別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
港 5-38　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
港 5-38 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　柏原　理奈   TEL.
鑑定評価額 175,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,240,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 1,580,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 港区新橋３丁目１２番２
｢新橋３－１８－３｣		 ②地積
　(㎡)		 78  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,700)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,400)

1:1		 店舗兼事務所

ＲＣ4F1B		 小規模の店舗兼事務
所ビルが密集する商
業地域		 南東5m区道 水道、ガス、下水 新橋

120m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    25 ｍ、西    15 ｍ、南    30 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 中層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　   9.0 ｍ、規模　　        80 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ５ｍ区道 交通

施設		 新橋駅南西方

120m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 小規模な飲食店舗が軒を連ねる飲み屋街で、周辺では新橋駅西口地区の再開発が予定されているものの現状では
特段の地域要因の変動はなく、暫く現状を維持していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,460,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,940,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、港区及び隣接区内において、小規模な飲食店舗等が多く建ち並ぶ商業地域。主な需要者は、不動産業者
や投資家のほか、自己使用目的の事業法人等も想定される。需要の中心となる価格帯は、８０㎡程度の土地で、１㎡当
たり２００万円～２５０万円程度である。出社回帰やインバウンドの増加で同一需給圏内の商業地域の客足は好調であ
り、駅に近い稀少性と駅前再開発への期待から投資需要は旺盛で、地価は上昇傾向で推移している。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は小規模な店舗ビル等が建ち並ぶ商業地域で、投資採算性に基づき取引価格が決定される傾向にあるが、収益
価格は想定事項が多く、還元利回り等の諸元により試算価格が大きく変動する。一方、本件比準価格は、取引当事者の
属性や用途、画地規模等の類似した規範性の高い取引事例に基づき試算された実証的な価格である。従って、本件では
比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地価格との検討も踏まえ、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　港 5-12                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  2,680,000 円／㎡		 [114.6]
100		 100
[102.0]		 100
[131.8]		 [100.0]
100		 2,280,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,980,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 アフターコロナの出社率上昇や飲食需要の回
復により店舗売上が上昇している業種も出て
いる。金利は上昇基調にあるが不動産投資へ
の影響は限定的。

小規模の飲食店舗が建ち並ぶ商業地域で、地
域要因に特段の変化はないが、出社回帰やイ
ンバウンドの増加により客足も増大している
。

個別的要因に変化はなく、個別的要因に影響
を及ぼす需要者の選好にも特段の変化は見ら
れない。
 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　 +15.0
行政　　　　　　 +16.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+13.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 港 5-38　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＷＴＮ（公
）０７
-6		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北西5m区道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,400)
b ＴＭＲ（公
）０７
-124		 港区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西8.1m区道、
中間画地
商業
開発指導要綱
(100,600)
c ＴＭＲ（公
）０７
-123		 港区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西8.1m区道、
南4m、角地
商業
駐車付置義務
(100,600)
d ＴＭＲ（公
）０７
-201		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北4.7m区道、
西4.3m、角地
商業

(100,378)
e ＮＫＭ（公
）０７
-4		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西5.7m区道、
中間画地
商業

(100,456)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,698,689  		 100
[ 100.0]		 [ 111.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
3,003,641 		 100
[ 120.0]
2,503,034 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
2,500,000 
b (　           ) 
3,025,210  		 100
[ 100.0]		 [ 115.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
3,485,042 		 100
[ 139.1]
2,505,422 
2,510,000 
c (　           ) 
3,025,303  		 100
[ 100.0]		 [ 115.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
3,319,190 		 100
[ 139.1]
2,386,190 
2,390,000 
d (　           ) 
2,408,090  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
2,385,156 		 100
[  90.6]
2,632,623 
2,630,000 
e (　           ) 
2,322,125  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,484,674 		 100
[ 102.2]
2,431,188 
2,430,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +16.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +16.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.5 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　 -12.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.5 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,460,000 円／㎡]  



