別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
中央 5-52　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
中央 5-52 東京都 区部第１ 氏名  不動産鑑定士　浜田　哲司   TEL.
鑑定評価額 13,900,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,920,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 1,270,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年1月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 中央区晴海２丁目１０７番
｢晴海２－１－４０｣		 ②地積
　(㎡)		 7,250  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,400)
防火
（その他）
地区計画等
駐車場整備地区

(80,600)

1:1.2		 事務所兼店舗

Ｓ17F1B		 高層の事務所ビル等
が建ち並ぶ商業地域
 北西50m都道、三方路 水道、ガス、下水 勝どき

780m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   200 ｍ、西    40 ｍ、南    90 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  80.0 ｍ、奥行　約　　  90.0 ｍ、規模　　     7,200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ５０ｍ都道 交通

施設		 勝どき駅南東方

780m		 法令

規制		 準工
(80,400)
防火 
地区計画等
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 東京都心部のオフィス床については利便性による選別が進み、アクセスが劣る東京湾岸地域のオフィス需要は引
き続き低迷しているが、都心部のオフィス市況の改善が進んだ後、空室が解消方向に向かうものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +7.0
容積率　　　　　　　　　　　　　 +13.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,110,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,640,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、中央区及び東京都湾岸部一円の業務商業地域である。需要者は、大手不動産会社、投資法人、私
募ファンド、生命保険会社等大規模な資金調達が可能な法人である。晴海地区では地区計画に基づき育成用途の導入を
伴って容積率割増を受けた建物が多い中、大規模事務所としては都心部へのアクセスが劣るため、都心部の大規模事務
所と比較して競争力がやや劣る。取引の中心となる価格帯は、１００億円～２００億円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格試算に当たって採用した取引事例はいずれも地域的特性が類似する商業地域に所在する事例で、収益価格試算
に当たって採用した各諸元はいずれも最近の実態を反映している。当地区の土地需要は、収益目的が中心となるが、現
在の不透明な市場の下では、将来的な賃料予測如何によって大きく投資可能価格が異なる結果となる。よって、比準価
格を標準とし、収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡に留意し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　中央 5-14                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  2,430,000 円／㎡		 [119.3]
100		 100
[105.0]		 100
[173.6]		 [120.9]
100		 1,920,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,920,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は全般に緩やかに回復しており、企業収
益は緩やかに改善。政策金利は徐々に引き上
げられているが、金融機関の融資姿勢は依然
緩和状態にある。

都心部で大型オフィスの供給が続いたことで
、接近性に劣る湾岸部のオフィス需給は軟調
。賃料水準は低迷している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　 -10.0
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　 +61.0
行政　　　　　　 +13.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 中央 5-52　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＴＫ１－公
７取１０
-307		 中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 北西18m区道、
南西11m、
角地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,500)
b ＴＫ１―公
７取５
-3		 中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南西50m都道、
南東50m、
北東20m、
北西10m、
四方路
商業
地区計画等
高度利用地区
(80,770)
c ＴＫ１－公
７取１６
-6		 中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西36.4m区
道、
北東10.9m、
角地
商業
地区計画等
(100,600)
d ＴＫ１－公
７取７
-306		 中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東27m国道、
北東11m、
北西6m、
三方路
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,700)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,468,614  		 100
[ 100.0]		 [ 129.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.9]
1,846,828 		 100
[ 108.2]
1,706,865 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +7.0

行政　　  +13.0

その他　    0.0

　　　[ 120.9]
　　　　 100
2,060,000 
b (　           ) 
2,548,881  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.8]
2,553,989 		 100
[ 153.5]
1,663,836 
2,010,000 
c (　           ) 
2,904,188  		 100
[ 100.0]		 [ 114.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
3,175,246 		 100
[ 175.7]
1,807,197 
2,180,000 
d (　           ) 
3,165,186  		 100
[ 100.0]		 [ 114.5]
100		 100
[  95.0]		 100
[ 105.0]
3,633,221 		 100
[ 201.3]
1,804,879 
2,180,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.98 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +2.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +23.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.85 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　 +50.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +13.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.85 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　 +70.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +19.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,110,000 円／㎡]  



中央 5-52　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,104,443,451 
621,358,025 
1,483,085,426 
1,094,500,000 
388,585,426 		 （　0.9156）
355,788,816 		 （  3.3 -  0.3 ）
3.0％  
⑧収益価格 　 11,859,627,200 円　　　　（　  1,640,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
中央 5-52　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 2,661.00 Ｓ17F2B 48,025.34
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 防火
地区計画等
駐車場整備地区		 80 ％   400 ％   600 ％   7,250 ㎡     80.0 m x   91.3 m  前面道路：都道     　  50.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は戸割店舗（一部育成用途含む）、２階以上は事務所でフロア貸し又は戸割り。駐車場は９１台設置、賃貸対象を８１台と想定。 ⑦有効率　  70.7 ％
の理由		 高層店舗兼事務所として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 4～17		 事務所
2,601.00 
83.1 
2,161.43 
4,394 
9,497,323 		 10.0  94,973,230 
0.0  0 

