別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月10日　提出
港 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
港 5-5 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　小澤　孝明   TEL.
鑑定評価額 1,250,000,000 円  １㎡当たりの価格 6,620,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 4,680,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 港区新橋３丁目２８番１３
｢新橋３－１０－９｣		 ②地積
　(㎡)		 189  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,700)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,700)

1.2:1		 ホテル兼店舗

Ｓ12F1B		 中高層の店舗、事務
所ビルが建ち並ぶ商
業地域		 北西18m区道、南西側道 水道、ガス、下水 新橋

280m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    10 ｍ、西    40 ｍ、南    60 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １８ｍ区道 交通

施設		 新橋駅西方

280m		 法令

規制		 商業
(100,700)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 ビジネスホテルの多い商業地域で、新型コロナ感染症によるダメージを大きく受けたが、直近ではインバウンド
や国内出張客の回復により客足が戻っている。今後は新橋駅周辺再開発進捗の影響を受けることが予測される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  6,880,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  5,720,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、港区及びその周辺区の、店舗兼事務所ビル、ビジネスホテル等が多く建ち並ぶ最寄り駅に近く繁華性を
有する商業地域となる。主たる需要者は、収益用不動産を開発する資金調達力のある不動産業者、投資家等である。商
業地の客足やインバウンド需要がコロナ禍前を上回る水準に回復し、立地の優位性も加わり地価は上昇傾向で推移して
いる。市場の中心価格帯は２００㎡前後の土地で１０億円～１５億円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は店舗兼事務所等が建ち並ぶ高度商業地域で、投資採算性に基づき取引価格が決定される傾向にあるが、収益
価格は想定事項が多く、賃料や利回り等の諸元により試算価格が変動すること、また需要に対し供給が限定的な地域で
あり、市場における取引価格水準を重視した価格形成がなされる傾向が強い。よって本件では、比準価格を重視し、収
益価格を関連づけて、代表標準地価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　港 5-7                     　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  5,220,000 円／㎡		 [110.2]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 [103.0]
100		 6,580,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  5,970,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍当時の行動制限の解除やインバウン
ドの増加により、都内商業地の人流や消費は
コロナ禍前の水準まで回復してきている。


インバウンドの大幅な回復により、ホテルや
飲食店舗の需要は増大。収益性を見据えた投
資需要は強く、地価は上昇傾向で推移してい
る。

個別的要因に変化はなく、個別的要因に影響
を及ぼす需要者の選好にも特段の変化は見ら
れない。
 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　 -10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 港 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＡＢＲ（公
）０７
-402		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北東10m区道、
南東4m、角地
商業

(97,486)
b ＨＴＲ（公
）０７
-110		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西7.9m区道
、中間画地
商業

(100,700)
c ＹＡＳ（公
）０７
-103		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北西6m区道、
中間画地
商業
駐車付置義務
(100,700)
d ＩＲＳ（公
）０７
-129		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西30m国道、
北8m、東8.5m、
三方路
商業

(100,600)
e ＫＭＭ（公
）０７
-115		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北15m区道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,700)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
6,486,244  		 100
[ 100.0]		 [ 105.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
6,631,082 		 100
[  88.1]
7,526,767 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
7,750,000 
b (　           ) 
4,797,547  		 100
[ 100.0]		 [ 112.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
5,373,253 		 100
[  96.9]
5,545,153 
5,710,000 
c (　           ) 
6,620,324  		 100
[ 100.0]		 [ 115.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
7,633,234 		 100
[  94.9]
8,043,450 
8,280,000 
d (　           ) 
6,538,393  		 100
[ 100.0]		 [ 112.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
6,974,286 		 100
[  95.9]
7,272,457 
7,490,000 
e (　           ) 
8,448,179  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
8,921,277 		 100
[ 101.0]
8,832,948 
9,100,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -11.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.73 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.56 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  6,880,000 円／㎡]  



