別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
港 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
港 5-2 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　川端　康弘   TEL.
鑑定評価額 1,440,000,000 円  １㎡当たりの価格 10,900,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 8,320,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月24日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 港区六本木４丁目１４番４
｢六本木４－９－５｣		 ②地積
　(㎡)		 132  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,700)
防火
（その他）



(100,700)

1:1.5		 店舗兼事務所

ＳＲＣ8F1B		 中高層の店舗ビルが
建ち並ぶ繁華な商業
地域		 南東40m都道 水道、ガス、下水 六本木近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    70 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 ４０ｍ都道 交通

施設		 六本木駅近接

 法令

規制		 商業
(100,700)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 地域内に格別の変動要因はなく、今後も現状を維持すると予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　 11,300,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  9,450,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、港区を中心とする高度商業地域である。主な需要者層は不動産開発・投資会社等が中心となっている。
景況感の影響を受けやすい業態の店舗・事務所等が多く見られる地域であるが、インバウンド需要への期待からテナン
ト需要は堅調であり、地価は上昇基調にある。取引の中心価格帯は、土地で１０億円以上、複合不動産については数十
億規模となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、市場で生起した実際の取引事例から求められており、実証的で説得力の高い価格である。収益価格は収益
性及び投資採算性を的確に示す理論的価格であり、特に商業地では重視される。近隣地域は賃貸目的のビルが中心であ
るため、収益価格も相応の説明力を有する。よって、以上を踏まえて、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、さら
に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　港 5-1                     　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　 14,000,000 円／㎡		 [104.3]
100		 100
[100.0]		 100
[134.2]		 [100.0]
100		 10,900,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　 10,300,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価上昇や金融資本市場の変動等により先行
きに対する不透明感が残る市場であるが、優
良物件に対する需要は堅調である。


六本木交差点付近は従来から繁華性の高い商
業地域であり、地域要因に特段の変動はない
。


個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +22.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 港 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＫＢＴ（公
）０７
-201		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北東25m都道、
南西6m、
二方路
商業

(100,620)
b ＦＪＮ（公
）０７
-101		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西33m都道、
南東4m、
二方路
商業
駐車場整備地区
(100,700)
c ＫＳＨ（公
）０７
-126		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西16m区道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,700)
d ＨＴＲ（公
）０７
-6		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南西7.8m区道
、北東5.4m、
二方路
商業

(100,554)
e ＨＴＲ（公
）０７
-120		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西8m区道、
南4m、角地
商業

(100,775)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　  9,580,137) 
10,543,446  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.0]
11,339,584 		 100
[  91.6]
12,379,459 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
12,400,000 
b (　           ) 
8,863,329  		 100
[ 100.0]		 [ 110.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
9,601,940 		 100
[  91.0]
10,551,582 
10,600,000 
c (　           ) 
8,403,822  		 100
[ 100.0]		 [ 114.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
9,613,972 		 100
[  93.1]
10,326,501 
10,300,000 
d (　           ) 
7,891,301  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
8,278,129 		 100
[  75.1]
11,022,808 
11,000,000 
e (　 10,244,080) 
10,347,047  		 100
[ 100.0]		 [ 116.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
11,848,383 		 100
[  97.9]
12,102,536 
12,100,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.90 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.5 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +7.5 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　 11,300,000 円／㎡]  



港 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

84,811,961 
24,667,430 
60,144,531 
25,482,000 
34,662,531 		 （　0.9355）
32,426,798 		 （  2.9 -  0.3 ）
2.6％  
⑧収益価格 　  1,247,184,538 円　　　　（　  9,450,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
港 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 108.36 Ｓ9F1B 969.21
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   700 ％   700 ％   132 ㎡     10.0 m x   13.0 m  前面道路：都道     　  40.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 Ｂ１～２Ｆは店舗、３～９Ｆは事務所 ⑦有効率　  89.8 ％
の理由		 同種の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 店舗
108.36 
85.5 
92.70 
7,950 
736,965 		 10.0  7,369,650 
0.0  0 

