別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
港 -1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
港 -1 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　大依　真理   TEL.
鑑定評価額 6,930,000,000 円  １㎡当たりの価格 3,390,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 2,460,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 港区赤坂６丁目１９１１番
｢赤坂６－１９－２３｣		 ②地積
　(㎡)		 2,045  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,300)
準防
（その他）
高度地区3種


(70,300)
台形
1:1.5		 共同住宅兼駐車場

ＲＣ7F1B		 中規模マンションが
多く見られる高台の
住宅地域		 南東8m区道 水道、ガス、下水 六本木一丁目

350m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    70 ｍ、南   180 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  35.0 ｍ、奥行　約　　  55.0 ｍ、規模　　     2,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ８．０ｍ区道 交通

施設		 六本木一丁目駅北西方

350m		 法令

規制		 １中専
(70,300)
準防 
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 閑静な高級住宅地域であり、希少性が高いことから需要は堅調である。地域要因に特段の変動は見られないこと
から、当面は共同住宅を中心とする住宅地域として現状を維持するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  3,440,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　            3,390,000 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、港区内の赤坂、六本木、青山等を中心に共同住宅等が建ち並ぶ高級住宅地域である。主たる需要者は、
マンションの開発分譲を目論むデベロッパーや外資系投資会社等が挙げられる。実需のマンション需要の底堅さを背景
として、開発素地の需要は強く土地価格は上昇している。土地取引の中心価格帯は、規模、形状により異なるものの標
準地程度（２，０００㎡）の規模で６０億円～１００億円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は市場性に着目した価格であり、同一需給圏内の取引事例から適切に試算されているため規範性が高い。開発
法による価格は、デベロッパーの観点で事業採算性に着目して試算した価格であり説得力を有する。主たる需要者であ
るマンションデベロッパーは、市場性と事業採算性の双方を考慮して意思決定を行うことから、本件においては比準価
格、開発法の価格を相互に関連付けて、さらに代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　港 -4                      　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  5,350,000 円／㎡		 [110.3]
100		 100
[100.0]		 100
[175.3]		 [100.0]
100		 3,370,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  3,070,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 経済はインフレ圧力があるが人手不足に伴う
賃金増により個人消費は堅調。不動産市況は
金利上昇の懸念はあるが需要は底堅く、堅調
に推移している。

高級住宅地域として熟成しており、地域的特
性に変化は認められない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +55.0
行政　　　　　　 +12.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 港 -1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＷＴＮ（公
）０７
-403		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 東25m都道、
北東7.3m、
南西5.4m、
三方路
１住居
高度地区最高35m
第三種中高層階
(80,350)
b ＭＳＫ（公
）０７
-112		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東5.2m区道、
中間画地
１中専
高度2種最高17m
(70,200)
c ＨＴＲ（公
）０７
-303		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南5m区道、
東2.2m、角地
２住居

(80,258)
d ＹＡＳ（公
）０７
-410		 港区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南西3.5m区道
、北3.5m、
二方路
１中専
高度2種最高22m
(70,160)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
3,226,730  		 100
[ 100.0]		 [ 109.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
3,397,374 		 100
[  93.2]
3,645,251 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
3,650,000 
b (　           ) 
2,914,226  		 100
[ 100.0]		 [ 109.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
3,188,163 		 100
[  95.0]
3,355,961 
3,360,000 
c (　           ) 
2,028,850  		 100
[ 100.0]		 [ 113.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
2,269,901 		 100
[  71.7]
3,165,831 
3,170,000 
d (　           ) 
2,780,143  		 100
[ 100.0]		 [ 113.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.9]
3,265,018 		 100
[  91.7]
3,560,543 
3,560,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.86 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +8.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +9.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.78 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.5 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.92 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.5 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  3,440,000 円／㎡]  



港 -1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地につき再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 標準地の最有効使用が分譲マンション用地と判断されるため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない 開発法を適用する
場合の理由		 最有効使用が分譲マンション用地と判断されるため。
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

