別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月10日　提出
中央 5-42　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
中央 5-42 東京都 区部第１ 氏名  不動産鑑定士　苗代　昌志   TEL.
鑑定評価額 7,070,000,000 円  １㎡当たりの価格 4,840,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 3,220,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月23日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 中央区築地４丁目２番１
｢築地４－７－５｣		 ②地積
　(㎡)		 1,461  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,800)
防火
（その他）
地区計画等
駐車場整備地区

(100,800)

1.5:1		 店舗兼事務所

ＳＲＣ8F1B		 中高層の店舗、事務
所ビル等が建ち並ぶ
商業地域		 北東36m都道、三方路 水道、ガス、下水 築地

170m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    60 ｍ、南    50 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 高層の店舗兼事務所の敷地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　     1,200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 築地市場の移転跡地の計画に
よって、今後価格形成に影響
が出てくる可能性がある		 街

路		 ３６ｍ都道 交通

施設		 築地駅南西方

170m		 法令

規制		 商業
(100,800)
防火 
地区計画等
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 築地市場の移転跡地の計画によっては今後価格形成に影響が出てくる可能性があるが、現時点では地域要因に大
きな変動は見受けられない。
(3)最有効使用の判定 高層の店舗兼事務所の敷地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +7.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  5,270,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  4,390,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、築地地区を中心とし、昭和通り以東の比較的広幅員の道路の沿道に事務所ビル、店舗兼事務所ビル等が
建ち並ぶ商業地域と把握する。主な需要者は、豊富な資金力を有する大手不動産会社、事業法人、投資法人が中心にな
ると想定され、またインバウンド旅行者の回帰傾向による需要回復や、国内景気が回復傾向にあること等から、地価は
上昇傾向にある。取引総額は規模にもよるが数億円から百億円程度の範囲にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は現実の取引事例に基づく実証的な価格であり、市場の需給を反映している。収益価格は最有効使用の建物の
建築及び賃貸を想定した理論的な価格であるが、建築費等、賃貸条件等について市場動向を反映しており、比準価格の
験証手段として有力である。価格決定に際しては、市場の需給動向を反映した比準価格の説得力がより有用であると判
断し、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討も踏まえ、本件鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　中央 5-16                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  6,100,000 円／㎡		 [107.4]
100		 100
[100.0]		 100
[145.0]		 [107.0]
100		 4,830,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  4,310,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 国内経済は回復傾向にあり、今後も同様の傾
向が想定されるが、欧米・中国等の海外経済
における下振れリスクの影響に注意が必要で
ある。

築地市場跡地の計画の影響に留意する必要が
あるが、現時点では地域要因に大きな変動は
ない。地価は上昇傾向にある。


個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +48.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+12.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 中央 5-42　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＴＫ１－公
７取９
-306		 中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北西33m都道、
南東8m、
南西6m、
北東3.6m、
四方路
商業
地区計画等
(100,700)
b ＴＫ１－公
７取１０
-302		 中央区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西15m区道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,700)
c ＴＫ１－公
７取３
-305		 中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西33m区道、
南東8m、角地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,700)
d ＴＫ１－公
７取１３
-304		 中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北15m区道、
北西8m、角地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,600)
e ＴＫ１－公
７取３
-314		 中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西22m都道、
北西4m、角地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,700)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
3,786,257  		 100
[ 100.0]		 [ 118.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.5]
4,279,014 		 100
[  88.2]
4,851,490 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +7.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 107.0]
　　　　 100
5,190,000 
b (　           ) 
2,881,152  		 100
[ 100.0]		 [ 132.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
3,811,764 		 100
[  81.9]
4,654,168 
4,980,000 
c (　           ) 
3,917,718  		 100
[ 100.0]		 [ 116.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
4,339,339 		 100
[  80.8]
5,370,469 
5,750,000 
d (　           ) 
3,357,034  		 100
[ 100.0]		 [ 121.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
3,874,976 		 100
[  76.3]
5,078,606 
5,430,000 
e (　           ) 
2,829,380  		 100
[ 100.0]		 [ 127.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
3,422,202 		 100
[  73.0]
4,687,948 
5,020,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.67 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.85 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.81 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.63 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+1.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  5,270,000 円／㎡]  



