別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
港 5-20　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
港 5-20 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　渡邉　佳則   TEL.
鑑定評価額 1,440,000,000 円  １㎡当たりの価格 5,020,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 3,630,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 港区南青山３丁目３番５外
｢南青山３－１－５｣		 ②地積
　(㎡)		 287  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,400)
防火
（その他）
高度地区35m


(100,400)
台形
1:1		 店舗兼事務所

ＲＣ5F1B		 中高層の店舗兼事務
所が多く建ち並ぶ商
業地域		 北東22m都道 水道、ガス、下水 外苑前

250m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２２ｍ都道 交通

施設		 外苑前駅南西方

250m		 法令

規制		 近商
(100,400)
防火 
高度地区35m
⑤地域要因の将
　来予測		 中高層店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域であり、周辺では新たなビルの建設も見られるが、近隣地域につ
いては格別の変動要因がなく、当面は現状のまま推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  5,400,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  4,630,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、港区及び周辺区における幹線並びに準幹線道路沿いの商業地域である。需要者層は、不動産投資ファン
ドや不動産業者等が中心である。周辺では複数の再開発事業が進むなど街の活性化が見受けられ、不動産投資の需要は
引き続き底堅く推移している。土地のみでの取引は殆ど見られないものの、土地建物の取引は一部に見られ、対象標準
地程度の規模の場合、土地・建物総額で概ね１５億円～２５億円程度が中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内の取引事例を適切に選択して試算しており、比準の過程も適切で、市場の実勢を示す実証的な
価格である。一方、収益価格は不動産賃貸事業の収益性を直接的に反映した理論的な価格である。両試算価格は主たる
需要者層である不動産投資ファンド等が取引にあたり重視する価格であり、説得力を有する。以上により、比準価格及
び収益価格を関連づけ、さらに代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　港 5-7                     　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  5,220,000 円／㎡		 [110.2]
100		 100
[100.0]		 100
[114.7]		 [100.0]
100		 5,020,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  4,540,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は、一部に足踏みが残るものの、緩やか
に回復している。但し、海外景気の下振れが
我が国の景気を下押しするリスクとなってい
る。

青山・外苑前地区では複数の再開発事業やビ
ルの建て替え事業等による地域活性化の動き
が見られ、不動産投資の需要は堅調に推移し
ている。

個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　  -2.0
行政　　　　　　 +16.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 港 5-20　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＦＪＮ（公
）０７
-6		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東20m都道、
南西4m、
二方路
１住居
高度地区最高35m
(70,400)
b ＫＭＭ（公
）０７
-403		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南東14.5m都
道、北西3m、
二方路
商業

(100,466)
c ＷＴＮ（公
）０７
-18		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 北東15.5m区
道、中間画地
１住居
高度地区3種24m
(70,300)
d ＹＡＳ（公
）０７
-1		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 西11m区道、
北東6.3m、
角地
近商
高度3種最高24m
(100,300)
e ＫＭＭ（公
）０７
-14		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西41.6m都道、
中間画地
商業
高度地区50m
(100,600)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
5,170,755  		 100
[ 100.0]		 [ 107.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
5,503,526 		 100
[ 101.3]
5,432,898 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
5,430,000 
b (　           ) 
3,588,222  		 100
[ 100.0]		 [ 119.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
4,513,606 		 100
[  85.2]
5,297,660 
5,300,000 
c (　           ) 
4,295,574  		 100
[ 100.0]		 [ 110.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
4,691,107 		 100
[  87.2]
5,379,710 
5,380,000 
d (　           ) 
4,767,472  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
5,470,047 		 100
[ 101.2]
5,405,185 
5,410,000 
e (　           ) 
4,609,145  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
4,839,602 		 100
[  90.0]
5,377,336 
5,380,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.83 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -3.5 環境　　　　  +6.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.93 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -16.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.5 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 +22.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+1.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +16.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  5,400,000 円／㎡]  



港 5-20　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在しており、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

