別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
港 5-34　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
港 5-34 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　田村　直之   TEL.
鑑定評価額 1,120,000,000 円  １㎡当たりの価格 4,540,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 3,110,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月30日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 港区芝３丁目３１番４４
｢芝３－６－９｣		 ②地積
　(㎡)		 247  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）



(100,600)

1:1		 事務所、診療所兼駐
車場
ＳＲＣ9F1B		 中高層の事務所ビル
が建ち並ぶ商業地域
 東27.2m都道、南側道 水道、ガス、下水 芝公園近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    15 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 ２７．２ｍ都道 交通

施設		 芝公園駅近接

 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域東側対面では大型オフィスビルが建築中。近隣地域は事務所ビルが連坦する商業地域であり、当面は現
状の利用状態を維持しつつ推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  4,770,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  3,930,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は港区及び隣接区に存する、店舗付事務所ビルが建ち並ぶ広幅員の道路沿いの商業地域。主な需要者は賃貸
目的の不動産開発業者や投資法人、事業法人等が想定される。賃料の下落も底打ちし、空室率も改善に向かっている。
市場の中心的な価格帯は立地・規模等により開きがあるが、土地単価で概ね１㎡当たり３００～７００万円程度で、土
地建物の総額は規模にもよるが概ね十数億～数十億円程度と思料される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内の取引事例から試算されており、現下の市場を反映した実証的な価格であり説得力に優れる。
他方で収益価格は賃貸収入から得られる不動産の収益性に着目した理論的な価格である。当地域は主に店舗兼事務所や
共同住宅地であり、市場性と収益性をともに勘案して取引される。本件では、実証的で信頼性に優る比準価格を重視し
、収益価格を関連づけ、さらに代表標準地との検討をも踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　港 5-44                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  3,660,000 円／㎡		 [114.8]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.5]		 [102.0]
100		 4,540,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  4,000,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 都心不動産市場の需要は引き続き強く地価は
上昇傾向を強めている。今後は金融緩和政策
の転換のタイミングが注視されている。


幹線道沿いの店舗付事務所ビルが建ち並ぶ商
業地域。賃料及び空室率ともに底打ちし、投
資家の物色意欲は一層旺盛である。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　 +14.0
行政　　　　　　 -10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+13.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 港 5-34　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＫＭＭ（公
）０７
-14		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西41.6m都道、
中間画地
商業
高度地区50m
(100,600)
b ＭＳＫ（公
）０７
-12		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北8.8m区道、
中間画地
商業

(100,500)
c ＩＲＳ（公
）０７
-4		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西12.9m区
道、中間画地
商業
第２種文教地区
(100,500)
d ＮＳＫ（公
）０７
-10		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 西11m区道、
中間画地
近商
高度地区最高35m
中高層階住居専用
(100,400)
e ＥＴＨ（公
）０７
-2		 港区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 東8m区道、
北6m、角地
商業

(100,600)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
4,609,145  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
4,839,602 		 100
[  96.0]
5,041,252 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
5,140,000 
b (　           ) 
3,544,832  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
3,714,984 		 100
[  81.2]
4,575,103 
4,670,000 
c (　           ) 
3,237,119  		 100
[ 100.0]		 [ 108.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
3,521,985 		 100
[  82.9]
4,248,474 
4,330,000 
d (　           ) 
3,714,638  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
3,900,370 		 100
[  75.8]
5,145,607 
5,250,000 
e (　           ) 
3,910,527  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
3,985,013 		 100
[  91.1]
4,374,328 
4,460,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.21 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -16.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  4,770,000 円／㎡]  



港 5-34　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難な為、適用が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

