別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月10日　提出
港 5-23　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
港 5-23 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　阿比留　健次   TEL.
鑑定評価額 1,680,000,000 円  １㎡当たりの価格 3,840,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 2,700,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 港区赤坂６丁目１３１０番
｢赤坂６－１３－１８｣		 ②地積
　(㎡)		 438  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）



(100,600)

1.2:1		 事務所兼車庫

ＳＲＣ7F1B		 中高層店舗兼事務所
ビル等が建ち並ぶ商
業地域		 北西15m都道 水道、ガス、下水 赤坂

220m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １５ｍ都道 交通

施設		 赤坂駅南西方

220m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 「赤坂通り」沿いに店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ古くからの商業地域であり、今後は周辺地域の大規模再開発
により都市機能が更新されていくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  4,100,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  3,620,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、港区及びその周辺区にあって、中高層の店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域の存する圏域である。
典型的な需要者層は、豊富な資金力を有する不動産投資ファンド、大手不動産会社等である。周辺地域においては大規
模な再開発事業により、都市機能の更新が見込まれる。賃貸オフィス市場は緩やかに回復しており、オフィス用地の地
価も上昇している。５００㎡程度の土地の中心価格帯は１５～２０億円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地は、高層の店舗兼事務所ビルの開発素地としての需要が見込まれる。比準価格は、規範性の認められる取引
事例を基礎として試算されており、高い説得力を有する。収益価格は、現行の行政規制に適合する建物を想定した不動
産賃貸事業の収益性を直接的に反映して、典型的な需要者が重視する点で高い説得力を有する。そこで、比準価格と収
益価格とを関連付けて、代表標準地からの検討結果も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　港 5-19                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  2,640,000 円／㎡		 [113.6]
100		 100
[100.0]		 100
[ 78.6]		 [100.0]
100		 3,820,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  3,380,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価上昇や海外景気の下振れリスクはあるも
のの、景気は緩やかに持ち直しつつあり、不
動産価格や家賃の水準は上昇傾向で推移して
いる。

賃貸オフィス市場の回復は緩やかであるが、
再開発の進展に伴い「赤坂通り」沿いの商業
地域内では、高額の土地取引もみられる。


特にない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -10.0
行政　　　　　　 -10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+13.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 港 5-23　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＫＢＴ（公
）０７
-112		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東16.4m区
道、中間画地
商業
高度地区最高50m
(100,600)
b ＹＡＳ（公
）０７
-407		 港区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西17m区道、
南西15m、
角地
商業
駐車付置義務
(100,700)
c ＭＳＫ（公
）０７
-12		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北8.8m区道、
中間画地
商業

(100,500)
d ＫＢＴ（公
）０７
-118		 港区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南東25m国道、
北西6m、角地
商業
高度地区最高40m
(100,500)
e ＦＪＮ（公
）０７
-403		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西18m区道、
中間画地
商業

(100,500)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
3,372,861  		 100
[ 100.0]		 [ 114.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
3,848,434 		 100
[  92.9]
4,142,555 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
4,140,000 
b (　           ) 
3,453,217  		 100
[ 100.0]		 [ 111.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  92.7]
4,164,721 		 100
[ 100.2]
4,156,408 
4,160,000 
c (　           ) 
3,544,832  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
3,714,984 		 100
[  90.8]
4,091,392 
4,090,000 
d (　           ) 
2,555,937  		 100
[ 100.0]		 [ 110.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  72.1]
3,927,848 		 100
[  95.9]
4,095,775 
4,100,000 
e (　           ) 
3,661,129  		 100
[ 100.0]		 [ 107.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
3,935,714 		 100
[  98.2]
4,007,855 
4,010,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.83 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.79 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  -7.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.21 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.83 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　 -27.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  4,100,000 円／㎡]  



港 5-23　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存する宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

