別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
港 5-40　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
港 5-40 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　吉本　博貴   TEL.
鑑定評価額 893,000,000 円  １㎡当たりの価格 7,090,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 5,190,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 港区新橋１丁目３０番９
｢新橋１－１７－１｣		 ②地積
　(㎡)		 126  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,800)
防火
（その他）
地区計画等
駐車場整備地区

(100,800)

1:2		 事務所

ＳＲＣ8F1B		 店舗兼事務所、ホテ
ル等が集積する商業
地域		 北東11m区道 水道、ガス、下水 新橋

260m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    10 ｍ、南    20 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １１ｍ区道 交通

施設		 新橋駅北西方

260m		 法令

規制		 商業
(100,800)
防火 
駐車付置義務
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 外堀通りの背後で、店舗兼事務所が建ち並ぶ地域であるが、新橋駅や銀座に近く利便性が高いため、ホテルも見
受けられる。今後暫くは現状のまま推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  7,640,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  6,380,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は港区・中央区・千代田区等の駅に近い商業地域等である。需要者は大手不動産会社、機関投資家、事業法
人等が中心である。店舗や事務所の賃料は復調傾向にあり、都心部の不動産投資需要は旺盛である。地価は強含みであ
り、安定的に推移している。基準容積率、繁華性等の地域要因や敷地規模により幅が見られ、単価で７百万円／㎡程度
、総額８億円以上相当の取引が中心的価格帯である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 新橋駅に近い外堀通り背後の商業地域にあり、需要者は収益性をも考慮して取引する。収益価格は復調する賃料水準や
建築費、容積率等による収益性を反映した理論的な価格であり、比準価格は市場性を反映した実証的な価格である。収
益価格と比準価格の両価格は適切であるため、両価格を関連づけ、代表標準地との検討及び前年標準地価格からの変動
要因を踏まえ、鑑定評価額を上記の如く決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　港 5-7                     　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  5,220,000 円／㎡		 [110.2]
100		 100
[100.0]		 100
[ 81.5]		 [100.0]
100		 7,060,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  6,490,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 日銀の追加利上げが予測されるなか円安傾向
もあり、利便性のある一部不動産に強い上昇
傾向がある。その他不動産についても上昇傾
向が続いている。

訪日観光客の増加等による景気回復、店舗や
事務所の空室率は和らぎつつある。地域要因
に影響を与える開発事業等は見られない。


ほぼ標準的な規模・画地条件であり、代替・
競争関係にある他の不動産と比較し、競争力
は同等である。個別的要因に変動は見られな
い。		 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  -3.0
行政　　　　　　 -20.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 港 5-40　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＫＭＭ（公
）０７
-108		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北東15m区道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,700)
b ＹＡＳ（公
）０７
-103		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北西6m区道、
中間画地
商業
駐車付置義務
(100,700)
c ＩＲＳ（公
）０７
-103		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南西8m区道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,700)
d ＹＡＳ（公
）０７
-124		 港区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東8m区道、
北西6m、
二方路
商業
駐車付置義務
(100,600)
e ＮＳＫ（公
）０７
-105		 港区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東6m区道、
北東2.7m、
角地
商業

(100,480)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
7,933,768  		 100
[ 100.0]		 [ 113.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
9,012,760 		 100
[ 117.5]
7,670,434 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
7,670,000 
b (　           ) 
6,620,324  		 100
[ 100.0]		 [ 115.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
7,633,234 		 100
[ 100.3]
7,610,403 
7,610,000 
c (　           ) 
3,826,932  		 100
[ 100.0]		 [ 118.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
4,519,607 		 100
[  59.1]
7,647,389 
7,650,000 
d (　           ) 
4,647,794  		 100
[ 100.0]		 [ 110.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
4,963,663 		 100
[  64.9]
7,648,171 
7,650,000 
e (　           ) 
6,340,149  		 100
[ 100.0]		 [ 116.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.6]
7,223,815 		 100
[  94.8]
7,620,058 
7,620,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.85 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +28.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.73 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +16.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.86 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -33.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.77 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +44.0
画地　　　　  +2.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -30.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  7,640,000 円／㎡]  



港 5-40　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在しており、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