中央 5-42　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

660,402,748 
191,998,419 
468,404,329 
286,200,000 
182,204,329 		 （　0.9515）
173,367,419 		 （  3.0 -  0.3 ）
2.7％  
⑧収益価格 　  6,421,015,519 円　　　　（　  4,390,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
中央 5-42　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 1,225.00 Ｓ10F1B 12,788.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
駐車場整備地区		 100 ％   800 ％   800 ％   1,461 ㎡     50.0 m x   30.5 m  前面道路：都道     　  36.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階～２階を部分貸しの店舗、３階以上を部分貸しまたはフロア貸しの事務所、地下１階に機械式駐車場３４台を想定した。 ⑦有効率　  71.7 ％
の理由		 高層の店舗・事務所ビルとして標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 駐車場
510.00 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
1,221.00 
41.2 
503.05 
6,000 
3,018,300 		 12.0  36,219,600 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
1,221.00 
69.6 
849.82 
5,200 
4,419,064 		 10.0  44,190,640 
0.0  0 

 3～10		 事務所
1,221.00 
80.0 
976.80 
5,200 
5,079,360 		 10.0  50,793,600 
0.0  0 
塔屋
  ～  
68.00 
 
 
 
 		    
   

計
12,788.00 
71.7 
9,167.27 

48,072,244 		 486,759,040 
0 
⑨年額支払賃料     48,072,244 円　×　12ヶ月　＝　     576,866,928 円 
⑩a共益費（管理費）             908 円／㎡　×　   9,167.27 ㎡　×　12ヶ月　＝　      99,886,574 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域の共益費水準より査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  35,000 円／台　×　  34 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      14,280,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等による担保されるため非計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       676,753,502 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　      14,280,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　    35,265,675 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 655,767,827 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       486,759,040 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       4,624,211 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）  1,190,000 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　        10,710 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     660,402,748 円　　　　（　       452,021 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    5,243 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,200 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
中央 5-42　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 16,200,000 円  　　　　  5,400,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 78,777,819 円  　　　      691,033,502　×　　　　  11.4 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   40,320,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   45,900,000 円  　　　　  5,400,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     5,400,000 円  　　　　  5,400,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     5,400,000 円  　　　　  5,400,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     191,998,419 円　（　　　　　　       131,416 円／㎡）　　（経費率　　  29.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9515    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 5,400,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 410,000 円／㎡　×　  12,788.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0530     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0339 ×　 40 ％　＋　0.0492 ×  30 ％　＋ 0.0822 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 286,200,000 円  
（　　　　　       195,893 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 660,402,748 円      
②総費用 191,998,419 円      
③純収益　①－② 468,404,329 円      
④建物等に帰属する純収益 286,200,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 182,204,329 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 173,367,419 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      118,664 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  6,421,015,519 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   4,390,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 中央 5-42　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　中央区築地四丁目２番１
 0100000024864-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
中央 5-42　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
中央 5-42 東京都 区部第１ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　雅之   TEL.
鑑定評価額 6,930,000,000 円  １㎡当たりの価格 4,740,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月4日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 3,220,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 中央区築地４丁目２番１
｢築地４－７－５｣		 ②地積
　(㎡)		 1,461  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,800)
防火
（その他）
地区計画等
駐車場整備地区

(100,800)

1.5:1		 店舗兼事務所

ＳＲＣ8F1B		 中高層の店舗、事務
所ビル等が建ち並ぶ
商業地域		 北東36m都道、三方路 水道、ガス、下水 築地

170m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    60 ｍ、南    50 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　     1,200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 築地市場跡地の再開発事業の
波及効果が期待される商業地
域。		 街

路		 ３６ｍ都道 交通

施設		 築地駅南西方

170m		 法令

規制		 商業
(100,800)
防火 
地区計画等
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 銀座エリアに隣接する地理的優位性と築地市場跡地の再開発事業の波及効果が期待される商業地域である。地価
は上昇基調を維持する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +7.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  5,100,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  4,460,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は、昭和通り東側背後の商業地域であり、築地地区における晴海通り、新大橋通り等の幹線道路沿いの商
業地域とは代替性が高い。需要者の中心は、貸しビル業者、不動産会社、機関投資家等と考えられる。築地市場跡地の
再開発に対する期待及び銀座地区隣接の立地から底堅い需要は認められる。空室率の低下、微増ながら賃料の上昇傾向
にあり地価は上昇基調を維持する。土地取引価格帯は、規模等にもよるが数十億円単位の取引が多い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　需要者は、実需の法人、貸しビル業者、不動産会社、機関投資家等が中心である。投資目的の法人等は、主として収
益性に着目して取引を行い、また実需の法人は、立地、利便性等を重視して取引を行う。本件は、市場実態を反映した
比準価格及び収益性を反映した収益価格を相互に関連づけ、さらに代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の
とおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　中央 5-16                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  6,100,000 円／㎡		 [107.4]
100		 100
[100.0]		 100
[148.5]		 [107.0]
100		 4,720,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  4,310,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復している。海外景気の下
振れ、物価上昇、中東地域をめぐる情勢、金
融資本市場の変動等の影響に注意する必要が
ある。

