例比較法において主としてＪＲ駅徒歩圏の北新宿に存する住宅地域に係る事
例を採用している。したがって、比準価格を重視し、賃貸事業を想定した理論的な収益価格を比較考量し、代表標準地
との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　新宿 -17                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    835,000 円／㎡		 [111.4]
100		 100
[100.0]		 100
[102.6]		 [102.0]
100		 925,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    822,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 都心回帰傾向や、インバウンドにより増大す
る副都心の宿泊用地需要等との競合もあって
、新宿・渋谷の住宅用地は供給不足で価格は
上昇傾向にある。

都心接近性が良好で人気が高い北新宿に位置
しているため、共同住宅用途を中心に土地需
要が強く、取引価格水準は強含みで推移して
いる。

個別的要因に変化はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　  +5.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+12.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 新宿 -5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ５５公０７

-363		 新宿区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西4m区道、
中間画地
１住居
高度地区最高30m
第２種中高層階住
(70,160)
b ０１公０７

-4		 新宿区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北2.3m私道、
中間画地
１中専
高度2種最高20m
(70,160)
c ５５公０７

-357		 新宿区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西3.2m私道、
中間画地
１中専
高度2種最高20m
(70,160)
d ５２公０７

-5		 新宿区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東3.6m私道
、南西2m、
角地
１中専
高度2種最高20m
(70,160)
e ５５公０７

-362		 新宿区

 更地


   
（　          ） 		 正方形 北西4m区道、
中間画地
１住居
高度地区最高30m
(70,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,164,998  		 100
[ 100.0]		 [ 109.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
1,224,368 		 100
[  95.9]
1,276,713 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
1,300,000 
b (　           ) 
752,624  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
816,003 		 100
[  80.2]
1,017,460 
1,040,000 
c (　           ) 
739,355  		 100
[ 100.0]		 [ 105.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  91.8]
847,278 		 100
[  89.2]
949,863 
969,000 
d (　           ) 
634,990  		 100
[ 100.0]		 [ 109.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
662,809 		 100
[  87.5]
757,496 
773,000 
e (　           ) 
969,930  		 100
[ 100.0]		 [ 111.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
1,071,725 		 100
[  94.0]
1,140,133 
1,160,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,010,000 円／㎡]  



新宿 -5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

19,533,329 
4,740,110 
14,793,219 
9,919,000 
4,874,219 		 （　0.9623）
4,690,461 		 （  3.7 -  0.3 ）
3.4％  
⑧収益価格 　    137,954,735 円　　　　（　    857,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
新宿 -5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 94.03 ＲＣ5 452.27
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 防火
高度地区最高30m
中高層階住居専用		 70 ％   400 ％   240 ％   161 ㎡     12.5 m x   12.9 m  前面道路：区道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 主として１ＤＫの共同住宅を想定。 ⑦有効率　  83.3 ％
の理由		 標準的な有効率とした。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
76.15 
72.5 
55.21 
4,200 
231,882 		 1.0  231,882 
1.0  231,882 

 2～ 4		 居宅
94.03 
85.5 
80.39 
4,250 
341,658 		 1.0  341,658 
1.0  341,658 

 5～ 5		 居宅
94.03 
85.5 
80.39 
4,300 
345,677 		 1.0  345,677 
1.0  345,677 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
452.27 
83.3 
376.77 

1,602,533 		 1,602,533 
1,602,533 
⑨年額支払賃料      1,602,533 円　×　12ヶ月　＝　      19,230,396 円 
⑩a共益費（管理費）             200 円／㎡　×　     376.77 ㎡　×　12ヶ月　＝　         904,248 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        20,134,644 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,006,732 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 19,127,912 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,602,533 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          15,224 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,602,533 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         390,193 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      19,533,329 円　　　　（　       121,325 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,293 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,250 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
新宿 -5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 910,000 円  　　　　    182,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,691,310 円  　　　       20,134,644　×　　　　   8.4 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      227,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,547,000 円  　　　　    182,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       182,000 円  　　　　    182,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       182,000 円  　　　　    182,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,740,110 円　（　　　　　　        29,442 円／㎡）　　（経費率　　  24.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9623    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 182,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 391,000 円／㎡　×　     452.27 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0545     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0393 ×　 40 ％　＋　0.0538 ×  40 ％　＋ 0.0864 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 9,919,000 円  
（　　　　　        61,609 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 19,533,329 円      
②総費用 4,740,110 円      
③純収益　①－② 14,793,219 円      
④建物等に帰属する純収益 9,919,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,874,219 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,690,461 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       29,133 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    137,954,735 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     857,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 新宿 -5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　新宿区北新宿四丁目２２番３０
 0111000037685-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
新宿 -5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
新宿 -5 東京都 区部第３ 氏名  不動産鑑定士　川井　祐二   TEL.
鑑定評価額 147,000,000 円  １㎡当たりの価格 915,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月14日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 660,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月13日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 新宿区北新宿４丁目２２番３０
｢北新宿４－２２－１６｣		 ②地積
　(㎡)		 161  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,400)
防火
（その他）
高度地区最高30m
中高層階住居専用

(70,240)

