別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月10日　提出
港 -19　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
港 -19 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　野坂　啓介   TEL.
鑑定評価額 2,140,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,850,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 1,250,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 港区港南３丁目６番７
｢港南３－７－２３｣		 ②地積
　(㎡)		 1,157  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,400)
防火
（その他）



(70,400)

1:2		 共同住宅

ＲＣ12F1B		 高層マンションが多
く建ち並ぶ共同住宅
地域		 西10m区道 水道、ガス、下水 品川

1.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西   120 ｍ、南     0 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 高層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 港区南部の埋立地にあって、
倉庫工場主体の地域からマン
ション街に変貌を遂げた地域		 街

路		 １０ｍ区道 交通

施設		 品川駅北東方

1.1km		 法令

規制		 準工
(70,400)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 高層マンションが増えているが、周辺には倉庫等の事業用地も多く、開発の余地が残されている。更なるマンシ
ョン住宅地への移行が進むものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,960,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　            1,740,000 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は港区及びその周辺区において共同住宅が建設可能な住宅地域である。中心となる需要者は開発分譲目的の
マンションデベロッパーで、賃貸目的の大手不動産会社や投資法人等の参画もみられる。建築費の高騰がマイナス要因
となっているが、エンドユーザーの購入価格も上昇していている。マンション開発用地の供給は極めて限定的である一
方、限られた用地をめぐって各種需要者が用地獲得競争に参加しているため、需給は逼迫している。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、共同住宅用地となりうる画地規模の大きい事例を中心に収集し、検証した価格であり、実証的な価格であ
る。開発法による価格は、デベロッパーの投資採算性を反映した価格であることからこちらも規範性が高い。よって両
価格を関連付けて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　港 -17                     　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,970,000 円／㎡		 [115.7]
100		 100
[100.0]		 100
[123.4]		 [100.0]
100		 1,850,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,560,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金融政策に変化の兆しが見られるものの依然
として金利水準は低い。港区内の住宅地は、
ブランド力と利便性が高いため需要が強い。
賃貸需要も強い。

地域要因に変動はない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +21.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+18.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 港 -19　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＫＭＭ（公
）０７
-109		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 西8m区道、
北6m、二方路
商業
駐車場整備地区
(100,600)
b ＷＴＮ（公
）０７
-7		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南西5m区道、
中間画地
１中専
高度地区2種17m
(70,200)
c ＦＪＮ（公
）０７
-402		 港区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西40m都道、
中間画地
２住居

(70,400)
d ＩＲＳ（公
）０７
-6		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東3.8m区道、
南3.6m、角地
１中専
高度2種最高17m
(80,160)
e ＦＪＮ（公
）０７
-201		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 北30m道路、
東30m、角地
準工

(80,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,457,355  		 100
[ 100.0]		 [ 120.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.9]
2,986,593 		 100
[ 141.8]
2,106,201 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
2,110,000 
b (　           ) 
2,441,231  		 100
[ 100.0]		 [ 112.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
2,629,018 		 100
[ 123.3]
2,132,212 
2,130,000 
c (　           ) 
2,564,278  		 100
[ 100.0]		 [ 114.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
3,016,331 		 100
[ 132.6]
2,274,759 
2,270,000 
d (　  1,034,647) 
1,337,173  		 100
[ 100.0]		 [ 106.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  89.8]
1,582,867 		 100
[  82.7]
1,913,987 
1,910,000 
e (　           ) 
1,509,606  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
1,502,278 		 100
[  82.0]
1,832,046 
1,830,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.01 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  -1.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.67 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.05 		 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +2.9 行政　　　　   0.0 その他　　　 -10.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.83 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,960,000 円／㎡]  



港 -19　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない 開発法を適用する
場合の理由		 分譲マンションが最有効使用と判断されるため。
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

4,960,144,237 
2,947,141,818 
10 
1,360,000 
4,546.00 
490,000 
5,548.18 
⑧開発法による価格 　　        2,013,002,419 円　　　　（　            1,740,000 円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
港 -19　宅地-6
(4)-2　開発計画
土地
①総面積 ②公共潰地(②a～②cの合計)  ㎡  ③敷地有効面積(①－②)
②a道路 ②b公園 ②cその他
1,157 ㎡   ㎡   ㎡   ㎡  1,157.00 ㎡            
総面積に対する割合
（     100.0 ％）  （           ％）  （           ％）  （           ％）  （     100.0 ％）            
建物
①建築面積 ②延床面積 ③容積率算入床面積 ④容積率不算入床面積 ⑤分譲可能床面積 ⑥建物構造･戸数･標準住戸
664.58 ㎡  5,548.18 ㎡  4,627.45 ㎡  920.73 ㎡  4,546.00 ㎡  ＲＣ・11F 1B
 (    60 戸)
 76㎡・２ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合 延床面積に対する有効率
（      57.4 ％）  （     479.5 ％）  （     400.0 ％）  （      79.6 ％）  （     81.94 ％） 
公法上の規制
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 間口･奥行 前面道路、幅員等
準工 防火
70 ％ 
400 ％ 
400 ％ 		 間口