85,941,351 
24,997,516 
60,943,835 
33,585,800 
27,358,035 		 （　0.9578）
26,203,526 		 （  3.0 -  0.3 ）
2.7％  
⑧収益価格 　    970,500,963 円　　　　（　  3,930,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
港 5-34　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 188.80 ＲＣ8 1,480.80
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   600 ％   600 ％   247 ㎡     16.0 m x   15.0 m  前面道路：都道     　  27.2 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗（フロア貸し）、２～８階事務所（フロア貸し）を想定 ⑦有効率　  84.8 ％
の理由		 高層店舗兼事務所として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
159.20 
66.8 
106.30 
6,000 
637,800 		 10.0  6,378,000 
1.0  637,800 

 2～ 8		 事務所
188.80 
87.0 
164.20 
5,300 
870,260 		 6.0  5,221,560 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,480.80 
84.8 
1,255.70 

6,729,620 		 42,928,920 
637,800 
⑨年額支払賃料      6,729,620 円　×　12ヶ月　＝　      80,755,440 円 
⑩a共益費（管理費）             605 円／㎡　×　   1,255.70 ㎡　×　12ヶ月　＝　       9,116,382 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺類似地域の共益費水準を基に査定する。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        89,871,822 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     4,493,591 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 85,378,231 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        42,928,920 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         407,825 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          637,800 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         155,295 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      85,941,351 円　　　　（　       347,941 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
港 5-34　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,842,000 円  　　　　    614,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 10,155,516 円  　　　       89,871,822　×　　　　  11.3 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    6,553,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    5,219,000 円  　　　　    614,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       614,000 円  　　　　    614,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       614,000 円  　　　　    614,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      24,997,516 円　（　　　　　　       101,205 円／㎡）　　（経費率　　  29.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.2 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9578    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 614,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 395,000 円／㎡　×　   1,480.80 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0547     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0367 ×　 35 ％　＋　0.0492 ×  35 ％　＋ 0.0822 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 33,585,800 円  
（　　　　　       135,975 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 85,941,351 円      
②総費用 24,997,516 円      
③純収益　①－② 60,943,835 円      
④建物等に帰属する純収益 33,585,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 27,358,035 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 26,203,526 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      106,087 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    970,500,963 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   3,930,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 港 5-34　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　港区芝三丁目３１番４４
 0104000063339-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
港 5-34　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
港 5-34 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　安本　光夫   TEL.
鑑定評価額 1,120,000,000 円  １㎡当たりの価格 4,550,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 3,110,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 港区芝３丁目３１番４４
｢芝３－６－９｣		 ②地積
　(㎡)		 247  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）



(100,600)

1:1		 事務所、診療所兼駐
車場
ＳＲＣ9F1B		 中高層の事務所ビル
が建ち並ぶ商業地域
 東27.2m都道、南側道 水道、ガス、下水 芝公園近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    15 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２７．２ｍ都道 交通

施設		 芝公園近接

 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域の東では大型ビルが建替中であるが、近隣地域内は事務所主体の地域として熟成しており、当面は現状
のまま推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  4,780,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  4,030,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は港区および隣接区の、店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域である。需要者の中心は開発・投資目的の
不動産投資家や不動産業者のほか、自己使用目的の事業会社である。建築費が高騰しているが、事務所賃料は底入れし
、区内の商業地については投資需要は旺盛で、特に比較的低位であった地域の土地が高い価格で買われている。取引の
中心となる価格帯は、対象地の規模で単価で４～５百万円／㎡、総額１１億円前後である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 幹線道路沿いの商業地域に所在するため、多様な用途の利用が考えられ、投資目的のほか自己使用目的の需要者も考え
られる。収益価格は収益性を反映した理論的な価格である。一方比準価格は市場性を反映しているが、採用した取引事
例は不動産業者等も取引当事者となっており、投資採算性も反映している。従って比準価格を重視し、収益価格を比較
考量し、代表標準地との検討及び前年標準地価格からの変動要因を踏まえ、鑑定評価額を上記の如く決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　港 5-44                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  3,660,000 円／㎡		 [114.8]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 [102.0]
100		 4,560,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  4,000,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 海外の高金利や政治情勢、国内の物価や金利
上昇など懸念材料は多いが、国内の金利は海
外より低水準であり、景気は緩やかな回復傾
向にある。