10,699,465,972 
3,765,185,036 
9 
3,250,000 
3,896.00 
480,000 
6,324.60 
⑧開発法による価格 　　        6,934,280,936 円　　　　（　            3,390,000 円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
港 -1　宅地-6
(4)-2　開発計画
土地
①総面積 ②公共潰地(②a～②cの合計)  ㎡  ③敷地有効面積(①－②)
②a道路 ②b公園 ②cその他
2,045 ㎡   ㎡   ㎡   ㎡  2,045.00 ㎡            
総面積に対する割合
（     100.0 ％）  （           ％）  （           ％）  （           ％）  （     100.0 ％）            
建物
①建築面積 ②延床面積 ③容積率算入床面積 ④容積率不算入床面積 ⑤分譲可能床面積 ⑥建物構造･戸数･標準住戸
1,222.28 ㎡  6,324.60 ㎡  3,971.28 ㎡  2,353.32 ㎡  3,896.00 ㎡  ＲＣ・6F 2B
 (    33 戸)
100㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合 延床面積に対する有効率
（      59.8 ％）  （     309.3 ％）  （     194.2 ％）  （     115.1 ％）  （     61.60 ％） 
公法上の規制
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 間口･奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度地区3種
70 ％ 
300 ％ 
300 ％ 		 間口

奥行		   36.7 ｍ

  55.4 ｍ		 前面道路： 区道

特定道路までの距離：		    8.0 ｍ

       ｍ
(4)-3収支計画
収入 ①a販売単価 住宅 3,250,000 円／㎡  店舗等  円／㎡ 
①b販売単価の算定根拠 同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定
②販売総額 　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額
住宅 　  3,250,000 円／㎡　　×　　     3,896.00 ㎡　　＝　　　　      12,662,000,000 円 
店舗等 　            円／㎡　　×　　              ㎡　　＝　　　　                     円 
合　計　　　　　　　　        12,662,000,000 円 
支出 ③a建築工事費(単価) 　建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料                                          
　   480,000 円／㎡　　×　 (1＋　　     3 ％）　＝　　　　　　　   494,400 円／㎡ 
③b建築工事費(単価)の算定根拠 類似建物の建築費等を参考として査定
④建築工事費(総額) 延床面積　　　　　　　　　　 建築工事費(総額)     
　    494,400 円／㎡　　×　　　   6,324.60 ㎡　　＝　　　　       3,126,882,240 円 
⑤a開発負担金 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　               円 
⑤b開発負担金の算定根拠
⑥販売管理費 販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費         
　　　        12,662,000,000 円　　×　　　　　      9 ％　　＝　　　　       1,139,580,000 円 
支出合計　④+⑤+⑥         4,266,462,240 円 
(4)-4　投下資本収益率      9 ％
投下資本収益率の算定根拠 開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担金率を考慮して査定
(4)-5　開発スケジュール
項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間
準備期間 8 ヶ月  開発負担金  ヶ月  販売管理費(1期目) 13 ヶ月 
建築工事(1期目) 8 ヶ月  販売収入(1期目) 17 ヶ月  販売管理費(2期目)  ヶ月 
建築工事(2期目) 16 ヶ月  販売収入(2期目) 24 ヶ月  販売管理費(3期目)  ヶ月 
建築工事(3期目) 24 ヶ月  販売収入(3期目) 25 ヶ月 
(4)-6　収支の複利現価
項目 ①金額 ②販売総額比 ③複利現価率 ④割引期間(月) ⑤複利現価(①×③)
収入 販売総額(1期) 1,139,580,000 円  (      9 ％) ×　　0.8851  （     17 ヶ月） ＝　　        1,008,642,258 円 
販売総額(2期) 10,256,220,000 円  (     81 ％) ×　　0.8417  （     24 ヶ月） ＝　　        8,632,660,374 円 
販売総額(3期) 1,266,200,000 円  (     10 ％) ×　　0.8357  （     25 ヶ月） ＝　　        1,058,163,340 円 
収入合計 － － － － 10,699,465,972 円 
支出 建築工事費(1期) 625,376,448 円  (     20 ％) ×　　0.9442  （      8 ヶ月） ＝　　          590,480,442 円 
建築工事費(2期) 625,376,448 円  (     20 ％) ×　　0.8915  （     16 ヶ月） ＝　　          557,523,103 円 
建築工事費(3期) 1,876,129,344 円  (     60 ％) ×　　0.8417  （     24 ヶ月） ＝　　        1,579,138,069 円 
開発負担金  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
販売管理費(1期) 1,139,580,000 円  (    100 ％) ×　　0.9109  （     13 ヶ月） ＝　　        1,038,043,422 円 
販売管理費(2期)  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
販売管理費(3期)  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
支出合計 － － － － 3,765,185,036 円 
(4)-7　開発法による価格 　　　　　　　　　　収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　 開発法による価格
       10,699,465,972 円　　－　　　　　　        3,765,185,036 円　　＝　　　　　         6,934,280,936 円 

