別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
港 5-47　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
港 5-47 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　大依　真理   TEL.
鑑定評価額 7,470,000,000 円  １㎡当たりの価格 3,930,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 2,720,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 港区海岸１丁目２１番９外
｢海岸１－９－１８｣		 ②地積
　(㎡)		 1,901  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,400)
防火
（その他）
住宅付置義務
駐車付置義務

(80,400)
不整形
1.5:1		 店舗、事務所兼駐車
場
ＳＲＣ9		 事務所ビル、マンシ
ョン等が混在する商
業地域		 南西21.5m区道、北西側道 水道、ガス、下水 浜松町

400m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    80 ｍ、南     0 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 住宅等の附置を要する中層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     2,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 浜松町駅周辺整備事業により
商業地域としての更なる発展
が期待される。		 街

路		 ２１．５ｍ区道 交通

施設		 浜松町駅東方

400m		 法令

規制		 準工
(70,400)
防火 
住宅付置義務
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 高層の店舗付事務所ビル、事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域である。浜松町駅周辺の開発及び整備事業の波及効
果により、商業地域として発展的に推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 住宅等の附置を要する中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  4,200,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  3,690,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、港区及び隣接区内において店舗付事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域である。主たる需要者は、投資用不
動産の開発を目論む大手不動産会社、投資法人等が挙げられる。アクセスの良好な立地のオフィス選好性が高まりを見
せる中、画地規模等により事業採算性が左右されるため幅があるものの、土地取引の中心価格帯は、標準地程度（１，
９００㎡）で７０億円～８０億円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内の代替競争関係にある事例を採用しており取引市場の実勢を反映している。収益価格は、賃貸
事業を前提としており主たる需要者の観点に立った実証的な価格であるものの、想定項目が多く流動的な側面がある。
よって本件においては。比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地価格との検討も踏まえ、鑑定評価
額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　港 5-24                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  5,700,000 円／㎡		 [114.0]
100		 100
[103.0]		 100
[164.4]		 [102.0]
100		 3,910,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  3,440,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 経済はインフレ圧力があるが人手不足に伴う
賃金増により個人消費は堅調。不動産市況は
金利上昇の懸念はあるが需要は底堅く、堅調
に推移している。

駅周辺整備事業、商業施設等の再開発事業の
進行により都市機能の更なる向上が期待され
る。


個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +35.0
行政　　　　　　 +16.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+14.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 港 5-47　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＨＴＲ（公
）０７
-304		 港区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西15.3m区
道、
東10m、南8m、
三方路
準工

(80,400)
b ＫＭＭ（公
）０７
-402		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西8m区道、
南6m、東6m、
三方路
商業
駐車場整備地区
(100,682)
c ＦＪＮ（公
）０７
-403		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西18m区道、
中間画地
商業

(100,500)
d ＦＪＮ（公
）０７
-402		 港区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西40m都道、
中間画地
２住居

(70,400)
e ＹＡＳ（公
）０７
-409		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北西12m区道、
北東12m、
南東14m、
三方路
準工
特定街区
(70,580)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
4,397,989  		 100
[ 100.0]		 [ 116.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
4,974,424 		 100
[ 114.0]
4,363,530 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
4,450,000 
b (　           ) 
3,066,302  		 100
[ 100.0]		 [ 115.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.0]
3,352,683 		 100
[  86.3]
3,884,917 
3,960,000 
c (　           ) 
3,661,129  		 100
[ 100.0]		 [ 107.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
3,935,714 		 100
[ 107.0]
3,678,237 
3,750,000 
d (　           ) 
2,564,278  		 100
[ 100.0]		 [ 114.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
3,016,331 		 100
[  76.0]
3,968,857 
4,050,000 
e (　           ) 
3,439,517  		 100
[ 100.0]		 [ 111.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 113.3]
3,393,981 		 100
[  86.4]
3,928,219 
4,010,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +26.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.67 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.84 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　 +13.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +16.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  4,200,000 円／㎡]  



港 5-47　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

555,064,173 
168,324,716 
386,739,457 
185,433,000 
201,306,457 		 （　0.9409）
189,409,245 		 （  3.0 -  0.3 ）
2.7％  
⑧収益価格 　  7,015,157,222 円　　　　（　  3,690,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
港 5-47　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所兼共同住宅 1,488.00 Ｓ6F1B 8,730.29
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 防火
住宅付置義務
駐車付置義務		 80 ％   400 ％   400 ％   1,901 ㎡     49.5 m x   34.0 m  前面道路：区道     　  21.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗（部分貸し）、２～５階事務所（フロア貸し）、６階共同住宅（２ＬＤＫ平均５９㎡）、地下１階及び１階平駐車場２７台 ⑦有効率　  70.5 ％
の理由		 同種建物の有効率として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 駐車場
589.98 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
1,488.00 
29.1 
433.14 
9,000 
3,898,260 		 12.0  46,779,120 
0.0  0 

