別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月10日　提出
港 -16　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
港 -16 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　阿比留　健次   TEL.
鑑定評価額 15,200,000,000 円  １㎡当たりの価格 4,320,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 1,760,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 港区南麻布４丁目１２番１
｢南麻布４－９－３４｣		 ②地積
　(㎡)		 3,507  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)
準防
（その他）
高度地区2種17m


(80,200)
不整形
2:1		 共同住宅

ＲＣ8F1B		 中高層マンション、
一般住宅が混在する
住宅地域		 西5.8m区道、南側道 水道、ガス、下水 広尾

650m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   180 ｍ、西    60 ｍ、南    80 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  60.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     3,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ５．８ｍ区道 交通

施設		 広尾駅南東方

650m		 法令

規制		 １中専
(70,200)
準防 
高度地区2種17m
⑤地域要因の将
　来予測		 マンション、大使館等が建ち並ぶ閑静な高級住宅地域であり、地域要因に特段の変動も認められず、今後も高級
住宅地域としての性格を維持していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
形状　　　　　　　　　　　　　　  -2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  4,320,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　            4,320,000 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、港区内の３Ａ（青山・赤坂・麻布）、六本木及び白金台のほか、隣接区内の高級住宅地域の存する圏域
である。主たる需要者層は、マンションの開発素地として購入する大手不動産会社等である。従来より高級住宅地とし
て名声のある地域であり、分譲マンションに対する富裕層の底堅い需要が見込まれ、開発素地に対する引合いも強く、
価格は上昇傾向にある。市場における中心的な価格帯は、３，０００㎡程度の規模で１００～１５０億円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、同一需給圏内の規範性の認められる取引事例を基礎とする実証性のある価格であり、高い説得力を有する
。開発法による価格は、最近の分譲価格に基づき分譲収入を査定するとともに、開発事業者の実態に即して投下資本収
益率等を査定しており、開発事業の採算性を直接的に反映して高い説得力を有する。そこで、比準価格と開発法による
価格とを関連付けて、代表標準地からの検討結果も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　港 -4                      　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  5,350,000 円／㎡		 [110.3]
100		 100
[100.0]		 100
[138.3]		 [100.9]
100		 4,310,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  3,920,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価上昇や海外景気の下振れリスクはあるも
のの、景気は緩やかに持ち直しつつあり、不
動産価格や家賃の水準は上昇傾向で推移して
いる。

分譲マンション等が建ち並ぶ閑静な高級住宅
地域であり、マンション開発素地に対する需
要は底堅く、地価は上昇傾向で推移している
。

特にない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +3.5
環境　　　　　　 +17.0
行政　　　　　　 +12.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 港 -16　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＹＡＳ（公
）０７
-410		 港区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南西3.5m区道
、北3.5m、
二方路
１中専
高度2種最高22m
(70,160)
b ＨＴＲ（公
）０７
-302		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西8.5m区道
、北東3.7m、
南西3.3m、
三方路
１中専
高度2種最高22m
(80,300)
c １３公０７

-10		 渋谷区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東3.2m区道
、中間画地
１中専
高度2種最高20m
(70,160)
d   
（　          ） 
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,780,143  		 100
[ 100.0]		 [ 113.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.9]
3,265,018 		 100
[  76.4]
4,273,584 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +0.9

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.9]
　　　　 100
4,310,000 
b (　           ) 
2,965,810  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
3,138,576 		 100
[  73.5]
4,270,171 
4,310,000 
c (　           ) 
3,581,758  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
3,710,701 		 100
[  86.2]
4,304,758 
4,340,000 
d (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.92 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.5 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -32.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 -14.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.5 その他　　　   0.0
d ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  4,320,000 円／㎡]  



港 -16　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存する宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 分譲マンションの敷地としての使用が最有効使用である。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない 開発法を適用する
場合の理由		 分譲マンションの敷地としての使用が最有効使用であるため。
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

21,090,119,421 
5,949,134,266 
9 
3,550,000 
6,828.40 
480,000 
8,434.00 
⑧開発法による価格 　　       15,140,985,155 円　　　　（　            4,320,000 円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
港 -16　宅地-6
(4)-2　開発計画
土地
①総面積 ②公共潰地(②a～②cの合計)  ㎡  ③敷地有効面積(①－②)
②a道路 ②b公園 ②cその他
3,507 ㎡   ㎡   ㎡   ㎡  3,507.00 ㎡            
総面積に対する割合
（     100.0 ％）  （           ％）  （           ％）  （           ％）  （     100.0 ％）            
建物
①建築面積 ②延床面積 ③容積率算入床面積 ④容積率不算入床面積 ⑤分譲可能床面積 ⑥建物構造･戸数･標準住戸
1,862.82 ㎡  8,434.00 ㎡  7,012.40 ㎡  1,421.60 ㎡  6,828.40 ㎡  ＲＣ・5F
 (    41 戸)
240㎡・３ＬＤＫ外
敷地有効面積に対する割合 延床面積に対する有効率
（      53.1 ％）  （     240.5 ％）  （     200.0 ％）  （      40.5 ％）  （     80.96 ％） 
公法上の規制
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 間口･奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度地区2種17m
80 ％ 
200 ％ 
200 ％ 		 間口

