別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
港 5-41　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
港 5-41 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　江藤　恭之   TEL.
鑑定評価額 556,000,000 円  １㎡当たりの価格 3,760,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 2,580,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 港区西新橋１丁目１５番１
｢西新橋１－１０－８｣		 ②地積
　(㎡)		 148  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,700)
防火
（その他）
駐車付置義務


(100,640)

1:1		 事務所兼駐車場

ＲＣ6		 中層の店舗兼事務所
ビル等が建ち並ぶ商
業地域		 南西8m区道、北西側道 水道、ガス、下水 内幸町

260m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    10 ｍ、西    20 ｍ、南    75 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ８ｍ区道 交通

施設		 内幸町駅西方

260m		 法令

規制		 商業
(100,640)
防火 
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 幹線道路背後であるが、歩行者も多く、事務所のほか飲食店舗等も連たんする地域である。現在地域内には特段
の変動要因はなく、今後も店舗兼事務所を中心として推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  3,990,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  3,440,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、港区内における幹線道路背後に中小規模の店舗兼事務所ビル、店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域で
ある。需要者層の中心は賃貸物件の開発業者、投資目的の個人や法人等である。不動産市況は引き続き好調を維持して
おり、地価は上昇傾向にある。土地の中心価格帯は、街路条件、基準容積率、繁華性等の地域要因や画地規模により幅
が見られるが、総額で概ね３億円～１０億円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、外堀通り背後の店舗兼事務所ビル等を中心とした商業地域である。需要者は賃貸物件の開発業者が中心と
考えられる。収益価格は一部想定要素を含むが収益性を反映した理論的な価格である。比準価格は市場性を反映した実
証的な価格である。よって、本件においては比準価格と収益価格を関連づけ、さらに代表標準地との検討も踏まえ、鑑
定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　港 5-12                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  2,680,000 円／㎡		 [114.6]
100		 100
[102.0]		 100
[ 83.2]		 [103.0]
100		 3,730,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  3,380,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は回復傾向にあるほか、資金調達環境が
良好であり、不動産市況は全般的に好調。



近隣地域においては特段の変動は見られない
ものの、飲食店舗やオフィス市況は回復傾向
にあり、地価は上昇傾向にある。


個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 -15.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+11.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 港 5-41　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＩＲＳ（公
）０７
-101		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東8m区道、
中間画地
商業

(100,700)
b ＫＢＴ（公
）０７
-118		 港区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南東25m国道、
北西6m、角地
商業
高度地区最高40m
(100,500)
c ＩＲＳ（公
）０７
-103		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南西8m区道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,700)
d ＫＭＭ（公
）０７
-110		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南18.7m区道、
中間画地
近商
高度地区35m
(100,400)
e ＭＳＫ（公
）０７
-12		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北8.8m区道、
中間画地
商業

(100,500)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
3,766,182  		 100
[ 100.0]		 [ 115.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
4,361,239 		 100
[ 107.1]
4,072,119 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
4,190,000 
b (　           ) 
2,555,937  		 100
[ 100.0]		 [ 110.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  72.1]
3,927,848 		 100
[  89.0]
4,413,312 
4,550,000 
c (　           ) 
3,826,932  		 100
[ 100.0]		 [ 118.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
4,519,607 		 100
[ 107.1]
4,219,988 
4,350,000 
d (　           ) 
2,638,725  		 100
[ 100.0]		 [ 114.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
3,026,618 		 100
[  82.2]
3,682,017 
3,790,000 
e (　           ) 
3,544,832  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
3,714,984 		 100
[  85.0]
4,370,569 
4,500,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.72 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.83 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +8.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -27.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.86 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -21.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+1.21 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  3,990,000 円／㎡]  



港 5-41　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地につき再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

39,521,525 
11,595,176 
27,926,349 
12,963,600 
14,962,749 		 （　0.9535）
14,266,981 		 （  3.1 -  0.3 ）
2.8％  
⑧収益価格 　    509,535,036 円　　　　（　  3,440,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
港 5-41　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 104.90 Ｓ8 674.30
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車付置義務
 100 ％   700 ％   640 ％   148 ㎡     12.0 m x   12.3 m  前面道路：区道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １Ｆ店舗、２～８階事務所（フロア貸し） ⑦有効率　  84.1 ％
の理由		 同類型の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
92.50 
66.3 
61.33 
6,500 
398,645 		 12.0  4,783,740 
0.0  0 

