別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月10日　提出
港 5-21　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
港 5-21 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　阿比留　健次   TEL.
鑑定評価額 17,100,000,000 円  １㎡当たりの価格 7,760,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 5,910,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 港区虎ノ門４丁目１７番１２
｢虎ノ門４－１－１７｣		 ②地積
　(㎡)		 2,208  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
住宅付置義務


(100,500)

1.2:1		 事務所、店舗兼共同
住宅
Ｓ12F2B		 高層の店舗兼事務所
ビル等が建ち並ぶ商
業地域		 南西12m区道 水道、ガス、下水 神谷町

150m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    90 ｍ、西    90 ｍ、南    70 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 住宅等の付置のある高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     2,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １２ｍ区道 交通

施設		 神谷町駅北西方

200m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
住宅付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 高層の店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域であり、周辺地域の再開発事業の進展等により都市機能が更新さ
れた。今後も高度商業地域としての性格を維持して推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 住宅等の付置のある高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  8,000,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  7,450,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、港区及びその周辺区にあって、高層の店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ高度商業地域の存する圏域である
。典型的な需要者層は、豊富な資金力を有する不動産投資ファンド、大手不動産会社等である。周辺地域においては大
規模な市街地再開発事業が進行しており、都市機能の更新が見込まれる。賃貸オフィス市場は緩やかに回復しており、
オフィス用地の地価も上昇している。２，０００㎡程度の土地の中心価格帯は１５０～１７０億円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地は、高層の店舗兼事務所ビルの開発素地としての需要が見込まれる。比準価格は、規範性の認められる取引
事例を基礎として試算されており、高い説得力を有する。収益価格は、現行の行政規制等に適合する建物を想定した不
動産賃貸事業の収益性を直接的に反映し、典型的な需要者が重視する点で高い説得力を有する。そこで、比準価格と収
益価格とを関連付けて、代表標準地からの検討結果も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　港 5-26                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  -3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　 11,600,000 円／㎡		 [104.3]
100		 100
[ 97.0]		 100
[161.5]		 [100.0]
100		 7,720,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  7,390,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価上昇や海外景気の下振れリスクはあるも
のの、景気は緩やかに持ち直しつつあり、不
動産価格や家賃の水準は上昇傾向で推移して
いる。

虎ノ門・麻布台地区では再開発事業による都
市機能の更新が見込まれる。賃貸オフィス市
場は回復傾向にあり、地価は緩やかな上昇傾
向にある。

特にない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　  +6.0
行政　　　　　　 +45.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 港 5-21　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＹＡＳ（公
）０７
-103		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北西6m区道、
中間画地
商業
駐車付置義務
(100,700)
b ＮＳＫ（公
）０７
-105		 港区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東6m区道、
北東2.7m、
角地
商業

(100,480)
c ＨＴＲ（公
）０７
-6		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南西7.8m区道
、北東5.4m、
二方路
商業

(100,554)
d ＡＢＲ（公
）０７
-201		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西16m区道、
北10m、
南7.4m、
三方路
商業
地区計画等
(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
6,620,324  		 100
[ 100.0]		 [ 115.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
7,633,234 		 100
[  98.0]
7,789,014 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
7,790,000 
b (　           ) 
6,340,149  		 100
[ 100.0]		 [ 116.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.6]
7,223,815 		 100
[  89.4]
8,080,330 
8,080,000 
c (　           ) 
7,891,301  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
8,278,129 		 100
[ 102.9]
8,044,829 
8,040,000 
d (　           ) 
8,230,951  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
7,956,586 		 100
[  99.1]
8,028,846 
8,030,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.73 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +20.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.77 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +2.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  8,000,000 円／㎡]  



港 5-21　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存する宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

951,125,570 
230,250,496 
720,875,074 
280,350,000 
440,525,074 		 （　0.9335）
411,230,157 		 （  2.8 -  0.3 ）
2.5％  
⑧収益価格 　 16,449,206,280 円　　　　（　  7,450,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
港 5-21　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所、店舗兼共同住宅 1,396.20 Ｓ9 12,184.30
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
住宅付置義務
 100 ％   500 ％   500 ％   2,208 ㎡     53.6 m x   44.3 m  前面道路：区道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２～８階事務所（フロア貸し）、９階共同住宅（８０㎡程度）を想定 ⑦有効率　  72.9 ％
の理由		 同類型の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
1,836.80 
26.4 
485.10 
10,000 
4,851,000 		 12.0  58,212,000 
0.0  0 