奥行		   25.7 ｍ

  45.0 ｍ		 前面道路： 区道

特定道路までの距離：		   10.0 ｍ

       ｍ
(4)-3収支計画
収入 ①a販売単価 住宅 1,360,000 円／㎡  店舗等  円／㎡ 
①b販売単価の算定根拠 同一需給圏内の類似地域に所在する新築マンションの分譲事例等を比較検討のうえ査定
②販売総額 　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額
住宅 　  1,360,000 円／㎡　　×　　     4,546.00 ㎡　　＝　　　　       6,182,560,000 円 
店舗等 　            円／㎡　　×　　              ㎡　　＝　　　　                     円 
合　計　　　　　　　　         6,182,560,000 円 
支出 ③a建築工事費(単価) 　建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料                                          
　   490,000 円／㎡　　×　 (1＋　　     5 ％）　＝　　　　　　　   514,500 円／㎡ 
③b建築工事費(単価)の算定根拠 類似建物の建築費等を参考に個別性も斟酌して査定
④建築工事費(総額) 延床面積　　　　　　　　　　 建築工事費(総額)     
　    514,500 円／㎡　　×　　　   5,548.18 ㎡　　＝　　　　       2,854,538,610 円 
⑤a開発負担金 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　               円 
⑤b開発負担金の算定根拠
⑥販売管理費 販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費         
　　　         6,182,560,000 円　　×　　　　　     11 ％　　＝　　　　         680,081,600 円 
支出合計　④+⑤+⑥         3,534,620,210 円 
(4)-4　投下資本収益率     10 ％
投下資本収益率の算定根拠 開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担金率を考慮して査定
(4)-5　開発スケジュール
項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間
準備期間 8 ヶ月  開発負担金  ヶ月  販売管理費(1期目) 8 ヶ月 
建築工事(1期目) 8 ヶ月  販売収入(1期目) 20 ヶ月  販売管理費(2期目) 16 ヶ月 
建築工事(2期目) 18 ヶ月  販売収入(2期目) 28 ヶ月  販売管理費(3期目) 24 ヶ月 
建築工事(3期目) 28 ヶ月  販売収入(3期目) 30 ヶ月 
(4)-6　収支の複利現価
項目 ①金額 ②販売総額比 ③複利現価率 ④割引期間(月) ⑤複利現価(①×③)
収入 販売総額(1期) 494,604,800 円  (      8 ％) ×　　0.8531  （     20 ヶ月） ＝　　          421,947,355 円 
販売総額(2期) 4,451,443,200 円  (     72 ％) ×　　0.8006  （     28 ヶ月） ＝　　        3,563,825,426 円 
販売総額(3期) 1,236,512,000 円  (     20 ％) ×　　0.7880  （     30 ヶ月） ＝　　          974,371,456 円 
収入合計 － － － － 4,960,144,237 円 
支出 建築工事費(1期) 285,453,861 円  (     10 ％) ×　　0.9384  （      8 ヶ月） ＝　　          267,869,903 円 
建築工事費(2期) 285,453,861 円  (     10 ％) ×　　0.8668  （     18 ヶ月） ＝　　          247,431,407 円 
建築工事費(3期) 2,283,630,888 円  (     80 ％) ×　　0.8006  （     28 ヶ月） ＝　　        1,828,274,889 円 
開発負担金  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
販売管理費(1期) 272,032,640 円  (     40 ％) ×　　0.9384  （      8 ヶ月） ＝　　          255,275,429 円 
販売管理費(2期) 204,024,480 円  (     30 ％) ×　　0.8807  （     16 ヶ月） ＝　　          179,684,360 円 
販売管理費(3期) 204,024,480 円  (     30 ％) ×　　0.8264  （     24 ヶ月） ＝　　          168,605,830 円 
支出合計 － － － － 2,947,141,818 円 
(4)-7　開発法による価格 　　　　　　　　　　収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　 開発法による価格
        4,960,144,237 円　　－　　　　　　        2,947,141,818 円　　＝　　　　　         2,013,002,419 円 

            1,740,000 円／㎡ 
４　不動産ＩＤ 港 -19　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　港区港南三丁目６番７
 0104000061496-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
港 -19　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
港 -19 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　重彦   TEL.
鑑定評価額 2,140,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,850,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 1,250,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 港区港南３丁目６番７
｢港南３－７－２３｣		 ②地積
　(㎡)		 1,157  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,400)
防火
（その他）



