別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月10日　提出
港 5-15　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
港 5-15 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　三崎　英司   TEL.
鑑定評価額 4,270,000,000 円  １㎡当たりの価格 6,220,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 4,300,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 港区芝大門１丁目３０２番７外
｢芝大門１－４－８｣		 ②地積
　(㎡)		 686  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,700)
防火
（その他）
住宅付置義務
駐車場整備地区

(100,700)

1:1.2		 店舗兼事務所

ＳＲＣ9F2B		 高層の店舗、事務所
ビルが多い商業地域
 東36m国道、背面道 水道、ガス、下水 大門

100m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    45 ｍ、西    45 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 住宅等の付置のある高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 ３６ｍ国道 交通

施設		 大門駅北方

100m		 法令

規制		 商業
(100,700)
防火 
住宅付置義務
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 幹線道路沿いに高層店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域である。特段の変動要因は見られないことから、現
状程度で推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 住宅等の付置のある高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  6,660,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  5,730,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は港区及び隣接区において、主として高層の店舗兼事務所ビル・事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域である。
主たる需要者は収益物件の開発用地として購入を検討する不動産会社、不動産ファンド会社、投資家等である。都心の
好立地物件は供給が少ない中、需要は堅調である。オフィス賃貸市況は徐々に回復しつつあり、高値での取引も散見さ
れる。需要の中心となる価格帯（総額）は、画地の規模等により乖離があるが３０～８０億円程度と思料される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は規範性の高い取引事例との比較から求められた現在の市場性を反映する価格である。一方、収益価格は想定
要素を含むが、不動産賃貸事業の収益性・投資採算性を具現する価格である。標準地における主たる需要者はいずれの
価格も重視して取引を行うものであり、両価格はともに説得力を有するものと判断される。従って、本件では、比準価
格及び収益価格を関連付け、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　港 5-10                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  4,380,000 円／㎡		 [114.2]
100		 100
[100.0]		 100
[ 82.8]		 [102.0]
100		 6,160,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  5,540,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 港区内の不動産の取得需要は堅調であり、利
回りは低下傾向で推移しているが、物価上昇
等による経済活動への影響には留意が必要で
ある。

幹線道路沿いの熟成した商業地域である。Ｊ
Ｒ浜松町駅周辺の再開発事業等により繁華性
が高まることが期待される。地価は上昇傾向
で推移している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -8.0
行政　　　　　　 -10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+12.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 港 5-15　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＨＴＲ（公
）０７
-3		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東15m都道、
中間画地
商業

(100,600)
b ＩＲＳ（公
）０７
-129		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西30m国道、
北8m、東8.5m、
三方路
商業

(100,600)
c ＮＳＫ（公
）０７
-402		 品川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南東16m区道、
北東8m、
北西8m、
南西4m、
四方路
準工
都市再生特別地区
地区計画等
(80,875)
d ＮＫＭ（公
）０７
-403		 品川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南東21.7m都
道、北東8m、
北西8.1m、
三方路
商業

(100,700)
e ＹＯＳ（公
）０７
-401		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東39.8m都
道、
西11.7m、
二方路
商業
駐車場整備地区内
(100,700)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
7,080,027  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
7,717,229 		 100
[ 123.5]
6,248,768 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
6,370,000 
b (　           ) 
6,538,393  		 100
[ 100.0]		 [ 112.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
6,974,286 		 100
[  98.8]
7,058,994 
7,200,000 
c (　           ) 
6,061,749  		 100
[ 100.0]		 [ 116.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.9]
6,880,586 		 100
[ 110.5]
6,226,775 
6,350,000 
d (　           ) 
5,704,186  		 100
[ 100.0]		 [ 120.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.9]
6,745,382 		 100
[  99.0]
6,813,517 
6,950,000 
e (　           ) 
5,661,213  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  93.6]
6,314,430 		 100
[ 100.0]
6,314,430 
6,440,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 +18.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.84 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +17.5 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.76 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.49 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -6.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  6,660,000 円／㎡]  



港 5-15　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内のため再調達原価の把握が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

308,031,184 
87,762,272 
220,268,912 
111,446,000 
108,822,912 		 （　0.9387）
102,152,067 		 （  2.9 -  0.3 ）
2.6％  
⑧収益価格 　  3,928,925,654 円　　　　（　  5,730,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
港 5-15　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所兼共同住宅 558.00 Ｓ10F1B 5,552.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
住宅付置義務
駐車場整備地区		 100 ％   700 ％   700 ％   686 ㎡     25.0 m x   27.5 m  前面道路：国道     　  36.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２～８階事務所（フロア貸し）、９～１０階住宅（１ＬＤＫ～２ＬＤＫ程度）、地下１階駐車場と想定 ⑦有効率　  69.9 ％
の理由		 同種の建物としては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 駐車場
225.00 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
523.60 
32.3 
169.10 
6,600 
1,116,060 		 10.0  11,160,600 
0.0  0 

