別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月10日　提出
港 -7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
港 -7 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　阿比留　健次   TEL.
鑑定評価額 416,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,550,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 1,810,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 港区南麻布５丁目１８番１７
｢南麻布５－９－２｣		 ②地積
　(㎡)		 163  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,300)
準防
（その他）
高度3種最高24m


(70,176)

1:1.5		 住宅

Ｗ3F1B		 中規模一般住宅、マ
ンション等が多い住
宅地域		 北4.4m区道 水道、ガス、下水 広尾

250m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   180 ｍ、西    30 ｍ、南   150 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　　　４
．４ｍ区道		 交通

施設		 広尾駅北東方

250m		 法令

規制		 １中専
(70,176)
準防 
高度3種最高24m
⑤地域要因の将
　来予測		 低層の戸建住宅や共同住宅等が建ち並ぶ閑静な高級住宅地域であり、地域要因に特段の変動は認められず、今後
も住宅地域としての性格を維持するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,670,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  2,300,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、港区内における低層の戸建住宅や共同住宅を中心とする高級住宅地域が存する圏域である。同一需給圏
は、高級住宅地域としての名声を確立していることから、典型的な需要者は富裕層を中心とする個人である。戸建住宅
地に対する需要は底堅く、資金調達環境も引き続き良好に推移しているため、地価は上昇傾向にある。住宅用地として
中心となる価格帯は、１００㎡台の規模の画地で２～５億円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地は、高級住宅地域内にあって低層住宅地としての使用を最有効使用とする。比準価格は、規範性の認められ
る取引事例を基礎として試算されており、実証性を備え高い説得力を有する。収益価格は、賃貸事業の収益性を反映し
た価格であるが、同一需給圏は収益性よりも資産価値を重視した取引が多いため低位に試算された。よって、比準価格
を重視し、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地からの検討結果も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　港 -2                      　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  2,500,000 円／㎡		 [112.4]
100		 100
[103.0]		 100
[107.0]		 [100.0]
100		 2,550,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,260,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価上昇や海外景気の下振れリスクはあるも
のの、景気は緩やかに持ち直しつつあり、不
動産価格や家賃の水準は上昇傾向で推移して
いる。

青山・赤坂・麻布・六本木等の高級住宅地域
内の戸建住宅地については、富裕層による強
い需要が見込まれ、地価は上昇傾向で推移し
ている。

特にない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  +1.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+12.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 港 -7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＷＴＮ（公
）０７
-402		 港区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南9m区道、
西5m、角地
２住居
高度地区3種24m
(80,300)
b ＨＴＲ（公
）０７
-524		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西4m区道、
中間画地
１中専
高度2種最高17m
(70,160)
c ＯＺＷ（公
）０７
-8		 港区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西4m私道、
中間画地
２中専

(70,160)
d ＦＪＮ（公
）０７
-128		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西5m区道、
中間画地
１住居
高度3種最高24m
(70,200)
e ＮＳＫ（公
）０７
-14		 港区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 東4.5m区道、
西2.8m、角地
１住居
高度3種最高24m
特別用途地区
(80,180)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,509,200  		 100
[ 100.0]		 [ 118.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 106.1]
2,797,723 		 100
[ 104.9]
2,667,038 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
2,670,000 
b (　           ) 
2,448,685  		 100
[ 100.0]		 [ 111.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
2,588,610 		 100
[  96.0]
2,696,469 
2,700,000 
c (　           ) 
2,455,696  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.0]
2,681,219 		 100
[  98.8]
2,713,784 
2,710,000 
d (　           ) 
2,529,803  		 100
[ 100.0]		 [ 106.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
2,595,481 		 100
[  94.9]
2,734,964 
2,730,000 
e (　           ) 
2,401,216  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.8]
2,502,269 		 100
[  98.0]
2,553,336 
2,550,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.83 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.67 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,670,000 円／㎡]  



港 -7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存する宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

