別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
中央 5-51　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
中央 5-51 東京都 区部第１ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　雅之   TEL.
鑑定評価額 9,180,000,000 円  １㎡当たりの価格 8,120,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月4日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 5,850,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 中央区日本橋本町４丁目９番５外
｢日本橋本町４－４－２｣		 ②地積
　(㎡)		 1,131  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,800)
防火
（その他）
地区計画等
高度利用地区

(100,854)

1:2		 事務所、店舗兼駐車
場
Ｓ13F1B		 高層の店舗兼事務所
ビルが建ち並ぶ商業
地域		 南西27m国道、三方路 水道、ガス、下水 新日本橋

150m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    45 ｍ、西    10 ｍ、南    15 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  45.0 ｍ、規模　　     1,100 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 中央通り沿いに複合ビルが建
ち並ぶ商業地域。周辺は再開
発により機能更新が進む。		 街

路		 ２７ｍ国道 交通

施設		 新日本橋駅北方

150m		 法令

規制		 商業
(100,685)
防火 
地区計画等
高度利用地区
⑤地域要因の将
　来予測		 周辺ではビルの建替え、再開発事業が進み、今後も熟成した高度商業地域として発展していくものと予測される
。地価は上昇基調を維持している。
(3)最有効使用の判定 総合設計制度活用の高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +6.0
セットバック　　　　　　　　　　  -5.0
高度利用の可能性　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  8,770,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  7,450,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は、日本橋地区、京橋地区を中心とした主要幹線道路沿いの繁華性の高い商業地域及びその周辺地域であ
る。需要者の中心は、貸しビル業者、不動産会社、機関投資家等のほか、実需の法人等である。日本橋地区の再開発事
業や、既存ビルの建替えが進む。空室率の低下、微増ながら賃料の上昇傾向にあり地価は上昇基調を維持する。土地取
引価格帯は、数十億円から百億円を超えるものと推量する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　需要者の中心は、実需の法人、貸しビル業者、不動産会社、機関投資家等が中心である。投資目的の法人等は、主と
して収益性に着目して取引を行い、また実需の法人は、立地、利便性等を重視して取引を行う。本件は、市場実態を反
映した比準価格及び収益性を反映した収益価格を相互に関連づけ、さらに代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を
上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　中央 5-33                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +8.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　 17,300,000 円／㎡		 [103.5]
100		 100
[110.2]		 100
[210.1]		 [104.7]
100		 8,100,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  7,660,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復している。海外景気の下
振れ、物価上昇、中東地域をめぐる情勢、金
融資本市場の変動等の影響に注意する必要が
ある。

地域要因に大きな変動はない。空室率の低下
傾向、微増ながら賃料の上昇等により、地価
は上昇基調にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　+100.0
行政　　　　　　  +4.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 中央 5-51　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＴＫ１－公
７取１６
-2		 中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西44m都道、
南東11m、
北東4m、
南西4m、
四方路
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,800)
b ＴＫ１－公
７取２
-1		 中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東27.5m国
道、北西4m、
角地
商業
地区計画等
高度利用地区
(100,800)
c ＴＫ１－公
７取１
-307		 千代田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 西36m都道、
南18.2m、
角地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,800)
d ＴＫ１－公
７取２
-301		 千代田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 東36m都道、
南4m、二方路
商業
地区計画等
(100,700)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
6,499,828  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.8]
6,871,061 		 100
[  81.7]
8,410,111 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +0.7

行政　　    0.0

その他　   +4.0

　　　[ 104.7]
　　　　 100
8,810,000 
b (　           ) 
11,166,253  		 100
[ 130.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
8,789,567 		 100
[ 105.0]
8,371,016 
8,760,000 
c (　           ) 
15,272,144  		 100
[ 100.0]		 [ 117.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 117.6]
15,233,184 		 100
[ 181.9]
8,374,483 
8,770,000 
d (　           ) 
5,396,936  		 100
[ 100.0]		 [ 119.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
6,307,008 		 100
[  75.5]
8,353,653 
8,750,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.92 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -23.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
b 買進み

 ％／月  
+0.54 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.72 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 +65.0
画地　　　　 +17.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -26.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  8,770,000 円／㎡]  



中央 5-51　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  対象不動産は既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

620,002,540 
173,313,435 
446,689,105 
203,520,000 
243,169,105 		 （　0.9359）
227,581,965 		 （  3.0 -  0.3 ）
2.7％  
⑧収益価格 　  8,428,961,667 円　　　　（　  7,450,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
中央 5-51　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 661.20 Ｓ14F1B 9,801.08
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
高度利用地区		 100 ％   800 ％   824 ％   1,131 ㎡     23.5 m x   46.0 m  前面道路：国道     　  27.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 総合設計制度を利用し、１・２Ｆ店舗、３Ｆ以上事務所（フロア貸し）、地下１Ｆ機械式駐車場２９台、１Ｆ荷捌き駐車場２台想定。 ⑦有効率　  69.0 ％
の理由		 対象地の個別性、地域性より判断した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 駐車場
670.80 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
650.86 
35.2 
229.26 
10,000 
2,292,600 		 12.0  27,511,200 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
650.86 
73.5 
478.53 
8,000 
3,828,240 		 12.0  45,938,880 
0.0  0 