 2～ 3		 事務所
1,836.00 
76.0 
1,395.36 
4,394 
6,131,212 		 10.0  61,312,120 
0.0  0 

 1～ 1		 店舗
2,601.00 
34.8 
905.15 
6,360 
5,756,754 		 12.0  69,081,048 
0.0  0 
地下
 1～ 1		 駐車場
4,308.00 
 
 
 
 		    
   
地下
 2～ 2		 機械室
1,030.34 
 
 
 
 		    
   

計
48,025.34 
70.7 
33,955.89 

150,981,700 		 1,521,330,508 
0 
⑨年額支払賃料    150,981,700 円　×　12ヶ月　＝　   1,811,780,400 円 
⑩a共益費（管理費）             900 円／㎡　×　  33,955.89 ㎡　×　12ヶ月　＝　     366,723,612 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域における類似不動産の管理費水準を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  30,000 円／台　×　  81 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      29,160,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金によって担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		     2,178,504,012 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　      29,160,000 円　　×　　  30.0 ％　＝　　   117,673,201 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,089,990,811 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）     1,521,330,508 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　      14,452,640 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　   2,104,443,451 円　　　　（　       290,268 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
中央 5-52　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 59,700,000 円  　　　　 19,900,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 256,089,025 円  　　　    2,207,664,012　×　　　　  11.6 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   96,619,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　  169,150,000 円  　　　　 19,900,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料    19,900,000 円  　　　　 19,900,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金    19,900,000 円  　　　　 19,900,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     621,358,025 円　（　　　　　　        85,705 円／㎡）　　（経費率　　  29.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 2.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9156    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 19,900,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 403,000 円／㎡　×　  48,025.34 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0550     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0362 ×　 40 ％　＋　0.0511 ×  30 ％　＋ 0.0840 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,094,500,000 円  
（　　　　　       150,966 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,104,443,451 円      
②総費用 621,358,025 円      
③純収益　①－② 1,483,085,426 円      
④建物等に帰属する純収益 1,094,500,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 388,585,426 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 355,788,816 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       49,074 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,859,627,200 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,640,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 中央 5-52　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　中央区晴海二丁目１０７番
 0100010052727-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月10日　提出
中央 5-52　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
中央 5-52 東京都 区部第１ 氏名  不動産鑑定士　柴田　佳子   TEL.
鑑定評価額 13,900,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,920,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 1,270,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 中央区晴海２丁目１０７番
｢晴海２－１－４０｣		 ②地積
　(㎡)		 7,250  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,400)
防火
（その他）
地区計画等
駐車場整備地区

(80,600)

1:1.2		 事務所兼店舗

Ｓ17F1B		 高層の事務所ビル等
が建ち並ぶ商業地域
 北西50m都道、三方路 水道、ガス、下水 勝どき

780m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   200 ｍ、西    40 ｍ、南    90 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  80.0 ｍ、奥行　約　　  90.0 ｍ、規模　　     7,200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 湾岸エリアの都市計画により
、大規模な画地の利用が進む
地域		 街

路		 ５０ｍ都道 交通

施設		 勝どき駅南東方

780m		 法令

規制		 準工
(80,400)
防火 
地区計画等
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 湾岸エリアの高度利用が進んだ商業地域である。最寄駅からの交通利便性が劣り、大規模事務所の賃貸需要は弱
含んでいるが、都心部の賃貸需要の回復に伴い湾岸エリアの空室率も緩やかに回復していくものと考えられる。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +7.0
容積率　　　　　　　　　　　　　 +13.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,100,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,730,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は中央区及び隣接区の湾岸エリアを中心とする商業地域。主な需要者は不動産投資ファンド（投資家）や不
動産会社等と考えられる。大規模オフィスの賃料は引き続き弱含みであるが、空室率は改善の兆しが見られる。大規模
画地への投資意欲は一定程度認められ、取引価格は高めで推移している。取引規模や立地条件により取引価格は様々で
あるが、数十億円から数百億円台とみられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、類似性の高い商業地域の事例から求めた実証的な価格である。また、大規模な床は多用途に利用可能なこ
とから、収益性を重視する不動産投資ファンド（投資家）や不動産会社等からの一定の需要も見込まれ、その収益性は
収益価格において反映されている。主な需要者は地域の価格水準と収益性の両面を検討して意思決定するものと考えら
れることから、比準価格と収益価格を関連付け、代表標準地との検討を行って、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　中央 5-14                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  2,430,000 円／㎡		 [119.3]
100		 100
[105.0]		 100
[173.6]		 [120.9]
100		 1,920,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,920,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 海外の経済情勢の先行きに不透明感は残るが
、緩やかな景気回復と低金利が続く中で不動
産取引市場は堅調であり、地価は上昇傾向に
ある。