 1～ 1		 店舗
95.65 
64.7 
61.86 
9,650 
596,949 		 12.0  7,163,388 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
95.65 
93.5 
89.45 
8,150 
729,018 		 10.0  7,290,180 
0.0  0 

 3～ 9		 事務所
95.65 
93.5 
89.45 
7,880 
704,866 		 8.0  5,638,928 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
969.21 
89.8 
870.16 

6,996,994 		 61,295,714 
0 
⑨年額支払賃料      6,996,994 円　×　12ヶ月　＝　      83,963,928 円 
⑩a共益費（管理費）             450 円／㎡　×　     870.16 ㎡　×　12ヶ月　＝　       4,698,864 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 類似不動産の共益費水準より査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等で担保されるため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        88,662,792 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     4,433,140 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 84,229,652 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        61,295,714 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         582,309 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      84,811,961 円　　　　（　       642,515 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
港 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,395,000 円  　　　　    465,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 9,220,930 円  　　　       88,662,792　×　　　　  10.4 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    9,169,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,952,500 円  　　　　    465,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       465,000 円  　　　　    465,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       465,000 円  　　　　    465,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      24,667,430 円　（　　　　　　       186,874 円／㎡）　　（経費率　　  29.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 2.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.8 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9355    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 465,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 457,000 円／㎡　×　     969.21 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0548     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0380 ×　 35 ％　＋　0.0485 ×  35 ％　＋ 0.0816 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 25,482,000 円  
（　　　　　       193,045 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 84,811,961 円      
②総費用 24,667,430 円      
③純収益　①－② 60,144,531 円      
④建物等に帰属する純収益 25,482,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 34,662,531 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 32,426,798 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      245,658 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  1,247,184,538 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   9,450,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 港 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　港区六本木四丁目１４番４
 0104000138239-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
港 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
港 5-2 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　吉本　博貴   TEL.
鑑定評価額 1,440,000,000 円  １㎡当たりの価格 10,900,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 8,320,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 港区六本木４丁目１４番４
｢六本木４－９－５｣		 ②地積
　(㎡)		 132  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,700)
防火
（その他）



(100,700)

1:1.5		 店舗兼事務所

ＳＲＣ8F1B		 中高層の店舗ビルが
建ち並ぶ繁華な商業
地域		 南東40m都道 水道、ガス、下水 六本木近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    70 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 ４０ｍ都道 交通

施設		 六本木駅近接

 法令

規制		 商業
(100,700)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 六本木交差点付近の視認性のある繁華性の高い商業地域であり、当該地域には特段の変動要因は見あたらず、今
後とも現状の利用状態を維持していくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　 11,600,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  9,310,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は主に六本木駅周辺の飲食業用途を中心に店舗・事務所が集積する高度商業地域が中心である。需要者は不
動産会社、不動産投資法人、不動産ファンド等が中心となる。テナント需要は回復傾向にある。土地及び複合不動産の
取引は少ないが、市場の中心的な価格帯は立地・規模等により開きがあり、土地単価で概ね１㎡当たり１１００万円前
後である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は十全に比較検討され、市場の実勢を反映した実証的な価格である。一方収益価格は賃貸収入から得られる不
動産の収益性に着目した理論的な価格であり、投資対象として収益性も重視される。視認性の高い好立地の稀少性のあ
る物件は賃貸含め需要も底堅い。以上を踏まえて、実証的な比準価格及び収益価格を関連づけ、さらに代表標準地との
検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　港 5-1                     　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　 14,000,000 円／㎡		 [104.3]
100		 100
[100.0]		 100
[137.5]		 [100.0]
100		 10,600,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　 10,300,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 日銀の追加利上げが予測されるなか円安傾向
もあり、利便性のある一部不動産に強い上昇
傾向がある。その他不動産についても上昇傾
向が続いている。

六本木交差点付近は従来から繁華性の高い商
業地域であり、飲食店等が多く、賃貸需要は
回復傾向にある。


個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +25.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 港 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＫＢＴ（公
）０７
-201		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北東25m都道、
南西6m、
二方路
商業

(100,620)
b ＴＭＲ（公
）０７
-401		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西40m都道、
北東6m、
南東5.5m、
三方路
商業

