別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月10日　提出
港 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
港 5-3 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　熊丸　博昭   TEL.
鑑定評価額 2,030,000,000 円  １㎡当たりの価格 4,060,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 2,930,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 港区芝２丁目４０１番１
 ②地積
　(㎡)		 499  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,700)
防火
（その他）
住宅付置義務
駐車付置義務

(100,700)

1.2:1		 取壊中

 中高層の店舗、事務
所ビル等が建ち並ぶ
商業地域		 東36m国道 水道、ガス、下水 大門

500m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 住宅等の付置のある高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  23.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３６ｍ国道 交通

施設		 大門駅南方

500m		 法令

規制		 商業
(100,700)
防火 
住宅付置義務
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 幹線道路沿いに中高層店舗兼事務所等が建ち並ぶ商業地域であるが、地域要因に特段の変動は見られず、当面は
現状を維持するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 住宅等の付置のある高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  4,330,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  3,290,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は港区及び周辺区の中高層店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域である。主な需要者は賃貸事業を目的と
した不動産事業者や収益物件取得を目的とした投資法人、自己使用を目的とした企業等である。視認性が高く、高度利
用が可能な幹線道路沿いの商業地は稀少性が高く、強い不動産投資需要が見られる。画地規模、接道、視認性、容積率
等により価格に幅があるが、土地取引は２０億円台前半が中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内の規範性のある取引事例から試算しており実証的な価格である。収益価格は対象標準地におけ
る収益性を反映し説得力を有する。対象標準地に係る市場参加者は、商業地の取引相場の実勢に着目するとともに、賃
貸事業を想定した収益性を重視する。本件では上昇傾向にある不動産市場の実勢を反映した比準価格をやや重視し、収
益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　港 5-10                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  4,380,000 円／㎡		 [114.2]
100		 100
[100.0]		 100
[123.6]		 [100.0]
100		 4,050,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  3,660,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価上昇、金融資本市場の変動等、不透明な
要因はあるが、堅調な不動産投資需要を背景
に不動産価格は上昇傾向が続いている。


地域要因に特段の変動は無い。地価は上昇傾
向が続いている。



対象標準地上の建物が取壊中である。近隣地
域内でほぼ標準的な画地である。

 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +32.0
行政　　　　　　 -10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 港 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＥＴＨ（公
）０７
-2		 港区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 東8m区道、
北6m、角地
商業

(100,600)
b ＩＲＳ（公
）０７
-4		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西12.9m区
道、中間画地
商業
第２種文教地区
(100,500)
c ＦＪＮ（公
）０７
-401		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東20m区道、
南西35m、
角地
準工
地区計画等
(60,850)
d ＦＪＮ（公
）０７
-403		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西18m区道、
中間画地
商業

(100,500)
e ＫＭＭ（公
）０７
-402		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西8m区道、
南6m、東6m、
三方路
商業
駐車場整備地区
(100,682)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
3,910,527  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
3,985,013 		 100
[  85.3]
4,671,762 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
4,670,000 
b (　           ) 
3,237,119  		 100
[ 100.0]		 [ 108.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
3,521,985 		 100
[  76.8]
4,585,918 
4,590,000 
c (　           ) 
3,724,750  		 100
[ 100.0]		 [ 109.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
3,898,572 		 100
[  97.3]
4,006,754 
4,010,000 
d (　           ) 
3,661,129  		 100
[ 100.0]		 [ 115.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
4,243,249 		 100
[  79.1]
5,364,411 
5,360,000 
e (　           ) 
3,066,302  		 100
[ 100.0]		 [ 115.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.0]
3,352,683 		 100
[  83.2]
4,029,667 
4,030,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.99 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -14.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +12.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+1.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  4,330,000 円／㎡]  



港 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  対象標準地は既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

184,669,591 
55,598,494 
129,071,097 
80,330,000 
48,741,097 		 （　0.9432）
45,972,603 		 （  3.1 -  0.3 ）
2.8％  
⑧収益価格 　  1,641,878,679 円　　　　（　  3,290,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
港 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所兼共同住宅 448.96 ＳＲＣ9F1B 3,937.78
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
住宅付置義務
駐車付置義務		 100 ％   700 ％   700 ％   499 ㎡     24.6 m x   20.0 m  前面道路：国道     　  36.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地下１階駐車場、１階店舗、２～８階事務所、９階住宅（賃貸床面積５０㎡程度）を想定。 ⑦有効率　  68.3 ％
の理由		 同用途、同規模の建物として標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 駐車場
120.00 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
448.96 
17.4 
78.32 
5,950 
466,004 		 8.0  3,728,032 
0.0  0 

