別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
港 5-10　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
港 5-10 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　柏原　理奈   TEL.
鑑定評価額 3,690,000,000 円  １㎡当たりの価格 5,000,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 3,770,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 港区高輪２丁目１番９
｢高輪２－１９－１９｣		 ②地積
　(㎡)		 737  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
住宅付置義務
駐車付置義務

(100,600)

1:2		 事務所

Ｓ8F1B		 高層の店舗兼事務所
ビル等が建ち並ぶ商
業地域		 北西33m国道 水道、ガス、下水 泉岳寺近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    35 ｍ、西    35 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 住宅等の付置のある高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　       700 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３３ｍ国道 交通

施設		 泉岳寺駅近接

 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
住宅付置義務
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 幹線道路沿いに高層店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域で、高輪ゲートウェイ駅からも徒歩圏にある。当駅
や泉岳寺駅の周辺再開発の進捗とともに、近隣地域においても都市機能の大幅な更新が期待される。
(3)最有効使用の判定 住宅等付置のある高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  5,250,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  4,410,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、港区内及び周辺区の主として幹線道路及び準幹線道路沿いの高度商業地域等である。需要者の中心は投
資用不動産の取得を目的とした法人、機関投資家、大手企業等である。業績の回復や人材獲得への投資によりオフィス
需要は回復傾向にあり、周辺の再開発による地域一体への波及効果も期待され、地価は大幅な上昇傾向で推移している
。需要の中心となる価格帯は、７００㎡程度の土地で１㎡あたり５００万円～６００万円と思料される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内の類似地域等に存する取引事例により試算されたものである。試算の過程は的確であることか
ら不動産市場の実態を反映した説得力の高い価格が試算された。収益価格は賃貸事業に基づく投資採算性を反映した理
論的な価格である。収益価格は想定要素が多く、賃料や利回り等の諸元により試算価格が大きく変動する。従って比準
価格を重視し、収益価格を比較考量の上、周辺標準地との広域的な検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  4,380,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　港 5-4                     　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　  4,650,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 業績回復や在宅勤務からの出社回帰を背景に
オフィス縮小ムードから転換し、拡張意欲を
高める企業が増えており、空室率や賃料は回
復傾向にある。

順次開業を迎える周辺の再開発により地域の
著しい発展が見込まれるため国内外からの投
資需要は強く、地価は大幅な上昇傾向で推移
している。

個別的要因に変化はなく、個別的要因に影響
を及ぼす需要者の選好にも特段の変化は見ら
れない。
 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+14.2 ％ +7.5 ％
３　試算価格算定内訳 港 5-10　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １１公０７

-9		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東35m都道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,682)
b ＨＴＲ（公
）０７
-201		 品川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北東12m区道、
北西9.9m、
南西4m、
三方路
商業

(100,700)
c ＮＫＭ（公
）０７
-403		 品川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南東21.7m都
道、北東8m、
北西8.1m、
三方路
商業

(100,700)
d ＹＯＳ（公
）０７
-12		 品川区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北12.1m区道、
西7.9m、角地
商業

(100,700)
e ＦＪＮ（公
）０７
-401		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東20m区道、
南西35m、
角地
準工
地区計画等
(60,850)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
6,542,310  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
6,809,343 		 100
[ 133.4]
5,104,455 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
5,100,000 
b (　           ) 
6,914,125  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
7,045,823 		 100
[ 124.2]
5,672,965 
5,670,000 
c (　           ) 
5,704,186  		 100
[ 100.0]		 [ 120.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.9]
6,745,382 		 100
[ 136.1]
4,956,195 
4,960,000 
d (　           ) 
5,779,235  		 100
[ 100.0]		 [ 105.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
5,828,771 		 100
[ 113.8]
5,121,943 
5,120,000 
e (　           ) 
3,724,750  		 100
[ 100.0]		 [ 106.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
3,785,055 		 100
[  75.6]
5,006,687 
5,010,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.76 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.84 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.67 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +25.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  5,250,000 円／㎡]  



港 5-10　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

263,125,784 
73,485,435 
189,640,349 
100,626,000 
89,014,349 		 （　0.9486）
84,439,011 		 （  2.9 -  0.3 ）
2.6％  
⑧収益価格 　  3,247,654,269 円　　　　（　  4,410,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
港 5-10　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所兼共同住宅 530.00 ＲＣ9F1B 5,016.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
住宅付置義務
駐車付置義務		 100 ％   600 ％   600 ％   737 ㎡     17.0 m x   37.0 m  前面道路：国道     　  33.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２～８階事務所（フロア貸し）９階住宅（２ＬＤＫ～３ＬＤＫ、平均専有面積約６７㎡）、機械式駐車場１４台 ⑦有効率　  62.9 ％
の理由		 同種の建物としては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 駐車場
644.00 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
440.00 
51.3 
225.72 
7,000 
1,580,040 		 12.0  18,960,480 
0.0  0 