90,975,014 
28,076,388 
62,898,626 
27,874,800 
35,023,826 		 （　0.9495）
33,255,123 		 （  2.8 -  0.3 ）
2.5％  
⑧収益価格 　  1,330,204,920 円　　　　（　  4,630,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
港 5-20　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 209.34 Ｓ6 1,175.25
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 防火
高度地区35m
 100 ％   400 ％   400 ％   287 ㎡     17.4 m x   15.9 m  前面道路：都道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～２階店舗、３～６階事務所（フロア貸）を想定 ⑦有効率　  84.1 ％
の理由		 同種の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
200.10 
80.7 
161.45 
8,800 
1,420,760 		 12.0  17,049,120 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
195.03 
87.0 
169.74 
6,800 
1,154,232 		 12.0  13,850,784 
0.0  0 

 3～ 6		 事務所
195.03 
84.2 
164.25 
6,550 
1,075,838 		 8.0  8,606,704 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,175.25 
84.1 
988.19 

6,878,344 		 65,326,720 
0 
⑨年額支払賃料      6,878,344 円　×　12ヶ月　＝　      82,540,128 円 
⑩a共益費（管理費）           1,060 円／㎡　×　     988.19 ㎡　×　12ヶ月　＝　      12,569,777 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺の類似不動産の共益費水準から査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されるため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        95,109,905 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     4,755,495 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 90,354,410 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        65,326,720 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         620,604 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      90,975,014 円　　　　（　       316,986 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
港 5-20　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,566,000 円  　　　　    522,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 12,364,288 円  　　　       95,109,905　×　　　　  13.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    8,665,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,437,000 円  　　　　    522,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       522,000 円  　　　　    522,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       522,000 円  　　　　    522,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      28,076,388 円　（　　　　　　        97,827 円／㎡）　　（経費率　　  30.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 2.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9495    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 522,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 423,000 円／㎡　×　   1,175.25 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0534     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0353 ×　 35 ％　＋　0.0479 ×  35 ％　＋ 0.0810 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 27,874,800 円  
（　　　　　        97,125 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 90,975,014 円      
②総費用 28,076,388 円      
③純収益　①－② 62,898,626 円      
④建物等に帰属する純収益 27,874,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 35,023,826 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 33,255,123 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      115,872 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  1,330,204,920 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   4,630,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 港 5-20　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　港区南青山三丁目３番５
 0104000004120-0000
2 　港区南青山三丁目３番６
 0104000004121-0000
3 　港区南青山三丁目３番７
 0104000004122-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
港 5-20　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
港 5-20 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　藤野　裕三   TEL.
鑑定評価額 1,440,000,000 円  １㎡当たりの価格 5,010,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 3,630,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月24日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 港区南青山３丁目３番５外
｢南青山３－１－５｣		 ②地積
　(㎡)		 287  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,400)
防火
（その他）
高度地区35m


(100,400)
台形
1:1		 店舗兼事務所

ＲＣ5F1B		 中高層の店舗兼事務
所が多く建ち並ぶ商
業地域		 北東22m都道 水道、ガス、下水 外苑前

250m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２２ｍ都道 交通

施設		 外苑前駅南西方

250m		 法令

規制		 近商
(100,400)
防火 
高度地区35m
⑤地域要因の将
　来予測		 外苑西通り沿いの中高層店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域である。地域に格別の変動要因はなく、今後も
現状を維持すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  5,370,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  4,510,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、港区内の中高層店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域が存する圏域である。想定される典型的な需要
者は、賃貸用不動産の開発を目的とした不動産投資ファンド、大手不動産会社等である。オフィス賃貸市場は回復基調
にあり、不動産投資需要は依然として強く、地価は上昇基調にある。土地取引価格（総額）は画地規模等により異なる
が、中心となる価格帯としては概ね総額１０～２０億円程度と把握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内の類似地域等に存する取引事例により試算されたものであり、試算の過程は的確であることか
ら不動産市場の実態を反映した説得力の高い価格であると判断される。収益価格は最有効使用の建物の建設・賃貸を想
定し試算したものであるが想定上の条件が多数介在し、想定の如何によっては試算値に多寡が生じる。従って比準価格
をやや重視し、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　港 5-7                     　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  5,220,000 円／㎡		 [110.2]
100		 100
[100.0]		 100
[115.1]		 [100.0]
100		 5,000,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  4,540,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 我国の景気は一部に足踏みが残るものの、緩
やかに回復しているが、海外景気の下振れが
景気を下押しするリスクとなっている。