65,476,397 
23,286,501 
42,189,896 
21,039,600 
21,150,296 		 （　0.9495）
20,082,206 		 （  2.8 -  0.3 ）
2.5％  
⑧収益価格 　    803,288,240 円　　　　（　  6,380,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
港 5-40　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 82.43 Ｓ13F1B 1,001.79
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
駐車場整備地区		 100 ％   800 ％   800 ％   126 ㎡      8.5 m x   14.8 m  前面道路：区道     　  11.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地下１階～地上１階は店舗（フロア貸）、地上２～１３階は事務所（フロア貸）を想定 ⑦有効率　  87.4 ％
の理由		 同種・同品等の建物の標準的な有効率を想定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 店舗
82.43 
73.2 
60.37 
5,500 
332,035 		 10.0  3,320,350 
0.0  0 

 1～ 1		 店舗
70.72 
55.1 
38.94 
7,800 
303,732 		 10.0  3,037,320 
0.0  0 

 2～13		 事務所
70.72 
91.5 
64.72 
5,500 
355,960 		 10.0  3,559,600 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,001.79 
87.4 
875.95 

4,907,287 		 49,072,870 
0 
⑨年額支払賃料      4,907,287 円　×　12ヶ月　＝　      58,887,444 円 
⑩a共益費（管理費）             908 円／㎡　×　     875.95 ㎡　×　12ヶ月　＝　       9,544,351 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺の同種・同品質建物の共益費（管理費）相場から査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等で担保されるため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        68,431,795 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     3,421,590 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 65,010,205 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        49,072,870 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         466,192 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      65,476,397 円　　　　（　       519,654 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
港 5-40　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,970,000 円  　　　　    394,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 11,838,701 円  　　　       68,431,795　×　　　　  17.3 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    5,340,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,349,000 円  　　　　    394,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       394,000 円  　　　　    394,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       394,000 円  　　　　    394,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      23,286,501 円　（　　　　　　       184,814 円／㎡）　　（経費率　　  35.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 2.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9495    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 394,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 375,000 円／㎡　×　   1,001.79 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0534     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0353 ×　 35 ％　＋　0.0479 ×  35 ％　＋ 0.0810 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 21,039,600 円  
（　　　　　       166,981 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 65,476,397 円      
②総費用 23,286,501 円      
③純収益　①－② 42,189,896 円      
④建物等に帰属する純収益 21,039,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 21,150,296 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 20,082,206 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      159,383 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    803,288,240 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   6,380,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 港 5-40　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　港区新橋一丁目３０番９
 0104000091413-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
港 5-40　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
港 5-40 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　仲丸　智行   TEL.
鑑定評価額 893,000,000 円  １㎡当たりの価格 7,090,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 5,190,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月27日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 港区新橋１丁目３０番９
｢新橋１－１７－１｣		 ②地積
　(㎡)		 126  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,800)
防火
（その他）
地区計画等
駐車場整備地区

(100,800)

1:2		 事務所

ＳＲＣ8F1B		 店舗兼事務所、ホテ
ル等が集積する商業
地域		 北東11m区道 水道、ガス、下水 新橋

260m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    10 ｍ、南    20 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １１ｍ区道 交通

施設		 新橋駅北西方

260m		 法令

規制		 商業
(100,800)
防火 
地区計画等
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 外堀通り背後の高層店舗兼事務所や高層ホテルが建ち並ぶ商業地域として熟成している。官庁街、オフィス街、
歓楽街に近く、利便性が高いことから建物の更新も進み、今後は土地利用の高度化が更に進むものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  7,710,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  6,460,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は都心区において高層店舗兼事務所等が比較的高度に集積する商業地域である。需要者の中心は賃貸経営・
投資・開発目的の不動産会社、事業法人、投資ファンド等である。従前から都心案件への不動産投資が旺盛であったが
、オフィス賃貸市況や店舗収益の回復が加わり、一方で都心部の供給が限定的であるため、高位な価格での取引が目立
っている。取引の中心価格帯は標準地規模の土地で９億円前後、土地建物の総額で１３～１５億円程度と把握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は新橋地区等の類似性に優れた取引事例から市場価値が的確に把握された価格となった。収益価格は規模、容
積率、賃料水準等が反映された標準地の収益力に見合った価格であり、中心的需要者の投資判断を左右する指標となっ
た。各価格の試算過程を再吟味したところ、共に適切で遜色がなかった。以上により、両価格の価格形成に及ぼす影響
力の強さは同等に高いものと判断して関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　港 5-7                     　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  5,220,000 円／㎡		 [110.2]
100		 100
[100.0]		 100
[ 81.5]		 [100.0]
100		 7,060,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  6,490,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区内の空室率は低下傾向、店舗需要も回復。
活発化する建物更新や再開発による将来の期
待から投資利回りは低下。供給は限定的で、
取引価格は高い。