周辺ではホテルの新規開業も見られたが、湾
岸エリアの大規模オフィスとしての賃貸需要
は依然として弱含んでおり、地価は横ばいが
続いている。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　 -10.0
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　 +61.0
行政　　　　　　 +13.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 中央 5-52　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＴＫ１－公
７取１５
-311		 中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西50m都道、
南西50m、
北東20m、
南東15m、
四方路
商業
地区計画等
(100,580)
b ＴＫ１－公
７取２
-314		 中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北西11m区道、
南西4m、
北東3.4m、
三方路
商業
地区計画等
(100,700)
c ＴＫ１―公
７取５
-3		 中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南西50m都道、
南東50m、
北東20m、
北西10m、
四方路
商業
地区計画等
高度利用地区
(80,770)
d ＴＫ１－公
７取１４
-309		 中央区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西11m区道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,500)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,888,974  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 112.3]
2,603,421 		 100
[ 149.9]
1,736,772 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +7.0

行政　　  +13.0

その他　    0.0

　　　[ 120.9]
　　　　 100
2,100,000 
b (　           ) 
2,203,289  		 100
[ 100.0]		 [ 120.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.9]
2,653,210 		 100
[ 146.3]
1,813,541 
2,190,000 
c (　           ) 
2,548,881  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.8]
2,553,989 		 100
[ 153.5]
1,663,836 
2,010,000 
d (　           ) 
1,426,202  		 100
[ 100.0]		 [ 125.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,791,310 		 100
[ 108.8]
1,646,425 
1,990,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　  +8.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.69 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -15.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +16.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +23.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -15.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,100,000 円／㎡]  



中央 5-52　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地で再調達原価の把握は困難であるため適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,213,790,257 
701,397,825 
1,512,392,432 
1,071,600,000 
440,792,432 		 （　0.9121）
402,046,777 		 （  3.5 -  0.3 ）
3.2％  
⑧収益価格 　 12,563,961,781 円　　　　（　  1,730,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
中央 5-52　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 2,661.00 Ｓ17F2B 48,025.34
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 防火
地区計画等
駐車場整備地区		 80 ％   400 ％   600 ％   7,250 ㎡     80.0 m x   91.3 m  前面道路：都道     　  50.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地下１階に駐車場８１台（機械式６４台、平置１７台）、１階は店舗（育成用途を含む）、２階以上は事務所（フロア貸し）を想定 ⑦有効率　  70.7 ％
の理由		 同様の高層店舗兼事務所ビルとして標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 2～ 2		 機械室
1,030.34 
 
 
 
 		    
   
地下
 1～ 1		 駐車場
4,308.00 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
2,601.00 
34.8 
905.15 
5,400 
4,887,810 		 12.0  58,653,720 
0.0  0 

 2～ 3		 事務所
1,836.00 
76.0 
1,395.36 
4,700 
6,558,192 		 10.0  65,581,920 
0.0  0 

 4～17		 事務所
2,601.00 
83.1 
2,161.43 
4,700 
10,158,721 		 10.0  101,587,210 
0.0  0 

計
48,025.34 
70.7 
33,955.89 

160,226,288 		 1,612,038,500 
0 
⑨年額支払賃料    160,226,288 円　×　12ヶ月　＝　   1,922,715,456 円 
⑩a共益費（管理費）             908 円／㎡　×　  33,955.89 ㎡　×　12ヶ月　＝　     369,983,377 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 類似不動産の共益費水準から査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  30,000 円／台　×　  81 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      29,160,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金で担保されているため、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		     2,292,698,833 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　      29,160,000 円　　×　　  30.0 ％　＝　　   123,382,942 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,198,475,891 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）     1,612,038,500 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　      15,314,366 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　   2,213,790,257 円　　　　（　       305,350 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,739 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,700 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
中央 5-52　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 57,000,000 円  　　　　 19,000,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 348,278,825 円  　　　    2,321,858,833　×　　　　  15.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   96,619,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　  161,500,000 円  　　　　 19,000,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料    19,000,000 円  　　　　 19,000,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金    19,000,000 円  　　　　 19,000,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     701,397,825 円　（　　　　　　        96,745 円／㎡）　　（経費率　　  31.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 2.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9121    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 19,000,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 385,000 円／㎡　×　  48,025.34 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0564     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0377 ×　 40 ％　＋　0.0524 ×  30 ％　＋ 0.0852 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,071,600,000 円  
（　　　　　       147,807 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,213,790,257 円      
②総費用 701,397,825 円      
③純収益　①－② 1,512,392,432 円      
④建物等に帰属する純収益 1,071,600,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 440,792,432 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 402,046,777 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       55,455 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,563,961,781 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,730,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 中央 5-52　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　中央区晴海二丁目１０７番
 0100010052727-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考