別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
港 5-12　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
港 5-12 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　仲丸　智行   TEL.
鑑定評価額 1,230,000,000 円  １㎡当たりの価格 3,070,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 2,000,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月27日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 港区芝大門２丁目２０１番１外
｢芝大門２－１１－１｣		 ②地積
　(㎡)		 400  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,600)

1.2:1		 事務所兼車庫

ＳＲＣ8		 中高層の事務所ビル
が建ち並ぶ商業地域
 北11m区道、東側道 水道、ガス、下水 大門

220m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １１ｍ区道 交通

施設		 大門駅南西方

220m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域が第一京浜背後の裏通り沿いにあって変化に乏しいものの、世界貿易センタービル新本館の建設や浜松
町駅の拠点性の向上により当該地域でも収益性の向上が期待され、ビルストックの更新が進むものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  3,330,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  2,820,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は港区内において幹線道路背後の中小ビル等が建ち並ぶ商業地域である。需要者の中心は転売・賃貸・開発
目的の不動産会社、機関投資家であるが、自社所有目的の事業法人も考えられる。浜松町・大門地区ではオフィス市況
や店舗の収益が上向いている。加えて再開発事業の波及、活発な不動産投資から高位の取引が目立ち、地価上昇が鮮明
である。取引の中心となる価格帯は標準地規模の土地で１０億円台、土地建物の総額で２０億円台半ばと把握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は類似性に優れた取引事例から求められた価格で、取引市場の実勢水準が的確に把握できた。収益価格は標準
地の規模、容積率、賃料水準等を前提として収益力を測定した価格であり、中心的需要者の投資判断を左右する指標で
ある。ここで両価格の試算過程を再吟味したところ信頼性は同等であった。以上を踏まえ、両価格の価格形成に及ぼす
影響力は共に大きいものと判断して関連付け、単価と総額の関係にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,680,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　港 5-23                    　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　  2,820,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区内の空室率は低下傾向、店舗需要も回復。
活発化する建物更新や再開発による将来の期
待から投資利回りは低下。供給は限定的で、
取引価格は高い。

今後は浜松町駅西口一帯の再開発ビルが屋内
歩廊で繋がることから、浜松町駅～近隣地域
までの屋外を歩く距離が短縮され、利便性向
上が期待される。

個別的要因に変動はない。角地以外は近隣地
域では平均的な画地。側道はメインの接面道
路に比べて狭いため、角地による市場競争力
はやや良好程度。		 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+14.6 ％ +8.9 ％
３　試算価格算定内訳 港 5-12　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＴＭＲ（公
）０７
-201		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北4.7m区道、
西4.3m、角地
商業

(100,378)
b ＮＫＭ（公
）０７
-4		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西5.7m区道、
中間画地
商業

(100,456)
c ＩＲＳ（公
）０７
-4		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西12.9m区
道、中間画地
商業
第２種文教地区
(100,500)
d ＫＢＴ（公
）０７
-119		 港区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東6m区道、
南西3m、
二方路
商業
駐車場整備地区
(100,480)
e ＩＲＳ（公
）０７
-101		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東8m区道、
中間画地
商業

(100,700)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,408,090  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
2,385,156 		 100
[  75.3]
3,167,538 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
3,230,000 
b (　           ) 
2,322,125  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,484,674 		 100
[  74.2]
3,348,617 
3,420,000 
c (　           ) 
3,237,119  		 100
[ 100.0]		 [ 108.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
3,521,985 		 100
[  89.1]
3,952,845 
4,030,000 
d (　           ) 
2,572,187  		 100
[ 100.0]		 [ 112.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
2,865,060 		 100
[  85.6]
3,347,033 
3,410,000 
e (　           ) 
3,766,182  		 100
[ 100.0]		 [ 115.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
4,361,239 		 100
[ 137.4]
3,174,119 
3,240,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -17.5 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -11.5 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.83 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.72 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  3,330,000 円／㎡]  



港 5-12　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため、適用が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

131,413,326 
39,664,344 
91,748,982 
59,623,000 
32,125,982 		 （　0.9476）
30,442,581 		 （  3.0 -  0.3 ）
2.7％  
⑧収益価格 　  1,127,503,000 円　　　　（　  2,820,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
港 5-12　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所兼駐車場 250.90 Ｓ10F1B 2,628.40
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   600 ％   600 ％   400 ㎡     22.0 m x   17.0 m  前面道路：区道     　  11.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地下１階及び地上１階は店舗・フロア貸し、２～１０階は事務所・フロア貸し、地下１階～地上１階に機械（２段）式駐車場を設ける ⑦有効率　  77.9 ％
の理由		 同種・同品等の建物の標準的な有効率を設定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 店舗
235.80 
44.3 
104.40 
4,300 
448,920 		 10.0  4,489,200 
0.0  0 

