別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
中央 5-53　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
中央 5-53 東京都 区部第１ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　雅之   TEL.
鑑定評価額 2,590,000,000 円  １㎡当たりの価格 14,300,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月4日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 10,640,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 中央区銀座８丁目１０９番７
｢銀座８－６－２０｣		 ②地積
　(㎡)		 181  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,700)
防火
（その他）
地区計画等
高度利用地区

(100,800)

1:2		 店舗

Ｓ8F1B		 中高層の店舗、店舗
兼事務所が建ち並ぶ
商業地域		 北西14.5m区道 水道、ガス、下水 新橋

200m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    10 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 高層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 並木通り沿いに、ソシアルビ
ル等が建ち並ぶ商業地域		 街

路		 １４．５ｍ区道 交通

施設		 新橋駅北東方

200m		 法令

規制		 商業
(100,700)
防火 
地区計画等
高度利用地区
⑤地域要因の将
　来予測		 並木通り沿いに銀座クラブ街のソシアルビル等が建ち並ぶ商業地域であり、今後も一定の繁華性を維持して推移
するものと予測される。客足は徐々に戻りつつあり、地価は微増であるが上昇基調にある。
(3)最有効使用の判定 地区計画、高度利用地区制度活用の高層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 容積率　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　 15,400,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　 13,600,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は、銀座地区のほか都心における名声の高い飲食店街等の商業地域である。需要者の中心は、名声を求め
る国内外の有力企業、機関投資家等応分の資金力を有するものが多い。銀座ブランドのポテンシャルは高く、コロナ禍
前の客足に戻りつつある。周辺地域の地価の上昇に伴い、当該地域の地価も微増であるが上昇している。土地取引価格
帯は、数十億円程が一般的と推量される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　対象地は、ブランド力のある銀座地区にあり、需要者の多くは収益性とともに場所的稀少性を選択指標として意思決
定を行う土地柄である。銀座ブランドや名声を求める高値取引も多く見受けられるが、本件では、場所的稀少性等の市
場実態を反映した比準価格及び収益性を反映した収益価格の双方を尊重し関連付け、さらに代表標準地との検討を踏ま
えて鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　中央 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　 29,300,000 円／㎡		 [105.1]
100		 100
[108.2]		 100
[204.8]		 [103.0]
100		 14,300,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　 13,700,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復している。海外景気の下
振れ、物価上昇、中東地域をめぐる情勢、金
融資本市場の変動等の影響に注意する必要が
ある。

地域要因に大きな変動はない。未だソシアル
系の客足の戻りは鈍いが、徐々にではあるが
、回復している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　+109.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 中央 5-53　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＴＫ１－公
７取３
-308		 中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東14.5m区
道、中間画地
商業
地区計画等
高度利用地区
(100,700)
b ＴＫ１－公
７取３
-309		 中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南東11m区道、
中間画地
商業
高度利用地区
地区計画等
(100,681)
c ＴＫ１－公
７取３
-310		 中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北西8m区道、
中間画地
商業
高度利用地区
地区計画等
(100,700)
d ＴＫ１－公
７取３
-306		 中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西14.5m区
道、中間画地
商業
高度利用地区
地区計画等
(100,800)
e ＴＫ１－公
７取１２
-4		 中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北西14.6m区
道、中間画地
商業
高度利用地区
駐車場整備地区
(100,800)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
10,500,805  		 100
[ 100.0]		 [ 112.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
11,802,905 		 100
[  83.6]
14,118,307 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　   +3.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
14,500,000 
b (　           ) 
10,130,270  		 100
[ 100.0]		 [ 110.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
11,113,207 		 100
[  70.4]
15,785,805 
16,300,000 
c (　           ) 
17,946,520  		 100
[ 100.0]		 [ 110.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 109.0]
18,209,955 		 100
[ 121.1]
15,037,122 
15,500,000 
d (　           ) 
27,137,042  		 100
[ 100.0]		 [ 107.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
28,401,681 		 100
[ 190.0]
14,948,253 
15,400,000 
e (　           ) 
20,154,287  		 100
[ 100.0]		 [ 105.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.9]
21,153,013 		 100
[ 140.6]
15,044,817 
15,500,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.54 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -22.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.59 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +43.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　  +9.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.71 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　+100.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.84 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +42.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　 15,400,000 円／㎡]  



中央 5-53　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  対象不動産は既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

