別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
港 -12　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
港 -12 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　渡邉　佳則   TEL.
鑑定評価額 408,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,750,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 1,220,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 港区高輪４丁目３０番３０３外
｢高輪４－２０－１９｣		 ②地積
　(㎡)		 233  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)
準防
（その他）
高度地区2種17m


(70,200)
不整形
1:2		 共同住宅

ＬＳ3		 中低層共同住宅が多
く見られる閑静な住
宅地域		 西5m区道 水道、ガス、下水 品川

620m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西   100 ｍ、南    70 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特に無い 街

路		 基準方位北　５ｍ区
道		 交通

施設		 品川駅南西方

620m		 法令

規制		 １中専
(70,200)
準防 
高度地区2種17m
⑤地域要因の将
　来予測		 共同住宅や一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域として熟成しており、今後も現在の住環境を維持したまま推移す
るものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,820,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    886,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、港区及び品川区内の高級住宅地域である。需要者の中心は自己使用目的の個人や法人、不動産開発業者
等である。富裕層を中心に不動産に対する底堅い需要が認められ、住宅地の市況は引き続き堅調に推移しており、地価
は上昇傾向にある。市場の中心価格帯は、街路条件や規模等により幅が見られるが、土地で概ね坪５００万円～６００
万円、土地建物総額で４億円～６億円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地は戸建住宅や共同住宅が見られる閑静な住宅地域にあり、居住の快適性や利便性を重視した取引が中心と考
えられ、市場性を反映した比準価格が説得力を有する。一方、共同住宅も見られることから収益性についても考慮すべ
きである。従って比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、さらに代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額
を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　港 -9                      　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,640,000 円／㎡		 [114.6]
100		 100
[105.0]		 100
[104.0]		 [102.0]
100		 1,760,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,530,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は、一部に足踏みが残るものの、緩やか
に回復している。但し、海外景気の下振れが
我が国の景気を下押しするリスクとなってい
る。

熟成した住宅地域であり、特段地域に影響を
与える開発事業などは見られない。需要は底
堅く、地価は引き続き堅調に推移している。


個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -1.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+14.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 港 -12　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＷＴＮ（公
）０７
-120		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西4m私道、
中間画地
１中専
高度2種最高17m
(70,160)
b ＫＭＭ（公
）０７
-127		 港区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西4.2m区道
、中間画地
１住居
高度地区3種24m
(79,220)
c ＯＺＷ（公
）０７
-117		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西4m私道、
中間画地
１中専
高度2種最高22m
(70,160)
d ＡＢＲ（公
）０７
-13		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北3.9m私道、
中間画地
１中専
高度地区2種22m
(70,160)
e ＭＳＫ（公
）０７
-9		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西6m区道、
北3.9m、角地
１中専
高度2種最高22m
(80,240)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,415,985  		 100
[ 100.0]		 [ 124.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  91.8]
1,924,999 		 100
[ 108.9]
1,767,676 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
1,800,000 
b (　           ) 
1,968,382  		 100
[ 100.0]		 [ 118.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
2,326,628 		 100
[ 124.8]
1,864,285 
1,900,000 
c (　           ) 
1,858,449  		 100
[ 100.0]		 [ 109.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
2,078,429 		 100
[ 118.8]
1,749,519 
1,780,000 
d (　           ) 
2,042,218  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
2,235,691 		 100
[ 123.6]
1,808,811 
1,840,000 
e (　           ) 
1,500,981  		 100
[ 100.0]		 [ 106.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.1]
1,500,981 		 100
[  84.1]
1,784,757 
1,820,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.96 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+1.22 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,820,000 円／㎡]  



港 -12　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在しており、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

17,685,526 
3,782,435 
13,903,091 
6,643,400 
7,259,691 		 （　0.9664）
7,015,765 		 （  3.7 -  0.3 ）
3.4％  
⑧収益価格 　    206,346,029 円　　　　（　    886,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
港 -12　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 125.00 ＲＣ3 375.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度地区2種17m
 70 ％   200 ％   200 ％   233 ㎡     12.3 m x   22.0 m  前面道路：区道     　   5.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平均５５㎡程度の２ＬＤＫタイプ ⑦有効率　  88.3 ％
の理由		 同類型の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
125.00 
85.0 
106.25 
4,250 
451,563 		 2.0  903,126 
1.0  451,563 