            3,390,000 円／㎡ 
４　不動産ＩＤ 港 -1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　港区赤坂六丁目１９１１番
 0104000021049-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月10日　提出
港 -1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
港 -1 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　阿比留　健次   TEL.
鑑定評価額 6,930,000,000 円  １㎡当たりの価格 3,390,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 2,460,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 港区赤坂６丁目１９１１番
｢赤坂６－１９－２３｣		 ②地積
　(㎡)		 2,045  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,300)
準防
（その他）
高度地区3種


(70,300)
台形
1:1.5		 共同住宅兼駐車場

ＲＣ7F1B		 中規模マンションが
多く見られる高台の
住宅地域		 南東8m区道 水道、ガス、下水 六本木一丁目

350m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    70 ｍ、南   180 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  35.0 ｍ、奥行　約　　  55.0 ｍ、規模　　     2,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 ８．０ｍ区道 交通

施設		 六本木一丁目駅北西方

350m		 法令

規制		 １中専
(70,300)
準防 
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 港区のなかでも閑静な住環境の優れた高級住宅地域であり、地域要因に特別な変動は認められず、当面は現状を
維持していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  3,400,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　            3,390,000 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、港区内の３Ａ（青山・赤坂・麻布）、六本木及び白金台のほか、隣接区内の高級住宅地域の存する圏域
である。主たる需要者層は、マンションの開発素地として購入する大手不動産会社等である。従来より高級住宅地とし
て名声のある地域であり、分譲マンションに対する富裕者層の底堅い需要が見込まれ、開発素地に対する引合いも強く
、価格は上昇傾向にある。土地の中心的な価格帯は、２，０００㎡程度の規模で５０～１００億円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、港区の高級住宅地域内の規範性の認められる取引事例を基礎とする実証性のある価格であり、高い説得力
を有する。開発法による価格は、最近の分譲価格に基づき分譲収入を査定するとともに、開発事業者の実態に即して投
下資本収益率等を査定しており、開発事業の採算性を直接的に反映して高い説得力を有する。そこで、比準価格と開発
法による価格とを関連付けて、代表標準地からの検討結果も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　港 -4                      　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  5,350,000 円／㎡		 [110.3]
100		 100
[100.0]		 100
[174.2]		 [100.0]
100		 3,390,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  3,070,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価上昇や海外景気の下振れリスクはあるも
のの、景気は緩やかに持ち直しつつあり、不
動産価格や家賃の水準は上昇傾向で推移して
いる。

分譲マンション等が建ち並ぶ閑静な高級住宅
地域であり、マンション開発素地に対する需
要は底堅く、地価は上昇傾向で推移している
。

特にない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +54.0
行政　　　　　　 +12.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 港 -1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＭＳＫ（公
）０７
-112		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東5.2m区道、
中間画地
１中専
高度2種最高17m
(70,200)
b ＹＡＳ（公
）０７
-410		 港区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南西3.5m区道
、北3.5m、
二方路
１中専
高度2種最高22m
(70,160)
c ＨＴＲ（公
）０７
-303		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南5m区道、
東2.2m、角地
２住居

(80,258)
d   
（　          ） 
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,914,226  		 100
[ 100.0]		 [ 109.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
3,188,163 		 100
[  95.0]
3,355,961 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
3,360,000 
b (　           ) 
2,780,143  		 100
[ 100.0]		 [ 113.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.9]
3,265,018 		 100
[  91.7]
3,560,543 
3,560,000 
c (　           ) 
2,028,850  		 100
[ 100.0]		 [ 113.0]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 101.0]
2,522,113 		 100
[  76.8]
3,284,001 
3,280,000 
d (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.78 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.92 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.5 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.5 その他　　　   0.0
d ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  3,400,000 円／㎡]  



港 -1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存する宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 分譲マンションの敷地としての使用が最有効使用である。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない 開発法を適用する
場合の理由		 分譲マンションとしての販売が投資行動として適切なため。
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