 3～14		 事務所
650.86 
77.5 
504.37 
6,655 
3,356,582 		 10.0  33,565,820 
0.0  0 
塔屋
  ～  
18.24 
 
 
 
 		    
   

計
9,801.08 
69.0 
6,760.23 

46,399,824 		 476,239,920 
0 
⑨年額支払賃料     46,399,824 円　×　12ヶ月　＝　     556,797,888 円 
⑩a共益費（管理費）             908 円／㎡　×　   6,760.23 ㎡　×　12ヶ月　＝　      73,659,466 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 地域における標準的な共益費相場より採用した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  50,000 円／台　×　  29 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      17,400,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金にて担保。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       630,457,354 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　      17,400,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　    32,392,868 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 615,464,486 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       476,239,920 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       4,524,279 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）  1,450,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　        13,775 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     620,002,540 円　　　　（　       548,190 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    6,710 円/㎡

　月額支払賃料
（　    6,655 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
中央 5-51　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 11,520,000 円  　　　　  3,840,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 64,785,735 円  　　　      647,857,354　×　　　　  10.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   56,687,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   32,640,000 円  　　　　  3,840,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     3,840,000 円  　　　　  3,840,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     3,840,000 円  　　　　  3,840,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     173,313,435 円　（　　　　　　       153,239 円／㎡）　　（経費率　　  28.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 2.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9359    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 3,840,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 380,000 円／㎡　×　   9,801.08 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0530     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0339 ×　 40 ％　＋　0.0492 ×  30 ％　＋ 0.0822 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 203,520,000 円  
（　　　　　       179,947 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 620,002,540 円      
②総費用 173,313,435 円      
③純収益　①－② 446,689,105 円      
④建物等に帰属する純収益 203,520,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 243,169,105 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 227,581,965 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      201,222 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  8,428,961,667 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   7,450,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 中央 5-51　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　中央区日本橋本町四丁目９番５
 0100000072712-0000
2 　中央区日本橋本町四丁目９番３７
 0100000072732-0000
3 　中央区日本橋本町四丁目９番３８
 0100000072733-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
中央 5-51　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
中央 5-51 東京都 区部第１ 氏名  不動産鑑定士　山本　耕平   TEL.
鑑定評価額 9,270,000,000 円  １㎡当たりの価格 8,200,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月14日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 5,850,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月19日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 中央区日本橋本町４丁目９番５外
｢日本橋本町４－４－２｣		 ②地積
　(㎡)		 1,131  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,800)
防火
（その他）
地区計画等
高度利用地区

(100,854)

1:2		 事務所、店舗兼駐車
場
Ｓ13F1B		 高層の店舗兼事務所
ビルが建ち並ぶ商業
地域		 南西27m国道、三方路 水道、ガス、下水 新日本橋

150m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    45 ｍ、西    10 ｍ、南    15 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  45.0 ｍ、規模　　     1,100 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 日本橋の再開発エリアに近く
、高層の店舗兼事務所が建ち
並ぶ商業地域		 街

路		 ２７ｍ国道 交通

施設		 新日本橋駅北方

150m		 法令

規制		 商業
(100,685)
防火 
地区計画等
高度利用地区
⑤地域要因の将
　来予測		 高層の店舗兼事務所が建ち並ぶ商業地域であり、当面は現状を維持するものと予想される。
(3)最有効使用の判定 総合設計制度による高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +6.0
セットバック　　　　　　　　　　  -5.0
高度利用の可能性　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  8,830,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  7,570,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、日本橋地区、京橋地区を中心とした主要幹線道路沿いの繁華性の高い商業地域及びその周辺地域である
。主な需要者は、機関投資家、不動産投資法人、大手事業法人等である。コロナ禍によるオフィス離れからオフィス回
帰の動きが進んでおり、利便性の高い地域での需要は健在である。需要の中心となる価格帯は立地・規模等によりまち
まちであるが、概ね数十億円から百億円を超えるものと把握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、比較可能な複数の取引事例から求められており、実勢を反映した価格と認められる。収益価格は直接法に
より求められており、賃料水準も標準的なものであり、対象地の収益性を反映する。高度利用可能な商業地域に存し、
市場参加者は地域の価格水準と投資採算性の両面を検討して意思決定するものと思料される。本件では、比準価格と収
益価格とを関連づけ、代表標準地との比較検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　中央 5-33                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +8.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　 17,300,000 円／㎡		 [103.5]
100		 100
[110.2]		 100
[208.0]		 [104.7]
100		 8,180,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  7,660,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は回復基調にあるものの、世界的な金融
情勢や地政学的リスク、国内の金融政策の動
向等に留意する必要がある。


