別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
港 5-45　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
港 5-45 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　田村　直之   TEL.
鑑定評価額 1,690,000,000 円  １㎡当たりの価格 7,100,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 4,630,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月30日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 港区赤坂３丁目１００１番２
｢赤坂３－１０－１｣		 ②地積
　(㎡)		 238  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,500)

1:1.5		 店舗兼事務所

ＲＣ7F3B		 中高層の店舗ビル等
が建ち並ぶ商業地域
 東9.3m区道、北側道 水道、ガス、下水 赤坂見附

60m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    35 ｍ、南    12 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 高層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項は無い 街

路		 ６．３ｍ区道 交通

施設		 赤坂見附駅南方

60m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 幹線道路背後に中高層店舗ビル等が建ち並ぶ繁華性の高い商業地域。当面は概ね現況のまま推移するものと予測
する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  7,540,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  6,500,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は港区及び都心周辺区の、駅に近く高層の飲食店舗等が連坦する、繁華性の高い商業地域である。需要層の
中心は開発・投資目的の不動産業者や事業法人等が想定される。店舗等の空室率や賃料は底打ちして反転し、都心部へ
の不動産投資需要は旺盛であって、地価は上昇傾向を強めている。取引の中心価格帯は繁華性等や敷地規模により異な
るが、単価は５～１０百万円／㎡、総額にして十数億円以上と推定される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 同一需給圏内に存する適切な事例を選択して求めた比準価格は、実際の取引価格を基礎とする実証的で信頼性の高い価
格である。他方で収益価格は対象標準地に最有効使用の建物を建築して賃貸運用することを想定した、理論的な価格で
ある。本件では、比準価格をやや重視し、収益価格を関連づけ、さらに代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上
記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　港 5-7                     　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  5,220,000 円／㎡		 [110.2]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.3]		 [105.0]
100		 7,080,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  6,250,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 都心不動産市場の需要は引き続き強く地価は
上昇傾向を強めている。今後は金融緩和政策
の転換のタイミングが注視されている。


近隣ではビルの建て替えも見られるが繁華性
の高い商業地としての地域要因に変動はなく
需要は一層旺盛である。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -24.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+13.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 港 5-45　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＡＢＲ（公
）０７
-201		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西16m区道、
北10m、
南7.4m、
三方路
商業
地区計画等
(100,400)
b ＫＳＨ（公
）０７
-127		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西9m区道、
中間画地
近商
高度地区最高31m
(100,400)
c ＹＯＳ（公
）０７
-401		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東39.8m都
道、
西11.7m、
二方路
商業
駐車場整備地区内
(100,700)
d ＨＴＲ（公
）０７
-6		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南西7.8m区道
、北東5.4m、
二方路
商業

(100,554)
e ＨＴＲ（公
）０７
-3		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東15m都道、
中間画地
商業

(100,600)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
8,230,951  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
7,956,586 		 100
[  87.1]
9,135,001 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
9,590,000 
b (　           ) 
5,571,592  		 100
[ 100.0]		 [ 114.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
6,373,901 		 100
[  92.1]
6,920,631 
7,270,000 
c (　           ) 
5,661,213  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  93.6]
6,314,430 		 100
[ 127.1]
4,968,080 
5,220,000 
d (　           ) 
7,891,301  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
8,278,129 		 100
[ 100.8]
8,212,430 
8,620,000 
e (　           ) 
7,080,027  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
7,717,229 		 100
[ 115.5]
6,681,584 
7,020,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.76 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.49 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -6.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +20.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  7,540,000 円／㎡]  



港 5-45　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在しており、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

110,927,656 
32,268,561 
78,659,095 
37,219,800 
41,439,295 		 （　0.9335）
38,683,582 		 （  2.8 -  0.3 ）
2.5％  
⑧収益価格 　  1,547,343,280 円　　　　（　  6,500,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
港 5-45　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 166.80 Ｓ7F2B 1,264.68
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   500 ％   500 ％   238 ㎡     12.6 m x   23.7 m  前面道路：区道     　   9.3 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地上１～７階及び地下１階それぞれ店舗のフロア貸し、地下２階は機械室と想定 ⑦有効率　  85.3 ％
の理由		 同類型の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 2～ 7		 店舗
152.76 
94.2 
143.88 
7,300 
1,050,324 		 10.0  10,503,240 
0.0  0 