142,341,637 
41,878,612 
100,463,025 
55,247,000 
45,216,025 		 （　0.9476）
42,846,705 		 （  3.0 -  0.3 ）
2.7％  
⑧収益価格 　  1,586,915,000 円　　　　（　  3,620,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
港 5-23　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 325.86 Ｓ9 2,873.64
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   600 ％   600 ％   438 ㎡     22.5 m x   19.5 m  前面道路：都道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗・駐車場、上層階は事務所（いずれもフロア貸し）を想定 ⑦有効率　  68.6 ％
の理由		 同種・同等の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
315.96 
33.0 
104.37 
8,000 
834,960 		 12.0  10,019,520 
0.0  0 

 2～ 9		 事務所
315.96 
73.9 
233.36 
5,100 
1,190,136 		 6.0  7,140,816 
0.0  0 

  ～  		 駐車場
30.00 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,873.64 
68.6 
1,971.25 

10,356,048 		 67,146,048 
0 
⑨年額支払賃料     10,356,048 円　×　12ヶ月　＝　     124,272,576 円 
⑩a共益費（管理費）             908 円／㎡　×　   1,971.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　      21,478,740 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 類似用途の建物の共益費水準に基づき査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  50,000 円／台　×　   6 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       3,600,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されるため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       145,751,316 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       3,600,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　     7,647,566 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 141,703,750 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        67,146,048 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         637,887 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     142,341,637 円　　　　（　       324,981 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
港 5-23　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,030,000 円  　　　　  1,010,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 18,370,212 円  　　　      149,351,316　×　　　　  12.3 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    9,873,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    8,585,000 円  　　　　  1,010,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,010,000 円  　　　　  1,010,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,010,000 円  　　　　  1,010,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      41,878,612 円　（　　　　　　        95,613 円／㎡）　　（経費率　　  29.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9476    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,010,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 340,000 円／㎡　×　   2,873.64 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0547     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0367 ×　 35 ％　＋　0.0492 ×  35 ％　＋ 0.0822 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 55,247,000 円  
（　　　　　       126,135 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 142,341,637 円      
②総費用 41,878,612 円      
③純収益　①－② 100,463,025 円      
④建物等に帰属する純収益 55,247,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 45,216,025 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 42,846,705 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       97,824 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  1,586,915,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   3,620,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 港 5-23　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　港区赤坂六丁目１３１０番
 0104000020940-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
港 5-23　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
港 5-23 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　安本　光夫   TEL.
鑑定評価額 1,690,000,000 円  １㎡当たりの価格 3,850,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 2,700,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 港区赤坂６丁目１３１０番
｢赤坂６－１３－１８｣		 ②地積
　(㎡)		 438  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）



(100,600)

1.2:1		 事務所兼車庫

ＳＲＣ7F1B		 中高層店舗兼事務所
ビル等が建ち並ぶ商
業地域		 北西15m都道 水道、ガス、下水 赤坂

220m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １５ｍ都道 交通

施設		 赤坂駅南西方

220m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 赤坂駅周辺では大規模ビルの建て替えが進行中であるが、近隣地域は古くからの商業地域で再開発計画等は見ら
れず、当面は現状を維持して推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  4,050,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  3,420,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は港区および隣接区内の中高層の店舗兼事務所等が建ち並ぶ商業地域である。需要者の中心は不動産ファン
ド等の法人投資家や事業会社である。建築費が高騰しているが、事務所賃料は底入れし、区内の商業地については投資
需要は旺盛で、特に比較的低位であった地域の土地が高い価格で買われている。取引の中心となる価格帯は、対象地の
規模で単価で３～５百万円／㎡程度、総額１７億円前後である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 赤坂通り沿いの商業地域に所在し、需要者としては法人が中心で、収益性・投資採算性が重視されるため、収益価格が
説得力を有する。一方取引事例比較法にて採用した取引事例については、投資家等も取引当事者となっているため、比
準価格は市場性のみならず投資採算性も反映した実証的な価格となっている。従って比準価格を重視し、収益価格を比
較考量し、代表標準地との検討及び前年標準地価格からの変動要因を踏まえ、鑑定評価額を上記の如く決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　港 5-19                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  2,640,000 円／㎡		 [113.6]
100		 100
[100.0]		 100
[ 77.8]		 [100.0]
100		 3,850,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  3,380,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 海外の高金利や政治情勢、国内の物価や金利
上昇など懸念材料は多いが、国内の金利は海
外より低水準であり、景気は緩やかな回復傾
向にある。

