令和7年1月15日　提出 中央 5-39　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   中央 5-39 東京都 区部第１ 氏名  不動産鑑定士　砂野　明俊   TEL.

鑑定評価額 1,180,000,000 円  １㎡当たりの価格 3,960,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月12日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 2,460,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 中央区日本橋室町１丁目１４番６ ｢日本橋室町１－１１－８｣ ②地積 　(㎡) 297   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,700) 防火 （その他） 地区計画等 駐車場整備地区 (100,700) 1.5:1 店舗、事務所兼共同 住宅 ＳＲＣ8F1B 中高層の店舗、事務 所ビル等が建ち並ぶ 商業地域 北東11m区道、北西側道 水道、ガス、下水 三越前 170m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    40 ｍ、南    80 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 高層の店舗兼事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 周辺地域では再開発事業や大 型の建替え事業が進捗してい る。 街 路 １１ｍ区道 交通 施設 三越前駅東方 170m 法令 規制 商業 (100,660) 防火  地区計画等 駐車場整備地区 ⑤地域要因の将 　来予測 日本橋室町地区に存し、中央通り大規模ビル群の背面補完的地域であって需要は堅調。建築費の上昇、保有コス ト増等といった懸念もあるものの、堅調な投資資金に支えられ、地価は暫し安定的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 高層の店舗兼事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 容積率　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  4,110,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　  3,810,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主として日本橋室町地区などの幹線道路背後に中高層の店舗付事務所等が建ち並ぶ業務利便性や繁華性の やや高い商業地域に存しており、そのほか都心５区などで中規模程度の店舗付事務所が建ち並ぶ地域にも価格牽連性が 認められる。主たる需要者は不動産業者や機関投資家、事業会社等であり、市場で中心となる価格帯は、土地のみの取 引は稀であって土地建物一体で取引されることが多く、総額数億円～２０億円程度となる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は幹線道路背後に中高層店舗付事務所等が建ち並ぶ商業地域に存しており、市場参加者は投資対象としての 収益性のみならず、業務利便性や周辺の企業集積の程度、さらに地域の名声をも重視している。したがって、各試算価 格の再吟味並びに資料の特性及び限界からくる相対的信頼性を検討したうえで、市場の特性を反映した実証的な比準価 格と、投資採算性を反映した収益価格を関連づけて、さらに、代表標準地からの検討を行って鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　中央 5-20                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　  2,000,000 円／㎡ [120.0] 100 100 [100.0] 100 [ 65.5] [107.1] 100 3,920,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　  3,300,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 海外情勢や国内の物価上昇、金利上昇リスク など不動産市場への懸念は残るが、企業業績 、所得等の改善のもと、都心優良不動産に堅 調な需要が続く。 日本橋室町地区に存し、繁華性や業務利便性 が高いことから、底堅い需要や不動産投資資 金の堅調さもあって地価上昇となっている。 個別的要因に変動はない。なお、日本橋室町 地区に存し、むろまち小路との角地でもある ことから、背後地としての市場競争力はやや 高い。 行政　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -33.0 行政　　　　　　  -6.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +20.0 ％  ％