 2～ 8		 事務所
505.00 
75.2 
379.76 
6,200 
2,354,512 		 8.0  18,836,096 
0.0  0 

 9～ 9		 共同住宅
370.00 
72.9 
269.73 
4,800 
1,294,704 		 2.0  2,589,408 
1.0  1,294,704 
塔屋
  ～  		 機械室
27.00 
 
 
 
 		    
   

計
5,016.00 
62.9 
3,153.77 

19,356,328 		 153,402,560 
1,294,704 
⑨年額支払賃料     19,356,328 円　×　12ヶ月　＝　     232,275,936 円 
⑩a共益費（管理費）             900 円／㎡　×　   3,153.77 ㎡　×　12ヶ月　＝　      34,060,716 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域における標準的な共益費を計上した
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  45,000 円／台　×　  14 台　×　12ヶ月　＋　 1,200,000　＝　       8,760,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されるため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       266,336,652 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       8,760,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　    13,754,833 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 261,341,819 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       153,402,560 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       1,457,324 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,294,704 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         315,241 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）  1,200,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　        11,400 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     263,125,784 円　　　　（　       357,023 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
港 5-10　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 5,580,000 円  　　　　  1,860,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 29,985,535 円  　　　      275,096,652　×　　　　  10.9 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   18,389,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   15,810,000 円  　　　　  1,860,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,860,000 円  　　　　  1,860,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,860,000 円  　　　　  1,860,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      73,485,435 円　（　　　　　　        99,709 円／㎡）　　（経費率　　  27.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 2.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9486    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,860,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 353,000 円／㎡　×　   5,016.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0541     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0360 ×　 35 ％　＋　0.0485 ×  35 ％　＋ 0.0816 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 100,626,000 円  
（　　　　　       136,535 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 263,125,784 円      
②総費用 73,485,435 円      
③純収益　①－② 189,640,349 円      
④建物等に帰属する純収益 100,626,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 89,014,349 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 84,439,011 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      114,571 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  3,247,654,269 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   4,410,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 港 5-10　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　港区高輪二丁目１番９
 0104000106367-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月10日　提出
港 5-10　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
港 5-10 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　熊丸　博昭   TEL.
鑑定評価額 3,690,000,000 円  １㎡当たりの価格 5,000,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 3,770,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 港区高輪２丁目１番９
｢高輪２－１９－１９｣		 ②地積
　(㎡)		 737  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
住宅付置義務
駐車付置義務

(100,600)

1:2		 事務所

Ｓ8F1B		 高層の店舗兼事務所
ビル等が建ち並ぶ商
業地域		 北西33m国道 水道、ガス、下水 泉岳寺近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    35 ｍ、西    35 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 住宅等の付置のある高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　       700 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３３ｍ国道 交通

施設		 泉岳寺駅近接

 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
住宅付置義務
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 令和２年の高輪ゲートウェイ駅の開業に続き、周辺では「高輪ゲートウェイシティ」の開発プロジェクトや「泉
岳寺駅地区第二種市街地再開発事業」が進行中であり、発展的に推移することが予測される。
(3)最有効使用の判定 住宅等の付置のある高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  5,370,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  4,510,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は港区内及び周辺区の中高層の店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域である。主たる需要者は賃貸事業を
目的とした不動産事業者や収益物件の取得を目的とした投資法人、自己使用を目的とした企業等である。視認性が高く
高度利用が可能な幹線道路沿いの商業地は稀少性が高く、駅周辺の開発事業への期待もあり、強い不動産投資需要が見
られる。画地規模、接道、容積率等により価格に幅があるが、土地取引は３０～５０億円程度が中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内の規範性のある取引事例から試算しており実証的な価格である。収益価格は対象標準地におけ
る収益性を反映し説得力を有する。対象標準地に係る市場参加者は、商業地の取引相場の実勢に着目するとともに、賃
貸事業を想定した収益性を重視する。よって本件では、比準価格及び収益価格ともに概ね同等の信頼性を有するものと
判断し、両価格を関連付けて、周辺の標準地との均衡も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  4,380,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　港 5-4                     　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　  4,650,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価上昇、金融資本市場の変動等、不透明な
要因はあるが、堅調な不動産投資需要を背景
に不動産価格は上昇傾向が続いている。