142,416,447 
41,118,242 
101,298,205 
31,429,000 
69,869,205 		 （　0.9515）
66,480,549 		 （  3.0 -  0.3 ）
2.7％  
⑧収益価格 　  2,462,242,556 円　　　　（　 13,600,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
中央 5-53　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 148.80 Ｓ10F1B 1,499.74
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
高度利用地区		 100 ％   700 ％   800 ％   181 ㎡      9.2 m x   19.7 m  前面道路：区道     　  14.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地区計画・高度利用地区制度活用、容積率割増を前提。地下１Ｆ～１０Ｆをフロア貸しの店舗仕様を想定。 ⑦有効率　  89.1 ％
の理由		 対象地の個別性、地域性より判断した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 店舗
144.74 
65.3 
94.48 
8,000 
755,840 		 10.0  7,558,400 
0.0  0 

 1～ 1		 店舗
135.50 
79.3 
107.46 
12,100 
1,300,266 		 10.0  13,002,660 
0.0  0 

 2～10		 店舗
135.50 
93.0 
126.02 
8,050 
1,014,461 		 10.0  10,144,610 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,499.74 
89.1 
1,336.12 

11,186,255 		 111,862,550 
0 
⑨年額支払賃料     11,186,255 円　×　12ヶ月　＝　     134,235,060 円 
⑩a共益費（管理費）             908 円／㎡　×　   1,336.12 ㎡　×　12ヶ月　＝　      14,558,364 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 地域における標準的な共益費相場より採用した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金にて担保。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       148,793,424 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     7,439,671 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 141,353,753 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       111,862,550 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       1,062,694 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     142,416,447 円　　　　（　       786,831 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    8,117 円/㎡

　月額支払賃料
（　    8,050 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
中央 5-53　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,372,000 円  　　　　    593,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 14,879,342 円  　　　      148,793,424　×　　　　  10.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   17,640,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    5,040,500 円  　　　　    593,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       593,000 円  　　　　    593,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       593,000 円  　　　　    593,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      41,118,242 円　（　　　　　　       227,173 円／㎡）　　（経費率　　  28.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9515    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 593,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 380,000 円／㎡　×　   1,499.74 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0530     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0339 ×　 40 ％　＋　0.0492 ×  30 ％　＋ 0.0822 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 31,429,000 円  
（　　　　　       173,641 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 142,416,447 円      
②総費用 41,118,242 円      
③純収益　①－② 101,298,205 円      
④建物等に帰属する純収益 31,429,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 69,869,205 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 66,480,549 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      367,296 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  2,462,242,556 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　  13,600,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 中央 5-53　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　中央区銀座八丁目１０９番７
 0100000014795-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
中央 5-53　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
中央 5-53 東京都 区部第１ 氏名  不動産鑑定士　宮下　直樹   TEL.
鑑定評価額 2,590,000,000 円  １㎡当たりの価格 14,300,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 10,640,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年1月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 中央区銀座８丁目１０９番７
｢銀座８－６－２０｣		 ②地積
　(㎡)		 181  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,700)
防火
（その他）
地区計画等
高度利用地区

(100,800)

1:2		 店舗

Ｓ8F1B		 中高層の店舗、店舗
兼事務所が建ち並ぶ
商業地域		 北西14.5m区道 水道、ガス、下水 新橋

200m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    10 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 高層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 中高層の飲食店舗ビルが建ち
並ぶ並木通り沿い商業地域		 街

路		 １４．５ｍ区道 交通

施設		 新橋駅北東方

200m		 法令

規制		 商業
(100,700)
防火 
地区計画等
高度利用地区
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は並木通り沿いに中高層の飲食店舗ビルが建ち並ぶ高度商業地で、当面は現状のまま推移するものと予
想する。周辺店舗の客足もやや遅れ気味であったが回復し始めており、地価水準は上昇が予想される。
(3)最有効使用の判定 地区計画、高度利用地区制度を活用した高層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 容積率　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　 15,030,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　 13,800,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、銀座地区から新橋地区に広がる、高層の飲食店舗ビル、店舗兼事務所ビルが集積する範囲と判定。典型
的な需要者としては国内外の大手投資家、投資ファンド、大手不動産業者が中心となる。新型コロナの影響で低迷して
いたこのエリアの高級飲食店の客足は、やや遅れ気味であったが徐々に回復しはじめている。需要の中心となる価格帯
は、総額数十億円程度の地域である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 本件の典型的需要者である不動産投資家は収益性を第一に重視して取引の意思決定を行う事から、最も適合した手法は
収益還元法といえる。本件における資料の相対的信頼性は、収益還元法が規範性の高い賃貸事例、利回り資料に基づく
が推定的要素もあるのに対し、取引事例比較法は規範性の高い事例を収集したが補修正率が大きいものもあり、同等と
判断。本件では収益、比準の両試算価格を関連づけ、代表標準地との均衡も踏まえ、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　中央 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　 29,300,000 円／㎡		 [105.1]
100		 100
[108.2]		 100
[204.8]		 [103.0]
100		 14,300,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　 13,700,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかな回復傾向が続き、地価は上昇
傾向にある。今後は国内外の金利動向や物価
動向などの影響に十分注意が必要。