 2～ 2		 住宅
125.00 
90.0 
112.50 
4,300 
483,750 		 2.0  967,500 
1.0  483,750 

 3～ 3		 住宅
125.00 
90.0 
112.50 
4,300 
483,750 		 2.0  967,500 
1.0  483,750 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
375.00 
88.3 
331.25 

1,419,063 		 2,838,126 
1,419,063 
⑨年額支払賃料      1,419,063 円　×　12ヶ月　＝　      17,028,756 円 
⑩a共益費（管理費）             180 円／㎡　×　     331.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　         715,500 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 類似不動産の共益費水準より査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  40,000 円／台　×　   1 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         480,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        17,744,256 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         480,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       911,213 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 17,313,043 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,838,126 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          26,962 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,419,063 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         345,521 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      17,685,526 円　　　　（　        75,904 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
港 -12　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 354,000 円  　　　　    118,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 1,603,735 円  　　　       18,224,256　×　　　　   8.8 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      585,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,003,000 円  　　　　    118,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       118,000 円  　　　　    118,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       118,000 円  　　　　    118,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,782,435 円　（　　　　　　        16,234 円／㎡）　　（経費率　　  21.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.8 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9664    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 118,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 300,000 円／㎡　×　     375.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0563     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0438 ×　 40 ％　＋　0.0538 ×  40 ％　＋ 0.0864 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,643,400 円  
（　　　　　        28,512 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 17,685,526 円      
②総費用 3,782,435 円      
③純収益　①－② 13,903,091 円      
④建物等に帰属する純収益 6,643,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 7,259,691 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 7,015,765 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       30,111 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    206,346,029 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     886,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 港 -12　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　港区高輪四丁目３０番３０３
 0104000113149-0000
2 　港区高輪四丁目３０番３９５
 0104000113223-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
港 -12　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
港 -12 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　仲丸　智行   TEL.
鑑定評価額 408,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,750,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 1,220,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月27日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 港区高輪４丁目３０番３０３外
｢高輪４－２０－１９｣		 ②地積
　(㎡)		 233  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)
準防
（その他）
高度地区2種17m


(70,200)
不整形
1:2		 共同住宅

ＬＳ3		 中低層共同住宅が多
く見られる閑静な住
宅地域		 西5m区道 水道、ガス、下水 品川

620m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西   100 ｍ、南    70 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北、５ｍ区
道		 交通

施設		 品川駅南西方

620m		 法令

規制		 １中専
(70,200)
準防 
高度地区2種17m
⑤地域要因の将
　来予測		 共同住宅や一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域として既に熟成しているが、品川駅の拠点性向上やその周辺再開
発の波及により、今後は良好な住環境と利便性を兼ね備えた住宅地域として需要が更に高まるものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,840,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    910,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は港区及び隣接区の名声の高い優良住宅地域である。需要者は自ら居住する目的の富裕層が中心であるが、
総額が嵩むため法人名義が目立ち、不動産業者の参画も多い。高輪４丁目は環境の優れた住宅地域として従来から名高
いが、変貌を遂げる品川駅とその周辺開発の波及により更なる利便性向上が期待される。そのため需要は高く、取引価
格が上昇している。市場の中心価格帯は、標準的規模の土地で４億円程度、土地建物で５～６億円程度と把握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は周辺の類似する優良住宅地の取引から求められた価格で、取引市場における実勢水準が的確に把握された。
収益価格は標準地規模では収益性に優れる建物のボリュームが確保できないこと等から低位の価格となった。本件では
地価形成を主導する中心的な取引は自己の住宅取得目的であり、代替不動産との比較において意思が決定されることか
ら比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　港 -9                      　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,640,000 円／㎡		 [114.6]
100		 100
[105.0]		 100
[105.1]		 [102.0]
100		 1,740,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,530,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 港区の人口は増加傾向、高齢化率は低い。区
内の住宅・マンション需要は強く、価格上昇
が続く。高騰する建築費は更に上昇中。金利
は安定的に推移。