奥行		   90.4 ｍ

  51.3 ｍ		 前面道路： 区道

特定道路までの距離：		    5.8 ｍ

       ｍ
(4)-3収支計画
収入 ①a販売単価 住宅 3,550,000 円／㎡  店舗等  円／㎡ 
①b販売単価の算定根拠 同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定
②販売総額 　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額
住宅 　  3,550,000 円／㎡　　×　　     6,828.40 ㎡　　＝　　　　      24,240,820,000 円 
店舗等 　            円／㎡　　×　　              ㎡　　＝　　　　                     円 
合　計　　　　　　　　        24,240,820,000 円 
支出 ③a建築工事費(単価) 　建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料                                          
　   480,000 円／㎡　　×　 (1＋　　     3 ％）　＝　　　　　　　   494,400 円／㎡ 
③b建築工事費(単価)の算定根拠 類似建物の建築費等を参考として査定
④建築工事費(総額) 延床面積　　　　　　　　　　 建築工事費(総額)     
　    494,400 円／㎡　　×　　　   8,434.00 ㎡　　＝　　　　       4,169,769,600 円 
⑤a開発負担金 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　               円 
⑤b開発負担金の算定根拠
⑥販売管理費 販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費         
　　　        24,240,820,000 円　　×　　　　　     10 ％　　＝　　　　       2,424,082,000 円 
支出合計　④+⑤+⑥         6,593,851,600 円 
(4)-4　投下資本収益率      9 ％
投下資本収益率の算定根拠 開発事業者の借入金利率、開発利潤率、危険負担金率を考量して査定
(4)-5　開発スケジュール
項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間
準備期間 8 ヶ月  開発負担金  ヶ月  販売管理費(1期目) 8 ヶ月 
建築工事(1期目) 8 ヶ月  販売収入(1期目) 12 ヶ月  販売管理費(2期目) 14 ヶ月 
建築工事(2期目) 14 ヶ月  販売収入(2期目) 16 ヶ月  販売管理費(3期目)  ヶ月 
建築工事(3期目) 20 ヶ月  販売収入(3期目) 20 ヶ月 
(4)-6　収支の複利現価
項目 ①金額 ②販売総額比 ③複利現価率 ④割引期間(月) ⑤複利現価(①×③)
収入 販売総額(1期) 1,212,041,000 円  (      5 ％) ×　　0.9174  （     12 ヶ月） ＝　　        1,111,926,413 円 
販売総額(2期) 1,212,041,000 円  (      5 ％) ×　　0.8915  （     16 ヶ月） ＝　　        1,080,534,552 円 
販売総額(3期) 21,816,738,000 円  (     90 ％) ×　　0.8662  （     20 ヶ月） ＝　　       18,897,658,456 円 
収入合計 － － － － 21,090,119,421 円 
支出 建築工事費(1期) 833,953,920 円  (     20 ％) ×　　0.9442  （      8 ヶ月） ＝　　          787,419,291 円 
建築工事費(2期) 833,953,920 円  (     20 ％) ×　　0.9043  （     14 ヶ月） ＝　　          754,144,530 円 
建築工事費(3期) 2,501,861,760 円  (     60 ％) ×　　0.8662  （     20 ヶ月） ＝　　        2,167,112,657 円 
開発負担金  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
販売管理費(1期) 1,212,041,000 円  (     50 ％) ×　　0.9442  （      8 ヶ月） ＝　　        1,144,409,112 円 
販売管理費(2期) 1,212,041,000 円  (     50 ％) ×　　0.9043  （     14 ヶ月） ＝　　        1,096,048,676 円 
販売管理費(3期)  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
支出合計 － － － － 5,949,134,266 円 
(4)-7　開発法による価格 　　　　　　　　　　収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　 開発法による価格
       21,090,119,421 円　　－　　　　　　        5,949,134,266 円　　＝　　　　　        15,140,985,155 円 