 2～ 6		 事務所
92.50 
88.3 
81.68 
4,950 
404,316 		 6.0  2,425,896 
0.0  0 

 7～ 7		 事務所
70.30 
84.6 
59.47 
4,950 
294,377 		 6.0  1,766,262 
0.0  0 

 8～ 8		 事務所
49.00 
77.9 
38.17 
4,950 
188,942 		 6.0  1,133,652 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
674.30 
84.1 
567.37 

2,903,544 		 19,813,134 
0 
⑨年額支払賃料      2,903,544 円　×　12ヶ月　＝　      34,842,528 円 
⑩a共益費（管理費）             900 円／㎡　×　     567.37 ㎡　×　12ヶ月　＝　       6,127,596 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 類似不動産の共益費水準より査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上せず  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        40,970,124 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,638,805 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 39,331,319 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        19,813,134 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         190,206 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      39,521,525 円　　　　（　       267,037 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
港 5-41　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 702,000 円  　　　　    234,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 5,244,176 円  　　　       40,970,124　×　　　　  12.8 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    3,192,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,989,000 円  　　　　    234,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       234,000 円  　　　　    234,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       234,000 円  　　　　    234,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      11,595,176 円　（　　　　　　        78,346 円／㎡）　　（経費率　　  29.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.3 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9535    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 234,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 330,000 円／㎡　×　     674.30 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0554     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0375 ×　 35 ％　＋　0.0498 ×  35 ％　＋ 0.0828 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 12,963,600 円  
（　　　　　        87,592 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 39,521,525 円      
②総費用 11,595,176 円      
③純収益　①－② 27,926,349 円      
④建物等に帰属する純収益 12,963,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 14,962,749 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 14,266,981 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       96,399 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    509,535,036 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   3,440,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 港 5-41　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　港区西新橋一丁目１５番１
 0104000099934-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
港 5-41　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
港 5-41 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　田村　直之   TEL.
鑑定評価額 559,000,000 円  １㎡当たりの価格 3,780,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 2,580,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月30日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 港区西新橋１丁目１５番１
｢西新橋１－１０－８｣		 ②地積
　(㎡)		 148  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,700)
防火
（その他）
駐車付置義務


(100,640)

1:1		 事務所兼駐車場

ＲＣ6		 中層の店舗兼事務所
ビル等が建ち並ぶ商
業地域		 南西8m区道、北西側道 水道、ガス、下水 内幸町

260m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    10 ｍ、西    20 ｍ、南    75 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ８ｍ区道 交通

施設		 内幸町駅西方

260m		 法令

規制		 商業
(100,640)
防火 
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 ＪＲ「新橋」駅と東京メトロ「虎ノ門」駅との間に位置する店舗、事務所等が建ち並ぶ商業地域で、地域要因に
特段の変動は認められないことから、今後も現状を維持して推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  4,060,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  3,170,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は港区及び周辺区に存する中高層の事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域。主たる需要者は事業法人や不動産開
発業者等である。継続する緩和的な金融政策による不動産投資への下支えを背景に、経済環境やオフィス市況等は回復
してきており、開発適地の供給が少ないことも相まって地価は上昇傾向を強めている。中心価格帯は、標準規模の土地
で１㎡当たり２５０万～５００万円程度、総額は４億～１０億円前後である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 同一需給圏内に存する適切な事例を選択して求められた比準価格は、実際の取引価格を基礎とする実証的で信頼性の高
い価格である。他方で収益価格は対象標準地に最有効使用の建物を建築して賃貸運用することを想定した、理論的な価
格である。本件では、比準価格をやや重視し、収益価格を関連づけ、さらに代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額
を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　港 5-12                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  2,680,000 円／㎡		 [114.6]
100		 100
[102.0]		 100
[ 82.2]		 [103.0]
100		 3,770,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  3,380,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 都心不動産市場の需要は引き続き強く地価は
上昇傾向を強めている。今後は金融緩和政策
の転換のタイミングが注視されている。