赤坂駅前で大規模オフィスが建替中であるが
、地域要因に特段の変動は見られない。事務
所の賃貸市況は回復傾向にあり、不動産市況
は堅調である。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -6.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -8.0
行政　　　　　　 -10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+13.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 港 5-23　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＫＭＭ（公
）０７
-110		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南18.7m区道、
中間画地
近商
高度地区35m
(100,400)
b ＹＡＳ（公
）０７
-115		 港区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西15m区道、
中間画地
商業
駐車付置義務
(100,700)
c ＥＴＨ（公
）０７
-2		 港区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 東8m区道、
北6m、角地
商業

(100,600)
d ＩＲＳ（公
）０７
-4		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西12.9m区
道、中間画地
商業
第２種文教地区
(100,500)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,638,725  		 100
[ 100.0]		 [ 114.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
3,026,618 		 100
[  73.3]
4,129,083 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
4,130,000 
b (　           ) 
3,960,999  		 100
[ 100.0]		 [ 111.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
4,428,397 		 100
[ 115.2]
3,844,095 
3,840,000 
c (　           ) 
3,910,527  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
3,985,013 		 100
[  94.0]
4,239,376 
4,240,000 
d (　           ) 
3,237,119  		 100
[ 100.0]		 [ 108.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
3,521,985 		 100
[  88.1]
3,997,713 
4,000,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -16.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.84 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  4,050,000 円／㎡]  



港 5-23　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

141,093,309 
40,890,911 
100,202,398 
57,982,000 
42,220,398 		 （　0.9578）
40,438,697 		 （  3.0 -  0.3 ）
2.7％  
⑧収益価格 　  1,497,729,519 円　　　　（　  3,420,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
港 5-23　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 325.86 Ｓ9 2,873.64
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   600 ％   600 ％   438 ㎡     22.5 m x   19.5 m  前面道路：都道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 機械式駐車場５台、荷捌き１台、障がい者用１台、１階店舗、２～８階事務所（フロア貸し、ネット賃貸） ⑦有効率　  68.6 ％
の理由		 各階の標準的な有効率により算定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～  		 機械室
30.00 
 
 
 
 		    
   

 1～  		 店舗
315.96 
33.0 
104.37 
8,000 
834,960 		 12.0  10,019,520 
1.0  834,960 

 2～ 9		 事務所
315.96 
73.9 
233.36 
5,200 
1,213,472 		 6.0  7,280,832 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,873.64 
68.6 
1,971.25 

10,542,736 		 68,266,176 
834,960 
⑨年額支払賃料     10,542,736 円　×　12ヶ月　＝　     126,512,832 円 
⑩a共益費（管理費）             750 円／㎡　×　   1,971.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　      17,741,250 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺の同種・同品等の建物の共益費より査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  50,000 円／台　×　   6 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       3,600,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       144,254,082 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       3,600,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　     7,572,704 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 140,281,378 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        68,266,176 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         648,529 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          834,960 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         163,402 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     141,093,309 円　　　　（　       322,131 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
港 5-23　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,180,000 円  　　　　  1,060,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 16,707,511 円  　　　      147,854,082　×　　　　  11.3 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    9,873,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    9,010,000 円  　　　　  1,060,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,060,000 円  　　　　  1,060,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,060,000 円  　　　　  1,060,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      40,890,911 円　（　　　　　　        93,358 円／㎡）　　（経費率　　  29.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.2 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9578    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,060,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 350,000 円／㎡　×　   2,873.64 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0547     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0367 ×　 35 ％　＋　0.0492 ×  35 ％　＋ 0.0822 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 57,982,000 円  
（　　　　　       132,379 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 141,093,309 円      
②総費用 40,890,911 円      
③純収益　①－② 100,202,398 円      
④建物等に帰属する純収益 57,982,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 42,220,398 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 40,438,697 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       92,326 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  1,497,729,519 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   3,420,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 港 5-23　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　港区赤坂六丁目１３１０番
 0104000020940-0000
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備考