別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
港 5-42　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
港 5-42 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　江藤　恭之   TEL.
鑑定評価額 64,500,000,000 円  １㎡当たりの価格 14,400,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 11,070,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 港区南青山２丁目７７番１外
｢南青山２－１－１｣		 ②地積
　(㎡)		 4,480  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,700)
防火
（その他）
高度地区最高60m
住宅付置義務

(100,700)

1:1.5		 事務所兼駐車場

Ｓ19F3B		 高層の事務所ビル、
店舗等が建ち並ぶ商
業地域		 北西40m国道、三方路 水道、ガス、下水 青山一丁目近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   190 ｍ、西    30 ｍ、南    80 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 住宅等の付置のある高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  75.0 ｍ、規模　　     3,750 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ４０ｍ国道 交通

施設		 青山一丁目駅近接

 法令

規制		 商業
(100,700)
防火 
高度地区最高60m
住宅付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 「青山通り」沿いに高層店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域である。現在地域内には特段の変動要因はなく
、当分は現状を維持すると予測する。不動産需要は強含みで、地価はやや上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 住宅等の付置のある高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　 15,000,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　 11,600,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は港区を中心とする都心の高度商業地域である。需要者の中心は、賃料収入の獲得を目的に開発を行う不動
産事業者や収益物件を取得・運用する法人投資家等である。不動産投資需要は堅調に推移している。取引価格は立地稀
少性や規模、事業採算性等により大きな影響を受け、複合不動産での取引が一般的であることから、市場の中心となる
価格帯を見出すことは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は地域的類似性のある事例による実証的な価格である。収益価格は一部想定要素を含むが標準地の収益性を反
映した価格である。主たる需要者は市場性及び投資採算性を検討のうえで意思決定を行う傾向にあるため、両価格はと
もに重視すべきである。よって、本件においては両試算価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を
上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　港 5-26                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  -3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　 11,600,000 円／㎡		 [104.3]
100		 100
[ 97.0]		 100
[ 93.1]		 [105.0]
100		 14,100,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　 13,700,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は回復傾向にあるほか、資金調達環境が
良好であり、不動産市況は全般的に好調。



オフィス市況は回復傾向にあり、また不動産
投資需要は旺盛であり、地価は緩やかな上昇
基調にて推移している。


個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -24.0
行政　　　　　　 +25.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 港 5-42　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＯＺＷ（公
）０７
-113		 港区

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西40m都道、
南東4m、角地
商業

(100,600)
b ＮＳＫ（公
）０７
-115		 港区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東18.5m都道、
南7.5m、
西3.9m、
三方路
商業

(100,500)
c ＫＢＴ（公
）０７
-201		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北東25m都道、
南西6m、
二方路
商業

(100,620)
d ＴＭＲ（公
）０７
-401		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西40m都道、
北東6m、
南東5.5m、
三方路
商業

(100,679)
e ＮＫＭ（公
）０７
-402		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南27m区道、
西15m、東3m、
北11m、
四方路
商業
駐車付置義務
住宅付置義務
(100,600)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　  5,305,416) 
26,527,080  		 100
[ 150.0]		 [ 111.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
18,728,961 		 100
[  83.3]
22,483,747 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
23,600,000 
b (　           ) 
9,444,853  		 100
[ 100.0]		 [ 114.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 112.0]
9,621,944 		 100
[  75.2]
12,795,138 
13,400,000 
c (　  9,580,137) 
10,543,446  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.0]
11,339,584 		 100
[  91.6]
12,379,459 
13,000,000 
d (　  5,319,675) 
10,639,350  		 100
[ 100.0]		 [ 110.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.6]
11,793,014 		 100
[  95.6]
12,335,789 
13,000,000 
e (　 11,473,539) 
12,244,972  		 100
[ 100.0]		 [ 112.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
13,131,275 		 100
[  87.3]
15,041,552 
15,800,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 限定価格

 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.88 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 +12.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.90 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.5 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -0.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.5 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.97 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　 15,000,000 円／㎡]  



港 5-42　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地につき再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,977,274,670 
881,506,160 
2,095,768,510 
733,920,000 
1,361,848,510 		 （　0.9193）
1,251,947,335 		 （  2.7 -  0.3 ）
2.4％  
⑧収益価格 　 52,164,472,292 円　　　　（　 11,600,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
港 5-42　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所兼共同住宅 2,604.00 Ｓ13F1B 34,902.08
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度地区最高60m
住宅付置義務		 100 ％   700 ％   700 ％   4,480 ㎡     51.8 m x   77.0 m  前面道路：国道     　  40.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地下１階は駐車場、１階は店舗、２～１１階は事務所、１２～１３階は共同住宅（２ＬＤＫ、平均専有面積約６０㎡） ⑦有効率　  70.3 ％
の理由		 同種建物で概ね標準的な有効率である。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 駐車場
1,624.00 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
2,604.00 
32.7 
851.20 
15,130 
12,878,656 		 12.0  154,543,872 
0.0  0 