地域要因に大きな変化はない。景気回復傾向
の中、近隣地域内の飲食店の景気はやや遅れ
るも回復しはじめており、地価は上昇傾向を
見せている。

個別的要因に変動は特にない。


 行政　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　+109.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 中央 5-53　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＴＫ１－公
７取３
-306		 中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西14.5m区
道、中間画地
商業
高度利用地区
地区計画等
(100,800)
b ＴＫ１－公
７取３
-301		 中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東8m区道、
中間画地
商業
高度利用地区
地区計画等
(100,480)
c ＴＫ１－公
７取３
-310		 中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北西8m区道、
中間画地
商業
高度利用地区
地区計画等
(100,700)
d ＴＫ１－公
７取１３
-308		 中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東11m区道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,684)
e ＴＫ１－公
７取３
-309		 中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南東11m区道、
中間画地
商業
高度利用地区
地区計画等
(100,681)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
27,137,042  		 100
[ 100.0]		 [ 107.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
28,401,681 		 100
[ 199.5]
14,236,432 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　   +3.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
14,700,000 
b (　           ) 
11,197,494  		 100
[ 100.0]		 [ 110.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
12,362,033 		 100
[  98.5]
12,550,287 
12,900,000 
c (　           ) 
17,946,520  		 100
[ 100.0]		 [ 110.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 109.0]
18,209,955 		 100
[ 116.8]
15,590,715 
16,100,000 
d (　           ) 
13,844,916  		 100
[ 100.0]		 [ 110.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
15,160,868 		 100
[  96.8]
15,662,054 
16,100,000 
e (　           ) 
10,130,270  		 100
[ 100.0]		 [ 110.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
11,113,207 		 100
[  72.2]
15,392,253 
15,900,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.71 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　+110.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.61 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.59 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　  +9.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.59 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.54 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　 15,030,000 円／㎡]  



中央 5-53　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

143,661,245 
40,774,374 
102,886,871 
30,946,500 
71,940,371 		 （　0.9359）
67,328,993 		 （  2.9 -  0.2 ）
2.7％  
⑧収益価格 　  2,493,666,407 円　　　　（　 13,800,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
中央 5-53　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 148.80 Ｓ10F1B 1,499.74
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
高度利用地区		 100 ％   700 ％   800 ％   181 ㎡      9.2 m x   19.7 m  前面道路：区道     　  14.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地区計画・高度利用地区の容積割増を前提に、地下１階～１０階を店舗、各階フロア貸しを想定。 ⑦有効率　  89.1 ％
の理由		 同規模の高層店舗ビルとして標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 店舗
144.74 
65.3 
94.48 
8,300 
784,184 		 10.0  7,841,840 
0.0  0 

 1～ 1		 店舗
135.50 
79.3 
107.46 
12,000 
1,289,520 		 10.0  12,895,200 
0.0  0 

 2～10		 店舗
135.50 
93.0 
126.02 
8,200 
1,033,364 		 10.0  10,333,640 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,499.74 
89.1 
1,336.12 

11,373,980 		 113,739,800 
0 
⑨年額支払賃料     11,373,980 円　×　12ヶ月　＝　     136,487,760 円 
⑩a共益費（管理費）             908 円／㎡　×　   1,336.12 ㎡　×　12ヶ月　＝　      14,558,364 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域における類似不動産の共益費水準を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       151,046,124 円　　×　　   5.6 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     8,458,583 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 142,587,541 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       113,739,800 円　×　　  94.4 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       1,073,704 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     143,661,245 円　　　　（　       793,709 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    8,268 円/㎡

　月額支払賃料
（　    8,200 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
中央 5-53　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,340,000 円  　　　　    585,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 14,651,474 円  　　　      151,046,124　×　　　　   9.7 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   17,640,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,972,500 円  　　　　    585,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       585,000 円  　　　　    585,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       585,000 円  　　　　    585,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      40,774,374 円　（　　　　　　       225,273 円／㎡）　　（経費率　　  28.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 2.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 2.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9359    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 585,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 375,000 円／㎡　×　   1,499.74 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0529     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0339 ×　 40 ％　＋　0.0491 ×  30 ％　＋ 0.0821 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 30,946,500 円  
（　　　　　       170,975 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 143,661,245 円      
②総費用 40,774,374 円      
③純収益　①－② 102,886,871 円      
④建物等に帰属する純収益 30,946,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 71,940,371 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 67,328,993 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      371,983 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  2,493,666,407 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　  13,800,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 中央 5-53　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　中央区銀座八丁目１０９番７
 0100000014795-0000
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備考