 2～ 8		 事務所
548.00 
76.8 
421.10 
6,200 
2,610,820 		 8.0  20,886,560 
0.0  0 

 9～10		 住宅
483.70 
79.0 
382.00 
4,400 
1,680,800 		 1.0  1,680,800 
1.0  1,680,800 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
5,552.00 
69.9 
3,880.80 

22,753,400 		 160,728,120 
3,361,600 
⑨年額支払賃料     22,753,400 円　×　12ヶ月　＝　     273,040,800 円 
⑩a共益費（管理費）             900 円／㎡　×　   3,880.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　      41,912,640 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺の類似不動産の共益費水準から査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  40,000 円／台　×　  15 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       7,200,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       314,953,440 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       7,200,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　    16,467,672 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 305,685,768 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       160,728,120 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       1,526,917 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,361,600 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         818,499 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     308,031,184 円　　　　（　       449,025 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
港 5-15　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 6,180,000 円  　　　　  2,060,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 34,792,572 円  　　　      322,153,440　×　　　　  10.8 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   25,159,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   17,510,000 円  　　　　  2,060,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     2,060,000 円  　　　　  2,060,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     2,060,000 円  　　　　  2,060,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      87,762,272 円　（　　　　　　       127,933 円／㎡）　　（経費率　　  28.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 2.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.8 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9387    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 2,060,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 360,000 円／㎡　×　   5,552.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0541     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0360 ×　 35 ％　＋　0.0485 ×  35 ％　＋ 0.0816 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 111,446,000 円  
（　　　　　       162,458 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 308,031,184 円      
②総費用 87,762,272 円      
③純収益　①－② 220,268,912 円      
④建物等に帰属する純収益 111,446,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 108,822,912 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 102,152,067 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      148,910 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  3,928,925,654 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   5,730,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 港 5-15　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　港区芝大門一丁目３０２番７
 0104000076111-0000
2 　港区芝大門一丁目３０２番８
 0104000076112-0000
3 　港区芝大門一丁目３０２番２４
 0104000076128-0000
4 　港区芝大門一丁目３０２番２７
 0104000076131-0000
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月10日　提出
港 5-15　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
港 5-15 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　小澤　孝明   TEL.
鑑定評価額 4,270,000,000 円  １㎡当たりの価格 6,220,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 4,300,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 港区芝大門１丁目３０２番７外
｢芝大門１－４－８｣		 ②地積
　(㎡)		 686  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,700)
防火
（その他）
駐車付置義務
住宅付置義務

(100,700)

1:1.2		 店舗兼事務所

ＳＲＣ9F2B		 高層の店舗、事務所
ビルが多い商業地域
 東36m国道、背面道 水道、ガス、下水 大門

100m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    45 ｍ、西    45 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 住宅等の付置のある高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 ３６ｍ国道 交通

施設		 大門駅北方

100m		 法令

規制		 商業
(100,700)
防火 
駐車付置義務
住宅付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 幹線道路沿いの商業地域で地域内に格別の変動要因はなく、今後も現状を維持すると予測する。
(3)最有効使用の判定 住宅等の付置のある高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  6,600,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  5,500,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は港区及び周辺区の商業地域で、特に幹線道路沿いの商業地域との代替競争等の関係が強く認められる。需
要者の中心は高い資金調達力を有する不動産会社、不動産ファンド、投資家等である。都心部の好立地物件は供給が少
ない中、高度利用可能な土地に対する取得需要は堅調で利回りは低下しており、地価は上昇して推移している。市場の
中心価格帯は、画地規模等により乖離があるが、土地価格で３０億円から８０億円程度となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内の類似地域の取引事例から比準して求めたもので取引市場の実態を反映している。収益価格は
最有効使用建物を建築して賃貸運営することを想定して求めた価格で収益性を反映している。対象標準地の存する地域
は収益性も考慮されるが市場性を重視して取引される傾向が強いため、比準価格を重視し、収益価格を関連づけて、代
表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　港 5-10                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  4,380,000 円／㎡		 [114.2]
100		 100
[100.0]		 100
[ 82.7]		 [102.0]
100		 6,170,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  5,540,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は、このところ一部に足踏みもみられる
が、緩やかに回復している。但し、海外景気
の下振れが我が国の景気を下押しするリスク
となっている。

