別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
港 -13　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
港 -13 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　渡邉　佳則   TEL.
鑑定評価額 2,010,000,000 円  １㎡当たりの価格 3,180,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 2,290,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 港区元麻布２丁目１３８番９外
｢元麻布２－３－２４｣		 ②地積
　(㎡)		 633  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,300)
準防
（その他）
高度地区3種24m


(80,300)

1.5:1		 共同住宅

ＲＣ6		 マンションのほか学
校、病院が混在する
住宅地域		 南西15m区道、南東側道 水道、ガス、下水 広尾

700m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南     0 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 １５ｍ区道 交通

施設		 広尾駅東方

700m		 法令

規制		 １住居
(70,300)
準防 
高度地区3種24m
⑤地域要因の将
　来予測		 マンションを中心とした住宅地域。地域要因に特段の変動要因はなく、当分は現状にて推移していくものと予測
される。
(3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  3,350,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,930,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は港区及び隣接区内の共同住宅が多い閑静な住宅地域である。主たる需要者はマンション用地等の取得を目
的としたデベロッパーや不動産業者などが中心である。元麻布周辺は大使館が多く、良好な住環境を有しており人気が
高いエリアであり、地価は引き続き堅調に推移している。市場における土地の中心価格帯は、２５０～３５０万円／㎡
程度、総額は規模や立地等により異なるが概ね十数億円から二十億円程度と思料される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内の類似地域等に存する取引事例により試算されたものであり、試算の過程も適切であることか
ら不動産市場の実態を反映した説得力の高い価格である。また対象標準地周辺は賃貸用の共同住宅も多く存在し、収益
価格についても加味すべきである。以上により、比準価格を中心に収益価格を比較考量のうえ、さらに代表標準地から
の検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　港 -2                      　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  2,500,000 円／㎡		 [112.4]
100		 100
[103.0]		 100
[ 88.9]		 [103.0]
100		 3,160,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,830,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は、一部に足踏みが残るものの、緩やか
に回復している。但し、海外景気の下振れが
我が国の景気を下押しするリスクとなってい
る。

富裕層を中心に人気の高い住宅地域であり、
良好な住環境を背景に不動産に対する需要は
引き続き底堅い。


個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 -12.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+12.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 港 -13　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＭＳＫ（公
）０７
-112		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東5.2m区道、
中間画地
１中専
高度2種最高17m
(70,200)
b ＨＴＲ（公
）０７
-101		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南東4.2m区道
、北西2m、
二方路
２住居

(70,223)
c ＷＴＮ（公
）０７
-7		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南西5m区道、
中間画地
１中専
高度地区2種17m
(70,200)
d ＨＴＲ（公
）０７
-302		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西8.5m区道
、北東3.7m、
南西3.3m、
三方路
１中専
高度2種最高22m
(80,300)
e ＷＴＮ（公
）０７
-403		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 東25m都道、
北東7.3m、
南西5.4m、
三方路
１住居
高度地区最高35m
第三種中高層階
(80,350)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,914,226  		 100
[ 100.0]		 [ 109.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
3,188,163 		 100
[  95.8]
3,327,936 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
3,430,000 
b (　           ) 
2,732,910  		 100
[ 100.0]		 [ 116.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  94.0]
3,372,527 		 100
[ 105.5]
3,196,708 
3,290,000 
c (　           ) 
2,441,231  		 100
[ 100.0]		 [ 112.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
2,629,018 		 100
[  80.7]
3,257,767 
3,360,000 
d (　           ) 
2,965,810  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
3,138,576 		 100
[  99.0]
3,170,279 
3,270,000 
e (　           ) 
3,226,730  		 100
[ 100.0]		 [ 109.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
3,397,374 		 100
[ 103.0]
3,298,421 
3,400,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.78 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.86 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  3,350,000 円／㎡]  



港 -13　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在しており、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

75,221,192 
15,875,488 
59,345,704 
22,588,300 
36,757,404 		 （　0.9615）
35,342,244 		 （  3.2 -  0.3 ）
2.9％  
⑧収益価格 　  1,218,698,069 円　　　　（　  1,930,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
港 -13　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 442.63 ＲＣ4 1,283.74
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度地区3種24m
 80 ％   300 ％   300 ％   633 ㎡     29.6 m x   21.5 m  前面道路：区道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ＲＣ造４階建共同住宅　賃貸タイプ　３ＬＤＫ　７０㎡程度 ⑦有効率　  86.9 ％
の理由		 地域における標準的な有効率を採用
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
387.96 
71.9 
279.06 
5,550 
1,548,783 		 2.0  3,097,566 
1.0  1,548,783 

