別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
港 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
港 5-6 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　入澤　公彦   TEL.
鑑定評価額 1,330,000,000 円  １㎡当たりの価格 6,600,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 4,780,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 港区赤坂４丁目１４７番１外
｢赤坂４－１－３０｣		 ②地積
　(㎡)		 202  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,700)
防火
（その他）



(100,700)

1.2:1		 店舗、事務所兼住宅

ＳＲＣ9		 高層の店舗兼事務所
等が建ち並ぶ商業地
域		 北西40m国道 水道、ガス、下水 赤坂見附

200m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ４０ｍ国道 交通

施設		 赤坂見附駅南西方

200m		 法令

規制		 商業
(100,700)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 国道２４６号線（青山通り）沿いに高層の店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域であり格別の変動要因はなく
、当面は現状を維持するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  7,160,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  5,850,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は港区及び周辺区の商業地域で、特に幹線道路沿いの商業地域との代替競争関係が強く認められる。需要者
の中心は賃貸ビル経営を行う不動産業者や事業法人等である。周辺は大企業の本社や大学施設も見られるオフィス街で
あり需要は堅調である。特に国道沿いの土地取引は少なく稀少性の高さから高額取引も散見される。市場の中心価格帯
は本標準地と同規模による土地で総額１０億円～２０億円前後となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、類似性の高い事例を多く採用し市場の実勢を反映した実証的な価格である。一方、収益価格は、想定建物
の賃料収入からアプローチした理論的な価格である。需要者は市場価値を重視すると共に繁華性の高い商業地について
は収益性も同等に重視するが、本件では市場の実態を反映した比準価格をやや重視し、収益価格を関連付けた上で単価
と総額との関連、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　港 5-7                     　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  5,220,000 円／㎡		 [110.2]
100		 100
[100.0]		 100
[ 87.3]		 [100.0]
100		 6,590,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  5,910,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 港区内の鉄道乗降客数はコロナ禍後、順調に
増加しており建築費の高騰や金融市場の影響
も受ける中で、不動産市場は堅調さを維持し
ている。

地域要因に変動はみられないが、国内外から
の投資需要は強く、利回りは低下しており、
地価の上昇幅も拡大している。


個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　  -3.0
行政　　　　　　 -10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+11.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 港 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＨＴＲ（公
）０７
-401		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西16.3m区
道、
北西4.9m、
角地
商業
特別用途地区
高度地区
(92,492)
b ＨＴＲ（公
）０７
-3		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東15m都道、
中間画地
商業

(100,600)
c ＩＲＳ（公
）０７
-129		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西30m国道、
北8m、東8.5m、
三方路
商業

(100,600)
d ＫＭＭ（公
）０７
-404		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東33m国道、
北東5.9m、
北西5.6m、
三方路
商業

(100,600)
e ＹＯＳ（公
）０７
-401		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東39.8m都
道、
西11.7m、
二方路
商業
駐車場整備地区内
(100,700)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
6,237,287  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
6,384,047 		 100
[  88.1]
7,246,364 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
7,250,000 
b (　           ) 
7,080,027  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
7,717,229 		 100
[ 107.1]
7,205,629 
7,210,000 
c (　           ) 
6,538,393  		 100
[ 100.0]		 [ 112.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
6,974,286 		 100
[  97.5]
7,153,114 
7,150,000 
d (　           ) 
6,046,444  		 100
[ 100.0]		 [ 122.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.0]
6,993,340 		 100
[  98.0]
7,136,061 
7,140,000 
e (　           ) 
5,661,213  		 100
[ 100.0]		 [ 105.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  93.6]
6,405,154 		 100
[  90.9]
7,046,374 
7,050,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +17.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +19.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +14.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.87 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -6.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  7,160,000 円／㎡]  



港 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

90,762,262 
29,347,839 
61,414,423 
30,064,200 
31,350,223 		 （　0.9431）
29,566,395 		 （  2.8 -  0.3 ）
2.5％  
⑧収益価格 　  1,182,655,800 円　　　　（　  5,850,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
港 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 180.00 ＳＲＣ8F1B 1,476.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   700 ％   700 ％   202 ㎡     16.4 m x   13.0 m  前面道路：国道     　  40.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地下１階共用部、１階店舗、２階から８階事務所（フロア貸し） ⑦有効率　  81.6 ％
の理由		 同種の建物としては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 2～ 8		 事務所
180.00 
84.5 
152.04 
5,330 
810,373 		 8.0  6,482,984 
0.0  0 