外苑西通り沿い商業地域であり、オフィス賃
貸市場が回復傾向にある中で地価は上昇基調
にて推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　 +14.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 港 5-20　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＦＪＮ（公
）０７
-6		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東20m都道、
南西4m、
二方路
１住居
高度地区最高35m
(70,400)
b ＫＭＭ（公
）０７
-14		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西41.6m都道、
中間画地
商業
高度地区50m
(100,600)
c ＹＡＳ（公
）０７
-408		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南東5m区道、
中間画地
商業

(100,400)
d ＫＭＭ（公
）０７
-403		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南東14.5m都
道、北西3m、
二方路
商業

(100,466)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
5,170,755  		 100
[ 100.0]		 [ 107.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
5,503,526 		 100
[ 104.5]
5,266,532 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
5,270,000 
b (　           ) 
4,609,145  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
4,839,602 		 100
[  88.5]
5,468,477 
5,470,000 
c (　           ) 
4,920,267  		 100
[ 100.0]		 [ 111.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
5,505,779 		 100
[ 100.3]
5,489,311 
5,490,000 
d (　           ) 
3,588,222  		 100
[ 100.0]		 [ 119.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
4,513,606 		 100
[  85.8]
5,260,613 
5,260,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.83 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +14.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.79 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.93 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  5,370,000 円／㎡]  



港 5-20　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存する宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

89,849,658 
27,384,168 
62,465,490 
28,355,400 
34,110,090 		 （　0.9495）
32,387,530 		 （  2.8 -  0.3 ）
2.5％  
⑧収益価格 　  1,295,501,200 円　　　　（　  4,510,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
港 5-20　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 209.34 Ｓ6 1,175.25
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 防火
高度地区35m
 100 ％   400 ％   400 ％   287 ㎡     17.4 m x   15.9 m  前面道路：都道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １・２階店舗、３～６階事務所（フロア貸し） ⑦有効率　  84.1 ％
の理由		 地域の標準的な有効率である。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～  		 店舗
200.10 
80.7 
161.45 
8,500 
1,372,325 		 12.0  16,467,900 
1.0  1,372,325 

 2～  		 店舗
195.03 
87.0 
169.74 
6,700 
1,137,258 		 10.0  11,372,580 
1.0  1,137,258 

 3～ 6		 事務所
195.03 
84.2 
164.25 
6,500 
1,067,625 		 3.0  3,202,875 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,175.25 
84.1 
988.19 

6,780,083 		 40,651,980 
2,509,583 
⑨年額支払賃料      6,780,083 円　×　12ヶ月　＝　      81,360,996 円 
⑩a共益費（管理費）           1,058 円／㎡　×　     988.19 ㎡　×　12ヶ月　＝　      12,546,060 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域における類似建物の共益費水準に基づき査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されており計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        93,907,056 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     4,695,353 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 89,211,703 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        40,651,980 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         386,194 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　    10 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,509,583 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.1056　＝　         251,761 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      89,849,658 円　　　　（　       313,065 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
港 5-20　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,593,000 円  　　　　    531,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 11,550,568 円  　　　       93,907,056　×　　　　  12.3 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    8,665,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,513,500 円  　　　　    531,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       531,000 円  　　　　    531,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       531,000 円  　　　　    531,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      27,384,168 円　（　　　　　　        95,415 円／㎡）　　（経費率　　  30.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 2.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9495    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 531,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 430,000 円／㎡　×　   1,175.25 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0534     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0353 ×　 35 ％　＋　0.0479 ×  35 ％　＋ 0.0810 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 28,355,400 円  
（　　　　　        98,799 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 89,849,658 円      
②総費用 27,384,168 円      
③純収益　①－② 62,465,490 円      
④建物等に帰属する純収益 28,355,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 34,110,090 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 32,387,530 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      112,849 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  1,295,501,200 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   4,510,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 港 5-20　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　港区南青山三丁目３番５
 0104000004120-0000
2 　港区南青山三丁目３番６
 0104000004121-0000
3 　港区南青山三丁目３番７
 0104000004122-0000
4 　
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7 　
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備考