別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月13日　提出
中央 5-43　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
中央 5-43 東京都 区部第１ 氏名  不動産鑑定士　吉村　真行   TEL.
鑑定評価額 14,800,000,000 円  １㎡当たりの価格 23,700,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 17,360,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年1月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 中央区八重洲１丁目１０５番５３
｢八重洲１－５－２０｣		 ②地積
　(㎡)		 623  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,800)
防火
（その他）
地区計画等
高度利用地区

(100,1100)

1.2:1		 店舗、事務所兼駐車
場
ＳＲＣ11F2B		 中高層の店舗、事務
所ビルが建ち並ぶ商
業地域		 北西40m都道、四方路 水道、ガス、下水 東京

280m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    25 ｍ、西     0 ｍ、南    15 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 高層の店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 東京駅八重洲口至近の大規模
再開発計画地に隣接する高度
商業地域		 街

路		 ４０ｍ都道 交通

施設		 東京駅北東方

280m		 法令

規制		 商業
(100,800)
防火 
地区計画等
高度利用地区
⑤地域要因の将
　来予測		 丸ノ内・大手町地区に近接した店舗兼事務所であり、優良な立地条件と大規模再開発事業の効果を受けて一層の
発展が予測される。
(3)最有効使用の判定 高層の店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 四方路　　　　　　　　　　　　　  +7.0
容積率　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　 26,000,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　 21,500,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、八重洲・京橋・銀座地区等の幹線道路沿いの高度商業地域。主な需要者は、大手・中堅事業法人、機関
投資家等である。丸の内・大手町地区に近接していること、八重洲地区の大規模再開発事業の波及効果に対する期待な
どから需要は底堅く、不動産市場は堅調に推移している。需要の中心となる価格帯は、概ね百数十億円～数百億円程度
と把握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、市場において成立した規範性の高い高度商業地域における取引事例に基づいて求めた試算価格であり、実
証性が高い。また、収益価格は、対象標準地上に高層の店舗兼事務所を想定して求めた試算価格であり、各種指標等の
規範性が高い。以上の各試算価格の特性を勘案し、本件では両試算価格を関連づけるとともに、代表標準地との検討を
踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　中央 5-33                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +8.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　 17,300,000 円／㎡		 [103.5]
100		 100
[110.2]		 100
[ 76.5]		 [111.3]
100		 23,600,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　 23,000,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 国内景気は緩やかに回復し、企業収益も改善
しており、不動産市場は堅調に推移している
。


地域要因に特段大きな変動はなく、市場の回
復基調を受けて、地価は上昇傾向となってい
る。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　 -17.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 中央 5-43　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＴＫ１－公
７取９
-5		 中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東11m区道、
中間画地
商業
高度利用地区
地区計画等
(100,685)
b ＴＫ１－公
７取１２
-4		 中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北西14.6m区
道、中間画地
商業
高度利用地区
駐車場整備地区
(100,800)
c ＴＫ１－公
７取３
-301		 中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東8m区道、
中間画地
商業
高度利用地区
地区計画等
(100,480)
d ＴＫ１－公
７取１３
-308		 中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東11m区道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,684)
e ＴＫ１－公
７取１２
-314		 中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東27m都道、
北東15m、
北西8m、
三方路
商業
高度利用地区
地区計画等
(100,1100)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
17,729,503  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
18,185,906 		 100
[  77.0]
23,618,060 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +7.0

行政　　   +4.0

その他　    0.0

　　　[ 111.3]
　　　　 100
26,300,000 
b (　           ) 
20,154,287  		 100
[ 100.0]		 [ 105.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.9]
21,153,013 		 100
[  84.8]
24,944,591 
27,800,000 
c (　           ) 
11,197,494  		 100
[ 100.0]		 [ 110.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
12,362,033 		 100
[  60.7]
20,365,787 
22,700,000 
d (　           ) 
13,844,916  		 100
[ 100.0]		 [ 110.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
15,160,868 		 100
[  60.8]
24,935,638 
27,800,000 
e (　           ) 
14,830,089  		 100
[ 100.0]		 [ 111.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 113.4]
14,620,846 		 100
[  63.8]
22,916,687 
25,500,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常

 ％／月  
+0.91 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -12.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
b 正常

 ％／月  
+0.84 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常

 ％／月  
+0.61 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -15.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
d 正常

 ％／月  
+0.59 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -12.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
e 正常

 ％／月  
+0.56 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　  +8.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　 26,000,000 円／㎡]  



中央 5-43　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

695,347,737 
213,273,173 
482,074,564 
164,507,000 
317,567,564 		 （　0.9289）
294,988,510 		 （  2.7 -  0.5 ）
2.2％  
⑧収益価格 　 13,408,568,636 円　　　　（　 21,500,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
中央 5-43　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 571.20 Ｓ10F2B 6,492.29
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
高度利用地区		 100 ％   800 ％   950 ％   623 ㎡     26.0 m x   21.5 m  前面道路：都道     　  40.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地下１階～地上３階は店舗、４階～１０階はフロア貸しの事務所、地下２階は機械式駐車場１５台（荷捌用等３台）を想定した。 ⑦有効率　  73.7 ％
の理由		 高層の店舗兼事務所として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 2～ 2		 駐車場
350.00 
 
