別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月10日　提出
港 -10　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
港 -10 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　阿比留　健次   TEL.
鑑定評価額 688,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,080,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 1,430,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 港区三田２丁目３０９番１６
｢三田２－２－２０｣		 ②地積
　(㎡)		 331  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,300)
準防
（その他）
高度地区2種22m
第１種文教地区

(80,300)

1:1		 共同住宅

ＲＣ3		 マンションのほか大
使館、学校等がある
住宅地域		 東8m区道、南側道 水道、ガス、下水 麻布十番

700m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低中層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ８ｍ区道 交通

施設		 麻布十番駅南東方

700m		 法令

規制		 １中専
(70,300)
準防 
高度地区2種22m
第１種文教地区
⑤地域要因の将
　来予測		 低中層のマンションのほか大使館、学校等もみられる閑静な高級住宅地域であり、地域要因に特段の変動は認め
られず、今後も高級住宅地域としての性格を維持していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,110,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  2,020,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、三田・芝地区及びその周辺の白金・高輪・麻布地区等の高級住宅地域である。主たる需要者層は高所得
者層であり、比較的規模の大きい画地にあっては、賃貸マンションや分譲マンションの開発素地として購入する開発事
業者等が中心となる。良好な資金調達環境が継続していることなどから、地価は上昇傾向で推移している。市場におけ
る中心的な価格帯は、３００㎡程度の画地規模で総額５～８億円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地は、高級住宅地域内にあって低層共同住宅地としての使用を最有効使用とする。比準価格は、規範性の認め
られる取引事例を基礎として試算されており、実証性を備え高い説得力を有する。収益価格は、賃貸事業としての収益
性を直接的に反映した理論的な価格であり、高い説得力を有する。そこで、高い説得力を有する比準価格及び収益価格
を関連付けて、代表標準地からの検討結果も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　港 -9                      　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,640,000 円／㎡		 [114.6]
100		 100
[105.0]		 100
[ 88.5]		 [103.0]
100		 2,080,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,840,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価上昇や海外景気の下振れリスクはあるも
のの、景気は緩やかに持ち直しつつあり、不
動産価格や家賃の水準は上昇傾向で推移して
いる。

三田地区及びその周辺の高級住宅地域におけ
る開発素地の需要及びエンドユーザーの需要
は底堅く、地価は上昇傾向で推移している。


特にない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 -14.0
行政　　　　　　  -1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+13.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 港 -10　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＷＴＮ（公
）０７
-134		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西6.8m私道
、中間画地
１中専
高度地区2種22m
第１種文教地区
(70,272)
b ＫＢＴ（公
）０７
-115		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西4m区道、
中間画地
１住居
高度3種最高24m
(70,160)
c ＫＢＴ（公
）０７
-117		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 東6.1m区道、
北6.1m、角地
近商

(100,366)
d ＳＴＳ（公
）０７
-114		 港区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南西4.2m区道
、中間画地
１中専
高度2種最高17m
(70,168)
e ＹＡＳ（公
）０７
-127		 港区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北5.2m区道、
南2.5m、
二方路
準工
高度3種最高24m
特別用途地区
(70,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,450,256  		 100
[ 100.0]		 [ 121.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
1,746,051 		 100
[  84.9]
2,056,597 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
2,120,000 
b (　           ) 
1,705,526  		 100
[ 100.0]		 [ 108.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
1,835,551 		 100
[  91.0]
2,017,089 
2,080,000 
c (　           ) 
1,856,907  		 100
[ 100.0]		 [ 112.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
2,028,175 		 100
[ 102.7]
1,974,854 
2,030,000 
d (　           ) 
1,676,719  		 100
[ 100.0]		 [ 110.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.7]
1,936,024 		 100
[  92.2]
2,099,809 
2,160,000 
e (　           ) 
1,982,357  		 100
[ 100.0]		 [ 111.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 107.1]
2,054,544 		 100
[  98.0]
2,096,473 
2,160,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.72 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.83 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -4.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,110,000 円／㎡]  



港 -10　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存する宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