 2～ 5		 事務所
1,428.96 
86.6 
1,236.96 
7,000 
8,658,720 		 8.0  69,269,760 
0.0  0 

 6～ 6		 住宅
916.47 
84.7 
776.18 
4,500 
3,492,810 		 2.0  6,985,620 
1.0  3,492,810 
塔屋
  ～  
20.00 
 
 
 
 		    
   

計
8,730.29 
70.5 
6,157.16 

42,025,950 		 330,843,780 
3,492,810 
⑨年額支払賃料     42,025,950 円　×　12ヶ月　＝　     504,311,400 円 
⑩a共益費（管理費）             850 円／㎡　×　   6,157.16 ㎡　×　12ヶ月　＝　      62,803,032 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺の同種・同品等建物の共益費（管理費）相場から査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  40,000 円／台　×　  27 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      12,960,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等の預り金で担保されるため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       567,114,432 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　      12,960,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　    29,003,722 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 551,070,710 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       330,843,780 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       3,143,016 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,492,810 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         850,447 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     555,064,173 円　　　　（　       291,985 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
港 5-47　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 10,170,000 円  　　　　  3,390,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 85,851,016 円  　　　      580,074,432　×　　　　  14.8 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   36,708,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   28,815,000 円  　　　　  3,390,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     3,390,000 円  　　　　  3,390,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     3,390,000 円  　　　　  3,390,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     168,324,716 円　（　　　　　　        88,545 円／㎡）　　（経費率　　  30.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.7 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9409    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 3,390,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 370,000 円／㎡　×　   8,730.29 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0547     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0367 ×　 35 ％　＋　0.0492 ×  35 ％　＋ 0.0822 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 185,433,000 円  
（　　　　　        97,545 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 555,064,173 円      
②総費用 168,324,716 円      
③純収益　①－② 386,739,457 円      
④建物等に帰属する純収益 185,433,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 201,306,457 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 189,409,245 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       99,637 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  7,015,157,222 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   3,690,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 港 5-47　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　港区海岸一丁目２１番９
 0104000056690-0000
2 　港区海岸一丁目２１番１４
 0104000056695-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月13日　提出
港 5-47　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
港 5-47 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　服部　毅   TEL.
鑑定評価額 7,490,000,000 円  １㎡当たりの価格 3,940,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 2,720,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 港区海岸１丁目２１番９外
｢海岸１－９－１８｣		 ②地積
　(㎡)		 1,901  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,400)
防火
（その他）
住宅付置義務
駐車付置義務

(80,400)
不整形
1.5:1		 店舗、事務所兼駐車
場
ＳＲＣ9		 事務所ビル、マンシ
ョン等が混在する商
業地域		 南西21.5m区道、北西側道 水道、ガス、下水 浜松町

400m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    80 ｍ、南     0 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 住宅等の附置を要する中層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     2,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 複数の大規模複合商業施設が
開業し、商業ポテンシャル向
上が顕著な竹芝エリアの一角		 街

路		 ２１．５ｍ区道 交通

施設		 浜松町駅東方

400m		 法令

規制		 準工
(70,400)
防火 
住宅付置義務
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 竹芝エリアでは大規模商業施設の開業が相次ぎ、オフィス、店舗、住宅、ホテル、劇場等が集積する一大拠点と
なった。浜松町駅周辺の再開発も進んでおり、近隣地域はその波及効果からさらなる発展が期待できる。
(3)最有効使用の判定 住宅等の附置を要する中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  4,100,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  3,690,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は港区及び周辺区の高層店舗兼事務所ビルを主体とする商業地域であり、開発が進む地域と趨勢を共にする
。主たる需要者は投資や開発目的の大手不動産会社、ファンド等である。コロナ禍後の出社回帰の動き等もあってテナ
ント需要は回復基調にある。また、依然活況を呈する不動産投資が発展期待の高い地域に向かう流れは変わらない。取
引は標準地規模の土地で７５～９０億円前後、土地建物の総額で１００～１２０億円が中心と把握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内の取引事例を適切に選択して試算しており、市場の実勢を示す実証的な価格である。収益価格
は不動産賃貸事業の収益性を直接的に反映した理論的な価格である。賃貸目的の開発が中心であるため収益価格が説得
力を有するが、希少性に着目した比準価格も考慮されることが少なくない。以上を勘案のうえ比準価格及び収益価格を
関連づけ、さらに代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　港 5-24                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  5,700,000 円／㎡		 [114.0]
100		 100
[103.0]		 100
[163.2]		 [102.0]
100		 3,940,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  3,440,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は一部に足踏みが残るものの緩やかな回
復基調にあり、金利水準も今なお低水準であ
るため、積極的な不動産投資姿勢が継続して
いる。

周囲で大規模商業施設が開業し、街の機能更
新が進んでいる。浜松町駅周辺の再開発とも
相俟って、今後更なる発展が期待される。


個別的要因に特段の変動要因はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +34.0
行政　　　　　　 +16.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+14.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 港 5-47　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＦＪＮ（公
）０７
-403		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西18m区道、
中間画地
商業