            4,320,000 円／㎡ 
４　不動産ＩＤ 港 -16　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　港区南麻布四丁目１２番１
 0104000048595-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月10日　提出
港 -16　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
港 -16 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　三崎　英司   TEL.
鑑定評価額 15,200,000,000 円  １㎡当たりの価格 4,320,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 1,760,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 港区南麻布４丁目１２番１
｢南麻布４－９－３４｣		 ②地積
　(㎡)		 3,507  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)
準防
（その他）
高度地区2種17m


(80,200)
不整形
2:1		 共同住宅

ＲＣ8F1B		 中高層マンション、
一般住宅が混在する
住宅地域		 西5.8m区道、南側道 水道、ガス、下水 広尾

650m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   180 ｍ、西    60 ｍ、南    80 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  60.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     3,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 ５．８ｍ区道 交通

施設		 広尾駅南東方

650m		 法令

規制		 １中専
(70,200)
準防 
高度地区2種17m
⑤地域要因の将
　来予測		 港区の高台に所在する優良住宅地域である。特段の変動要因は見られないことから、現状程度で推移するものと
予測される。
(3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
形状　　　　　　　　　　　　　　  -2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  4,350,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　            4,300,000 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は港区及び隣接区において高級分譲マンション等が所在する優良住宅地域である。標準地周辺は居住環境が
極めて良好な知名度の高い住宅地域であり、富裕層等のエンドユーザー需要は堅調である。主たる需要者であるマンシ
ョン分譲業者の開発用地に対する取得需要が強い一方で、土地供給は少なく、開発用地価格は強含みで推移している。
取引の中心となる価格帯は、立地、規模、容積率の違い及び開発事業者の開発計画等により乖離が見られる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 開発用地の需給は、景気変動や金利情勢等によるマンション販売動向等により影響を受けやすく、本件の比準価格は当
該市況を反映した価格である。また、開発用地の需要者であるマンション分譲業者は投資採算性の観点から意思決定を
行うが、開発法による価格は当該需要者の視点を具現した価格である。従って、本件では、比準価格と開発法による価
格を関連付け、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　港 -4                      　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  5,350,000 円／㎡		 [110.3]
100		 100
[100.0]		 100
[137.9]		 [100.9]
100		 4,320,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  3,920,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 港区内の不動産の取得需要は堅調であり、利
回りは低下傾向で推移しているが、物価上昇
等による経済活動への影響には留意が必要で
ある。

優良住宅地域として熟成しており、地域要因
に特段の変動はない。地価は上昇傾向で推移
している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +25.0
行政　　　　　　  +6.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 港 -16　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＷＴＮ（公
）０７
-18		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 北東15.5m区
道、中間画地
１住居
高度地区3種24m
(70,300)
b ＫＢＴ（公
）０７
-124		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東5m区道、
中間画地
２中専
高度地区3種
(70,200)
c ＭＳＫ（公
）０７
-101		 港区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南5.4m区道、
中間画地
１中専
高度2種最高22m
(70,216)
d １３公０７

-10		 渋谷区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東3.2m区道
、中間画地
１中専
高度2種最高20m
(70,160)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
4,295,574  		 100
[ 100.0]		 [ 110.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
4,691,107 		 100
[ 107.1]
4,380,119 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +0.9

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.9]
　　　　 100
4,420,000 
b (　           ) 
4,121,358  		 100
[ 100.0]		 [ 110.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
4,566,465 		 100
[ 102.0]
4,476,926 
4,520,000 
c (　           ) 
3,819,000  		 100
[ 100.0]		 [ 115.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.0]
4,512,655 		 100
[ 101.0]
4,467,975 
4,510,000 
d (　           ) 
3,581,758  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
3,710,701 		 100
[  95.0]
3,906,001 
3,940,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.83 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.99 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  4,350,000 円／㎡]  



港 -16　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内のため再調達原価の把握が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない 開発法を適用する
場合の理由		 最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

20,979,256,249 
5,897,879,922 
9 
3,530,000 
6,828.40 
475,000 
8,434.00 
⑧開発法による価格 　　       15,081,376,327 円　　　　（　            4,300,000 円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
港 -16　宅地-6
(4)-2　開発計画
土地
①総面積 ②公共潰地(②a～②cの合計)  ㎡  ③敷地有効面積(①－②)
②a道路 ②b公園 ②cその他
3,507 ㎡   ㎡   ㎡   ㎡  3,507.00 ㎡            
総面積に対する割合
（     100.0 ％）  （           ％）  （           ％）  （           ％）  （     100.0 ％）            
建物
①建築面積 ②延床面積 ③容積率算入床面積 ④容積率不算入床面積 ⑤分譲可能床面積 ⑥建物構造･戸数･標準住戸
1,862.82 ㎡  8,434.00 ㎡  7,012.40 ㎡  1,421.60 ㎡  6,828.40 ㎡  ＲＣ・5F
 (    41 戸)
240㎡・３ＬＤＫ外
敷地有効面積に対する割合 延床面積に対する有効率
（      53.1 ％）  （     240.5 ％）  （     200.0 ％）  （      40.5 ％）  （     80.96 ％） 
公法上の規制
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 間口･奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度地区2種17m
80 ％ 
200 ％ 
200 ％ 		 間口