36,977,823 
6,740,303 
30,237,520 
10,262,600 
19,974,920 		 （　0.9691）
19,357,695 		 （  3.2 -  0.3 ）
2.9％  
⑧収益価格 　    667,506,724 円　　　　（　  2,020,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
港 -10　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 228.10 ＲＣ3 571.86
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度地区2種22m
第１種文教地区		 80 ％   300 ％   300 ％   331 ㎡     18.0 m x   19.0 m  前面道路：区道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地域の標準的使用を考慮し、低層共同住宅（１ＬＤＫ５５㎡程度）を想定。 ⑦有効率　  88.1 ％
の理由		 同種・同等の建物として標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 共同住宅
216.90 
77.4 
167.94 
5,900 
990,846 		 2.0  1,981,692 
1.0  990,846 

 2～ 2		 共同住宅
177.48 
94.6 
167.94 
6,000 
1,007,640 		 2.0  2,015,280 
1.0  1,007,640 

 3～ 3		 共同住宅
177.48 
94.6 
167.94 
6,100 
1,024,434 		 2.0  2,048,868 
1.0  1,024,434 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
571.86 
88.1 
503.82 

3,022,920 		 6,045,840 
3,022,920 
⑨年額支払賃料      3,022,920 円　×　12ヶ月　＝　      36,275,040 円 
⑩a共益費（管理費）             300 円／㎡　×　     503.82 ㎡　×　12ヶ月　＝　       1,813,752 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 類似用途の建物の共益費水準に基づき査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        38,088,792 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,904,440 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 36,184,352 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         6,045,840 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          57,435 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,022,920 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         736,036 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      36,977,823 円　　　　（　       111,715 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
港 -10　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 582,000 円  　　　　    194,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 3,047,103 円  　　　       38,088,792　×　　　　   8.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,074,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,649,000 円  　　　　    194,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       194,000 円  　　　　    194,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       194,000 円  　　　　    194,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,740,303 円　（　　　　　　        20,363 円／㎡）　　（経費率　　  18.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.8 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9691    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 194,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 330,000 円／㎡　×　     571.86 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0529     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0401 ×　 40 ％　＋　0.0505 ×  40 ％　＋ 0.0834 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 10,262,600 円  
（　　　　　        31,005 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 36,977,823 円      
②総費用 6,740,303 円      
③純収益　①－② 30,237,520 円      
④建物等に帰属する純収益 10,262,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 19,974,920 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 19,357,695 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       58,482 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    667,506,724 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   2,020,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 港 -10　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　港区三田二丁目３０９番１６
 0104000133595-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
港 -10　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
港 -10 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　川端　康弘   TEL.
鑑定評価額 679,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,050,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 1,430,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月24日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 港区三田２丁目３０９番１６
｢三田２－２－２０｣		 ②地積
　(㎡)		 331  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,300)
準防
（その他）
高度地区2種22m
第１種文教地区

(80,300)

1:1		 共同住宅

ＲＣ3		 マンションのほか大
使館、学校等がある
住宅地域		 東8m区道、南側道 水道、ガス、下水 麻布十番

700m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低中層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ８ｍ区道 交通

施設		 麻布十番駅南東方

700m		 法令

規制		 １中専
(70,300)
準防 
高度地区2種22m
第１種文教地区
⑤地域要因の将
　来予測		 低中層のマンションのほか大使館、学校もある熟成度の高い閑静な住宅地域で、今後も現状を維持しながら推移
するものと思われる。マンション需要から地価は堅調に推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,150,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,850,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は桜田通り背後の三田・芝地区を中心とした港区内の優良住宅地域である。熟成度の高い閑静な住宅地域で
、需要者はマンション開発業者や投資家、富裕層が中心である。マンション素地については稀少性・収益性を反映し底
堅い需要がある。需要の中心となる価格は、規模によってばらつきがあるがマンション適地については５～１５億円程
度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 マンションのほか大使館、学校等がある住環境の良好な閑静な住宅地域である。居住快適性を重視する住宅地域である
ことから収益価格はやや低位に試算された。したがって、市場の実態を反映した実証的な価格である比準価格を重視し
、収益価格を関連づけ、さらに代表標準地との検討を踏まえ規準価格との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決
定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　港 -9                      　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,640,000 円／㎡		 [114.6]
100		 100
[105.0]		 100
[ 89.6]		 [103.0]
100		 2,060,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,840,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価上昇や金融資本市場の変動等により先行
きに対する不透明感が残る市場であるが、優
良物件に対する需要は堅調である。