(70,400)

1:2		 共同住宅

ＲＣ12F1B		 高層マンションが多
く建ち並ぶ共同住宅
地域		 西10m区道 水道、ガス、下水 品川

1.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西   120 ｍ、南     0 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 高層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １０ｍ区道 交通

施設		 品川駅北東方

1.1km		 法令

規制		 準工
(70,400)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 港区南部の湾岸地域で従来倉庫等の多い地域であったが、高層共同住宅等の開発が進み更に住宅地への移行が進
むものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,950,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　            1,750,000 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、港区内の高層共同住宅適地一帯である。需要者の中心は、開発分譲目的のマンションデベロッパーで、
法人、大手不動産業者等も予想される。利便性の高い住宅地域であり、従来より都心立地の住宅地として根強い人気が
ある。立地条件の良いマンション用地の需要は引き続き旺盛で価格は強含んでいる。需要の中心価格帯は、１０００㎡
程度の土地で１５億円～２５億円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は品川駅徒歩圏の高層共同住宅地域に位置する。比準価格は市場の実勢を反映した実証的で規範性の高い価格
である。一方、開発法による価格は開発業者の投資採算性を的確に反映した理論的価格である。対象標準地は利便性の
高い共同住宅地で投資採算性が重視される傾向を有するが、開発法は想定事項も多い。従って、比準価格と開発法によ
る価格をほぼ対等に重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　港 -17                     　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,970,000 円／㎡		 [115.7]
100		 100
[100.0]		 100
[123.4]		 [100.0]
100		 1,850,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,560,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 日銀の超金融緩和姿勢の変化は僅かであり、
過剰流動性を背景に住宅、開発用不動産共に
需要は堅調であり、価格も上昇傾向を継続し
ている。

高層共同住宅が建ち並ぶ湾岸の住宅地域で人
気が高い。需要は強く地価は上昇傾向を示し
た。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +21.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+18.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 港 -19　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＨＴＲ（公
）０７
-304		 港区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西15.3m区
道、
東10m、南8m、
三方路
準工

(80,400)
b ＹＡＳ（公
）０７
-409		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北西12m区道、
北東12m、
南東14m、
三方路
準工
特定街区
(70,580)
c ＦＪＮ（公
）０７
-401		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東20m区道、
南西35m、
角地
準工
地区計画等
(60,850)
d ＫＭＭ（公
）０７
-402		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西8m区道、
南6m、東6m、
三方路
商業
駐車場整備地区
(100,682)
e ＮＫＭ（公
）０７
-401		 品川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南21.6m都道、
西6m、北5.4m、
北東5.5m、
四方路
商業

(85,310)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
4,397,989  		 100
[ 100.0]		 [ 116.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
4,974,424 		 100
[ 105.1]
4,733,039 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
4,730,000 
b (　           ) 
3,439,517  		 100
[ 100.0]		 [ 111.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 113.3]
3,393,981 		 100
[ 179.3]
1,892,906 
1,890,000 
c (　           ) 
3,724,750  		 100
[ 100.0]		 [ 106.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
3,785,055 		 100
[ 188.8]
2,004,796 
2,000,000 
d (　           ) 
3,066,302  		 100
[ 100.0]		 [ 115.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.0]
3,352,683 		 100
[ 173.5]
1,932,382 
1,930,000 
e (　           ) 
1,820,152  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.8]
1,987,942 		 100
[ 101.0]
1,968,259 
1,970,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.84 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +50.0
画地　　　　 +13.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +16.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.67 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +41.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +26.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.5 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,950,000 円／㎡]  



港 -19　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため、適用が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない 開発法を適用する
場合の理由		 分譲マンションが最有効使用と判断されるため。
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

4,923,672,588 
2,894,875,750 
10 
1,350,000 
4,546.00 
480,000 
5,548.18 
⑧開発法による価格 　　        2,028,796,838 円　　　　（　            1,750,000 円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
港 -19　宅地-6
(4)-2　開発計画
土地
①総面積 ②公共潰地(②a～②cの合計)  ㎡  ③敷地有効面積(①－②)
②a道路 ②b公園 ②cその他
1,157 ㎡   ㎡   ㎡   ㎡  1,157.00 ㎡            
総面積に対する割合
（     100.0 ％）  （           ％）  （           ％）  （           ％）  （     100.0 ％）            
建物
①建築面積 ②延床面積 ③容積率算入床面積 ④容積率不算入床面積 ⑤分譲可能床面積 ⑥建物構造･戸数･標準住戸
664.58 ㎡  5,548.18 ㎡  4,627.45 ㎡  920.73 ㎡  4,546.00 ㎡  ＲＣ・11F 1B
 (    60 戸)
 76㎡・２ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合 延床面積に対する有効率
（      57.4 ％）  （     479.5 ％）  （     400.0 ％）  （      79.6 ％）  （     81.94 ％） 
公法上の規制
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 間口･奥行 前面道路、幅員等
準工 防火
70 ％ 
400 ％ 
400 ％ 		 間口