 1～ 1		 店舗
157.56 
69.3 
109.13 
12,000 
1,309,560 		 10.0  13,095,600 
0.0  0 
地下
 1～ 1		 店舗
142.56 
75.0 
106.98 
10,000 
1,069,800 		 10.0  10,698,000 
0.0  0 
地下
  ～  
48.00 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,264.68 
85.3 
1,079.39 

8,681,304 		 86,813,040 
0 
⑨年額支払賃料      8,681,304 円　×　12ヶ月　＝　     104,175,648 円 
⑩a共益費（管理費）             905 円／㎡　×　   1,079.39 ㎡　×　12ヶ月　＝　      11,722,175 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺の共益費の相場より判断
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上せず  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       115,897,823 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     5,794,891 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 110,102,932 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        86,813,040 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         824,724 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     110,927,656 円　　　　（　       466,083 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
港 5-45　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,485,000 円  　　　　    697,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 14,834,921 円  　　　      115,897,823　×　　　　  12.8 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    6,630,140 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    5,924,500 円  　　　　    697,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       697,000 円  　　　　    697,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       697,000 円  　　　　    697,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      32,268,561 円　（　　　　　　       135,582 円／㎡）　　（経費率　　  29.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 2.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 2.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9335    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 697,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 525,000 円／㎡　×　   1,264.68 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0534     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0353 ×　 35 ％　＋　0.0479 ×  35 ％　＋ 0.0810 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 37,219,800 円  
（　　　　　       156,386 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 110,927,656 円      
②総費用 32,268,561 円      
③純収益　①－② 78,659,095 円      
④建物等に帰属する純収益 37,219,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 41,439,295 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 38,683,582 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      162,536 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  1,547,343,280 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   6,500,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 港 5-45　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　港区赤坂三丁目１００１番２
 0104000019794-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月13日　提出
港 5-45　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
港 5-45 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　服部　毅   TEL.
鑑定評価額 1,690,000,000 円  １㎡当たりの価格 7,100,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 4,630,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 港区赤坂３丁目１００１番２
｢赤坂３－１０－１｣		 ②地積
　(㎡)		 238  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,500)

1:1.5		 店舗兼事務所

ＲＣ7F3B		 中高層の店舗ビル等
が建ち並ぶ商業地域
 東9.3m区道、北側道 水道、ガス、下水 赤坂見附

60m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    35 ｍ、南    12 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 高層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 ６．３ｍ区道 交通

施設		 赤坂見附駅南方

60m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 地域要因に格別の変動要因はなく、当面は現状を維持すると予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  7,760,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  6,580,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は主に赤坂・六本木等港区内の繁華街を中心とする商業地域である。対象標準地は交通利便性の良好な場所
に位置し、店舗及び事務所利用としての需要が強い。主たる需要者は中堅規模以上の不動産業者、事業法人、不動産投
資ファンド等である。コロナ禍からの収束等により人流が回復しており、テナント需要・不動産投資需要とも堅調であ
る。需要の中心となる土地取引価格帯は対象標準地の規模で約１５～２０億円に及ぶ。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内の取引事例を適切に選択して試算して求めた実証的な価格である。収益価格は収益性に着目し
て求めた理論的な価格である。主たる需要者は投資採算性を重視するため収益価格が説得力を有するが、立地条件が良
好な物件の場合、相対的希少性に着目した比準価格が考慮されることも少なくない。以上を勘案のうえ比準価格と収益
価格を関連付け、さらに代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　港 5-7                     　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  5,220,000 円／㎡		 [110.2]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.3]		 [105.0]
100		 7,080,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  6,250,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は一部に足踏みが残るものの緩やかな回
復基調にあり、金利水準も今なお低水準であ
るため、積極的な不動産投資姿勢が継続して
いる。

