令和7年1月10日　提出 中央 5-55　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   中央 5-55 東京都 区部第１ 氏名  不動産鑑定士　苗代　昌志   TEL.

鑑定評価額 63,200,000 円  １㎡当たりの価格 1,090,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 730,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 中央区日本橋浜町２丁目６７番９ ｢日本橋浜町２－４６－３｣ ②地積 　(㎡) 58   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,500) 防火 （その他） 地区計画等 駐車場整備地区 (100,280) 1:1.5 店舗兼共同住宅 Ｓ3 店舗兼共同住宅、一 般住宅等が混在する 商業地域 北西4m区道 水道、ガス、下水 浜町 150m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    10 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中層の店舗兼共同住宅の敷地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.5 ｍ、奥行　約　　   9.0 ｍ、規模　　        59 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 中層の共同住宅等への建替が 進みつつある 街 路 ４ｍ区道 交通 施設 浜町駅南東方 150m 法令 規制 商業 (100,240) 防火  地区計画等 駐車場整備地区 ⑤地域要因の将 　来予測 中層の店舗兼共同住宅、低層の一般住宅等が混在する商業地域であり、老朽化した低層住宅は店舗・事務所兼共 同住宅等へ建替えが進んでいる。今後もこの傾向は継続するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 中層の店舗兼共同住宅の敷地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,140,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　    779,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、日本橋地区を中心とした幹線道路背後の商業地域及び商住混在地域である。主たる需要者層は、中小法 人や個人事業主、個人投資家等と想定され、店舗・事務所兼共同住宅等として賃貸又は自己使用に供するものと思料さ れる。都心商業地域への利便性が高く、商業系住宅系の混在利用が想定されるため需要は底堅い。また国内景気の回復 傾向もあり、地価は上昇傾向にある。取引総額は規模にもよるが、数千万円から数億円程度が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は現実の取引事例に基づく実証的な価格であり、市場の需給を反映している。収益価格は最有効使用の建物の 建築及び賃貸を想定した理論的な価格であるが、建築費等、賃貸条件等について市場動向を反映しており、比準価格の 験証手段として有力である。価格決定に際しては、市場の需給動向を反映した比準価格の説得力がより有用であると判 断し、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討も踏まえ、本件鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　中央 5-20                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　  2,000,000 円／㎡ [120.0] 100 100 [100.0] 100 [215.7] [100.0] 100 1,110,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    915,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 国内経済は回復傾向にあり、今後も同様の傾 向が想定されるが、欧米・中国等の海外経済 における下振れリスクの影響に注意が必要で ある。 都心の利便性の高い不動産に対する需要は堅 調であり、国内景気回復による投資市場の過 熱傾向から、地価は上昇傾向にある。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　 +11.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +50.0 行政　　　　　　 +27.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +19.1 ％  ％