10,802,343,787 
3,877,002,997 
9 
3,270,000 
3,896.00 
490,000 
6,324.60 
⑧開発法による価格 　　        6,925,340,790 円　　　　（　            3,390,000 円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
港 -1　宅地-6
(4)-2　開発計画
土地
①総面積 ②公共潰地(②a～②cの合計)  ㎡  ③敷地有効面積(①－②)
②a道路 ②b公園 ②cその他
2,045 ㎡   ㎡   ㎡   ㎡  2,045.00 ㎡            
総面積に対する割合
（     100.0 ％）  （           ％）  （           ％）  （           ％）  （     100.0 ％）            
建物
①建築面積 ②延床面積 ③容積率算入床面積 ④容積率不算入床面積 ⑤分譲可能床面積 ⑥建物構造･戸数･標準住戸
1,222.28 ㎡  6,324.60 ㎡  3,971.28 ㎡  2,353.32 ㎡  3,896.00 ㎡  ＲＣ・6F 2B
 (    33 戸)
100㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合 延床面積に対する有効率
（      59.8 ％）  （     309.3 ％）  （     194.2 ％）  （     115.1 ％）  （     61.60 ％） 
公法上の規制
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 間口･奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度地区3種
70 ％ 
300 ％ 
300 ％ 		 間口

奥行		   36.7 ｍ

  55.4 ｍ		 前面道路： 区道

特定道路までの距離：		    8.0 ｍ

       ｍ
(4)-3収支計画
収入 ①a販売単価 住宅 3,270,000 円／㎡  店舗等  円／㎡ 
①b販売単価の算定根拠 同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定
②販売総額 　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額
住宅 　  3,270,000 円／㎡　　×　　     3,896.00 ㎡　　＝　　　　      12,739,920,000 円 
店舗等 　            円／㎡　　×　　              ㎡　　＝　　　　                     円 
合　計　　　　　　　　        12,739,920,000 円 
支出 ③a建築工事費(単価) 　建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料                                          
　   490,000 円／㎡　　×　 (1＋　　     3 ％）　＝　　　　　　　   504,700 円／㎡ 
③b建築工事費(単価)の算定根拠 類似建物の建築費等を参考として査定
④建築工事費(総額) 延床面積　　　　　　　　　　 建築工事費(総額)     
　    504,700 円／㎡　　×　　　   6,324.60 ㎡　　＝　　　　       3,192,025,620 円 
⑤a開発負担金 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　               円 
⑤b開発負担金の算定根拠
⑥販売管理費 販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費         
　　　        12,739,920,000 円　　×　　　　　      9 ％　　＝　　　　       1,146,592,800 円 
支出合計　④+⑤+⑥         4,338,618,420 円 
(4)-4　投下資本収益率      9 ％
投下資本収益率の算定根拠 開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担金率を考慮して査定
(4)-5　開発スケジュール
項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間
準備期間 8 ヶ月  開発負担金  ヶ月  販売管理費(1期目) 13 ヶ月 
建築工事(1期目) 8 ヶ月  販売収入(1期目) 12 ヶ月  販売管理費(2期目)  ヶ月 
建築工事(2期目) 16 ヶ月  販売収入(2期目) 24 ヶ月  販売管理費(3期目)  ヶ月 
建築工事(3期目) 24 ヶ月  販売収入(3期目) 25 ヶ月 
(4)-6　収支の複利現価
項目 ①金額 ②販売総額比 ③複利現価率 ④割引期間(月) ⑤複利現価(①×③)
収入 販売総額(1期) 1,146,592,800 円  (      9 ％) ×　　0.9174  （     12 ヶ月） ＝　　        1,051,884,235 円 
販売総額(2期) 10,319,335,200 円  (     81 ％) ×　　0.8417  （     24 ヶ月） ＝　　        8,685,784,438 円 
販売総額(3期) 1,273,992,000 円  (     10 ％) ×　　0.8357  （     25 ヶ月） ＝　　        1,064,675,114 円 
収入合計 － － － － 10,802,343,787 円 
支出 建築工事費(1期) 957,607,686 円  (     30 ％) ×　　0.9442  （      8 ヶ月） ＝　　          904,173,177 円 
建築工事費(2期) 957,607,686 円  (     30 ％) ×　　0.8915  （     16 ヶ月） ＝　　          853,707,252 円 
建築工事費(3期) 1,276,810,248 円  (     40 ％) ×　　0.8417  （     24 ヶ月） ＝　　        1,074,691,186 円 
開発負担金  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
販売管理費(1期) 1,146,592,800 円  (    100 ％) ×　　0.9109  （     13 ヶ月） ＝　　        1,044,431,382 円 
販売管理費(2期)  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
販売管理費(3期)  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
支出合計 － － － － 3,877,002,997 円 
(4)-7　開発法による価格 　　　　　　　　　　収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　 開発法による価格
       10,802,343,787 円　　－　　　　　　        3,877,002,997 円　　＝　　　　　         6,925,340,790 円 

            3,390,000 円／㎡ 
４　不動産ＩＤ 港 -1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　港区赤坂六丁目１９１１番
 0104000021049-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考