 1～ 1		 店舗
168.00 
83.3 
139.94 
7,600 
1,063,544 		 10.0  10,635,440 
1.0  1,063,544 
地下
 1～ 1		 共用部
48.00 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,476.00 
81.6 
1,204.22 

6,736,155 		 56,016,328 
1,063,544 
⑨年額支払賃料      6,736,155 円　×　12ヶ月　＝　      80,833,860 円 
⑩a共益費（管理費）             960 円／㎡　×　   1,204.22 ㎡　×　12ヶ月　＝　      13,872,614 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域における同品等建物の共益費水準等を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        94,706,474 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     4,735,324 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 89,971,150 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        56,016,328 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         532,155 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,063,544 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         258,957 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      90,762,262 円　　　　（　       449,318 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
港 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,689,000 円  　　　　    563,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 13,732,439 円  　　　       94,706,474　×　　　　  14.5 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    8,014,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,785,500 円  　　　　    563,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       563,000 円  　　　　    563,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       563,000 円  　　　　    563,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      29,347,839 円　（　　　　　　       145,286 円／㎡）　　（経費率　　  32.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 2.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.7 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9431    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 563,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 363,000 円／㎡　×　   1,476.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0534     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0353 ×　 35 ％　＋　0.0479 ×  35 ％　＋ 0.0810 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 30,064,200 円  
（　　　　　       148,833 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 90,762,262 円      
②総費用 29,347,839 円      
③純収益　①－② 61,414,423 円      
④建物等に帰属する純収益 30,064,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 31,350,223 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 29,566,395 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      146,368 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  1,182,655,800 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   5,850,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 港 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　港区赤坂四丁目１４７番１
 0104000020150-0000
2 　港区赤坂四丁目１４８番
 0104000020152-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
港 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
港 5-6 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　仲丸　智行   TEL.
鑑定評価額 1,330,000,000 円  １㎡当たりの価格 6,580,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 4,780,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月27日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 港区赤坂４丁目１４７番１外
｢赤坂４－１－３０｣		 ②地積
　(㎡)		 202  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,700)
防火
（その他）



(100,700)

1.2:1		 店舗、事務所兼住宅

ＳＲＣ9		 高層の店舗兼事務所
等が建ち並ぶ商業地
域		 北西40m国道 水道、ガス、下水 赤坂見附

200m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ４０ｍ国道 交通

施設		 赤坂見附駅南西方

200m		 法令

規制		 商業
(100,700)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 青山通り沿いに高層ビルが建ち並ぶ商業地域として既に熟成している。既存ビルの建替えにより土地の高度利用
が進展しているが、周辺に特段の開発計画が見当らないことから、暫くは現状のまま推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  7,140,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  6,030,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は港区及び隣接区において主として高層店舗兼事務所又は高層事務所が建ち並ぶ商業地域である。需要者は
転売・賃貸・開発目的の不動産会社、投資目的の機関投資家、ファンド等が中心である。オフィス市況や店舗収益が回
復しており、実需と不動産投資は共に堅調である。一方で供給が少なく、需給がタイトなことから高位の取引が目立っ
ている。取引の価格帯は標準地規模の土地で１０～２０億円、土地建物で２０～２５億円程度が中心と把握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は周辺幹線道路沿いの類似性に優れた取引事例により求められた価格で、市場の趨勢が的確に把握できた。収
益価格は標準地の規模、容積率、賃料水準等に照応する収益性を測定した価格で、中心的需要者の意思決定を左右する
ものである。各価格の試算過程を再吟味したところ、両者とも適切であった。以上により、両価格の価格形成に及ぼす
影響力は同等に大きいものと判断して関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　港 5-7                     　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  5,220,000 円／㎡		 [110.2]
100		 100
[100.0]		 100
[ 87.3]		 [100.0]
100		 6,590,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  5,910,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区内の空室率は低下傾向、店舗需要も回復。
活発化する建物更新や再開発による将来の期
待から投資利回りは低下。供給は限定的で、
取引価格は高い。