港 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

82,217,889 
25,673,164 
56,544,725 
27,768,000 
28,776,725 		 （　0.9398）
27,044,366 		 （  2.8 -  0.3 ）
2.5％  
⑧収益価格 　  1,081,774,640 円　　　　（　  5,720,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
港 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 151.02 Ｓ10 1,374.60
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   700 ％   700 ％   189 ㎡     15.4 m x   12.3 m  前面道路：区道     　  18.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２階から１０階は事務所を想定。いずれもフロア貸し。 ⑦有効率　  88.6 ％
の理由		 同規模・同一用途の建物の標準的な有効率
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
137.46 
70.6 
97.00 
5,900 
572,300 		 10.0  5,723,000 
1.0  572,300 

 2～10		 事務所
137.46 
90.6 
124.50 
4,900 
610,050 		 8.0  4,880,400 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,374.60 
88.6 
1,217.50 

6,062,750 		 49,646,600 
572,300 
⑨年額支払賃料      6,062,750 円　×　12ヶ月　＝　      72,753,000 円 
⑩a共益費（管理費）             900 円／㎡　×　   1,217.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　      13,149,000 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 同規模・同一用途の建物の標準的な共益費
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        85,902,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     4,295,100 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 81,606,900 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        49,646,600 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         471,643 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          572,300 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         139,346 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      82,217,889 円　　　　（　       435,015 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
港 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,560,000 円  　　　　    520,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 11,339,064 円  　　　       85,902,000　×　　　　  13.2 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    7,314,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,420,000 円  　　　　    520,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       520,000 円  　　　　    520,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       520,000 円  　　　　    520,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      25,673,164 円　（　　　　　　       135,837 円／㎡）　　（経費率　　  31.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 2.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.8 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9398    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 520,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 360,000 円／㎡　×　   1,374.60 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0534     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0353 ×　 35 ％　＋　0.0479 ×  35 ％　＋ 0.0810 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 27,768,000 円  
（　　　　　       146,921 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 82,217,889 円      
②総費用 25,673,164 円      
③純収益　①－② 56,544,725 円      
④建物等に帰属する純収益 27,768,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 28,776,725 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 27,044,366 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      143,092 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  1,081,774,640 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   5,720,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 港 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　港区新橋三丁目２８番１３
 0104000094576-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
港 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
港 5-5 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　柏原　理奈   TEL.
鑑定評価額 1,250,000,000 円  １㎡当たりの価格 6,640,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 4,680,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 港区新橋３丁目２８番１３
｢新橋３－１０－９｣		 ②地積
　(㎡)		 189  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,700)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,700)

1.2:1		 ホテル兼店舗

Ｓ12F1B		 中高層の店舗、事務
所ビルが建ち並ぶ商
業地域		 北西18m区道、南西側道 水道、ガス、下水 新橋

280m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    10 ｍ、西    40 ｍ、南    60 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １８ｍ区道 交通

施設		 新橋駅西方

280m		 法令

規制		 商業
(100,700)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 ビジネスホテルの多い商業地域で、インバウンド需要の増大により平日のみならず休日の客足も増加している。
今後は新橋駅周辺再開発進捗の影響を受けることが予測される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  7,140,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  5,760,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、港区及びその周辺区の、店舗兼事務所ビル、ビジネスホテル等が多く集積する駅に近く繁華性を有する
商業地域である。需要者の中心は、収益用不動産を開発する不動産業者や国内外の投資家等である。出社回帰やインバ
ウンドの増加により商業地の客足や収益性は増大しており、立地の優位性も加わり地価は上昇傾向で推移している。市
場の中心価格帯は２００㎡前後の土地で１㎡あたり６５０万円～７５０万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は店舗兼事務所等が建ち並ぶ高度商業地域で、基本的には投資採算性に基づき取引価格が決定される傾向にあ
るが、収益価格は想定事項が多く、賃料や利回り等の諸元により試算価格が大きく変動すること、また、土地の供給が
限定的で稀少性が高く、市場における取引価格水準を重視した価格形成がなされる傾向が強いことから、本件では、比
準価格を重視し、収益価格を関連づけて、代表標準地価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　港 5-7                     　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  5,220,000 円／㎡		 [110.2]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 [103.0]
100		 6,580,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  5,970,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 訪日客の大幅な増加でホテル客室単価は上昇
。需要が強いホテルやオフィスを中心に投資
マネーが流れ込み、事業用不動産の取引額は
増加している。