 1～ 1		 店舗
229.70 
34.3 
78.80 
5,600 
441,280 		 10.0  4,412,800 
0.0  0 

 2～10		 事務所
237.00 
87.4 
207.10 
4,600 
952,660 		 8.0  7,621,280 
0.0  0 
塔屋
  ～  
29.90 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,628.40 
77.9 
2,047.10 

9,464,140 		 77,493,520 
0 
⑨年額支払賃料      9,464,140 円　×　12ヶ月　＝　     113,569,680 円 
⑩a共益費（管理費）             908 円／㎡　×　   2,047.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　      22,305,202 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺の同種・同品等建物の共益費（管理費）相場から査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  35,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,680,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等の預り金で担保されるため非計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       135,874,882 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       1,680,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     6,877,744 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 130,677,138 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        77,493,520 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         736,188 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     131,413,326 円　　　　（　       328,533 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
港 5-12　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,270,000 円  　　　　  1,090,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 18,157,244 円  　　　      137,554,882　×　　　　  13.2 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    6,792,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    9,265,000 円  　　　　  1,090,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,090,000 円  　　　　  1,090,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,090,000 円  　　　　  1,090,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      39,664,344 円　（　　　　　　        99,161 円／㎡）　　（経費率　　  30.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9476    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,090,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 395,000 円／㎡　×　   2,628.40 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0547     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0367 ×　 35 ％　＋　0.0492 ×  35 ％　＋ 0.0822 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 59,623,000 円  
（　　　　　       149,058 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 131,413,326 円      
②総費用 39,664,344 円      
③純収益　①－② 91,748,982 円      
④建物等に帰属する純収益 59,623,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 32,125,982 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 30,442,581 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       76,106 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  1,127,503,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   2,820,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 港 5-12　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　港区芝大門二丁目２０１番１
 0104000077074-0000
2 　港区芝大門二丁目２０１番２
 0104000077075-0000
3 　港区芝大門二丁目２０１番３
 0104000077076-0000
4 　港区芝大門二丁目２０１番６
 0104000077079-0000
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月13日　提出
港 5-12　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
港 5-12 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　服部　毅   TEL.
鑑定評価額 1,230,000,000 円  １㎡当たりの価格 3,070,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 2,000,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 港区芝大門２丁目２０１番１外
｢芝大門２－１１－１｣		 ②地積
　(㎡)		 400  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,600)

1.2:1		 事務所兼車庫

ＳＲＣ8		 中高層の事務所ビル
が建ち並ぶ商業地域
 北11m区道、東側道 水道、ガス、下水 大門

220m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 街

路		 １１ｍ区道 交通

施設		 大門駅南西方

220m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 高層店舗兼事務所等が建ち並ぶ地域として熟成しており、今後も現状を維持しながら推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  3,520,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  2,960,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は港区内の幹線道路背後に位置する事務所ビル等を中心とした商業地域である。主たる需要者は中堅・中小
規模の不動産会社、機関投資家等と判断される。不動産投資需要は依然として高く、オフィス需要もコロナ禍後の出社
回帰の動き等もあって堅調であるため、近隣地域における地価は上昇基調にて推移している。中心となる価格帯は４０
０㎡程度の土地で１２～１５憶円程度の価格帯にあるものと思料する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内の取引事例を適切に選択して試算しており、市場の実勢を示す実証的な価格である。収益価格
は不動産賃貸事業の収益性を直接的に反映した理論的な価格である。主たる需要者は投資採算性に着目するため収益価
格がより説得力を有するが、自己使用目的も多いため希少性に着目した比準価格も考慮されることが少なくない。以上
を勘案のうえ収益価格を重視し、比準価格も比較考量のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,680,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　港 5-23                    　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　  2,560,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は一部に足踏みが残るものの緩やかな回
復基調にあり、金利水準も今なお低水準であ
るため、積極的な不動産投資姿勢が継続して
いる。