 2～ 2		 住宅
378.96 
92.1 
348.84 
5,580 
1,946,527 		 2.0  3,893,054 
1.0  1,946,527 

 3～ 3		 住宅
294.18 
94.9 
279.06 
5,600 
1,562,736 		 2.0  3,125,472 
1.0  1,562,736 

 4～ 4		 住宅
222.64 
93.4 
208.02 
5,800 
1,206,516 		 2.0  2,413,032 
1.0  1,206,516 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,283.74 
86.9 
1,114.98 

6,264,562 		 12,529,124 
6,264,562 
⑨年額支払賃料      6,264,562 円　×　12ヶ月　＝　      75,174,744 円 
⑩a共益費（管理費）             170 円／㎡　×　   1,114.98 ㎡　×　12ヶ月　＝　       2,274,559 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 類似不動産の共益費水準より査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金で担保されるので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        77,449,303 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     3,872,465 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 73,576,838 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        12,529,124 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         119,027 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        6,264,562 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　       1,525,327 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      75,221,192 円　　　　（　       118,833 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
港 -13　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,281,000 円  　　　　    427,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 6,892,988 円  　　　       77,449,303　×　　　　   8.9 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    3,218,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,629,500 円  　　　　    427,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       427,000 円  　　　　    427,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       427,000 円  　　　　    427,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      15,875,488 円　（　　　　　　        25,080 円／㎡）　　（経費率　　  21.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9615    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 427,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 320,000 円／㎡　×　   1,283.74 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0529     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0401 ×　 40 ％　＋　0.0505 ×  40 ％　＋ 0.0834 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 22,588,300 円  
（　　　　　        35,685 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 75,221,192 円      
②総費用 15,875,488 円      
③純収益　①－② 59,345,704 円      
④建物等に帰属する純収益 22,588,300 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 36,757,404 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 35,342,244 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       55,833 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  1,218,698,069 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,930,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 港 -13　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　港区元麻布二丁目１３８番９
 0104000049990-0000
2 　港区元麻布二丁目１３８番２２
 0104000049999-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
港 -13　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
港 -13 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　安本　光夫   TEL.
鑑定評価額 2,010,000,000 円  １㎡当たりの価格 3,170,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 2,290,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 港区元麻布２丁目１３８番９外
｢元麻布２－３－２４｣		 ②地積
　(㎡)		 633  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,300)
準防
（その他）
高度地区3種24m


(80,300)

1.5:1		 共同住宅

ＲＣ6		 マンションのほか学
校、病院が混在する
住宅地域		 南西15m区道、南東側道 水道、ガス、下水 広尾

700m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南     0 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 公園が近く、大使館も見られ
る、中層共同住宅主体の高台
の環境に優れた住宅地域		 街

路		 １５ｍ区道 交通

施設		 広尾駅東方

700m		 法令

規制		 １住居
(70,300)
準防 
高度地区3種24m
⑤地域要因の将
　来予測		 住環境と利便性に富んだ高台の住宅地域で、主に高価格帯の中層マンションが建ち並ぶ住宅地域として熟成して
おり、当面は現況のまま推移してゆくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  3,360,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  2,040,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は港区および渋谷・品川区内の隣接する地域で、中層共同住宅が多く見られる住宅地域である。需要者の中
心は不動産開発業者や内外の投資家のほか、富裕層等である。都心部の名声の高い住宅地については需要は堅調であり
、地価は上昇傾向で推移している。街路条件等の地域要因や敷地規模により幅が見られるが、標準地の規模で単価で３
．０～４．５百万円／㎡前後、総額２０億円程度の取引が主体である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地は共同住宅や大使館が見られる高級住宅地域にあり、住環境や地域の名声に着目した取引が中心と考えられ
、比準価格が説得力を有するが、周辺は共同住宅が多いことから、収益性についても考慮すべきである。従って比準価
格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討及び前年標準地価格からの変動要因を踏まえ、鑑定評価額を
上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　港 -2                      　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  2,500,000 円／㎡		 [112.4]
100		 100
[103.0]		 100
[ 88.9]		 [103.0]
100		 3,160,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,830,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 海外の高金利や政治情勢、国内の物価や金利
上昇など懸念材料は多いが、国内の金利は海
外より低水準であり、景気は緩やかな回復傾
向にある。