(100,500)
b ＨＴＲ（公
）０７
-106		 港区

 底地


   
（　          ） 		 不整形 南西15m区道、
南東4m、
北東4m、
北西11m、
四方路
商業

(100,700)
c ＦＪＮ（公
）０７
-402		 港区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西40m都道、
中間画地
２住居

(70,400)
d ＷＴＮ（公
）０７
-403		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 東25m都道、
北東7.3m、
南西5.4m、
三方路
１住居
高度地区最高35m
第三種中高層階
(80,350)
e ＫＭＭ（公
）０７
-404		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東33m国道、
北東5.9m、
北西5.6m、
三方路
商業

(100,600)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
3,661,129  		 100
[ 100.0]		 [ 107.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
3,935,714 		 100
[ 107.0]
3,678,237 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
3,750,000 
b (　  6,392,349) 
6,392,349  		 100
[ 100.0]		 [ 113.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
6,879,385 		 100
[ 130.9]
5,255,451 
5,360,000 
c (　           ) 
2,564,278  		 100
[ 100.0]		 [ 114.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
3,016,331 		 100
[  95.0]
3,175,085 
3,240,000 
d (　           ) 
3,226,730  		 100
[ 100.0]		 [ 109.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
3,397,374 		 100
[  94.1]
3,610,387 
3,680,000 
e (　           ) 
6,046,444  		 100
[ 100.0]		 [ 122.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.0]
6,993,340 		 100
[ 130.2]
5,371,229 
5,480,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +26.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.67 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.86 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.87 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +16.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  4,100,000 円／㎡]  



港 5-47　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため、適用が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

550,247,414 
166,762,370 
383,485,044 
182,151,000 
201,334,044 		 （　0.9409）
189,435,202 		 （  3.0 -  0.3 ）
2.7％  
⑧収益価格 　  7,016,118,593 円　　　　（　  3,690,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
港 5-47　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所兼共同住宅 1,488.00 Ｓ6F1B 8,730.29
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 防火
住宅付置義務
駐車付置義務		 80 ％   400 ％   400 ％   1,901 ㎡     49.5 m x   34.0 m  前面道路：区道     　  21.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗・部分貸し、２～５階事務所・フロア貸し、６階共同住宅２ＬＤＫ６０㎡程度、地下１階機械式駐車場、１階平面式駐車場 ⑦有効率　  70.5 ％
の理由		 同種・同品等の建物の標準的な有効率を設定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 駐車場
589.98 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
1,488.00 
29.1 
433.14 
8,700 
3,768,318 		 12.0  45,219,816 
0.0  0 

 2～ 5		 事務所
1,428.96 
86.6 
1,236.96 
6,800 
8,411,328 		 8.0  67,290,624 
0.0  0 

 6～ 6		 住宅
916.47 
84.7 
776.18 
5,000 
3,880,900 		 2.0  7,761,800 
1.0  3,880,900 
塔屋
  ～  
20.00 
 
 
 
 		    
   

計
8,730.29 
70.5 
6,157.16 

41,294,530 		 322,144,112 
3,880,900 
⑨年額支払賃料     41,294,530 円　×　12ヶ月　＝　     495,534,360 円 
⑩a共益費（管理費）             900 円／㎡　×　   6,157.16 ㎡　×　12ヶ月　＝　      66,497,328 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺の同種・同品等建物の共益費（管理費）相場から査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  40,000 円／台　×　  27 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      12,960,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等の預り金で担保されるため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       562,031,688 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　      12,960,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　    28,749,584 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 546,242,104 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       322,144,112 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       3,060,369 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,880,900 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         944,941 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     550,247,414 円　　　　（　       289,452 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
港 5-47　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 9,990,000 円  　　　　  3,330,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 85,098,770 円  　　　      574,991,688　×　　　　  14.8 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   36,708,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   28,305,000 円  　　　　  3,330,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     3,330,000 円  　　　　  3,330,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     3,330,000 円  　　　　  3,330,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     166,762,370 円　（　　　　　　        87,723 円／㎡）　　（経費率　　  30.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.7 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9409    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 3,330,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 363,000 円／㎡　×　   8,730.29 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0547     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0367 ×　 35 ％　＋　0.0492 ×  35 ％　＋ 0.0822 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 182,151,000 円  
（　　　　　        95,819 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 550,247,414 円      
②総費用 166,762,370 円      
③純収益　①－② 383,485,044 円      
④建物等に帰属する純収益 182,151,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 201,334,044 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 189,435,202 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       99,650 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  7,016,118,593 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   3,690,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 港 5-47　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　港区海岸一丁目２１番９
 0104000056690-0000
2 　港区海岸一丁目２１番１４
 0104000056695-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
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29 　
30 　
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35 　
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38 　
39 　
40 　
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45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考