赤坂見附駅に近く、飲食店舗等利用者や宿泊
客が大幅に増加し、繁華性が高まっているの
で、テナント需要は堅調で賃料も上昇傾向で
ある。

個別的要因に特段の変動要因はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -24.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+13.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 港 5-45　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＨＴＲ（公
）０７
-103		 港区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東5.5m区道、
中間画地
商業

(100,440)
b ＡＢＲ（公
）０７
-402		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北東10m区道、
南東4m、角地
商業

(97,486)
c ＨＴＲ（公
）０７
-3		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東15m都道、
中間画地
商業

(100,600)
d ＨＴＲ（公
）０７
-4		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東15m都道、
中間画地
商業

(100,600)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
6,836,544  		 100
[ 130.0]		 [ 115.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
6,047,712 		 100
[  83.8]
7,216,840 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
7,580,000 
b (　           ) 
6,486,244  		 100
[ 100.0]		 [ 105.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
6,631,082 		 100
[  93.0]
7,130,196 
7,490,000 
c (　           ) 
7,080,027  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
7,717,229 		 100
[ 106.6]
7,239,427 
7,600,000 
d (　           ) 
11,932,451  		 100
[ 150.0]		 [ 108.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
8,591,365 		 100
[ 107.7]
7,977,126 
8,380,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 限定価格

 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
d 限定価格

 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  7,760,000 円／㎡]  



港 5-45　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

109,873,791 
32,104,589 
77,769,202 
35,831,400 
41,937,802 		 （　0.9335）
39,148,938 		 （  2.8 -  0.3 ）
2.5％  
⑧収益価格 　  1,565,957,520 円　　　　（　  6,580,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
港 5-45　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 166.80 Ｓ7F2B 1,264.68
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   500 ％   500 ％   238 ㎡     18.2 m x   13.1 m  前面道路：区道     　   9.3 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地上１～７階及び、地下１階を店舗（フロア貸し）、地下２階を機械室と想定 ⑦有効率　  85.3 ％
の理由		 同種の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 2～ 7		 店舗
152.76 
94.2 
143.88 
7,200 
1,035,936 		 10.0  10,359,360 
0.0  0 

 1～ 1		 店舗
157.56 
69.3 
109.13 
12,000 
1,309,560 		 10.0  13,095,600 
0.0  0 
地下
 1～ 1		 店舗
142.56 
75.0 
106.98 
10,000 
1,069,800 		 10.0  10,698,000 
0.0  0 
地下
  ～  
48.00 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,264.68 
85.3 
1,079.39 

8,594,976 		 85,949,760 
0 
⑨年額支払賃料      8,594,976 円　×　12ヶ月　＝　     103,139,712 円 
⑩a共益費（管理費）             900 円／㎡　×　   1,079.39 ㎡　×　12ヶ月　＝　      11,657,412 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 類似不動産の共益費水準より査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等で担保されるため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       114,797,124 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     5,739,856 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 109,057,268 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        85,949,760 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         816,523 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     109,873,791 円　　　　（　       461,655 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
港 5-45　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,013,000 円  　　　　    671,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 16,415,989 円  　　　      114,797,124　×　　　　  14.3 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    6,630,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    5,703,500 円  　　　　    671,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       671,000 円  　　　　    671,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       671,000 円  　　　　    671,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      32,104,589 円　（　　　　　　       134,893 円／㎡）　　（経費率　　  29.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 2.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 2.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9335    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 671,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 505,000 円／㎡　×　   1,264.68 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0534     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0353 ×　 35 ％　＋　0.0479 ×  35 ％　＋ 0.0810 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 35,831,400 円  
（　　　　　       150,552 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 109,873,791 円      
②総費用 32,104,589 円      
③純収益　①－② 77,769,202 円      
④建物等に帰属する純収益 35,831,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 41,937,802 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 39,148,938 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      164,491 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  1,565,957,520 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   6,580,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 港 5-45　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　港区赤坂三丁目１００１番２
 0104000019794-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考