別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
港 5-17　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
港 5-17 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　安本　光夫   TEL.
鑑定評価額 65,700,000,000 円  １㎡当たりの価格 11,900,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 8,600,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 港区東新橋１丁目１２番２外
｢東新橋１－９－３｣		 ②地積
　(㎡)		 5,518  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,700)
防火
（その他）
地区計画等
駐車付置義務

(100,840)

1:1.2		 事務所兼駐車場

Ｓ27F4B		 高層の事務所等の建
ち並ぶ再開発された
商業地域		 南西16m区道、南東側道 水道、ガス、下水 汐留

240m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    80 ｍ、南     0 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 地区計画による高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  70.0 ｍ、奥行　約　　  80.0 ｍ、規模　　     5,600 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 汐留築の区画整理により創出
された大規模オフィス街		 街

路		 １６ｍ区道 交通

施設		 汐留駅南東方

240m		 法令

規制		 商業
(100,840)
防火 
地区計画等
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 一帯は業務系商業地域として成熟しており、現状のまま推移するものと思われるが、今後は東京駅から品川駅周
辺にかけて大規模ビルの竣工が相次ぐ予定であり、オフィスのテナント獲得競争の激化が予想される。
(3)最有効使用の判定 地区計画による高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　 12,500,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　 10,200,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は港区、千代田区および中央区内の高度商業地域のほか、その周辺区の再開発ビルが建ち並ぶ地域である。
需要者の中心は不動産ファンド等の法人投資家や、大手建設業者・不動産業者である。都内では再開発による大型オフ
ィスビルの供給が相次ぎ、競争は激化しているが、都心部の不動産投資需要は全般的に旺盛であり、地価は安定的に推
移している。取引の中心となる価格帯は、対象地の規模で単価で１０，０００千円／㎡超、総額６００億円超である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 汐留の再開発エリアに位置し、需要者としては不動産業者や投資家等が中心であり、収益性・投資採算性が重視される
ため、収益価格が説得力を有する。一方、取引事例比較法にて採用した取引事例については、不動産業者や投資家等も
取引当事者となっているため、比準価格は市場性のみならず投資採算性も反映した実証的な価格となっている。従って
比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の如く決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　港 5-26                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  -3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　 11,600,000 円／㎡		 [104.3]
100		 100
[ 97.0]		 100
[108.5]		 [103.0]
100		 11,800,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　 11,400,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 海外の高金利や政治情勢、国内の物価や金利
上昇など懸念材料は多いが、国内の金利は海
外より低水準であり、景気は緩やかな回復傾
向にある。

都内各所で再開発が行われ、大規模オフィス
の新規供給が多いため、好調な区内の不動産
市況の中ではやや弱い動きが続いている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　  -7.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 港 5-17　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＹＡＳ（公
）０７
-402		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西40m都道、
北45m、
南東40m、
北西12m、
四方路
商業
汐留地区地区計画
駐車付置義務
(100,1200)
b ＹＡＳ（公
）０７
-401		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北西11m区道、
北東10.9m、
南東4m、
南西6.1m、
四方路
商業
駐車付置義務
(100,700)
c ＡＢＲ（公
）０７
-403		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北西40m国道、
北東6m、
南西6m、
南東4m、
四方路
商業
高度地区60m
(88,647)
d ＴＭＲ（公
）０７
-401		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西40m都道、
北東6m、
南東5.5m、
三方路
商業

(100,679)
e ＯＺＷ（公
）０７
-201		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 東36m国道、
西6m、北4m、
三方路
商業
駐車場整備地区
(100,700)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
11,916,759  		 100
[ 100.0]		 [ 107.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
12,177,793 		 100
[ 123.4]
9,868,552 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
10,200,000 
b (　           ) 
8,765,102  		 100
[ 100.0]		 [ 107.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.9]
9,122,861 		 100
[  78.9]
11,562,561 
11,900,000 
c (　           ) 
11,049,719  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.9]
10,897,907 		 100
[  75.6]
14,415,221 
14,800,000 
d (　  5,319,675) 
10,639,350  		 100
[ 100.0]		 [ 110.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.6]
11,793,014 		 100
[  88.4]
13,340,514 
13,700,000 
e (　           ) 
9,203,696  		 100
[ 100.0]		 [ 108.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.9]
9,475,683 		 100
[  79.6]
11,904,124 
12,300,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +17.5 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +2.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -0.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -17.5 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +4.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　 12,500,000 円／㎡]  



港 5-17　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,810,407,063 
1,163,379,740 
2,647,027,323 
1,145,760,000 
1,501,267,323 		 （　0.9041）
1,357,295,787 		 （  2.7 -  0.3 ）
2.4％  
⑧収益価格 　 56,553,991,125 円　　　　（　 10,200,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
港 5-17　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所兼共同住宅 3,475.00 Ｓ15F3B 53,110.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
駐車付置義務		 100 ％   700 ％   840 ％   5,518 ㎡     68.0 m x   80.9 m  前面道路：区道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地下２・３階駐車場１２５台、地下１～地上３階店舗、４～１３階事務所（フロア貸し）、１４・１５階共同住宅（２ＬＤＫ） ⑦有効率　  65.7 ％
の理由		 各階の標準的な有効率により算定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 2～ 3		 駐車場
2,340.00 
 