1:1		 共同住宅

ＲＣ4		 マンションのほかに
事務所等も見られる
住宅地域		 東6m区道 水道、ガス、下水 東中野

750m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし。 街

路		 基準方位北、６ｍ区
道		 交通

施設		 東中野駅　北東方

750m		 法令

規制		 １住居
(70,240)
防火 
高度地区最高30m
中高層階住居専用
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は、共同住宅、一般住宅のほか、事務所等も見られる住宅地域である。価格形成に大きな影響を及ぼす
変動要因はなく、当面の間、現状を維持していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    969,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    851,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、新宿区及びその隣接区に存する一般住宅、共同住宅、事務所等が混在する住宅地域である。主たる需要
者は自己使用目的や賃貸事業目的の個人、法人が想定される。中規模画地の敷地が多く見られる利便性の良好な地域で
あり、賃貸住宅用地としての希少性は比較的高い。土地の中心価格帯は、形状、画地規模等により異なるが、坪単価２
００～４００万円程度と推測される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内の類似地域に存する取引事例から導かれた実証的な価格である。収益価格は賃貸事業としての
投資採算性を分析したものである。主たる需要者は自己使用目的、賃貸事業目的の双方が想定され、意思決定に際して
は、収益性・投資採算性のほか、代替競争不動産の取引動向が重視される。本件では、市場性を反映した比準価格と収
益価格を関連付け、さらに代表標準地との検討を踏まえたうえで、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　新宿 -17                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    835,000 円／㎡		 [111.4]
100		 100
[100.0]		 100
[103.8]		 [102.0]
100		 914,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    822,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復している。企業収益、雇
用環境等は改善しているが、当面見込まれる
物価上昇や金融市場の変動等に留意する必要
がある。

ＪＲ東中野駅徒歩圏の住宅地域で、新宿駅へ
のアクセスに優れるなど、利便性が高い。需
要は堅調で地価は上昇傾向にある。


価格形成に影響を与える個別的要因に特段の
変動は見られない。

 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　  +3.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+11.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 新宿 -5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０２公０７

-14		 新宿区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西5m区道、
南東3.4m、
角地
１中専
高度2種最高20m
(80,200)
b ５５公０７

-359		 新宿区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東4m区道、
中間画地
１住居
高度地区最高30m
(79,185)
c ５１公０７

-20		 新宿区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北4m私道、
中間画地
１中専
高度2種最高20m
(70,160)
d ５２公０７

-3		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西4m区道、
北4m、角地
１中専
高度2種最高20m
(80,160)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
827,026  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.7]
849,423 		 100
[  89.6]
948,017 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
967,000 
b (　           ) 
967,430  		 100
[ 100.0]		 [ 108.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
1,041,185 		 100
[  95.1]
1,094,832 
1,120,000 
c (　           ) 
830,939  		 100
[ 100.0]		 [ 108.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
902,400 		 100
[  94.8]
951,899 
971,000 
d (　           ) 
784,396  		 100
[ 100.0]		 [ 110.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
835,683 		 100
[  98.9]
844,978 
862,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　  -0.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.57 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    969,000 円／㎡]  



新宿 -5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

18,232,783 
4,593,928 
13,638,855 
8,784,800 
4,854,055 		 （　0.9599）
4,659,407 		 （  3.7 -  0.3 ）
3.4％  
⑧収益価格 　    137,041,382 円　　　　（　    851,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
新宿 -5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 94.03 ＲＣ5 452.27
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 防火
高度地区最高30m
中高層階住居専用		 70 ％   400 ％   240 ％   161 ㎡     12.5 m x   12.9 m  前面道路：区道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １Ｋ・１ＤＫタイプ、平均専有面積約２５㎡の共同住宅 ⑦有効率　  83.3 ％
の理由		 同種建物の有効率を参考に査定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
76.15 
72.5 
55.21 
3,850 
212,559 		 1.0  212,559 
1.0  212,559 

 2～ 2		 住宅
94.03 
85.5 
80.40 
3,900 
313,560 		 1.0  313,560 
1.0  313,560 

 3～ 3		 住宅
94.03 
85.5 
80.40 
3,950 
317,580 		 1.0  317,580 
1.0  317,580 

 4～ 4		 住宅
94.03 
85.5 
80.40 
4,000 
321,600 		 1.0  321,600 
1.0  321,600 

 5～ 5		 住宅
94.03 
85.5 
80.40 
4,050 
325,620 		 1.0  325,620 
1.0  325,620 

計
452.27 
83.3 
376.81 

1,490,919 		 1,490,919 
1,490,919 
⑨年額支払賃料      1,490,919 円　×　12ヶ月　＝　      17,891,028 円 
⑩a共益費（管理費）             200 円／㎡　×　     376.81 ㎡　×　12ヶ月　＝　         904,344 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域の共益費水準を参考のうえ査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        18,795,372 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       939,769 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 17,855,603 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,490,919 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          14,164 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,490,919 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         363,016 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      18,232,783 円　　　　（　       113,247 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,987 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,900 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
新宿 -5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 790,000 円  　　　　    158,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,917,128 円  　　　       18,795,372　×　　　　  10.2 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      227,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,343,000 円  　　　　    158,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       158,000 円  　　　　    158,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       158,000 円  　　　　    158,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,593,928 円　（　　　　　　        28,534 円／㎡）　　（経費率　　  25.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9599    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 158,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 339,000 円／㎡　×　     452.27 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0556     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0419 ×　 40 ％　＋　0.0538 ×  40 ％　＋ 0.0864 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 8,784,800 円  
（　　　　　        54,564 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 18,232,783 円      
②総費用 4,593,928 円      
③純収益　①－② 13,638,855 円      
④建物等に帰属する純収益 8,784,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,854,055 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,659,407 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       28,940 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    137,041,382 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     851,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 新宿 -5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　新宿区北新宿四丁目２２番３０
 0111000037685-0000
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備考