20,914,392 
3,531,923 
17,382,469 
4,682,970 
12,699,499 		 （　0.9722）
12,346,453 		 （  3.6 -  0.3 ）
3.3％  
⑧収益価格 　    374,134,939 円　　　　（　  2,300,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
港 -7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 92.00 ＲＣ3 276.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度3種最高24m
 70 ％   300 ％   176 ％   163 ㎡     11.3 m x   15.7 m  前面道路：区道     　   4.4 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 専有面積３５～４０㎡程度（コンパクトタイプ）の共同住宅と判定した。 ⑦有効率　  86.7 ％
の理由		 地域の標準的な有効率である。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 共同住宅
92.00 
80.0 
73.60 
7,100 
522,560 		 2.0  1,045,120 
1.0  522,560 

 2～ 2		 共同住宅
92.00 
90.0 
82.80 
7,200 
596,160 		 2.0  1,192,320 
1.0  596,160 

 3～ 3		 共同住宅
92.00 
90.0 
82.80 
7,300 
604,440 		 2.0  1,208,880 
1.0  604,440 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
276.00 
86.7 
239.20 

1,723,160 		 3,446,320 
1,723,160 
⑨年額支払賃料      1,723,160 円　×　12ヶ月　＝　      20,677,920 円 
⑩a共益費（管理費）             300 円／㎡　×　     239.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　         861,120 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 類似用途の建物の共益費水準に基づき査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        21,539,040 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,076,952 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 20,462,088 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,446,320 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          32,740 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,723,160 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         419,564 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      20,914,392 円　　　　（　       128,309 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
港 -7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 255,900 円  　　　　     85,300,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 1,723,123 円  　　　       21,539,040　×　　　　   8.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      657,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      725,000 円  　　　　     85,300,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        85,300 円  　　　　     85,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        85,300 円  　　　　     85,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,531,923 円　（　　　　　　        21,668 円／㎡）　　（経費率　　  16.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.7 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9722    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 85,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 300,000 円／㎡　×　     276.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0549     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0412 ×　 40 ％　＋　0.0531 ×  40 ％　＋ 0.0858 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,682,970 円  
（　　　　　        28,730 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 20,914,392 円      
②総費用 3,531,923 円      
③純収益　①－② 17,382,469 円      
④建物等に帰属する純収益 4,682,970 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 12,699,499 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 12,346,453 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       75,745 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    374,134,939 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   2,300,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 港 -7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　港区南麻布五丁目１８番１７
 0104000049254-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
港 -7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
港 -7 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　入澤　公彦   TEL.
鑑定評価額 416,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,550,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 1,810,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 港区南麻布５丁目１８番１７
｢南麻布５－９－２｣		 ②地積
　(㎡)		 163  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,300)
準防
（その他）
高度3種最高24m


(70,176)

1:1.5		 住宅

Ｗ3F1B		 中規模一般住宅、マ
ンション等が多い住
宅地域		 北4.4m区道 水道、ガス、下水 広尾

250m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   180 ｍ、西    30 ｍ、南   150 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 基準方位北　　　４
．４ｍ区道		 交通

施設		 広尾駅北東方

250m		 法令

規制		 １中専
(70,176)
準防 
高度3種最高24m
⑤地域要因の将
　来予測		 都心への利便性、良好な居住環境、地域ブランドを兼ね備えた優良住宅地域である。富裕層を中心に安定した需
要に支えられ今後も現状を維持するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,690,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,990,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は港区及び渋谷区内の一般住宅、共同住宅を中心とした高級住宅地域と判定した。主たる需要者は、高額所
得者、不動産業者等であり、画地規模の大きい敷地は、マンション等も多く見られる。周辺地域は住宅地としての地域
ブランド、利便性が高いため、潜在的な需要の大きさに比べて供給は限定的であることから地域的選好性が強い富裕層
に人気の高いエリアである。市場の中心価格帯は標準的な画地規模で総額３億円から６億円程度となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内の代替競争関係の高い事例を採用しているので取引市場の実勢を反映している。収益価格は周
辺の利用状況を踏まえ最有効使用の賃貸用建物の建設を想定し賃貸事業による価格を試算した。対象標準地の主たる需
要者は居住の快適性、利便性、資産価値等を中心に意思決定することから市場性を反映した比準価格を重視し、収益価
格を比較考量の上、単価と総額との関連、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　港 -2                      　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  2,500,000 円／㎡		 [112.4]
100		 100
[103.0]		 100
[107.0]		 [100.0]
100		 2,550,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,260,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 港区の人口及び世帯数はコロナ禍前を上回っ
て増加しており、建築費の高騰や金融市場の
影響も受ける中で、不動産市場は堅調さを維
持している。