ホテルも多い地域であるが、コロナ禍の収束
や訪日客の増加からホテルの収益性が飛躍的
に高まっており、地価上昇を支える背景の一
つと考えられる。

個別的要因に変動はない。近隣地域において
標準的な規模・画地等の条件であり、代替競
争関係にある他の不動産と比較して競争力は
平均的といえる。		 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  -3.0
行政　　　　　　 -20.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 港 5-40　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＨＴＲ（公
）０７
-401		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西16.3m区
道、
北西4.9m、
角地
商業
特別用途地区
高度地区
(92,492)
b ＨＴＲ（公
）０７
-106		 港区

 底地


   
（　          ） 		 不整形 南西15m区道、
南東4m、
北東4m、
北西11m、
四方路
商業

(100,700)
c ＫＭＭ（公
）０７
-108		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北東15m区道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,700)
d ＦＪＮ（公
）０７
-101		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西33m都道、
南東4m、
二方路
商業
駐車場整備地区
(100,700)
e ＹＡＳ（公
）０７
-402		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西40m都道、
北45m、
南東40m、
北西12m、
四方路
商業
汐留地区地区計画
駐車付置義務
(100,1200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
6,237,287  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
6,384,047 		 100
[  83.1]
7,682,367 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
7,680,000 
b (　  6,392,349) 
6,392,349  		 100
[ 100.0]		 [ 113.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
6,879,385 		 100
[  92.7]
7,421,127 
7,420,000 
c (　           ) 
7,933,768  		 100
[ 100.0]		 [ 113.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
9,012,760 		 100
[ 114.8]
7,850,836 
7,850,000 
d (　           ) 
8,863,329  		 100
[ 100.0]		 [ 110.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
9,601,940 		 100
[ 124.2]
7,731,031 
7,730,000 
e (　           ) 
11,916,759  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
12,166,443 		 100
[ 159.1]
7,647,041 
7,650,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -30.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.85 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +22.5 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  7,710,000 円／㎡]  



港 5-40　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため、適用が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

63,390,004 
19,900,830 
43,489,174 
22,054,200 
21,434,974 		 （　0.9495）
20,352,508 		 （  2.8 -  0.3 ）
2.5％  
⑧収益価格 　    814,100,320 円　　　　（　  6,460,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
港 5-40　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 82.43 Ｓ13F1B 1,001.79
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
駐車場整備地区		 100 ％   800 ％   800 ％   126 ㎡      8.5 m x   14.8 m  前面道路：区道     　  11.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地下１階～地上１階は店舗（フロア貸し）、地上２～１３階は事務所（フロア貸し）を想定 ⑦有効率　  87.4 ％
の理由		 同種・同品等の建物の標準的な有効率を設定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 店舗
82.43 
73.2 
60.37 
5,300 
319,961 		 10.0  3,199,610 
0.0  0 

 1～ 1		 店舗
70.72 
55.1 
38.94 
7,600 
295,944 		 12.0  3,551,328 
0.0  0 

 2～13		 事務所
70.72 
91.5 
64.72 
5,300 
343,016 		 8.0  2,744,128 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,001.79 
87.4 
875.95 

4,732,097 		 39,680,474 
0 
⑨年額支払賃料      4,732,097 円　×　12ヶ月　＝　      56,785,164 円 
⑩a共益費（管理費）             908 円／㎡　×　     875.95 ㎡　×　12ヶ月　＝　       9,544,351 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺の同種・同品等建物の共益費（管理費）相場から査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等の預り金で担保されるため非計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        66,329,515 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     3,316,476 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 63,013,039 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        39,680,474 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         376,965 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      63,390,004 円　　　　（　       503,095 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
港 5-40　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,065,000 円  　　　　    413,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 8,158,530 円  　　　       66,329,515　×　　　　  12.3 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    5,340,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,510,500 円  　　　　    413,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       413,000 円  　　　　    413,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       413,000 円  　　　　    413,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      19,900,830 円　（　　　　　　       157,943 円／㎡）　　（経費率　　  31.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 2.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9495    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 413,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 393,000 円／㎡　×　   1,001.79 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0534     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0353 ×　 35 ％　＋　0.0479 ×  35 ％　＋ 0.0810 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 22,054,200 円  
（　　　　　       175,033 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 63,390,004 円      
②総費用 19,900,830 円      
③純収益　①－② 43,489,174 円      
④建物等に帰属する純収益 22,054,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 21,434,974 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 20,352,508 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      161,528 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    814,100,320 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   6,460,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 港 5-40　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　港区新橋一丁目３０番９
 0104000091413-0000
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備考