最寄りの品川駅はリニア開業に向けて抜本的
な改良工事が進行中。高輪口一帯の再開発事
業も本格化しており、今後は近隣地域への波
及が期待される。

個別的要因に変動はない。画地がやや不整形
であるが、その影響は僅少と判断されるため
、近隣地域の標準的画地と比較して競争力は
平均的といえる。		 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+14.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 港 -12　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＷＴＮ（公
）０７
-7		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南西5m区道、
中間画地
１中専
高度地区2種17m
(70,200)
b ＭＳＫ（公
）０７
-9		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西6m区道、
北3.9m、角地
１中専
高度2種最高22m
(80,240)
c ＩＲＳ（公
）０７
-6		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東3.8m区道、
南3.6m、角地
１中専
高度2種最高17m
(80,160)
d ＷＴＮ（公
）０７
-12		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西4m区道、
中間画地
１住居
高度地区3種24m
(70,160)
e ＯＺＷ（公
）０７
-118		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西3.9m区道
、南東4m、
角地
１中専
高度2種最高17m
(80,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,441,231  		 100
[ 100.0]		 [ 112.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
2,629,018 		 100
[ 100.0]
2,629,018 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
2,680,000 
b (　           ) 
1,500,981  		 100
[ 100.0]		 [ 106.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.1]
1,500,981 		 100
[  89.3]
1,680,830 
1,710,000 
c (　  1,034,647) 
1,337,173  		 100
[ 100.0]		 [ 106.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  92.6]
1,535,005 		 100
[  85.6]
1,793,230 
1,830,000 
d (　           ) 
1,420,175  		 100
[ 100.0]		 [ 109.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
1,535,476 		 100
[  83.3]
1,843,309 
1,880,000 
e (　           ) 
1,702,223  		 100
[ 100.0]		 [ 109.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
1,776,797 		 100
[  96.8]
1,835,534 
1,870,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.22 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  +2.9 行政　　　　   0.0 その他　　　 -10.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,840,000 円／㎡]  



港 -12　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため、適用が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

18,454,357 
3,903,247 
14,551,110 
7,093,800 
7,457,310 		 （　0.9664）
7,206,744 		 （  3.7 -  0.3 ）
3.4％  
⑧収益価格 　    211,963,059 円　　　　（　    910,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
港 -12　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 125.00 ＲＣ3 375.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度地区2種17m
 70 ％   200 ％   200 ％   233 ㎡     12.3 m x   22.0 m  前面道路：区道     　   5.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプの共同住宅（平均専有床面積５５㎡程度）を想定 ⑦有効率　  88.3 ％
の理由		 同種・同品等の建物の標準的な有効率を設定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
125.00 
85.0 
106.25 
4,360 
463,250 		 2.0  926,500 
1.0  463,250 

 2～ 2		 住宅
125.00 
90.0 
112.50 
4,450 
500,625 		 2.0  1,001,250 
1.0  500,625 

 3～ 3		 住宅
125.00 
90.0 
112.50 
4,540 
510,750 		 2.0  1,021,500 
1.0  510,750 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
375.00 
88.3 
331.25 

1,474,625 		 2,949,250 
1,474,625 
⑨年額支払賃料      1,474,625 円　×　12ヶ月　＝　      17,695,500 円 
⑩a共益費（管理費）             212 円／㎡　×　     331.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　         842,700 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺の同種・同品等建物の共益費（管理費）相場から査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  40,000 円／台　×　   1 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         480,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等の預り金で担保されるため非計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        18,538,200 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         480,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       950,910 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 18,067,290 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,949,250 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          28,018 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,474,625 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         359,049 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      18,454,357 円　　　　（　        79,203 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
港 -12　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 378,000 円  　　　　    126,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 1,616,547 円  　　　       19,018,200　×　　　　   8.5 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      585,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,071,000 円  　　　　    126,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       126,000 円  　　　　    126,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       126,000 円  　　　　    126,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,903,247 円　（　　　　　　        16,752 円／㎡）　　（経費率　　  21.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.8 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9664    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 126,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 320,000 円／㎡　×　     375.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0563     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0438 ×　 40 ％　＋　0.0538 ×  40 ％　＋ 0.0864 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 7,093,800 円  
（　　　　　        30,445 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 18,454,357 円      
②総費用 3,903,247 円      
③純収益　①－② 14,551,110 円      
④建物等に帰属する純収益 7,093,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 7,457,310 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 7,206,744 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       30,930 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    211,963,059 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     910,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 港 -12　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　港区高輪四丁目３０番３０３
 0104000113149-0000
2 　港区高輪四丁目３０番３９５
 0104000113223-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
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10 　
11 　
12 　
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備考