地域要因に大きな変動はない。築地市場跡地
の再開発に対する期待及び銀座地区隣接の立
地から底堅い需要は認められる。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +47.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 中央 5-42　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＴＫ１－公
７取８
-307		 中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南東19m区道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,600)
b ＴＫ１－公
７取９
-306		 中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北西33m都道、
南東8m、
南西6m、
北東3.6m、
四方路
商業
地区計画等
(100,700)
c ＴＫ１－公
７取１６
-309		 中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東33m都道、
北西6m、
二方路
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,600)
d ＴＫ１－公
７取１４
-303		 中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西10m区道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,500)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
4,429,297  		 100
[ 100.0]		 [ 115.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
5,129,126 		 100
[ 106.9]
4,798,060 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +7.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 107.0]
　　　　 100
5,130,000 
b (　           ) 
3,786,257  		 100
[ 100.0]		 [ 118.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.5]
4,279,014 		 100
[  89.0]
4,807,881 
5,140,000 
c (　           ) 
5,752,266  		 100
[ 100.0]		 [ 114.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
6,411,263 		 100
[ 134.9]
4,752,604 
5,090,000 
d (　           ) 
2,463,186  		 100
[ 100.0]		 [ 121.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,990,308 		 100
[  63.6]
4,701,742 
5,030,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.79 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +16.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.67 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.82 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +45.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  5,100,000 円／㎡]  



中央 5-42　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  対象不動産は既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

641,287,555 
205,376,360 
435,911,195 
248,040,000 
187,871,195 		 （　0.9359）
175,828,651 		 （  3.0 -  0.3 ）
2.7％  
⑧収益価格 　  6,512,172,259 円　　　　（　  4,460,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
中央 5-42　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 1,225.00 Ｓ10F1B 12,788.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
駐車場整備地区		 100 ％   800 ％   800 ％   1,461 ㎡     50.0 m x   30.5 m  前面道路：都道     　  36.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １Ｆ～２Ｆは店舗、３Ｆ以上は事務所、地下１Ｆは機械式駐車場３４台、１Ｆ部分に荷捌・障害者用４台駐車場設置を想定。 ⑦有効率　  71.7 ％
の理由		 対象地の個別性、地域性より判断した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 駐車場
510.00 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
1,221.00 
41.2 
503.05 
7,700 
3,873,485 		 12.0  46,481,820 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
1,221.00 
69.6 
849.82 
6,300 
5,353,866 		 10.0  53,538,660 
0.0  0 

 3～10		 事務所
1,221.00 
80.0 
976.80 
4,750 
4,639,800 		 10.0  46,398,000 
0.0  0 
塔屋
  ～  
68.00 
 
 
 
 		    
   

計
12,788.00 
71.7 
9,167.27 

46,345,751 		 471,204,480 
0 
⑨年額支払賃料     46,345,751 円　×　12ヶ月　＝　     556,149,012 円 
⑩a共益費（管理費）             908 円／㎡　×　   9,167.27 ㎡　×　12ヶ月　＝　      99,886,574 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 地域における標準的な共益費相場より採用した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  35,000 円／台　×　  34 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      14,280,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金にて担保。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       656,035,586 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　      14,280,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　    33,515,779 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 636,799,807 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       471,204,480 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       4,476,443 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）  1,190,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　        11,305 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     641,287,555 円　　　　（　       438,937 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,790 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,750 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
中央 5-42　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 18,720,000 円  　　　　  4,680,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 97,195,760 円  　　　      670,315,586　×　　　　  14.5 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   40,320,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   39,780,000 円  　　　　  4,680,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     4,680,000 円  　　　　  4,680,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     4,680,000 円  　　　　  4,680,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     205,376,360 円　（　　　　　　       140,572 円／㎡）　　（経費率　　  32.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 2.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9359    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 4,680,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 355,000 円／㎡　×　  12,788.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0530     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0339 ×　 40 ％　＋　0.0492 ×  30 ％　＋ 0.0822 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 248,040,000 円  
（　　　　　       169,774 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 641,287,555 円      
②総費用 205,376,360 円      
③純収益　①－② 435,911,195 円      
④建物等に帰属する純収益 248,040,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 187,871,195 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 175,828,651 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      120,348 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  6,512,172,259 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   4,460,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 中央 5-42　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　中央区築地四丁目２番１
 0100000024864-0000
2 　
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備考