 
 
 		    
   
地下
 1～ 1		 店舗
3,460.00 
32.9 
1,140.00 
8,800 
10,032,000 		 12.0  120,384,000 
0.0  0 

 1～ 3		 店舗
2,360.00 
50.8 
1,200.00 
8,800 
10,560,000 		 12.0  126,720,000 
0.0  0 

 4～13		 事務所
3,405.00 
80.6 
2,745.00 
7,850 
21,548,250 		 10.0  215,482,500 
0.0  0 

14～15		 居宅
1,920.00 
70.3 
1,350.00 
6,000 
8,100,000 		 2.0  16,200,000 
1.0  8,100,000 

計
53,110.00 
65.7 
34,890.00 

273,394,500 		 2,687,769,000 
16,200,000 
⑨年額支払賃料    273,394,500 円　×　12ヶ月　＝　   3,280,734,000 円 
⑩a共益費（管理費）           1,500 円／㎡　×　  34,890.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　     628,020,000 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺の同種・同品等の建物の共益費より査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  50,000 円／台　×　 125 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      75,000,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		     3,908,754,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　      75,000,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　   202,937,700 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,780,816,300 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）     2,687,769,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　      25,533,806 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
       16,200,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　       3,944,457 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後） 12,500,000 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　       112,500 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　   3,810,407,063 円　　　　（　       690,541 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
港 5-17　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 65,100,000 円  　　　　 21,700,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 438,212,940 円  　　　    3,983,754,000　×　　　　  11.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　  432,216,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　  184,450,000 円  　　　　 21,700,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料    21,700,000 円  　　　　 21,700,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金    21,700,000 円  　　　　 21,700,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　   1,163,379,740 円　（　　　　　　       210,834 円／㎡）　　（経費率　　  30.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 2.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 3.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9041    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 21,700,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 390,000 円／㎡　×　  53,110.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0528     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0346 ×　 35 ％　＋　0.0472 ×  35 ％　＋ 0.0804 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,145,760,000 円  
（　　　　　       207,640 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,810,407,063 円      
②総費用 1,163,379,740 円      
③純収益　①－② 2,647,027,323 円      
④建物等に帰属する純収益 1,145,760,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,501,267,323 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,357,295,787 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      245,976 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 56,553,991,125 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　  10,200,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 港 5-17　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　港区東新橋一丁目１２番２
 0104000099317-0000
2 　港区東新橋一丁目１２番３
 0104000099122-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
港 5-17　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
港 5-17 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　吉本　博貴   TEL.
鑑定評価額 65,700,000,000 円  １㎡当たりの価格 11,900,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 8,600,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 港区東新橋１丁目１２番２外
｢東新橋１－９－３｣		 ②地積
　(㎡)		 5,518  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,700)
防火
（その他）
地区計画等
駐車付置義務

(100,840)

1:1.2		 事務所兼駐車場

Ｓ27F4B		 高層の事務所等の建
ち並ぶ再開発された
商業地域		 南西16m区道、南東側道 水道、ガス、下水 汐留

240m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    80 ｍ、南     0 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 地区計画による高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  70.0 ｍ、奥行　約　　  80.0 ｍ、規模　　     5,600 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 汐留地区の区画整理により創
出された大規模オフィス街		 街

路		 １６ｍ区道 交通

施設		 汐留駅南東方

240m		 法令

規制		 商業
(100,840)
防火 
地区計画等
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 業務系商業地域として成熟しており、東京駅から品川駅周辺にかけて大規模ビルの建築が続いており、テナント
獲得競争が予想される。
(3)最有効使用の判定 地区計画による高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　 12,700,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　 11,500,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は港区及び千代田区・中央区等都心区における幹線道路沿いの高度商業地域である。主たる需要者は、事務
所等の利用で大手企業やＲＥＩＴ等の不動産投資ファンド等である。近隣に大規模ビルが多くオフィス、店舗などの賃
貸需要にやや不透明感があるものの、投資需要は堅調である。不動産取引の頻度が少なく取引市場での中心価格帯の把
握は困難だが、土地のみでも数百億円規模になると思料する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は高層の事務所等の建ち並ぶ再開発された業務系用途が多い商業地域である。比準価格は十全に比較検討され
、市場の実勢を反映した実証的で規範性の高い価格である。一方収益価格は収益性を的確に反映した理論的価格で、需
要者は収益性、投資採算性をも重視する。従って、比準価格及び収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、
鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　港 5-26                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  -3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　 11,600,000 円／㎡		 [104.3]
100		 100
[ 97.0]		 100
[108.5]		 [103.0]
100		 11,800,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　 11,400,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 日銀の追加利上げが予測されるなか円安傾向
もあり、利便性のある一部不動産に強い上昇
傾向がある。その他不動産についても上昇傾
向が続いている。