近隣地域の東で大型ビルの建設が進んでいる
が、地域要因に特段の変動は見られない。土
地や投資用不動産の需要は堅調である。


画地条件が良いため、代替・競争関係にある
他の不動産と比較し、競争力は高い。個別的
要因に変動は見られない。
 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　 +11.0
行政　　　　　　 -10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+13.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 港 5-34　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＦＪＮ（公
）０７
-403		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西18m区道、
中間画地
商業

(100,500)
b ＯＺＷ（公
）０７
-3		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西27m都道、
南西3.5m、
二方路
商業

(100,500)
c ＫＭＭ（公
）０７
-14		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西41.6m都道、
中間画地
商業
高度地区50m
(100,600)
d ＩＲＳ（公
）０７
-114		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南11m区道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,700)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
3,661,129  		 100
[ 100.0]		 [ 107.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
3,935,714 		 100
[  86.4]
4,555,225 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
4,650,000 
b (　           ) 
3,416,433  		 100
[ 100.0]		 [ 106.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.8]
3,656,063 		 100
[  76.5]
4,779,167 
4,870,000 
c (　           ) 
4,609,145  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
4,839,602 		 100
[ 100.0]
4,839,602 
4,940,000 
d (　           ) 
3,850,972  		 100
[ 100.0]		 [ 117.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
4,509,488 		 100
[  99.2]
4,545,855 
4,640,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.85 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.95 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  4,780,000 円／㎡]  



港 5-34　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

85,941,351 
24,709,772 
61,231,579 
33,148,200 
28,083,379 		 （　0.9578）
26,898,260 		 （  3.0 -  0.3 ）
2.7％  
⑧収益価格 　    996,231,852 円　　　　（　  4,030,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
港 5-34　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 188.80 ＲＣ8 1,480.80
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   600 ％   600 ％   247 ㎡     16.0 m x   15.0 m  前面道路：都道     　  27.2 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２～８階事務所（フロア貸し） ⑦有効率　  84.8 ％
の理由		 各階の標準的な有効率により算定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～  		 店舗
159.20 
66.8 
106.30 
6,000 
637,800 		 10.0  6,378,000 
1.0  637,800 

 2～ 8		 事務所
188.80 
87.0 
164.20 
5,300 
870,260 		 6.0  5,221,560 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,480.80 
84.8 
1,255.70 

6,729,620 		 42,928,920 
637,800 
⑨年額支払賃料      6,729,620 円　×　12ヶ月　＝　      80,755,440 円 
⑩a共益費（管理費）             605 円／㎡　×　   1,255.70 ㎡　×　12ヶ月　＝　       9,116,382 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺の同種・同品等の建物の共益費より査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        89,871,822 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     4,493,591 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 85,378,231 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        42,928,920 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         407,825 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          637,800 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         155,295 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      85,941,351 円　　　　（　       347,941 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
港 5-34　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,818,000 円  　　　　    606,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 9,975,772 円  　　　       89,871,822　×　　　　  11.1 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    6,553,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    5,151,000 円  　　　　    606,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       606,000 円  　　　　    606,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       606,000 円  　　　　    606,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      24,709,772 円　（　　　　　　       100,040 円／㎡）　　（経費率　　  28.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.2 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9578    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 606,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 390,000 円／㎡　×　   1,480.80 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0547     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0367 ×　 35 ％　＋　0.0492 ×  35 ％　＋ 0.0822 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 33,148,200 円  
（　　　　　       134,203 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 85,941,351 円      
②総費用 24,709,772 円      
③純収益　①－② 61,231,579 円      
④建物等に帰属する純収益 33,148,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 28,083,379 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 26,898,260 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      108,900 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    996,231,852 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   4,030,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 港 5-34　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　港区芝三丁目３１番４４
 0104000063339-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
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備考