 2～11		 事務所
2,598.96 
80.2 
2,083.20 
9,740 
20,290,368 		 10.0  202,903,680 
0.0  0 

12～13		 住宅
2,300.00 
62.1 
1,427.20 
6,000 
8,563,200 		 2.0  17,126,400 
1.0  8,563,200 
塔屋
  ～  
84.48 
 
 
 
 		    
   

計
34,902.08 
70.3 
24,537.60 

232,908,736 		 2,217,833,472 
17,126,400 
⑨年額支払賃料    232,908,736 円　×　12ヶ月　＝　   2,794,904,832 円 
⑩a共益費（管理費）             900 円／㎡　×　  24,537.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　     265,006,080 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域の同種・同規模の建物の共益費を勘案して査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  60,000 円／台　×　  75 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      54,000,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		     3,059,910,912 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　      54,000,000 円　　×　　  15.0 ％　＝　　   161,095,546 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,952,815,366 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）     2,217,833,472 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　      21,069,418 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
       17,126,400 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　       3,351,636 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）  4,500,000 円　×　　  85.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　        38,250 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　   2,977,274,670 円　　　　（　       664,570 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
港 5-42　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 41,700,000 円  　　　　 13,900,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 274,024,160 円  　　　    3,113,910,912　×　　　　   8.8 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　  419,832,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　  118,150,000 円  　　　　 13,900,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料    13,900,000 円  　　　　 13,900,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金    13,900,000 円  　　　　 13,900,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     881,506,160 円　（　　　　　　       196,765 円／㎡）　　（経費率　　  29.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 2.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 2.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9193    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 13,900,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 380,000 円／㎡　×　  34,902.08 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0528     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0346 ×　 35 ％　＋　0.0472 ×  35 ％　＋ 0.0804 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 733,920,000 円  
（　　　　　       163,821 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,977,274,670 円      
②総費用 881,506,160 円      
③純収益　①－② 2,095,768,510 円      
④建物等に帰属する純収益 733,920,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,361,848,510 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,251,947,335 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      279,453 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 52,164,472,292 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　  11,600,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 港 5-42　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　港区南青山二丁目７７番１
 0104000000984-0000
2 　港区南青山二丁目７７番５
 0104001103848-0000
3 　港区南青山二丁目７７番６
 0104001103849-0000
4 　港区南青山二丁目７７番７
 0104001103850-0000
5 　港区南青山二丁目７７番８
 0104001103851-0000
6 　港区南青山二丁目７７番９
 0104001103852-0000
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
港 5-42　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
港 5-42 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　藤野　裕三   TEL.
鑑定評価額 64,500,000,000 円  １㎡当たりの価格 14,400,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 11,070,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月24日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 港区南青山２丁目７７番１外
｢南青山２－１－１｣		 ②地積
　(㎡)		 4,480  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,700)
防火
（その他）
高度地区60m
住宅付置義務

(100,700)

1:1.5		 事務所兼駐車場

Ｓ19F3B		 高層の事務所ビル、
店舗等が建ち並ぶ商
業地域		 北西40m国道、三方路 水道、ガス、下水 青山一丁目近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   190 ｍ、西    30 ｍ、南    80 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 住宅等の付置のある高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  75.0 ｍ、規模　　     3,750 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ４０ｍ国道 交通

施設		 青山一丁目近接

 法令

規制		 商業
(100,700)
防火 
高度地区60m
住宅付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 幹線道路沿いに形成される高層事務所ビルが建ち並ぶ商業地域として成熟している。地域要因に特段の変動要因
は認められず今後も静態的に推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 住宅等の付置のある高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　 15,100,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　 11,700,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は港区北西部を中心に、都心５区内の高層オフィスビルが建ち並ぶ高度商業地域が存する圏域である。地域
的に成熟していることから、新規供給が非常に限られるエリアである。想定される典型的需要者は資金力のある国内外
機関投資家等が中心である。オフィス賃貸市場は回復基調にあり、投資需要は依然として旺盛である。中心的な価格帯
は、規模により大きく異なるが、数百億円程度の水準となるものと思料される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内の類似地域等に存する取引事例により試算されたものであり、試算の過程は的確であることか
ら不動産市場の実態を反映した説得力の高い価格であると判断される。収益価格は最有効使用の建物の建設・賃貸を想
定し試算したものであるが想定上の条件が多数介在し、想定の如何によっては試算値に多寡が生じる。従って比準価格
をやや重視し、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　港 5-26                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  -3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　 11,600,000 円／㎡		 [104.3]
100		 100
[ 97.0]		 100
[ 90.9]		 [105.0]
100		 14,400,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　 13,700,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 我国の景気は一部に足踏みが残るものの、緩
やかに回復しているが、海外景気の下振れが
景気を下押しするリスクとなっている。


