令和7年1月14日　提出 港 5-39　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   港 5-39 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　仲丸　智行   TEL.

鑑定評価額 15,100,000,000 円  １㎡当たりの価格 12,300,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 8,520,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月27日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 港区虎ノ門１丁目３５番 ｢虎ノ門１－１５－１６｣ ②地積 　(㎡) 1,224   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,700) 防火 （その他） 住宅付置義務 駐車付置義務 (100,700) 1:1 事務所兼駐車場 Ｓ12F1B 高層店舗兼事務所ビ ル等が建ち並ぶ商業 地域 北西27m国道、四方路 水道、ガス、下水 虎ノ門 60m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    35 ｍ、西     0 ｍ、南    50 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 住宅等の付置のある高層店舗兼事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　       700 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ２７ｍ国道 交通 施設 虎ノ門駅南西方 60m 法令 規制 商業 (100,700) 防火  住宅付置義務 駐車付置義務 ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域及びその周辺では多くの市街地再開発事業やビルの建て替えが進んでおり、商業機能の集積が飛躍的に 向上する虎ノ門地区と一体として、近隣地域においても土地利用の高度化が更に進展していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 住宅等の付置のある高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 四方路　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　 13,400,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　 11,200,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は港区及び隣接区において高層店舗兼事務所等が高度に集積する商業地域である。需要者の中心は収益用不 動産の賃貸経営、開発、投資を行なう大手不動産会社、事業法人、不動産投資ファンド等である。再開発等による将来 の発展期待から不動産投資が旺盛であったが、オフィス市況や店舗収益の回復を受け、実需・投資の厚みが増している 。取引価格帯は標準地規模の土地で１５０～２００億円が中心と把握されるが、リート案件では数百億円規模となる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は類似する高度商業地の取引との比較により求められた価格で、市場の実勢水準が的確に把握できた。収益価 格は賃料水準や容積率等が反映された標準地の収益力に見合った価格であり、中心的需要者の投資判断を左右する指標 である。ここで各価格の試算過程を再吟味したところ、共に適切で遜色がない。以上により、価格形成に与える影響力 が共に大きいものと判断して両価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　港 5-1                     　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　 14,000,000 円／㎡ [104.3] 100 100 [100.0] 100 [124.4] [105.0] 100 12,300,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　 11,500,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 区内の空室率は低下傾向、店舗需要も回復。 活発化する建物更新や再開発による将来の期 待から投資利回りは低下。供給は限定的で、 取引価格は高い。 虎ノ門地区及びその周辺の再開発事業等の進 展により将来の収益向上に対する期待が強ま っており、不動産需要が高まり、投資利回り も低下している。 個別的要因に変動はない。四方路地であるた め中間画地に比べて優位であるが、これら個 別的要因による市場競争力の程度に現在のと ころ変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　 +10.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +7.0 ％  ％