一般住宅、共同住宅が多い閑静な高級住宅地
域であり、地域要因に特段の変動はない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  +1.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+12.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 港 -7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＥＴＨ（公
）０７
-7		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西7m区道、
南東4m、
二方路
２中専
高度地区3種
(80,280)
b ＦＪＮ（公
）０７
-128		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西5m区道、
中間画地
１住居
高度3種最高24m
(70,200)
c ＨＴＲ（公
）０７
-105		 港区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東3.9m私道
、中間画地
１中専
高度2種最高17m
(70,160)
d ＯＺＷ（公
）０７
-8		 港区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西4m私道、
中間画地
２中専

(70,160)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,793,995  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
2,848,779 		 100
[ 106.0]
2,687,527 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
2,690,000 
b (　           ) 
2,529,803  		 100
[ 100.0]		 [ 106.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
2,595,481 		 100
[  94.9]
2,734,964 
2,730,000 
c (　           ) 
2,500,214  		 100
[ 100.0]		 [ 116.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
2,900,248 		 100
[ 109.7]
2,643,799 
2,640,000 
d (　           ) 
2,455,696  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.0]
2,654,136 		 100
[  98.8]
2,686,372 
2,690,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.67 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +19.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,690,000 円／㎡]  



港 -7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

19,383,215 
3,576,108 
15,807,107 
4,726,890 
11,080,217 		 （　0.9683）
10,728,974 		 （  3.6 -  0.3 ）
3.3％  
⑧収益価格 　    325,120,424 円　　　　（　  1,990,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
港 -7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 92.00 ＲＣ3 276.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度3種最高24m
 70 ％   300 ％   176 ％   163 ㎡     11.3 m x   15.7 m  前面道路：区道     　   4.4 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １ＬＤＫタイプ中心。平均専有面積３５㎡～４０㎡程度。 ⑦有効率　  86.7 ％
の理由		 同類型の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 共同住宅
92.00 
80.0 
73.60 
6,600 
485,760 		 2.0  971,520 
1.0  485,760 

 2～ 2		 共同住宅
92.00 
90.0 
82.80 
6,700 
554,760 		 2.0  1,109,520 
1.0  554,760 

 3～ 3		 共同住宅
92.00 
90.0 
82.80 
6,800 
563,040 		 2.0  1,126,080 
1.0  563,040 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
276.00 
86.7 
239.20 

1,603,560 		 3,207,120 
1,603,560 
⑨年額支払賃料      1,603,560 円　×　12ヶ月　＝　      19,242,720 円 
⑩a共益費（管理費）             250 円／㎡　×　     239.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　         717,600 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 当該地域の標準的な共益費より査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        19,960,320 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       998,016 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 18,962,304 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,207,120 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          30,468 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,603,560 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         390,443 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      19,383,215 円　　　　（　       118,915 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
港 -7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 258,300 円  　　　　     86,100,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 1,756,508 円  　　　       19,960,320　×　　　　   8.8 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      657,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      731,800 円  　　　　     86,100,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        86,100 円  　　　　     86,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        86,100 円  　　　　     86,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,576,108 円　（　　　　　　        21,939 円／㎡）　　（経費率　　  18.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.8 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9683    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 86,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 300,000 円／㎡　×　     276.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0549     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0412 ×　 40 ％　＋　0.0531 ×  40 ％　＋ 0.0858 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,726,890 円  
（　　　　　        28,999 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 19,383,215 円      
②総費用 3,576,108 円      
③純収益　①－② 15,807,107 円      
④建物等に帰属する純収益 4,726,890 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 11,080,217 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 10,728,974 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       65,822 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    325,120,424 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,990,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 港 -7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　港区南麻布五丁目１８番１７
 0104000049254-0000
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備考