 
 
 		    
   
地下
 1～ 1		 店舗
522.69 
80.2 
419.01 
10,500 
4,399,605 		 12.0  52,795,260 
0.0  0 

 1～ 1		 店舗
561.96 
27.4 
153.96 
24,000 
3,695,040 		 24.0  88,680,960 
0.0  0 

 2～ 3		 店舗
561.96 
84.3 
473.61 
10,500 
4,972,905 		 12.0  59,674,860 
0.0  0 

 4～10		 事務所
561.96 
82.9 
466.13 
10,900 
5,080,817 		 10.0  50,808,170 
0.0  0 

計
6,492.29 
73.7 
4,783.10 

53,606,174 		 616,483,130 
0 
⑨年額支払賃料     53,606,174 円　×　12ヶ月　＝　     643,274,088 円 
⑩a共益費（管理費）           1,200 円／㎡　×　   4,783.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　      68,876,640 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域の共益費水準及び建物のグレード等を考慮して査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  50,000 円／台　×　  12 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       7,200,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       712,150,728 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　       7,200,000 円　　×　　  20.0 ％　＝　　    29,926,029 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 689,424,699 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       616,483,130 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       5,918,238 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）    600,000 円　×　　  80.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　         4,800 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     695,347,737 円　　　　（　     1,116,128 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　   10,991 円/㎡

　月額支払賃料
（　   10,900 円/㎡）


　基準階   4 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
中央 5-43　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 9,930,000 円  　　　　  3,310,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 71,935,073 円  　　　      719,350,728　×　　　　  10.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   96,653,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   28,135,000 円  　　　　  3,310,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     3,310,000 円  　　　　  3,310,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     3,310,000 円  　　　　  3,310,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     213,273,173 円　（　　　　　　       342,333 円／㎡）　　（経費率　　  30.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 2.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.5 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 2.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9289    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 3,310,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 490,000 円／㎡　×　   6,492.29 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0497     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0303 ×　 40 ％　＋　0.0460 ×  30 ％　＋ 0.0793 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 164,507,000 円  
（　　　　　       264,056 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 695,347,737 円      
②総費用 213,273,173 円      
③純収益　①－② 482,074,564 円      
④建物等に帰属する純収益 164,507,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 317,567,564 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 294,988,510 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      473,497 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,408,568,636 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　  21,500,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 中央 5-43　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　中央区八重洲一丁目１０５番５３
 0100000045174-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月10日　提出
中央 5-43　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
中央 5-43 東京都 区部第１ 氏名  不動産鑑定士　髙井　猛史   TEL.
鑑定評価額 14,600,000,000 円  １㎡当たりの価格 23,500,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 17,360,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月14日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 中央区八重洲１丁目１０５番５３
｢八重洲１－５－２０｣		 ②地積
　(㎡)		 623  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,800)
防火
（その他）
高度利用地区
地区計画等

(100,1100)

1.2:1		 店舗、事務所兼駐車
場
ＳＲＣ11F2B		 中高層の店舗、事務
所ビルが建ち並ぶ商
業地域		 北西40m都道、四方路 水道、ガス、下水 東京

280m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    25 ｍ、西     0 ｍ、南    15 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 周辺で大規模再開発計画が進
捗している高度商業地域		 街

路		 ４０ｍ都道 交通

施設		 東京駅北東方

280m		 法令

規制		 商業
(100,800)
防火 
高度利用地区
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 東京駅駅前に位置した店舗兼事務所地域であり、周辺の大規模再開発事業の効果を受けて一層の発展が期待され
る。利回りは低下傾向にあるが賃料がやや停滞傾向にあること等から地価はやや上昇傾向にある。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 四方路　　　　　　　　　　　　　  +7.0
容積率　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　 25,000,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　 22,000,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、東京駅勢圏のほか銀座や京橋地区等の幹線道路沿いの高度商業地域である。主な需要者は、大手不動産
会社、大手事業法人、不動産投資ファンド等である。東京駅周辺地区における各種の大規模再開発事業に対する期待等
から需要は底堅く、地価は上昇基調で推移している。需要の中心となる価格帯は、概ね百数十億円～数百億円程度と把
握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地は、高層店舗兼事務所ビルが集積する高度商業地域に存しており、市場参加者は投資対象としての収益性の
みならず、業務利便性や商業繁華性を重視している。したがって、各試算価格の再吟味並びに資料の特性及び限界から
くる相対的信頼性を検討したうえで、市場の特性を反映した実証的な比準価格と投資採算性を反映した収益価格を相互
に関連づけて、代表標準地との均衡にも留意のうえ本件鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　中央 5-33                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +8.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　 17,300,000 円／㎡		 [103.5]
100		 100
[110.2]		 100
[ 76.6]		 [111.3]
100		 23,600,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　 23,000,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 不動産市況は堅調に推移しているものの、世
界経済の動向、我が国における今後の金利動
向等の懸念材料も見られる。