 2～ 8		 事務所
1,385.90 
81.5 
1,129.20 
8,000 
9,033,600 		 10.0  90,336,000 
0.0  0 

 9～ 9		 共同住宅
646.20 
76.4 
493.60 
4,400 
2,171,840 		 2.0  4,343,680 
1.0  2,171,840 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
12,184.30 
72.9 
8,883.10 

70,258,040 		 694,907,680 
2,171,840 
⑨年額支払賃料     70,258,040 円　×　12ヶ月　＝　     843,096,480 円 
⑩a共益費（管理費）           1,210 円／㎡　×　   8,883.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　     128,982,612 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 類似用途の建物の共益費水準に基づき査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  50,000 円／台　×　  38 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      22,800,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されるため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       972,079,092 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　      22,800,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　    50,883,955 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 943,995,137 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       694,907,680 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       6,601,623 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,171,840 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         528,810 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     951,125,570 円　　　　（　       430,763 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
港 5-21　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 15,750,000 円  　　　　  5,250,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 114,411,096 円  　　　      994,879,092　×　　　　  11.5 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   44,964,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   44,625,000 円  　　　　  5,250,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     5,250,000 円  　　　　  5,250,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     5,250,000 円  　　　　  5,250,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     230,250,496 円　（　　　　　　       104,280 円／㎡）　　（経費率　　  24.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 2.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 2.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9335    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 5,250,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 410,000 円／㎡　×　  12,184.30 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0534     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0353 ×　 35 ％　＋　0.0479 ×  35 ％　＋ 0.0810 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 280,350,000 円  
（　　　　　       126,970 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 951,125,570 円      
②総費用 230,250,496 円      
③純収益　①－② 720,875,074 円      
④建物等に帰属する純収益 280,350,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 440,525,074 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 411,230,157 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      186,246 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,449,206,280 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   7,450,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 港 5-21　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　港区虎ノ門四丁目１７番１２
 0104000119197-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
港 5-21　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
港 5-21 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　渡邉　佳則   TEL.
鑑定評価額 17,200,000,000 円  １㎡当たりの価格 7,770,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 5,910,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 港区虎ノ門４丁目１７番１２
｢虎ノ門４－１－１７｣		 ②地積
　(㎡)		 2,208  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
住宅付置義務


(100,500)

1.2:1		 事務所、店舗兼共同
住宅
Ｓ12F2B		 高層の店舗兼事務所
ビル等が建ち並ぶ商
業地域		 南西12m区道 水道、ガス、下水 神谷町

150m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    90 ｍ、西    90 ｍ、南    70 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 住宅等の付置のある高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     2,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １２ｍ区道 交通

施設		 神谷町駅北西方

200m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
住宅付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 周辺地域では大規模再開発事業等が進行中であり、今後は地域全体においてより一層の発展が期待されるととも
に、近隣地域においても活性化が期待されるものと予測する。
(3)最有効使用の判定 住宅等の付置のある高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  8,050,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  7,470,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、港区及び周辺区において大規模事務所ビル等が建ち並ぶ高度商業地域である。需要者層は、不動産投資
ファンドや大手不動産業者等が中心である。周辺地域においては大規模複合ビルを中心とした開発が進行中であり、発
展的に推移しており、またオフィス賃貸市場も回復基調にある。土地の中心価格帯は、画地条件や規模等によって幅が
認められるが、対象標準地の規模で総額１７０億～１８０億円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、同一需給圏内の類似地域に存する高度利用が可能な商業地域に存する取引事例の価格から求めたもので、
市場の実勢を反映した実証的な価格である。収益価格は、賃貸市場における収益性を反映した理論的価格である。本件
においては、両試算価格ともに説得力が高いと判断し、市場性を反映した比準価格並びに収益性を反映した収益価格を
関連づけ、さらに代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　港 5-26                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  -3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　 11,600,000 円／㎡		 [104.3]
100		 100
[ 97.0]		 100
[160.0]		 [100.0]
100		 7,800,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  7,390,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は、一部に足踏みが残るものの、緩やか
に回復している。但し、海外景気の下振れが
我が国の景気を下押しするリスクとなってい
る。