奥行		   90.4 ｍ

  51.3 ｍ		 前面道路： 区道

特定道路までの距離：		    5.8 ｍ

       ｍ
(4)-3収支計画
収入 ①a販売単価 住宅 3,530,000 円／㎡  店舗等  円／㎡ 
①b販売単価の算定根拠 同一需給圏内の類似地域に所在する分譲事例価格等を比較検討して査定
②販売総額 　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額
住宅 　  3,530,000 円／㎡　　×　　     6,828.40 ㎡　　＝　　　　      24,104,252,000 円 
店舗等 　            円／㎡　　×　　              ㎡　　＝　　　　                     円 
合　計　　　　　　　　        24,104,252,000 円 
支出 ③a建築工事費(単価) 　建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料                                          
　   475,000 円／㎡　　×　 (1＋　　     3 ％）　＝　　　　　　　   489,250 円／㎡ 
③b建築工事費(単価)の算定根拠 類似建物の建築費等を比較検討して査定
④建築工事費(総額) 延床面積　　　　　　　　　　 建築工事費(総額)     
　    489,250 円／㎡　　×　　　   8,434.00 ㎡　　＝　　　　       4,126,334,500 円 
⑤a開発負担金 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　               円 
⑤b開発負担金の算定根拠
⑥販売管理費 販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費         
　　　        24,104,252,000 円　　×　　　　　     10 ％　　＝　　　　       2,410,425,200 円 
支出合計　④+⑤+⑥         6,536,759,700 円 
(4)-4　投下資本収益率      9 ％
投下資本収益率の算定根拠 開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担金率を考慮して査定
(4)-5　開発スケジュール
項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間
準備期間 8 ヶ月  開発負担金  ヶ月  販売管理費(1期目) 8 ヶ月 
建築工事(1期目) 8 ヶ月  販売収入(1期目) 11 ヶ月  販売管理費(2期目) 14 ヶ月 
建築工事(2期目) 14 ヶ月  販売収入(2期目) 16 ヶ月  販売管理費(3期目)  ヶ月 
建築工事(3期目) 20 ヶ月  販売収入(3期目) 20 ヶ月 
(4)-6　収支の複利現価
項目 ①金額 ②販売総額比 ③複利現価率 ④割引期間(月) ⑤複利現価(①×③)
収入 販売総額(1期) 1,205,212,600 円  (      5 ％) ×　　0.9240  （     11 ヶ月） ＝　　        1,113,616,442 円 
販売総額(2期) 1,205,212,600 円  (      5 ％) ×　　0.8915  （     16 ヶ月） ＝　　        1,074,447,033 円 
販売総額(3期) 21,693,826,800 円  (     90 ％) ×　　0.8662  （     20 ヶ月） ＝　　       18,791,192,774 円 
収入合計 － － － － 20,979,256,249 円 
支出 建築工事費(1期) 825,266,900 円  (     20 ％) ×　　0.9442  （      8 ヶ月） ＝　　          779,217,007 円 
建築工事費(2期) 825,266,900 円  (     20 ％) ×　　0.9043  （     14 ヶ月） ＝　　          746,288,858 円 
建築工事費(3期) 2,475,800,700 円  (     60 ％) ×　　0.8662  （     20 ヶ月） ＝　　        2,144,538,566 円 
開発負担金  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
販売管理費(1期) 1,205,212,600 円  (     50 ％) ×　　0.9442  （      8 ヶ月） ＝　　        1,137,961,737 円 
販売管理費(2期) 1,205,212,600 円  (     50 ％) ×　　0.9043  （     14 ヶ月） ＝　　        1,089,873,754 円 
販売管理費(3期)  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
支出合計 － － － － 5,897,879,922 円 
(4)-7　開発法による価格 　　　　　　　　　　収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　 開発法による価格
       20,979,256,249 円　　－　　　　　　        5,897,879,922 円　　＝　　　　　        15,081,376,327 円 

            4,300,000 円／㎡ 
４　不動産ＩＤ 港 -16　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　港区南麻布四丁目１２番１
 0104000048595-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考