奥行		   25.7 ｍ

  45.0 ｍ		 前面道路： 区道

特定道路までの距離：		   10.0 ｍ

       ｍ
(4)-3収支計画
収入 ①a販売単価 住宅 1,350,000 円／㎡  店舗等  円／㎡ 
①b販売単価の算定根拠 同一需給圏内の類似地域に所在する新築マンションの分譲事例等を比較検討のうえ査定
②販売総額 　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額
住宅 　  1,350,000 円／㎡　　×　　     4,546.00 ㎡　　＝　　　　       6,137,100,000 円 
店舗等 　            円／㎡　　×　　              ㎡　　＝　　　　                     円 
合　計　　　　　　　　         6,137,100,000 円 
支出 ③a建築工事費(単価) 　建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料                                          
　   480,000 円／㎡　　×　 (1＋　　     5 ％）　＝　　　　　　　   504,000 円／㎡ 
③b建築工事費(単価)の算定根拠 類似建物の建築費等を参考に個別性も斟酌して査定
④建築工事費(総額) 延床面積　　　　　　　　　　 建築工事費(総額)     
　    504,000 円／㎡　　×　　　   5,548.18 ㎡　　＝　　　　       2,796,282,720 円 
⑤a開発負担金 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　               円 
⑤b開発負担金の算定根拠
⑥販売管理費 販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費         
　　　         6,137,100,000 円　　×　　　　　     11 ％　　＝　　　　         675,081,000 円 
支出合計　④+⑤+⑥         3,471,363,720 円 
(4)-4　投下資本収益率     10 ％
投下資本収益率の算定根拠 開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担金率を考慮して査定
(4)-5　開発スケジュール
項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間
準備期間 8 ヶ月  開発負担金  ヶ月  販売管理費(1期目) 8 ヶ月 
建築工事(1期目) 8 ヶ月  販売収入(1期目) 20 ヶ月  販売管理費(2期目) 16 ヶ月 
建築工事(2期目) 18 ヶ月  販売収入(2期目) 28 ヶ月  販売管理費(3期目) 24 ヶ月 
建築工事(3期目) 28 ヶ月  販売収入(3期目) 30 ヶ月 
(4)-6　収支の複利現価
項目 ①金額 ②販売総額比 ③複利現価率 ④割引期間(月) ⑤複利現価(①×③)
収入 販売総額(1期) 490,968,000 円  (      8 ％) ×　　0.8531  （     20 ヶ月） ＝　　          418,844,801 円 
販売総額(2期) 4,418,712,000 円  (     72 ％) ×　　0.8006  （     28 ヶ月） ＝　　        3,537,620,827 円 
販売総額(3期) 1,227,420,000 円  (     20 ％) ×　　0.7880  （     30 ヶ月） ＝　　          967,206,960 円 
収入合計 － － － － 4,923,672,588 円 
支出 建築工事費(1期) 279,628,272 円  (     10 ％) ×　　0.9384  （      8 ヶ月） ＝　　          262,403,170 円 
建築工事費(2期) 279,628,272 円  (     10 ％) ×　　0.8668  （     18 ヶ月） ＝　　          242,381,786 円 
建築工事費(3期) 2,237,026,176 円  (     80 ％) ×　　0.8006  （     28 ヶ月） ＝　　        1,790,963,157 円 
開発負担金  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
販売管理費(1期) 270,032,400 円  (     40 ％) ×　　0.9384  （      8 ヶ月） ＝　　          253,398,404 円 
販売管理費(2期) 202,524,300 円  (     30 ％) ×　　0.8807  （     16 ヶ月） ＝　　          178,363,151 円 
販売管理費(3期) 202,524,300 円  (     30 ％) ×　　0.8264  （     24 ヶ月） ＝　　          167,366,082 円 
支出合計 － － － － 2,894,875,750 円 
(4)-7　開発法による価格 　　　　　　　　　　収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　 開発法による価格
        4,923,672,588 円　　－　　　　　　        2,894,875,750 円　　＝　　　　　         2,028,796,838 円 

            1,750,000 円／㎡ 
４　不動産ＩＤ 港 -19　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　港区港南三丁目６番７
 0104000061496-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考