オフィス市況は空室率の低下など回復基調に
あり、不動産投資の需要は堅調であり、地価
は引き続き上昇基調で推移している。


個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　  +4.0
行政　　　　　　 +45.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 港 5-21　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＹＡＳ（公
）０７
-401		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北西11m区道、
北東10.9m、
南東4m、
南西6.1m、
四方路
商業
駐車付置義務
(100,700)
b ＯＺＷ（公
）０７
-201		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 東36m国道、
西6m、北4m、
三方路
商業
駐車場整備地区
(100,700)
c ＫＭＭ（公
）０７
-130		 港区

 更地


   
（　          ） 		 正方形 北7m私道、
中間画地
商業

(92,442)
d ＡＢＲ（公
）０７
-201		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西16m区道、
北10m、
南7.4m、
三方路
商業
地区計画等
(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
8,765,102  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.9]
9,131,379 		 100
[ 113.9]
8,017,014 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
8,020,000 
b (　           ) 
9,203,696  		 100
[ 100.0]		 [ 108.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.9]
9,475,683 		 100
[ 117.5]
8,064,411 
8,060,000 
c (　           ) 
7,860,198  		 100
[ 100.0]		 [ 115.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
9,054,948 		 100
[ 111.8]
8,099,238 
8,100,000 
d (　           ) 
8,230,951  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
7,956,586 		 100
[  99.1]
8,028,846 
8,030,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  +2.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +20.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +4.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +20.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.95 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  8,050,000 円／㎡]  



港 5-21　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在しており、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

955,956,455 
231,504,958 
724,451,497 
283,020,000 
441,431,497 		 （　0.9335）
412,076,302 		 （  2.8 -  0.3 ）
2.5％  
⑧収益価格 　 16,483,052,080 円　　　　（　  7,470,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
港 5-21　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所、店舗兼共同住宅 1,396.20 Ｓ9 12,184.30
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
住宅付置義務
 100 ％   500 ％   500 ％   2,208 ㎡     53.6 m x   44.3 m  前面道路：区道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２～８階事務所（フロア貸し）、９階共同住宅（８０㎡程度）を想定 ⑦有効率　  72.9 ％
の理由		 同類型の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
1,836.80 
26.4 
485.10 
10,000 
4,851,000 		 12.0  58,212,000 
0.0  0 

 2～ 8		 事務所
1,385.90 
81.5 
1,129.20 
8,050 
9,090,060 		 10.0  90,900,600 
0.0  0 

 9～ 9		 共同住宅
646.20 
76.4 
493.60 
4,450 
2,196,520 		 2.0  4,393,040 
1.0  2,196,520 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
12,184.30 
72.9 
8,883.10 

70,677,940 		 698,909,240 
2,196,520 
⑨年額支払賃料     70,677,940 円　×　12ヶ月　＝　     848,135,280 円 
⑩a共益費（管理費）           1,210 円／㎡　×　   8,883.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　     128,982,612 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺における類似不動産の共益費水準を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  50,000 円／台　×　  38 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      22,800,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されるため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       977,117,892 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　      22,800,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　    51,135,895 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 948,781,997 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       698,909,240 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       6,639,638 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,196,520 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         534,820 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     955,956,455 円　　　　（　       432,951 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
港 5-21　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 15,900,000 円  　　　　  5,300,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 114,990,558 円  　　　      999,917,892　×　　　　  11.5 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   44,964,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   45,050,000 円  　　　　  5,300,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     5,300,000 円  　　　　  5,300,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     5,300,000 円  　　　　  5,300,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     231,504,958 円　（　　　　　　       104,848 円／㎡）　　（経費率　　  24.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 2.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 2.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9335    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 5,300,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 414,000 円／㎡　×　  12,184.30 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0534     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0353 ×　 35 ％　＋　0.0479 ×  35 ％　＋ 0.0810 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 283,020,000 円  
（　　　　　       128,179 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 955,956,455 円      
②総費用 231,504,958 円      
③純収益　①－② 724,451,497 円      
④建物等に帰属する純収益 283,020,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 441,431,497 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 412,076,302 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      186,629 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,483,052,080 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   7,470,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 港 5-21　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　港区虎ノ門四丁目１７番１２
 0104000119197-0000
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備考