高層の事務所等の建ち並ぶ再開発された商業
地域であり、地域要因に特段の変動はない。



個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　  -7.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 港 5-17　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＹＡＳ（公
）０７
-401		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北西11m区道、
北東10.9m、
南東4m、
南西6.1m、
四方路
商業
駐車付置義務
(100,700)
b ＹＡＳ（公
）０７
-405		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南東15m区道、
南西10.7m、
北東12.2m、
三方路
商業
地区計画等
(100,1000)
c ＮＫＭ（公
）０７
-115		 港区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西15m区道、
中間画地
商業

(100,600)
d ＫＳＨ（公
）０７
-126		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西16m区道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,700)
e ＨＴＲ（公
）０７
-106		 港区

 底地


   
（　          ） 		 不整形 南西15m区道、
南東4m、
北東4m、
北西11m、
四方路
商業

(100,700)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
8,765,102  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.9]
9,131,379 		 100
[  74.6]
12,240,454 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
12,600,000 
b (　           ) 
15,943,254  		 100
[ 100.0]		 [ 112.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 126.0]
14,171,781 		 100
[ 114.1]
12,420,492 
12,800,000 
c (　           ) 
10,248,509  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
11,758,816 		 100
[  93.9]
12,522,701 
12,900,000 
d (　           ) 
8,403,822  		 100
[ 100.0]		 [ 114.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
9,613,972 		 100
[  78.0]
12,325,605 
12,700,000 
e (　  6,392,349) 
6,392,349  		 100
[ 100.0]		 [ 113.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
6,879,385 		 100
[  58.9]
11,679,771 
12,000,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　  +2.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.36 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +13.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　 +20.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +24.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -25.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -32.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　 12,700,000 円／㎡]  



港 5-17　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため、土地の再調達原価の把握が困難のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,979,873,647 
1,175,797,000 
2,804,076,647 
1,114,080,000 
1,689,996,647 		 （　0.9041）
1,527,925,969 		 （  2.7 -  0.3 ）
2.4％  
⑧収益価格 　 63,663,582,042 円　　　　（　 11,500,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
港 5-17　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所兼共同住宅 3,475.00 Ｓ15F3B 53,110.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
駐車付置義務		 100 ％   700 ％   840 ％   5,518 ㎡     68.0 m x   80.9 m  前面道路：区道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地下２・３階駐車場（１２５台）、地下１～３階店舗、４～１３階事務所、１４・１５階住宅（５０～９０㎡程度） ⑦有効率　  65.7 ％
の理由		 同種の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

14～15		 居宅
1,920.00 
70.3 
1,350.00 
4,750 
6,412,500 		 2.0  12,825,000 
1.0  6,412,500 

 4～13		 事務所
3,405.00 
80.6 
2,745.00 
8,550 
23,469,750 		 10.0  234,697,500 
0.0  0 

 1～ 3		 店舗
2,360.00 
50.8 
1,200.00 
8,650 
10,380,000 		 12.0  124,560,000 
0.0  0 
地下
 1～ 1		 店舗
3,460.00 
32.9 
1,140.00 
8,650 
9,861,000 		 12.0  118,332,000 
0.0  0 
地下
 2～ 3		 駐車場
2,340.00 
 
 
 
 		    
   

計
53,110.00 
65.7 
34,890.00 

288,523,500 		 2,864,637,000 
12,825,000 
⑨年額支払賃料    288,523,500 円　×　12ヶ月　＝　   3,462,282,000 円 
⑩a共益費（管理費）           1,500 円／㎡　×　  34,890.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　     628,020,000 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 類似不動産の共益費水準より査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  50,000 円／台　×　 125 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      75,000,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されるため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		     4,090,302,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　      75,000,000 円　　×　　  15.0 ％　＝　　   215,765,100 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,949,536,900 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）     2,864,637,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　      27,214,052 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
       12,825,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　       3,122,695 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　   3,979,873,647 円　　　　（　       721,253 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
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港 5-17　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 105,500,000 円  　　　　 21,100,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 416,530,200 円  　　　    4,165,302,000　×　　　　  10.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　  432,216,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　  179,350,000 円  　　　　 21,100,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料    21,100,000 円  　　　　 21,100,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金    21,100,000 円  　　　　 21,100,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　   1,175,797,000 円　（　　　　　　       213,084 円／㎡）　　（経費率　　  29.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 2.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 3.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9041    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 21,100,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 378,000 円／㎡　×　  53,110.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0528     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0346 ×　 35 ％　＋　0.0472 ×  35 ％　＋ 0.0804 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,114,080,000 円  
（　　　　　       201,899 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,979,873,647 円      
②総費用 1,175,797,000 円      
③純収益　①－② 2,804,076,647 円      
④建物等に帰属する純収益 1,114,080,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,689,996,647 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,527,925,969 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      276,899 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 63,663,582,042 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　  11,500,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 港 5-17　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　港区東新橋一丁目１２番２
 0104000099317-0000
2 　港区東新橋一丁目１２番３
 0104000099122-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
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29 　
30 　
31 　
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35 　
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39 　
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46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考