賃貸市場は弱含みにあるが、国内外からの投
資需要は強く、利回りは低下しており、地価
は上昇して推移している。


個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 -10.0
行政　　　　　　  -9.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+12.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 港 5-15　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＨＴＲ（公
）０７
-110		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西7.9m区道
、中間画地
商業

(100,700)
b ＨＴＲ（公
）０７
-401		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西16.3m区
道、
北西4.9m、
角地
商業
特別用途地区
高度地区
(92,492)
c ＫＭＭ（公
）０７
-108		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北東15m区道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,700)
d ＹＯＳ（公
）０７
-401		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東39.8m都
道、
西11.7m、
二方路
商業
駐車場整備地区内
(100,700)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
4,797,547  		 100
[ 100.0]		 [ 112.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
5,373,253 		 100
[  84.6]
6,351,363 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
6,480,000 
b (　           ) 
6,237,287  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
6,384,047 		 100
[  90.8]
7,030,889 
7,170,000 
c (　           ) 
7,933,768  		 100
[ 100.0]		 [ 113.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
9,012,760 		 100
[ 117.6]
7,663,912 
7,820,000 
d (　           ) 
5,661,213  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  93.6]
6,314,430 		 100
[ 120.0]
5,262,025 
5,370,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.85 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.49 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  -6.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  6,600,000 円／㎡]  



港 5-15　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

308,322,102 
91,440,959 
216,881,143 
111,987,000 
104,894,143 		 （　0.9354）
98,117,981 		 （  2.9 -  0.3 ）
2.6％  
⑧収益価格 　  3,773,768,500 円　　　　（　  5,500,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
港 5-15　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所兼共同住宅 558.00 Ｓ10F1B 5,552.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車付置義務
住宅付置義務		 100 ％   700 ％   700 ％   686 ㎡     25.0 m x   27.5 m  前面道路：国道     　  36.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地下１階駐車場、１階店舗、２～８階事務所（フロア貸し）、９・１０階（２ＬＤＫ、５０㎡程度） ⑦有効率　  69.9 ％
の理由		 同種の建物としては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 9～10		 住宅
483.70 
79.0 
382.00 
4,400 
1,680,800 		 2.0  3,361,600 
1.0  1,680,800 

 2～ 8		 事務所
548.00 
76.8 
421.10 
6,200 
2,610,820 		 10.0  26,108,200 
0.0  0 

 1～ 1		 店舗
523.60 
32.3 
169.10 
6,600 
1,116,060 		 10.0  11,160,600 
1.0  1,116,060 
地下
 1～ 1		 駐車場
225.00 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
5,552.00 
69.9 
3,880.80 

22,753,400 		 200,641,200 
4,477,660 
⑨年額支払賃料     22,753,400 円　×　12ヶ月　＝　     273,040,800 円 
⑩a共益費（管理費）             900 円／㎡　×　   3,880.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　      41,912,640 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域における同品等建物の共益費水準等を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  40,000 円／台　×　  15 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       7,200,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       314,953,440 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       7,200,000 円　　×　　  15.0 ％　＝　　    16,827,672 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 305,325,768 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       200,641,200 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       1,906,091 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        4,477,660 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　       1,090,243 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     308,322,102 円　　　　（　       449,449 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
港 5-15　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 6,210,000 円  　　　　  2,070,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 38,336,259 円  　　　      322,153,440　×　　　　  11.9 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   25,159,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   17,595,000 円  　　　　  2,070,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     2,070,000 円  　　　　  2,070,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     2,070,000 円  　　　　  2,070,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      91,440,959 円　（　　　　　　       133,296 円／㎡）　　（経費率　　  29.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 2.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.9 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9354    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 2,070,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 355,000 円／㎡　×　   5,552.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0541     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0360 ×　 35 ％　＋　0.0485 ×  35 ％　＋ 0.0816 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 111,987,000 円  
（　　　　　       163,246 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 308,322,102 円      
②総費用 91,440,959 円      
③純収益　①－② 216,881,143 円      
④建物等に帰属する純収益 111,987,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 104,894,143 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 98,117,981 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      143,029 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  3,773,768,500 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   5,500,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 港 5-15　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　港区芝大門一丁目３０２番７
 0104000076111-0000
2 　港区芝大門一丁目３０２番８
 0104000076112-0000
3 　港区芝大門一丁目３０２番２４
 0104000076128-0000
4 　港区芝大門一丁目３０２番２７
 0104000076131-0000
5 　
6 　
7 　
8 　
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備考