低中層のマンションのほか大使館、学校もあ
る住宅地域で、地域要因に大きな変動はない
。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 -13.0
行政　　　　　　  -1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+11.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 港 -10　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＩＲＳ（公
）０７
-128		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北西7.1m区道
、南東4m、
二方路
２中専
高度地区3種
(70,284)
b ＨＴＲ（公
）０７
-2		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南西10.7m区
道、中間画地
近商
高度地区最高35m
(100,400)
c ＫＭＭ（公
）０７
-2		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西5m私道、
中間画地
１中専
高度地区3種
(70,200)
d ＭＳＫ（公
）０７
-112		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東5.2m区道、
中間画地
１中専
高度2種最高17m
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,296,157  		 100
[ 100.0]		 [ 112.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
2,501,251 		 100
[ 104.0]
2,405,049 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
2,480,000 
b (　           ) 
1,905,665  		 100
[ 100.0]		 [ 111.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
2,226,619 		 100
[ 110.3]
2,018,694 
2,080,000 
c (　           ) 
1,378,338  		 100
[ 100.0]		 [ 110.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
1,542,625 		 100
[  94.0]
1,641,090 
1,690,000 
d (　           ) 
2,914,226  		 100
[ 100.0]		 [ 109.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
3,188,163 		 100
[ 141.1]
2,259,506 
2,330,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.78 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +50.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,150,000 円／㎡]  



港 -10　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存するため土地の再調達原価の把握が困難であるから。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

35,176,167 
6,730,940 
28,445,227 
10,103,900 
18,341,327 		 （　0.9691）
17,774,580 		 （  3.2 -  0.3 ）
2.9％  
⑧収益価格 　    612,916,552 円　　　　（　  1,850,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
港 -10　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 228.10 ＲＣ3 571.86
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度地区2種22m
第１種文教地区		 80 ％   300 ％   300 ％   331 ㎡     18.0 m x   19.0 m  前面道路：区道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地域の標準的使用を考慮し、低層共同住宅（１ＬＤＫ５５㎡程度）を想定。 ⑦有効率　  88.1 ％
の理由		 低層の共同住宅としては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 共同住宅
216.90 
77.4 
167.94 
5,500 
923,670 		 2.0  1,847,340 
1.0  923,670 

 2～ 2		 共同住宅
177.48 
94.6 
167.94 
5,980 
1,004,281 		 2.0  2,008,562 
1.0  1,004,281 

 3～ 3		 共同住宅
177.48 
94.6 
167.94 
6,040 
1,014,358 		 2.0  2,028,716 
1.0  1,014,358 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
571.86 
88.1 
503.82 

2,942,309 		 5,884,618 
2,942,309 
⑨年額支払賃料      2,942,309 円　×　12ヶ月　＝　      35,307,708 円 
⑩a共益費（管理費）             150 円／㎡　×　     503.82 ㎡　×　12ヶ月　＝　         906,876 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺の共同住宅の共益費水準を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等によって担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        36,214,584 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,810,729 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 34,403,855 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,884,618 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          55,904 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,942,309 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         716,408 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      35,176,167 円　　　　（　       106,272 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
港 -10　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 573,000 円  　　　　    191,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 3,078,240 円  　　　       36,214,584　×　　　　   8.5 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,074,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,623,500 円  　　　　    191,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       191,000 円  　　　　    191,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       191,000 円  　　　　    191,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,730,940 円　（　　　　　　        20,335 円／㎡）　　（経費率　　  19.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.8 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9691    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 191,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 324,000 円／㎡　×　     571.86 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0529     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0401 ×　 40 ％　＋　0.0505 ×  40 ％　＋ 0.0834 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 10,103,900 円  
（　　　　　        30,525 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 35,176,167 円      
②総費用 6,730,940 円      
③純収益　①－② 28,445,227 円      
④建物等に帰属する純収益 10,103,900 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 18,341,327 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 17,774,580 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       53,700 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    612,916,552 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,850,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 港 -10　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　港区三田二丁目３０９番１６
 0104000133595-0000
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備考