中層の店舗付事務所ビル等が建ち並ぶ商業地
域に所在する。地域要因に特段の変動は認め
られない。


個別的要因に特段の変動は認められない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 -16.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+11.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 港 5-41　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＭＳＫ（公
）０７
-12		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北8.8m区道、
中間画地
商業

(100,500)
b １８公０７

-13		 新宿区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南38m都道、
南東8m、
北西4m、
三方路
商業
特別用途地区
(100,600)
c ＮＳＫ（公
）０７
-10		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 西11m区道、
中間画地
近商
高度地区最高35m
中高層階住居専用
(100,400)
d １６公０７

-14		 渋谷区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南27m都道、
中間画地
商業
高度地区最高60m
(100,500)
e ＥＴＨ（公
）０７
-2		 港区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 東8m区道、
北6m、角地
商業

(100,600)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
3,544,832  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
3,714,984 		 100
[  85.0]
4,370,569 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
4,500,000 
b (　           ) 
3,353,860  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
3,321,918 		 100
[ 101.6]
3,269,604 
3,370,000 
c (　           ) 
3,714,638  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
3,900,370 		 100
[  79.0]
4,937,177 
5,090,000 
d (　           ) 
2,668,518  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
2,753,065 		 100
[  88.1]
3,124,932 
3,220,000 
e (　           ) 
3,910,527  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
3,985,013 		 100
[  96.0]
4,151,055 
4,280,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.21 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +8.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -21.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +8.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  4,060,000 円／㎡]  



港 5-41　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存する宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

39,168,577 
11,753,294 
27,415,283 
13,628,400 
13,786,883 		 （　0.9535）
13,145,793 		 （  3.1 -  0.3 ）
2.8％  
⑧収益価格 　    469,492,607 円　　　　（　  3,170,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
港 5-41　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 104.90 Ｓ8 674.30
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車付置義務
 100 ％   700 ％   640 ％   148 ㎡     12.0 m x   12.3 m  前面道路：区道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２～８階事務所（フロア貸し） ⑦有効率　  84.1 ％
の理由		 地域の標準的な有効率である。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
92.50 
66.3 
61.33 
6,000 
367,980 		 12.0  4,415,760 
1.0  367,980 

 2～ 6		 事務所
92.50 
88.3 
81.68 
5,000 
408,400 		 6.0  2,450,400 
0.0  0 

 7～ 7		 事務所
70.30 
84.6 
59.47 
5,000 
297,350 		 6.0  1,784,100 
0.0  0 

 8～ 8		 事務所
49.00 
77.9 
38.17 
5,000 
190,850 		 6.0  1,145,100 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
674.30 
84.1 
567.37 

2,898,180 		 19,596,960 
367,980 
⑨年額支払賃料      2,898,180 円　×　12ヶ月　＝　      34,778,160 円 
⑩a共益費（管理費）             905 円／㎡　×　     567.37 ㎡　×　12ヶ月　＝　       6,161,638 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 類似用途の建物の共益費水準に基づき査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        40,939,798 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,046,990 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 38,892,808 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        19,596,960 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         186,171 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          367,980 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          89,598 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      39,168,577 円　　　　（　       264,653 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
港 5-41　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 738,000 円  　　　　    246,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 5,240,294 円  　　　       40,939,798　×　　　　  12.8 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    3,192,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,091,000 円  　　　　    246,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       246,000 円  　　　　    246,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       246,000 円  　　　　    246,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      11,753,294 円　（　　　　　　        79,414 円／㎡）　　（経費率　　  30.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.3 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9535    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 246,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 347,000 円／㎡　×　     674.30 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0554     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0375 ×　 35 ％　＋　0.0498 ×  35 ％　＋ 0.0828 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 13,628,400 円  
（　　　　　        92,084 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 39,168,577 円      
②総費用 11,753,294 円      
③純収益　①－② 27,415,283 円      
④建物等に帰属する純収益 13,628,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 13,786,883 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 13,145,793 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       88,823 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    469,492,607 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   3,170,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 港 5-41　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　港区西新橋一丁目１５番１
 0104000099934-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考