 2～ 8		 事務所
441.46 
77.8 
343.40 
4,950 
1,699,830 		 8.0  13,598,640 
0.0  0 

 9～ 9		 住宅
278.60 
74.9 
208.60 
4,550 
949,130 		 1.0  949,130 
1.0  949,130 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
3,937.78 
68.3 
2,690.72 

13,313,944 		 99,867,642 
949,130 
⑨年額支払賃料     13,313,944 円　×　12ヶ月　＝　     159,767,328 円 
⑩a共益費（管理費）             900 円／㎡　×　   2,690.72 ㎡　×　12ヶ月　＝　      29,059,776 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺の類似不動産の共益費水準から査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  40,000 円／台　×　   9 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       4,320,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されるため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       188,827,104 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       4,320,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     9,657,355 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 183,489,749 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        99,867,642 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         948,743 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          949,130 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         231,099 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     184,669,591 円　　　　（　       370,079 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
港 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 4,350,000 円  　　　　  1,450,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 23,757,094 円  　　　      193,147,104　×　　　　  12.3 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   12,266,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   12,325,000 円  　　　　  1,450,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,450,000 円  　　　　  1,450,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,450,000 円  　　　　  1,450,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      55,598,494 円　（　　　　　　       111,420 円／㎡）　　（経費率　　  30.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.6 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9432    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,450,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 350,000 円／㎡　×　   3,937.78 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0554     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0375 ×　 35 ％　＋　0.0498 ×  35 ％　＋ 0.0828 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 80,330,000 円  
（　　　　　       160,982 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 184,669,591 円      
②総費用 55,598,494 円      
③純収益　①－② 129,071,097 円      
④建物等に帰属する純収益 80,330,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 48,741,097 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 45,972,603 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       92,129 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  1,641,878,679 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   3,290,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 港 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　港区芝二丁目４０１番１
 0104000059969-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
港 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
港 5-3 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　入澤　公彦   TEL.
鑑定評価額 2,040,000,000 円  １㎡当たりの価格 4,090,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 2,930,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 港区芝２丁目４０１番１
 ②地積
　(㎡)		 499  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,700)
防火
（その他）
住宅付置義務
駐車付置義務

(100,700)

1.2:1		 取壊中

 中高層の店舗、事務
所ビル等が建ち並ぶ
商業地域		 東36m国道 水道、ガス、下水 大門

500m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 住宅の付置のある高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  23.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３６ｍ国道 交通

施設		 大門駅南方

500m		 法令

規制		 商業
(100,700)
防火 
住宅付置義務
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 国道沿いに高層店舗兼事務所等が建ち並ぶ商業地域である。古い建物などは順次建替えられるケースが目立つ。
今後も事務所やマンションなどが混在する地域として現状を維持するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 住宅の付置のある高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  4,370,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  3,270,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は港区及び周辺区の店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域であると判定した。典型的な需要者は不動産業
者や投資法人、事業法人等である。国道等の幹線道路沿いの商業地の取引は少ないが高い容積率を確保できることから
高額で取引されるケースも多い。また、近年は解体されたビルに高層マンションが建設されるケースも見られる。需要
の中心となる価格帯は画地規模等により幅があるが、標準地規模の土地取引で２０～２５億円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内の代替競争関係にある取引事例から試算しており実証的な価格である。収益価格は対象標準地
に最有効使用の賃貸用建物の建築を想定し賃料収入からアプローチした理論的価格である。市場参加者は取引市場での
実勢価格に着目すると共に賃貸事業における収益性も重視する。よって本件では実需を反映した比準価格を重視し収益
価格を関連付けて、単価と総額との関連、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　港 5-10                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  4,380,000 円／㎡		 [114.2]
100		 100
[100.0]		 100
[123.6]		 [100.0]
100		 4,050,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  3,660,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 港区内の鉄道乗降客数はコロナ禍後、順調に
増加しており建築費の高騰や金融市場の影響
も受ける中で、不動産市場は堅調さを維持し
ている。