地域要因に特段の変動は見られない。需給環
境が弱含み傾向にあった賃貸市場は落ち着き
を取り戻しつつある。


個別的要因に特に変化は認められない。


 行政　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +98.0
行政　　　　　　  +4.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 中央 5-51　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＴＫ１－公
７取７
-6		 千代田区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西27.5m国
道、中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,800)
b ＴＫ１－公
７取９
-305		 千代田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東36m都道、
南西6m、角地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,800)
c ＴＫ１－公
７取１２
-315		 千代田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南35.9m都道、
西4m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,700)
d ＴＫ１－公
７取１６
-2		 中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西44m都道、
南東11m、
北東4m、
南西4m、
四方路
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,800)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
10,296,761  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
10,770,412 		 100
[ 125.3]
8,595,700 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +0.7

行政　　    0.0

その他　   +4.0

　　　[ 104.7]
　　　　 100
9,000,000 
b (　           ) 
5,592,338  		 100
[ 100.0]		 [ 117.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
6,395,897 		 100
[  78.3]
8,168,451 
8,550,000 
c (　           ) 
7,175,714  		 100
[ 100.0]		 [ 119.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
8,304,321 		 100
[  89.3]
9,299,352 
9,740,000 
d (　           ) 
6,499,828  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.8]
6,871,061 		 100
[  89.4]
7,685,751 
8,050,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.92 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +17.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.71 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -29.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.64 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.92 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -19.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  8,830,000 円／㎡]  



中央 5-51　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

641,028,813 
187,914,873 
453,113,940 
206,170,000 
246,943,940 		 （　0.9359）
231,114,833 		 （  3.0 -  0.3 ）
2.7％  
⑧収益価格 　  8,559,808,630 円　　　　（　  7,570,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
中央 5-51　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 661.20 Ｓ14F1B 9,801.08
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
高度利用地区		 100 ％   800 ％   824 ％   1,131 ㎡     23.5 m x   46.0 m  前面道路：国道     　  27.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 総合設計を活用し、１、２階店舗、上階事務所（各階フロア貸し）。地下階機械式駐車場と想定。 ⑦有効率　  69.0 ％
の理由		 近隣の同類型の建物としては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 駐車場
670.80 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
650.86 
35.2 
229.26 
10,000 
2,292,600 		 12.0  27,511,200 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
650.86 
73.5 
478.53 
7,500 
3,588,975 		 12.0  43,067,700 
0.0  0 

 3～14		 事務所
650.86 
77.5 
504.37 
6,700 
3,379,279 		 10.0  33,792,790 
0.0  0 
塔屋
  ～  
18.24 
 
 
 
 		    
   

計
9,801.08 
69.0 
6,760.23 

46,432,923 		 476,092,380 
0 
⑨年額支払賃料     46,432,923 円　×　12ヶ月　＝　     557,195,076 円 
⑩a共益費（管理費）           1,210 円／㎡　×　   6,760.23 ㎡　×　12ヶ月　＝　      98,158,540 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 地域内における同規模建物の標準的な共益費水準を計上。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  50,000 円／台　×　  29 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      17,400,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       655,353,616 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　      17,400,000 円　　×　　  20.0 ％　＝　　    36,247,681 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 636,505,935 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       476,092,380 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       4,522,878 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     641,028,813 円　　　　（　       566,781 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    6,756 円/㎡

　月額支払賃料
（　    6,700 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
中央 5-51　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 11,670,000 円  　　　　  3,890,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 78,712,173 円  　　　      672,753,616　×　　　　  11.7 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   56,687,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   33,065,000 円  　　　　  3,890,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     3,890,000 円  　　　　  3,890,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     3,890,000 円  　　　　  3,890,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     187,914,873 円　（　　　　　　       166,149 円／㎡）　　（経費率　　  29.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 2.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9359    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 3,890,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 385,000 円／㎡　×　   9,801.08 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0530     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0339 ×　 40 ％　＋　0.0492 ×  30 ％　＋ 0.0822 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 206,170,000 円  
（　　　　　       182,290 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 641,028,813 円      
②総費用 187,914,873 円      
③純収益　①－② 453,113,940 円      
④建物等に帰属する純収益 206,170,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 246,943,940 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 231,114,833 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      204,346 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  8,559,808,630 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   7,570,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 中央 5-51　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　中央区日本橋本町四丁目９番５
 0100000072712-0000
2 　中央区日本橋本町四丁目９番３７
 0100000072732-0000
3 　中央区日本橋本町四丁目９番３８
 0100000072733-0000
4 　
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備考