(100,679)
c ＦＪＮ（公
）０７
-105		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東25m都道、
中間画地
商業

(100,700)
d ＭＳＫ（公
）０７
-119		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北西40m国道、
北東22m、
南西4m、
三方路
商業
高度地区最高60m
(100,530)
e ＭＳＫ（公
）０７
-402		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東40m国道、
南西22m、
北東4m、
北西4m、
四方路
商業
高度地区最高60m
(100,849)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　  9,580,137) 
10,543,446  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
11,339,584 		 100
[  99.0]
11,454,125 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
11,500,000 
b (　  5,319,675) 
10,639,350  		 100
[ 100.0]		 [ 110.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.6]
11,793,014 		 100
[ 100.4]
11,746,030 
11,700,000 
c (　           ) 
14,762,033  		 100
[ 130.0]		 [ 109.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
12,434,174 		 100
[ 106.0]
11,730,353 
11,700,000 
d (　           ) 
10,045,729  		 100
[ 100.0]		 [ 104.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  82.8]
12,702,752 		 100
[ 111.7]
11,372,204 
11,400,000 
e (　           ) 
12,479,183  		 100
[ 100.0]		 [ 111.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 120.8]
11,466,799 		 100
[ 100.0]
11,466,799 
11,500,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.90 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.5 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　  -0.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.5 その他　　　   0.0
c その他

 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.47 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +14.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　 -17.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　 +15.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　 11,600,000 円／㎡]  



港 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため、土地の再調達原価の把握が困難のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

82,940,265 
24,234,354 
58,705,911 
24,550,400 
34,155,511 		 （　0.9355）
31,952,481 		 （  2.9 -  0.3 ）
2.6％  
⑧収益価格 　  1,228,941,577 円　　　　（　  9,310,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
港 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 108.36 Ｓ9F1B 969.21
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   700 ％   700 ％   132 ㎡     10.0 m x   13.0 m  前面道路：都道     　  40.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 Ｂ１～２Ｆは店舗、３～９Ｆは事務所 ⑦有効率　  89.8 ％
の理由		 同種の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 店舗
108.36 
85.5 
92.70 
8,000 
741,600 		 10.0  7,416,000 
0.0  0 

 1～ 1		 店舗
95.65 
64.7 
61.86 
9,700 
600,042 		 12.0  7,200,504 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
95.65 
93.5 
89.45 
8,200 
733,490 		 10.0  7,334,900 
0.0  0 

 3～ 9		 事務所
95.65 
93.5 
89.45 
7,600 
679,820 		 8.0  5,438,560 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
969.21 
89.8 
870.16 

6,833,872 		 60,021,324 
0 
⑨年額支払賃料      6,833,872 円　×　12ヶ月　＝　      82,006,464 円 
⑩a共益費（管理費）             450 円／㎡　×　     870.16 ㎡　×　12ヶ月　＝　       4,698,864 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 類似不動産の共益費水準より査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等で担保されるため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        86,705,328 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     4,335,266 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 82,370,062 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        60,021,324 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         570,203 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      82,940,265 円　　　　（　       628,335 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
港 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,344,000 円  　　　　    448,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 9,017,354 円  　　　       86,705,328　×　　　　  10.4 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    9,169,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,808,000 円  　　　　    448,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       448,000 円  　　　　    448,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       448,000 円  　　　　    448,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      24,234,354 円　（　　　　　　       183,594 円／㎡）　　（経費率　　  29.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 2.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.8 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9355    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 448,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 440,000 円／㎡　×　     969.21 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0548     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0380 ×　 35 ％　＋　0.0485 ×  35 ％　＋ 0.0816 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 24,550,400 円  
（　　　　　       185,988 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 82,940,265 円      
②総費用 24,234,354 円      
③純収益　①－② 58,705,911 円      
④建物等に帰属する純収益 24,550,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 34,155,511 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 31,952,481 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      242,064 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  1,228,941,577 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   9,310,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 港 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　港区六本木四丁目１４番４
 0104000138239-0000
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備考