地域要因に特段の変動はみられない。同一需
給圏内の類似地域と比較して、近隣地域の競
争力や選好性等に変動をもたらす特段の要因
も見当たらない。

個別的要因に変動はない。近隣地域において
標準的な規模・画地等の条件であり、代替競
争関係にある他の不動産と比較して競争力は
平均的といえる。		 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　  -3.0
行政　　　　　　 -10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+11.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 港 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＨＴＲ（公
）０７
-7		 港区

 その
他

   
（　          ） 		 長方形 北西15m都道、
南西2.5m、
角地
商業
地区計画等
(100,580)
b ＨＴＲ（公
）０７
-402		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南西16.2m区
道、
南東5.3m、
北東5.3m、
三方路
商業
特別用途地区
高度地区
(98,576)
c ＹＯＳ（公
）０７
-401		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東39.8m都
道、
西11.7m、
二方路
商業
駐車場整備地区内
(100,700)
d ＴＭＲ（公
）０７
-401		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西40m都道、
北東6m、
南東5.5m、
三方路
商業

(100,679)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　  3,940,000) 
4,925,000  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  80.0]
6,525,625 		 100
[  90.0]
7,250,694 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
7,250,000 
b (　           ) 
8,325,988  		 100
[ 100.0]		 [ 106.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
8,771,140 		 100
[ 120.0]
7,309,283 
7,310,000 
c (　           ) 
5,661,213  		 100
[ 100.0]		 [ 105.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  93.6]
6,405,154 		 100
[  90.9]
7,046,374 
7,050,000 
d (　  5,319,675) 
10,639,350  		 100
[ 100.0]		 [ 110.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.6]
11,793,014 		 100
[ 162.5]
7,257,239 
7,260,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.85 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -6.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +65.0
画地　　　　  -0.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.5 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  7,140,000 円／㎡]  



港 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため、適用が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

90,644,417 
27,335,135 
63,309,282 
31,025,400 
32,283,882 		 （　0.9431）
30,446,929 		 （  2.8 -  0.3 ）
2.5％  
⑧収益価格 　  1,217,877,160 円　　　　（　  6,030,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
港 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 180.00 ＳＲＣ8F1B 1,476.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   700 ％   700 ％   202 ㎡     16.4 m x   13.0 m  前面道路：国道     　  40.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地下１階を共用部、１階を店舗（フロア貸し）、２～８階を事務所（フロア貸し）と想定 ⑦有効率　  81.6 ％
の理由		 同種・同品等の建物の標準的な有効率を設定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 2～ 8		 事務所
180.00 
84.5 
152.04 
5,400 
821,016 		 8.0  6,568,128 
0.0  0 

 1～ 1		 店舗
168.00 
83.3 
139.94 
7,600 
1,063,544 		 10.0  10,635,440 
0.0  0 
地下
 1～ 1		 共用部
48.00 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,476.00 
81.6 
1,204.22 

6,810,656 		 56,612,336 
0 
⑨年額支払賃料      6,810,656 円　×　12ヶ月　＝　      81,727,872 円 
⑩a共益費（管理費）             908 円／㎡　×　   1,204.22 ㎡　×　12ヶ月　＝　      13,121,181 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺の同種・同品等建物の共益費（管理費）相場から査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等の預り金で担保されるため非計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        94,849,053 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     4,742,453 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 90,106,600 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        56,612,336 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         537,817 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      90,644,417 円　　　　（　       448,735 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
港 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,743,000 円  　　　　    581,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 11,476,735 円  　　　       94,849,053　×　　　　  12.1 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    8,014,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,938,500 円  　　　　    581,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       581,000 円  　　　　    581,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       581,000 円  　　　　    581,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      27,335,135 円　（　　　　　　       135,322 円／㎡）　　（経費率　　  30.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 2.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.7 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9431    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 581,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 375,000 円／㎡　×　   1,476.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0534     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0353 ×　 35 ％　＋　0.0479 ×  35 ％　＋ 0.0810 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 31,025,400 円  
（　　　　　       153,591 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 90,644,417 円      
②総費用 27,335,135 円      
③純収益　①－② 63,309,282 円      
④建物等に帰属する純収益 31,025,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 32,283,882 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 30,446,929 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      150,727 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  1,217,877,160 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   6,030,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 港 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　港区赤坂四丁目１４７番１
 0104000020150-0000
2 　港区赤坂四丁目１４８番
 0104000020152-0000
3 　
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6 　
7 　
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備考