熟成した高台の住宅地域であり、地域要因に
特段の変動は見られない。都心部の住宅地や
投資用不動産の需要は堅調である。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 -12.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+12.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 港 -13　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＹＡＳ（公
）０７
-410		 港区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南西3.5m区道
、北3.5m、
二方路
１中専
高度2種最高22m
(70,160)
b ＭＳＫ（公
）０７
-112		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東5.2m区道、
中間画地
１中専
高度2種最高17m
(70,200)
c ＭＳＫ（公
）０７
-5		 港区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西4m私道、
中間画地
１中専
高度2種最高22m
(70,160)
d ＮＳＫ（公
）０７
-119		 品川区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東7.1m区道、
北5.4m、
南5.4m、
三方路
１低専
高度1種最高10m
(80,150)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,780,143  		 100
[ 100.0]		 [ 113.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.9]
3,265,018 		 100
[  97.2]
3,359,072 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
3,460,000 
b (　           ) 
2,914,226  		 100
[ 100.0]		 [ 109.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
3,188,163 		 100
[  95.8]
3,327,936 
3,430,000 
c (　           ) 
2,722,500  		 100
[ 100.0]		 [ 109.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
2,957,012 		 100
[  91.0]
3,249,464 
3,350,000 
d (　           ) 
2,900,230  		 100
[ 100.0]		 [ 112.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 110.2]
2,960,761 		 100
[  94.9]
3,119,875 
3,210,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.92 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.78 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.96 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 +10.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  3,360,000 円／㎡]  



港 -13　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

76,741,624 
15,340,867 
61,400,757 
22,112,200 
39,288,557 		 （　0.9541）
37,485,212 		 （  3.2 -  0.3 ）
2.9％  
⑧収益価格 　  1,292,593,517 円　　　　（　  2,040,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
港 -13　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 442.63 ＲＣ4 1,283.74
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度地区3種24m
 80 ％   300 ％   300 ％   633 ㎡     29.6 m x   21.5 m  前面道路：区道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリー向けの２ＬＤＫタイプ、平均７０㎡程度の共同住宅を想定。日影規制のため、使用容積率は基準容積率より低い。 ⑦有効率　  86.9 ％
の理由		 各階の標準的な有効率により算定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～  		 居宅
387.96 
71.9 
279.06 
5,600 
1,562,736 		 2.0  3,125,472 
1.0  1,562,736 

 2～  		 居宅
378.96 
92.1 
348.84 
5,700 
1,988,388 		 2.0  3,976,776 
1.0  1,988,388 

 3～  		 居宅
294.18 
94.9 
279.06 
5,750 
1,604,595 		 2.0  3,209,190 
1.0  1,604,595 

 4～  		 居宅
222.64 
93.4 
208.02 
5,800 
1,206,516 		 2.0  2,413,032 
1.0  1,206,516 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,283.74 
86.9 
1,114.98 

6,362,235 		 12,724,470 
6,362,235 
⑨年額支払賃料      6,362,235 円　×　12ヶ月　＝　      76,346,820 円 
⑩a共益費（管理費）             200 円／㎡　×　   1,114.98 ㎡　×　12ヶ月　＝　       2,675,952 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺の同種・同品等の建物の共益費より査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        79,022,772 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     3,951,139 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 75,071,633 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        12,724,470 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         120,882 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        6,362,235 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　       1,549,109 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      76,741,624 円　　　　（　       121,235 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
港 -13　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,254,000 円  　　　　    418,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 6,479,867 円  　　　       79,022,772　×　　　　   8.2 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    3,218,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,553,000 円  　　　　    418,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       418,000 円  　　　　    418,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       418,000 円  　　　　    418,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      15,340,867 円　（　　　　　　        24,235 円／㎡）　　（経費率　　  20.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.2 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9541    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 418,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 310,000 円／㎡　×　   1,283.74 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0529     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0401 ×　 40 ％　＋　0.0505 ×  40 ％　＋ 0.0834 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 22,112,200 円  
（　　　　　        34,932 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 76,741,624 円      
②総費用 15,340,867 円      
③純収益　①－② 61,400,757 円      
④建物等に帰属する純収益 22,112,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 39,288,557 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 37,485,212 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       59,218 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  1,292,593,517 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   2,040,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 港 -13　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　港区元麻布二丁目１３８番９
 0104000049990-0000
2 　港区元麻布二丁目１３８番２２
 0104000049999-0000
3 　
4 　
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6 　
7 　
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備考