港 5-38　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

10,885,252 
3,224,534 
7,660,718 
3,291,150 
4,369,568 		 （　0.9696）
4,236,733 		 （  3.1 -  0.3 ）
2.8％  
⑧収益価格 　    151,311,893 円　　　　（　  1,940,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
港 5-38　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 45.40 Ｓ5 168.50
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   700 ％   400 ％   78 ㎡      9.0 m x    9.0 m  前面道路：区道     　   5.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階～５階までフロア貸しの店舗を想定。 ⑦有効率　  87.8 ％
の理由		 同種建物の標準的な設計に基づく有効率。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
35.30 
83.9 
29.60 
10,000 
296,000 		 12.0  3,552,000 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
33.30 
88.9 
29.60 
6,500 
192,400 		 10.0  1,924,000 
0.0  0 

 3～ 3		 店舗
33.30 
88.9 
29.60 
4,700 
139,120 		 10.0  1,391,200 
0.0  0 

 4～ 4		 店舗
33.30 
88.9 
29.60 
3,900 
115,440 		 10.0  1,154,400 
0.0  0 

 5～ 5		 店舗
33.30 
88.9 
29.60 
3,900 
115,440 		 10.0  1,154,400 
0.0  0 

計
168.50 
87.8 
148.00 

858,400 		 9,176,000 
0 
⑨年額支払賃料        858,400 円　×　12ヶ月　＝　      10,300,800 円 
⑩a共益費（管理費）             600 円／㎡　×　     148.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　       1,065,600 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 同種同規模建物の標準的な共益費を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されるため非計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        11,366,400 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       568,320 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 10,798,080 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         9,176,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          87,172 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      10,885,252 円　　　　（　       139,555 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
港 5-38　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 177,900 円  　　　　     59,300,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 1,409,434 円  　　　       11,366,400　×　　　　  12.4 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,014,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      504,000 円  　　　　     59,300,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        59,300 円  　　　　     59,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        59,300 円  　　　　     59,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,224,534 円　（　　　　　　        41,340 円／㎡）　　（経費率　　  29.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.8 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9696    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 59,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 335,000 円／㎡　×　     168.50 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0555     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0394 ×　 40 ％　＋　0.0498 ×  30 ％　＋ 0.0828 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,291,150 円  
（　　　　　        42,194 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 10,885,252 円      
②総費用 3,224,534 円      
③純収益　①－② 7,660,718 円      
④建物等に帰属する純収益 3,291,150 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,369,568 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,236,733 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       54,317 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    151,311,893 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,940,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 港 5-38　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　港区新橋三丁目１２番２
 0104000094419-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
港 5-38　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
港 5-38 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　安本　光夫   TEL.
鑑定評価額 176,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,260,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 1,580,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 港区新橋３丁目１２番２
｢新橋３－１８－３｣		 ②地積
　(㎡)		 78  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,700)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,400)

1:1		 店舗兼事務所

ＲＣ4F1B		 小規模の店舗兼事務
所ビルが密集する商
業地域		 南東5m区道 水道、ガス、下水 新橋

120m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    25 ｍ、西    15 ｍ、南    30 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 中層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　   9.0 ｍ、規模　　        80 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 小規模な飲食店舗ビルが密集
する地域		 街

路		 ５ｍ区道 交通

施設		 新橋駅南西方

120m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 新橋駅烏森口周辺の再開発計画は進んでいないが、近隣地域への影響は少ないと思われる。新橋駅は複数の路線
が通り、乗換客も多いことから、近隣地域およびその周辺は今後も歓楽街として推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,380,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  2,080,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は港区及び隣接区内の駅周辺の中小規模の飲食店舗が多い商業地域である。需要者の中心は不動産会社、個
人・法人投資家等である。建築費が高騰しているが、区内の商業地については投資需要は旺盛で、特に比較的低位であ
った地域の土地が高い価格で買われている。取引の中心となる価格帯は、対象地の規模で単価で２～３百万円／㎡、総
額１．５～２億円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 駅に近い飲食店舗が密集する歓楽街に所在するため、事業会社や個人・法人投資家が需要者の中心である。収益価格は
収益性を反映した理論的な価格である。一方比準価格は市場性を反映しているが、採用した取引事例は不動産業者等も
取引当事者となっており、投資採算性も反映している。従って比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地
との検討及び前年標準地価格からの変動要因を踏まえ、鑑定評価額を上記の如く決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　港 5-12                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  2,680,000 円／㎡		 [114.6]
100		 100
[102.0]		 100
[133.2]		 [100.0]
100		 2,260,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,980,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 海外の高金利や政治情勢、国内の物価や金利
上昇など懸念材料は多いが、国内の金利は海
外より低水準であり、景気は緩やかな回復傾
向にある。