周辺はマンション等も見られるオフィス街で
あり地域要因に大きな変動は無い。周辺の地
価水準は上昇傾向で推移している


本標準地上の建物は現在、取壊中で建替えが
予定されている。

 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +32.0
行政　　　　　　 -10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+11.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 港 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＥＴＨ（公
）０７
-2		 港区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 東8m区道、
北6m、角地
商業

(100,600)
b ＩＲＳ（公
）０７
-114		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南11m区道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,700)
c ＩＲＳ（公
）０７
-123		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東10.8m区
道、
南東6.2m、
角地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
d ＷＴＮ（公
）０７
-118		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 東35.9m国道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,700)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
3,910,527  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
3,985,013 		 100
[  85.3]
4,671,762 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
4,670,000 
b (　           ) 
3,850,972  		 100
[ 100.0]		 [ 117.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
4,509,488 		 100
[ 106.5]
4,234,261 
4,230,000 
c (　           ) 
4,443,734  		 100
[ 100.0]		 [ 115.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
4,974,393 		 100
[ 115.4]
4,310,566 
4,310,000 
d (　           ) 
3,970,432  		 100
[ 100.0]		 [ 120.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
4,792,311 		 100
[ 112.3]
4,267,419 
4,270,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.95 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.59 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  4,370,000 円／㎡]  



港 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  対象標準地は既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

187,662,249 
60,364,602 
127,297,647 
78,912,000 
48,385,647 		 （　0.9454）
45,743,791 		 （  3.1 -  0.3 ）
2.8％  
⑧収益価格 　  1,633,706,821 円　　　　（　  3,270,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
港 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所兼共同住宅 448.96 ＳＲＣ9F1B 3,937.78
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
住宅付置義務
駐車付置義務		 100 ％   700 ％   700 ％   499 ㎡     24.6 m x   20.0 m  前面道路：国道     　  36.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地下１階駐車場、１階店舗、エントランスホール、ゴミ置場等、２～８階事務所、９階住宅（賃貸床面積５２㎡前後）を想定。 ⑦有効率　  68.3 ％
の理由		 同用途、同規模の建物として標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 駐車場
120.00 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
448.96 
17.4 
78.32 
6,000 
469,920 		 10.0  4,699,200 
0.0  0 

 2～ 8		 事務所
441.46 
77.8 
343.40 
5,000 
1,717,000 		 8.0  13,736,000 
0.0  0 

 9～ 9		 住宅
278.60 
74.9 
208.60 
4,350 
907,410 		 1.0  907,410 
1.0  907,410 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
3,937.78 
68.3 
2,690.72 

13,396,330 		 101,758,610 
907,410 
⑨年額支払賃料     13,396,330 円　×　12ヶ月　＝　     160,755,960 円 
⑩a共益費（管理費）             960 円／㎡　×　   2,690.72 ㎡　×　12ヶ月　＝　      30,997,094 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺の類似不動産の共益費水準から査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  42,000 円／台　×　   9 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       4,536,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されるため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       191,753,054 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       4,536,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     9,814,453 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 186,474,601 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       101,758,610 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         966,707 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          907,410 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         220,941 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     187,662,249 円　　　　（　       376,077 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
港 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 4,320,000 円  　　　　  1,440,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 28,658,202 円  　　　      196,289,054　×　　　　  14.6 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   12,266,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   12,240,000 円  　　　　  1,440,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,440,000 円  　　　　  1,440,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,440,000 円  　　　　  1,440,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      60,364,602 円　（　　　　　　       120,971 円／㎡）　　（経費率　　  32.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.6 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9454    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,440,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 348,000 円／㎡　×　   3,937.78 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0548     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0359 ×　 35 ％　＋　0.0498 ×  35 ％　＋ 0.0828 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 78,912,000 円  
（　　　　　       158,140 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 187,662,249 円      
②総費用 60,364,602 円      
③純収益　①－② 127,297,647 円      
④建物等に帰属する純収益 78,912,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 48,385,647 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 45,743,791 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       91,671 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  1,633,706,821 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   3,270,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 港 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　港区芝二丁目４０１番１
 0104000059969-0000
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備考