令和7年1月14日　提出 港 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   港 -17 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　吉本　博貴   TEL.

鑑定評価額 2,260,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,280,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 1,580,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 港区芝浦２丁目１番３３ ｢芝浦２－３－２７｣ ②地積 　(㎡) 993   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,400) 防火 （その他） (70,400) 2:1 共同住宅 ＲＣ11 マンション、事務所 等が混在する住宅地 域 北西11m区道 水道、ガス、下水 田町 760m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    25 ｍ、西    60 ｍ、南    50 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 高層共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       800 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 １１ｍ区道 交通 施設 田町駅南東方 760m 法令 規制 準工 (70,400) 防火  ⑤地域要因の将 　来予測 高層共同住宅、事業所等が混在する地域で、高層共同住宅地化の傾向が認められる。今後とも高層マンション主 体の地域へと熟成されていくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,310,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　            2,250,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は港区内の芝浦、港南地区等のマンション、事業所等が混在する地域である。需要者はマンションデベロッ パー、賃貸目的の不動産業者及び事業法人等が中心である。規模が大きい土地は、開発業者などにより需要が高く、地 価は上昇している。市場の中心的な価格帯は立地・容積率・規模等により開きがあるが、土地単価で概ね１㎡当たり２ ２０～２３０万円程度で近年は特に割安感のあった湾岸地域のマンション開発用地の価格上昇が継続している。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 マンション用地の需給はマンションの販売状況等により左右される傾向にある。比準価格は市場の実態を反映した実勢 価格である。一方、分譲マンション用地の需要者は、投資採算性を検討して意思決定をする。開発法による価格はこれ らの事業採算性を基に試算した価格である。よって、実証的は比準価格と開発法による価格を関連づけ、良好なマンシ ョン需給を勘案し、周辺標準地等との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　  1,970,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 日銀の追加利上げが予測されるなか円安傾向 もあり、利便性のある一部不動産に強い上昇 傾向がある。その他不動産についても上昇傾 向が続いている。 マンション用地としての需要が高い地域で、 マンションの安定した需要を背景に、地価は 上昇傾向で推移している。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +15.7 ％  ％