オフィス市況に回復傾向が見られる中で、不
動産投資需要は旺盛であり、地価は緩やかな
上昇基調にて推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -23.0
行政　　　　　　 +18.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 港 5-42　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＭＳＫ（公
）０７
-119		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北西40m国道、
北東22m、
南西4m、
三方路
商業
高度地区最高60m
(100,530)
b ＹＡＳ（公
）０７
-403		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南西33m都道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,800)
c ＹＡＳ（公
）０７
-402		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西40m都道、
北45m、
南東40m、
北西12m、
四方路
商業
汐留地区地区計画
駐車付置義務
(100,1200)
d ６１公０７

-3		 渋谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 南西20m区道、
東23.3m、
西6.1m、
三方路
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,800)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
10,045,729  		 100
[ 100.0]		 [ 104.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  82.8]
12,702,752 		 100
[  92.4]
13,747,567 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
14,400,000 
b (　           ) 
16,331,658  		 100
[ 100.0]		 [ 106.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.0]
15,841,708 		 100
[ 107.0]
14,805,335 
15,500,000 
c (　           ) 
11,916,759  		 100
[ 100.0]		 [ 107.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
12,177,793 		 100
[  82.7]
14,725,264 
15,500,000 
d (　           ) 
15,216,440  		 100
[ 100.0]		 [ 108.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.0]
15,372,871 		 100
[ 105.9]
14,516,403 
15,200,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.47 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　 -17.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.32 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +10.0 行政　　　　  +7.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +23.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.62 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +7.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　 15,100,000 円／㎡]  



港 5-42　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,934,331,953 
852,050,608 
2,082,281,345 
718,080,000 
1,364,201,345 		 （　0.9193）
1,254,110,296 		 （  2.7 -  0.3 ）
2.4％  
⑧収益価格 　 52,254,595,667 円　　　　（　 11,700,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
港 5-42　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所兼共同住宅 2,604.00 Ｓ13F1B 34,902.08
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度地区60m
住宅付置義務		 100 ％   700 ％   700 ％   4,480 ㎡     51.8 m x   77.0 m  前面道路：国道     　  40.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 駐車場７５台、１階店舗、２～１１階事務所、１２～１３階共同住宅（２ＬＤＫ、平均６０㎡） ⑦有効率　  70.3 ％
の理由		 同種・同品等の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 駐車場
1,624.00 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
2,604.00 
32.7 
851.20 
14,200 
12,087,040 		 12.0  145,044,480 
0.0  0 

 2～11		 事務所
2,598.96 
80.2 
2,083.20 
9,700 
20,207,040 		 10.0  202,070,400 
0.0  0 

12～13		 住宅
2,300.00 
62.1 
1,427.20 
5,200 
7,421,440 		 2.0  14,842,880 
2.0  14,842,880 
塔屋
14～14
84.48 
 
 
 
 		    
   

計
34,902.08 
70.3 
24,537.60 

229,000,320 		 2,195,434,240 
29,685,760 
⑨年額支払賃料    229,000,320 円　×　12ヶ月　＝　   2,748,003,840 円 
⑩a共益費（管理費）             908 円／㎡　×　  24,537.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　     267,361,690 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺の類似不動産の共益費水準から査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  60,000 円／台　×　  75 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      54,000,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されるため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		     3,015,365,530 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　      54,000,000 円　　×　　  15.0 ％　＝　　   158,868,277 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,910,497,253 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）     2,195,434,240 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　      20,856,625 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　    10 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
       29,685,760 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.1056　＝　       2,978,075 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　   2,934,331,953 円　　　　（　       654,985 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
港 5-42　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 40,800,000 円  　　　　 13,600,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 248,618,608 円  　　　    3,069,365,530　×　　　　   8.1 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　  419,832,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　  115,600,000 円  　　　　 13,600,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料    13,600,000 円  　　　　 13,600,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金    13,600,000 円  　　　　 13,600,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     852,050,608 円　（　　　　　　       190,190 円／㎡）　　（経費率　　  29.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 2.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 2.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9193    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 13,600,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 370,000 円／㎡　×　  34,902.08 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0528     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0346 ×　 35 ％　＋　0.0472 ×  35 ％　＋ 0.0804 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 718,080,000 円  
（　　　　　       160,286 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,934,331,953 円      
②総費用 852,050,608 円      
③純収益　①－② 2,082,281,345 円      
④建物等に帰属する純収益 718,080,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,364,201,345 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,254,110,296 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      279,935 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 52,254,595,667 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　  11,700,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 港 5-42　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　港区南青山二丁目７７番１
 0104000000984-0000
2 　港区南青山二丁目７７番５
 0104001103848-0000
3 　港区南青山二丁目７７番６
 0104001103849-0000
4 　港区南青山二丁目７７番７
 0104001103850-0000
5 　港区南青山二丁目７７番８
 0104001103851-0000
6 　港区南青山二丁目７７番９
 0104001103852-0000
7 　
8 　
9 　
10 　
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50 　
備考