周辺部では大規模な再開発事業が進行中であ
り、今後は発展的な推移が期待される。



個別的要因による特段の変動はない。


 行政　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  -6.0
環境　　　　　　 -16.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 中央 5-43　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＴＫ１―公
７取５
-316		 千代田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 正方形 南36.3m国道、
西36.5m、
北8m、
三方路
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,1300)
b ＴＫ１－公
７取９
-5		 中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東11m区道、
中間画地
商業
高度利用地区
地区計画等
(100,685)
c ＴＫ１－公
７取１
-309		 千代田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 西22m都道、
南22m、東26m、
三方路
商業
都市再生特別地区
地区計画等
(70,1570)
d ＴＫ１－公
７取１２
-314		 中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東27m都道、
北東15m、
北西8m、
三方路
商業
高度利用地区
地区計画等
(100,1100)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
23,760,575  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[  80.0]		 100
[ 105.0]
28,569,263 		 100
[ 133.4]
21,416,239 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +7.0

行政　　   +4.0

その他　    0.0

　　　[ 111.3]
　　　　 100
23,800,000 
b (　           ) 
17,729,503  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
18,185,906 		 100
[  77.0]
23,618,060 
26,300,000 
c (　           ) 
31,530,804  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 112.4]
28,332,840 		 100
[ 126.7]
22,362,147 
24,900,000 
d (　           ) 
14,830,089  		 100
[ 100.0]		 [ 111.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 113.4]
14,620,846 		 100
[  63.8]
22,916,687 
25,500,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +16.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.91 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -12.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +16.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.56 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　  +8.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　 25,000,000 円／㎡]  



中央 5-43　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

696,617,330 
212,622,643 
483,994,687 
162,519,000 
321,475,687 		 （　0.9399）
302,154,998 		 （  2.7 -  0.5 ）
2.2％  
⑧収益価格 　 13,734,318,091 円　　　　（　 22,000,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
中央 5-43　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 571.20 Ｓ10F2B 6,492.29
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度利用地区
地区計画等		 100 ％   800 ％   950 ％   623 ㎡     26.0 m x   21.5 m  前面道路：都道     　  40.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地下１階～地上３階は店舗、４階～１０階はフロア貸しの事務所、地下２階は機械式駐車場１５台（荷捌用等３台）を想定した。 ⑦有効率　  73.7 ％
の理由		 近隣の同類型の建物としては標準的である。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 2～ 2		 駐車場
350.00 
 
 
 
 		    
   
地下
 1～ 1		 店舗
522.69 
80.2 
419.01 
10,000 
4,190,100 		 12.0  50,281,200 
0.0  0 

 1～ 1		 店舗
561.96 
27.4 
153.96 
24,000 
3,695,040 		 24.0  88,680,960 
0.0  0 

 2～ 3		 店舗
561.96 
84.3 
473.61 
10,500 
4,972,905 		 12.0  59,674,860 
0.0  0 

 4～10		 事務所
561.96 
82.9 
466.13 
10,900 
5,080,817 		 10.0  50,808,170 
0.0  0 

計
6,492.29 
73.7 
4,783.10 

53,396,669 		 613,969,070 
0 
⑨年額支払賃料     53,396,669 円　×　12ヶ月　＝　     640,760,028 円 
⑩a共益費（管理費）           1,212 円／㎡　×　   4,783.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　      69,565,406 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 同種建物の共益費水準より査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  55,000 円／台　×　  12 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       7,920,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       710,325,434 円　　×　　   3.6 ％                          
＋　　　       7,920,000 円　　×　　  25.0 ％　＝　　    27,551,716 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 690,693,718 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       613,969,070 円　×　　  96.4 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       5,918,662 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）    660,000 円　×　　  75.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　         4,950 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     696,617,330 円　　　　（　     1,118,166 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　   10,991 円/㎡

　月額支払賃料
（　   10,900 円/㎡）


　基準階   5 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
中央 5-43　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 9,810,000 円  　　　　  3,270,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 71,824,543 円  　　　      718,245,434　×　　　　  10.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   96,653,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   27,795,000 円  　　　　  3,270,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     3,270,000 円  　　　　  3,270,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     3,270,000 円  　　　　  3,270,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     212,622,643 円　（　　　　　　       341,288 円／㎡）　　（経費率　　  30.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 2.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.5 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 2.1 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9399    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 3,270,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 485,000 円／㎡　×　   6,492.29 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0497     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0303 ×　 40 ％　＋　0.0460 ×  30 ％　＋ 0.0793 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 162,519,000 円  
（　　　　　       260,865 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 696,617,330 円      
②総費用 212,622,643 円      
③純収益　①－② 483,994,687 円      
④建物等に帰属する純収益 162,519,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 321,475,687 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 302,154,998 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      485,000 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,734,318,091 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　  22,000,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 中央 5-43　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　中央区八重洲一丁目１０５番５３
 0100000045174-0000
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備考