地域要因に特段の変動は見られない。歓楽街
の客足は回復している。都心に近い商業地や
投資用不動産の需要は堅調である。


地域の標準的な画地であり、個別的要因に変
動は見られない。

 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 +15.0
行政　　　　　　 +16.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+14.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 港 5-38　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＷＴＮ（公
）０７
-6		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北西5m区道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,400)
b ＫＢＴ（公
）０７
-1		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西11m区道、
北東4m、
二方路
商業

(100,600)
c ＫＭＭ（公
）０７
-124		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南6.1m区道、
東4m、角地
近商

(100,366)
d ＴＭＲ（公
）０７
-201		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北4.7m区道、
西4.3m、角地
商業

(100,378)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,698,689  		 100
[ 100.0]		 [ 111.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
3,003,641 		 100
[ 115.0]
2,611,862 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
2,610,000 
b (　           ) 
2,384,964  		 100
[ 100.0]		 [ 113.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
2,680,133 		 100
[ 119.1]
2,250,322 
2,250,000 
c (　           ) 
1,416,843  		 100
[ 100.0]		 [ 119.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.9]
1,676,621 		 100
[  74.7]
2,244,473 
2,240,000 
d (　           ) 
2,408,090  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
2,385,156 		 100
[  97.2]
2,453,864 
2,450,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.90 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +16.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.97 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.5 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.5 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,380,000 円／㎡]  



港 5-38　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

11,542,698 
3,287,486 
8,255,212 
3,535,350 
4,719,862 		 （　0.9622）
4,541,451 		 （  3.1 -  0.3 ）
2.8％  
⑧収益価格 　    162,194,679 円　　　　（　  2,080,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
港 5-38　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 45.40 Ｓ5 168.50
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   700 ％   400 ％   78 ㎡      9.0 m x    9.0 m  前面道路：区道     　   5.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～５階店舗、フロア貸しを想定 ⑦有効率　  87.8 ％
の理由		 各階の標準的な有効率により算定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～  		 店舗
35.30 
83.9 
29.60 
11,000 
325,600 		 8.0  2,604,800 
0.0  0 

 2～  		 店舗
33.30 
88.9 
29.60 
6,000 
177,600 		 8.0  1,420,800 
0.0  0 

 3～  		 店舗
33.30 
88.9 
29.60 
5,000 
148,000 		 8.0  1,184,000 
0.0  0 

 4～  		 店舗
33.30 
88.9 
29.60 
4,500 
133,200 		 8.0  1,065,600 
0.0  0 

 5～  		 店舗
33.30 
88.9 
29.60 
4,500 
133,200 		 8.0  1,065,600 
0.0  0 

計
168.50 
87.8 
148.00 

917,600 		 7,340,800 
0 
⑨年額支払賃料        917,600 円　×　12ヶ月　＝　      11,011,200 円 
⑩a共益費（管理費）             600 円／㎡　×　     148.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　       1,065,600 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺の同種・同品等の建物の共益費より査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        12,076,800 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       603,840 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 11,472,960 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         7,340,800 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          69,738 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      11,542,698 円　　　　（　       147,983 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
港 5-38　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 191,100 円  　　　　     63,700,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 1,412,986 円  　　　       12,076,800　×　　　　  11.7 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,014,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      541,400 円  　　　　     63,700,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        63,700 円  　　　　     63,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        63,700 円  　　　　     63,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,287,486 円　（　　　　　　        42,147 円／㎡）　　（経費率　　  28.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9622    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 63,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 360,000 円／㎡　×　     168.50 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0555     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0394 ×　 40 ％　＋　0.0498 ×  30 ％　＋ 0.0828 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,535,350 円  
（　　　　　        45,325 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 11,542,698 円      
②総費用 3,287,486 円      
③純収益　①－② 8,255,212 円      
④建物等に帰属する純収益 3,535,350 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,719,862 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,541,451 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       58,224 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    162,194,679 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   2,080,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 港 5-38　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　港区新橋三丁目１２番２
 0104000094419-0000
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備考