別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月10日　提出
港 5-18　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
港 5-18 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　野坂　啓介   TEL.
鑑定評価額 160,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,980,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 1,400,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 港区西新橋２丁目３１１番１７
｢西新橋２－１１－１３｣		 ②地積
　(㎡)		 81  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,480)

1:1.2		 事務所兼住宅

ＲＣ5		 中層の事務所、店舗
等が見られる商業地
域		 北西6m区道 水道、ガス、下水 虎ノ門ヒルズ

370m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 ６ｍ区道 交通

施設		 虎ノ門ヒルズ　南東方

370m		 法令

規制		 商業
(100,480)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 やや繁華性の低い商業地域ではあるものの、周辺の再開発事業の波及効果もあり、需要は底堅く見込まれる。今
後も中小規模の事務所や店舗兼共同住宅を中心とした商業地として安定的に推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,140,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,630,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は港区とその周辺区の普通商業地域である。需要者の中心は大手不動産会社、不動産投資法人や自用目的の
法人等である。虎ノ門ヒルズ周辺の再開発もあり、将来性の高いオフィス用地として需要は底堅い。取引される価格帯
（総額）は、画地規模が様々であるため、かなりの幅があるが、比較的画地規模は小さめであり、複合不動産で１０億
円程度までの取引が中心となる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 繁華性はやや乏しいものの、需要者は各種投資家のほか、再開発事業の代替地等のために自己使用目的で求める層も想
定される。よって市場性を反映した実証的な価格である比準価格と収益性を反映した理論的な価格である収益価格を関
連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　港 5-12                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  2,680,000 円／㎡		 [114.6]
100		 100
[102.0]		 100
[151.7]		 [100.0]
100		 1,980,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,730,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金融政策に変化の兆しが見られるが、低金利
の投資環境は継続しており、都心部に資金が
集中している。


虎ノ門ヒルズ周辺の再開発の波及効果を受け
ている。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +30.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+14.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 港 5-18　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＷＴＮ（公
）０７
-6		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北西5m区道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,400)
b ＫＭＭ（公
）０７
-109		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 西8m区道、
北6m、二方路
商業
駐車場整備地区
(100,600)
c ＫＢＴ（公
）０７
-1		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西11m区道、
北東4m、
二方路
商業

(100,600)
d ＴＭＲ（公
）０７
-201		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北4.7m区道、
西4.3m、角地
商業

(100,378)
e ＮＫＭ（公
）０７
-4		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西5.7m区道、
中間画地
商業

(100,456)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,698,689  		 100
[ 100.0]		 [ 111.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
3,003,641 		 100
[ 130.9]
2,294,607 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
2,290,000 
b (　           ) 
2,457,355  		 100
[ 100.0]		 [ 120.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.9]
2,986,593 		 100
[ 132.6]
2,252,333 
2,250,000 
c (　           ) 
2,384,964  		 100
[ 100.0]		 [ 113.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
2,680,133 		 100
[ 135.2]
1,982,347 
1,980,000 
d (　           ) 
2,408,090  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
2,385,156 		 100
[ 112.7]
2,116,376 
2,120,000 
e (　           ) 
2,322,125  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,484,674 		 100
[ 114.5]
2,170,021 
2,170,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 +26.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.01 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  -1.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.90 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +18.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,140,000 円／㎡]  



港 5-18　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在しており、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

12,844,581 
3,969,266 
8,875,315 
5,013,700 
3,861,615 		 （　0.9570）
3,695,566 		 （  3.1 -  0.3 ）
2.8％  
⑧収益価格 　    131,984,500 円　　　　（　  1,630,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
港 5-18　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 59.40 Ｓ6 269.40
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   600 ％   480 ％   81 ㎡      8.5 m x    9.5 m  前面道路：区道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １Ｆ店舗、２～６階事務所（フロア貸し） ⑦有効率　  81.8 ％
の理由		 同類型の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
56.20 
73.5 
41.30 
4,600 
189,980 		 12.0  2,279,760 
0.0  0 

 2～ 4		 事務所
45.10 
84.9 
38.30 
4,200 
160,860 		 6.0  965,160 
0.0  0 

 5～ 5		 事務所
42.00 
83.8 
35.20 
4,200 
147,840 		 6.0  887,040 
0.0  0 

 6～ 6		 事務所
35.90 
81.1 
29.10 
4,200 
122,220 		 6.0  733,320 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
269.40 
81.8 
220.50 

942,620 		 6,795,600 
0 
⑨年額支払賃料        942,620 円　×　12ヶ月　＝　      11,311,440 円 
⑩a共益費（管理費）             756 円／㎡　×　     220.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　       2,000,376 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 類似不動産の共益費水準より査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上せず  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        13,311,816 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       532,473 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 12,779,343 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         6,795,600 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          65,238 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      12,844,581 円　　　　（　       158,575 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
港 5-18　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 271,500 円  　　　　     90,500,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 1,876,966 円  　　　       13,311,816　×　　　　  14.1 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      870,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      769,200 円  　　　　     90,500,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        90,500 円  　　　　     90,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        90,500 円  　　　　     90,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,969,266 円　（　　　　　　        49,003 円／㎡）　　（経費率　　  30.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.2 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9570    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 90,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 320,000 円／㎡　×　     269.40 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0554     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0375 ×　 35 ％　＋　0.0498 ×  35 ％　＋ 0.0828 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,013,700 円  
（　　　　　        61,898 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 12,844,581 円      
②総費用 3,969,266 円      
③純収益　①－② 8,875,315 円      
④建物等に帰属する純収益 5,013,700 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,861,615 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,695,566 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       45,624 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    131,984,500 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,630,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 港 5-18　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　港区西新橋二丁目３１１番１７
 0104000102916-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月10日　提出
港 5-18　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
港 5-18 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　小澤　孝明   TEL.
鑑定評価額 160,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,980,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 1,400,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 港区西新橋２丁目３１１番１７
｢西新橋２－１１－１３｣		 ②地積
　(㎡)		 81  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,480)