インバウンドの増加により、平日休日を問わ
ずホテルや飲食店舗の客足は増加。海外投資
家による需要も強く、地価は上昇傾向で推移
している。

個別的要因に変化はなく、個別的要因に影響
を及ぼす需要者の選好にも特段の変化は見ら
れない。
 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　 -10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+11.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 港 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＦＪＮ（公
）０７
-101		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西33m都道、
南東4m、
二方路
商業
駐車場整備地区
(100,700)
b ＨＴＲ（公
）０７
-505		 港区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東12m区道、
北東8m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,800)
c ＫＭＭ（公
）０７
-108		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北東15m区道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,700)
d ＫＳＨ（公
）０７
-126		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西16m区道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,700)
e ＹＡＳ（公
）０７
-401		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北西11m区道、
北東10.9m、
南東4m、
南西6.1m、
四方路
商業
駐車付置義務
(100,700)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
8,863,329  		 100
[ 100.0]		 [ 110.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
9,601,940 		 100
[ 136.2]
7,049,883 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
7,260,000 
b (　           ) 
8,241,475  		 100
[ 150.0]		 [ 109.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
5,703,624 		 100
[  86.2]
6,616,733 
6,820,000 
c (　           ) 
7,933,768  		 100
[ 100.0]		 [ 113.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
9,012,760 		 100
[ 135.0]
6,676,119 
6,880,000 
d (　           ) 
8,403,822  		 100
[ 100.0]		 [ 114.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
9,613,972 		 100
[ 128.7]
7,470,064 
7,690,000 
e (　           ) 
8,765,102  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.9]
9,131,379 		 100
[ 137.2]
6,655,524 
6,860,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 +45.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 限定価格

 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.85 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　  +2.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  7,140,000 円／㎡]  



港 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

82,445,616 
25,703,894 
56,741,722 
27,768,000 
28,973,722 		 （　0.9398）
27,229,504 		 （  2.8 -  0.3 ）
2.5％  
⑧収益価格 　  1,089,180,160 円　　　　（　  5,760,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
港 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 151.02 Ｓ10 1,374.60
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   700 ％   700 ％   189 ㎡     15.4 m x   12.3 m  前面道路：区道     　  18.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２階から１０階は事務所を想定。いずれもフロア貸し。 ⑦有効率　  88.6 ％
の理由		 同規模・同一用途の建物の標準的な有効率
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
137.46 
70.6 
97.00 
6,100 
591,700 		 10.0  5,917,000 
1.0  591,700 

 2～10		 事務所
137.46 
90.6 
124.50 
4,900 
610,050 		 8.0  4,880,400 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,374.60 
88.6 
1,217.50 

6,082,150 		 49,840,600 
591,700 
⑨年額支払賃料      6,082,150 円　×　12ヶ月　＝　      72,985,800 円 
⑩a共益費（管理費）             900 円／㎡　×　   1,217.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　      13,149,000 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 同規模・同一用途の建物の標準的な共益費
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        86,134,800 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     4,306,740 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 81,828,060 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        49,840,600 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         473,486 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          591,700 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         144,070 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      82,445,616 円　　　　（　       436,220 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
港 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,560,000 円  　　　　    520,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 11,369,794 円  　　　       86,134,800　×　　　　  13.2 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    7,314,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,420,000 円  　　　　    520,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       520,000 円  　　　　    520,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       520,000 円  　　　　    520,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      25,703,894 円　（　　　　　　       135,999 円／㎡）　　（経費率　　  31.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 2.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.8 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9398    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 520,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 360,000 円／㎡　×　   1,374.60 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0534     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0353 ×　 35 ％　＋　0.0479 ×  35 ％　＋ 0.0810 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 27,768,000 円  
（　　　　　       146,921 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 82,445,616 円      
②総費用 25,703,894 円      
③純収益　①－② 56,741,722 円      
④建物等に帰属する純収益 27,768,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 28,973,722 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 27,229,504 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      144,071 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  1,089,180,160 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   5,760,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 港 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　港区新橋三丁目２８番１３
 0104000094576-0000
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備考