周辺では大規模開発プロジェクトが進行して
おり、地域の発展が期待される。地価は上昇
傾向が続いている。


個別的要因に特段の変動はない。近隣地域内
でほぼ標準的な画地である。

 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+14.2 ％ +7.5 ％
３　試算価格算定内訳 港 5-10　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＫＭＭ（公
）０７
-14		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西41.6m都道、
中間画地
商業
高度地区50m
(100,600)
b ＮＳＫ（公
）０７
-10		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 西11m区道、
中間画地
近商
高度地区最高35m
中高層階住居専用
(100,400)
c ＯＺＷ（公
）０７
-110		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南東8m区道、
南西8m、角地
商業

(100,640)
d ＹＡＳ（公
）０７
-409		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北西12m区道、
北東12m、
南東14m、
三方路
準工
特定街区
(70,580)
e ＹＡＳ（公
）０７
-110		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 西6m区道、
中間画地
商業

(100,700)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
4,609,145  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
4,839,602 		 100
[  89.3]
5,419,487 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
5,420,000 
b (　           ) 
3,714,638  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
3,900,370 		 100
[  68.8]
5,669,142 
5,670,000 
c (　           ) 
3,752,017  		 100
[ 100.0]		 [ 110.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
3,962,845 		 100
[  75.7]
5,234,934 
5,230,000 
d (　           ) 
3,439,517  		 100
[ 100.0]		 [ 111.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 113.3]
3,393,981 		 100
[  68.4]
4,961,961 
4,960,000 
e (　           ) 
4,017,463  		 100
[ 100.0]		 [ 112.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
4,531,698 		 100
[  88.3]
5,132,161 
5,130,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -18.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.84 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.84 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　 +13.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  5,370,000 円／㎡]  



港 5-10　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  対象標準地は既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

267,188,340 
76,474,833 
190,713,507 
99,544,000 
91,169,507 		 （　0.9486）
86,483,394 		 （  2.9 -  0.3 ）
2.6％  
⑧収益価格 　  3,326,284,385 円　　　　（　  4,510,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
港 5-10　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所兼共同住宅 530.00 ＲＣ9F1B 5,016.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
住宅付置義務
駐車付置義務		 100 ％   600 ％   600 ％   737 ㎡     17.0 m x   37.5 m  前面道路：国道     　  33.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２～８階事務所、９階住宅、地下１階駐車場を想定。 ⑦有効率　  62.9 ％
の理由		 同用途、同規模の建物として標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 駐車場
644.00 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
440.00 
51.3 
225.72 
7,100 
1,602,612 		 12.0  19,231,344 
0.0  0 

 2～ 8		 事務所
505.00 
75.2 
379.76 
6,300 
2,392,488 		 8.0  19,139,904 
0.0  0 

 9～ 9		 住宅
370.00 
72.9 
269.73 
4,700 
1,267,731 		 1.0  1,267,731 
1.0  1,267,731 
塔屋
  ～  		 機械室
27.00 
 
 
 
 		    
   

計
5,016.00 
62.9 
3,153.77 

19,617,759 		 154,478,403 
1,267,731 
⑨年額支払賃料     19,617,759 円　×　12ヶ月　＝　     235,413,108 円 
⑩a共益費（管理費）             930 円／㎡　×　   3,153.77 ㎡　×　12ヶ月　＝　      35,196,073 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺の類似不動産の共益費水準から査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  45,000 円／台　×　  14 台　×　12ヶ月　＋　 1,200,000　＝　       8,760,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されるため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       270,609,181 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       8,760,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　    13,968,459 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 265,400,722 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       154,478,403 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       1,467,545 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,267,731 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         308,673 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）  1,200,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　        11,400 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     267,188,340 円　　　　（　       362,535 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
港 5-10　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 5,520,000 円  　　　　  1,840,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 33,244,933 円  　　　      279,369,181　×　　　　  11.9 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   18,389,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   15,640,000 円  　　　　  1,840,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,840,000 円  　　　　  1,840,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,840,000 円  　　　　  1,840,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      76,474,833 円　（　　　　　　       103,765 円／㎡）　　（経費率　　  28.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 2.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9486    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,840,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 350,000 円／㎡　×　   5,016.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0541     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0360 ×　 35 ％　＋　0.0485 ×  35 ％　＋ 0.0816 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 99,544,000 円  
（　　　　　       135,066 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 267,188,340 円      
②総費用 76,474,833 円      
③純収益　①－② 190,713,507 円      
④建物等に帰属する純収益 99,544,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 91,169,507 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 86,483,394 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      117,345 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  3,326,284,385 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   4,510,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 港 5-10　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　港区高輪二丁目１番９
 0104000106367-0000
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50 　
備考