1:1.2		 事務所兼住宅

ＲＣ5		 中層の事務所、店舗
等が見られる商業地
域		 北西6m区道 水道、ガス、下水 虎ノ門ヒルズ

370m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ６ｍ区道 交通

施設		 虎ノ門ヒルズ駅南東方

370m		 法令

規制		 商業
(100,480)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 中層の事務所ビル、店舗等が建ち並ぶ商業地域である。地域内においては特段の変動要因がないことから、当分
は現状を維持すると予測する。需要は強含みで、地価はやや上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,090,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,580,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は港区及びその周辺区の普通商業地域である。需要者の中心は、賃料収入の獲得を目的に開発を行う不動産
事業者や収益物件を取得・運用する法人投資家であり、自己の業務用として取得する事業会社も市場参加者となり得る
。取引は立地稀少性や規模、事業採算性等により大きな影響を受け、土地価格も異なるが、市場の中心は標準的な画地
規模（１００㎡程度）で１～３億円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は地域的類似性のある事例による実証的な価格である。収益価格は賃貸事例の検討に基づく収益性を反映した
価格であるが、想定要素を含み、また、投下資本及び上昇する土地価格に見合った賃料の獲得が困難であるため、収益
価格はやや低位に試算された。よって、本件では取引実態を踏まえ、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を
比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　港 5-12                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  2,680,000 円／㎡		 [114.6]
100		 100
[102.0]		 100
[152.5]		 [100.0]
100		 1,970,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,730,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 港区内では市街地再開発事業等による高度利
用、町並みの整備が進んでおり、不動産市場
は堅調に推移している。


周辺地域の再開発事業等による商業集積によ
り地域の発展が期待されている。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +32.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+14.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 港 5-18　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＫＢＴ（公
）０７
-119		 港区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東6m区道、
南西3m、
二方路
商業
駐車場整備地区
(100,480)
b ＫＢＴ（公
）０７
-1		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西11m区道、
北東4m、
二方路
商業

(100,600)
c ＫＢＴ（公
）０７
-101		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南東4m区道、
北東4m、角地
商業

(100,320)
d ＷＴＮ（公
）０７
-6		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北西5m区道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,572,187  		 100
[ 100.0]		 [ 112.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
2,865,060 		 100
[  90.0]
3,183,400 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
3,180,000 
b (　           ) 
2,384,964  		 100
[ 100.0]		 [ 113.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
2,680,133 		 100
[ 112.4]
2,384,460 
2,380,000 
c (　           ) 
672,714  		 100
[ 100.0]		 [ 109.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
713,207 		 100
[  71.4]
998,889 
999,000 
d (　           ) 
2,698,689  		 100
[ 100.0]		 [ 111.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
3,003,641 		 100
[ 116.3]
2,582,666 
2,580,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.83 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.90 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,090,000 円／㎡]  



港 5-18　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地につき再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

13,201,839 
3,968,296 
9,233,543 
5,456,900 
3,776,643 		 （　0.9466）
3,574,970 		 （  3.1 -  0.3 ）
2.8％  
⑧収益価格 　    127,677,500 円　　　　（　  1,580,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
港 5-18　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 59.40 Ｓ6 269.40
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   600 ％   480 ％   81 ㎡      8.5 m x    9.5 m  前面道路：区道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２～６階は事務所（フロア貸し） ⑦有効率　  81.9 ％
の理由		 同種建物で概ね標準的な有効率である。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
56.20 
73.5 
41.31 
4,840 
199,940 		 12.0  2,399,280 
0.0  0 

 2～ 4		 事務所
45.10 
84.9 
38.30 
4,200 
160,860 		 8.0  1,286,880 
0.0  0 

 5～ 5		 事務所
42.00 
83.8 
35.20 
4,200 
147,840 		 8.0  1,182,720 
0.0  0 

 6～ 6		 事務所
35.90 
81.1 
29.10 
4,200 
122,220 		 8.0  977,760 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
269.40 
81.9 
220.51 

952,580 		 8,420,400 
0 
⑨年額支払賃料        952,580 円　×　12ヶ月　＝　      11,430,960 円 
⑩a共益費（管理費）             900 円／㎡　×　     220.51 ㎡　×　12ヶ月　＝　       2,381,508 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域の同種・同規模の建物の共益費を勘案して査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        13,812,468 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       690,623 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 13,121,845 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         8,420,400 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          79,994 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      13,201,839 円　　　　（　       162,986 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
港 5-18　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 295,500 円  　　　　     98,500,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 1,767,996 円  　　　       13,812,468　×　　　　  12.8 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      870,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      837,200 円  　　　　     98,500,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        98,500 円  　　　　     98,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        98,500 円  　　　　     98,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,968,296 円　（　　　　　　        48,991 円／㎡）　　（経費率　　  30.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9466    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 98,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 355,000 円／㎡　×　     269.40 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0554     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0375 ×　 35 ％　＋　0.0498 ×  35 ％　＋ 0.0828 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,456,900 円  
（　　　　　        67,369 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 13,201,839 円      
②総費用 3,968,296 円      
③純収益　①－② 9,233,543 円      
④建物等に帰属する純収益 5,456,900 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,776,643 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,574,970 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       44,135 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    127,677,500 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,580,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 港 5-18　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　港区西新橋二丁目３１１番１７
 0104000102916-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
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