幹線道路背後に位置する商業地域である。浜
松町駅周辺は再開発事業による街の機能更新
が進んでおり、テナント需要も底堅い。


個別的要因に特段の変動要因はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+14.6 ％ +19.9 ％
３　試算価格算定内訳 港 5-12　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＫＭＭ（公
）０７
-109		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 西8m区道、
北6m、二方路
商業
駐車場整備地区
(100,600)
b ＴＭＲ（公
）０７
-123		 港区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西8.1m区道、
南4m、角地
商業
駐車付置義務
(100,600)
c ＩＲＳ（公
）０７
-4		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西12.9m区
道、中間画地
商業
第２種文教地区
(100,500)
d ＨＴＲ（公
）０７
-117		 港区

 底地


   
（　          ） 		 不整形 南西10.7m区
道、中間画地
近商
高度地区最高35m
(100,400)
e ＫＭＭ（公
）０７
-110		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南18.7m区道、
中間画地
近商
高度地区35m
(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,457,355  		 100
[ 100.0]		 [ 120.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.9]
2,986,593 		 100
[ 100.9]
2,959,953 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
3,020,000 
b (　           ) 
3,025,303  		 100
[ 100.0]		 [ 115.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
3,319,190 		 100
[ 101.0]
3,286,327 
3,350,000 
c (　           ) 
3,237,119  		 100
[ 100.0]		 [ 108.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
3,521,985 		 100
[  89.1]
3,952,845 
4,030,000 
d (　    729,804) 
2,432,680  		 100
[ 100.0]		 [ 116.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
2,970,430 		 100
[  84.8]
3,502,866 
3,570,000 
e (　           ) 
2,638,725  		 100
[ 100.0]		 [ 114.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
3,026,618 		 100
[  84.8]
3,569,125 
3,640,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.01 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -1.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -16.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+1.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -16.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  3,520,000 円／㎡]  



港 5-12　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

131,444,637 
42,998,196 
88,446,441 
54,700,000 
33,746,441 		 （　0.9476）
31,978,127 		 （  3.0 -  0.3 ）
2.7％  
⑧収益価格 　  1,184,375,074 円　　　　（　  2,960,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
港 5-12　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所兼駐車場 250.90 Ｓ10F1B 2,628.40
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   600 ％   600 ％   400 ㎡     22.0 m x   17.0 m  前面道路：区道     　  11.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 店舗付事務所ビルが標準的である。店舗はフロア貸し、事務所は部分貸し、駐車場は４台を想定した。 ⑦有効率　  77.9 ％
の理由		 同類型・同規模の賃貸用建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 店舗
235.80 
44.3 
104.40 
3,800 
396,720 		 10.0  3,967,200 
0.0  0 

 1～ 1		 店舗
229.70 
34.3 
78.80 
5,000 
394,000 		 10.0  3,940,000 
0.0  0 

 2～10		 事務所
237.00 
87.4 
207.10 
4,500 
931,950 		 8.0  7,455,600 
0.0  0 
塔屋
 1～ 1		 搭屋
29.90 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,628.40 
77.9 
2,047.10 

9,178,270 		 75,007,600 
0 
⑨年額支払賃料      9,178,270 円　×　12ヶ月　＝　     110,139,240 円 
⑩a共益費（管理費）           1,050 円／㎡　×　   2,047.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　      25,793,460 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域における同類型の建物の共益費水準を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  35,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,680,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       135,932,700 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       1,680,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     6,880,635 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 130,732,065 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        75,007,600 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         712,572 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     131,444,637 円　　　　（　       328,612 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
港 5-12　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,000,000 円  　　　　  1,000,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 22,706,096 円  　　　      137,612,700　×　　　　  16.5 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    6,792,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    8,500,000 円  　　　　  1,000,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,000,000 円  　　　　  1,000,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,000,000 円  　　　　  1,000,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      42,998,196 円　（　　　　　　       107,495 円／㎡）　　（経費率　　  32.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9476    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,000,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 363,000 円／㎡　×　   2,628.40 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0547     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0367 ×　 35 ％　＋　0.0492 ×  35 ％　＋ 0.0822 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 54,700,000 円  
（　　　　　       136,750 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 131,444,637 円      
②総費用 42,998,196 円      
③純収益　①－② 88,446,441 円      
④建物等に帰属する純収益 54,700,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 33,746,441 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 31,978,127 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       79,945 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  1,184,375,074 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   2,960,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 港 5-12　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　港区芝大門二丁目２０１番１
 0104000077074-0000
2 　港区芝大門二丁目２０１番２
 0104000077075-0000
3 　港区芝大門二丁目２０１番３
 0104000077076-0000
4 　港区芝大門二丁目２０１番６
 0104000077079-0000
5 　
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備考