令和7年1月14日　提出 中央 5-38　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   中央 5-38 東京都 区部第１ 氏名  不動産鑑定士　小熊　忍   TEL.

鑑定評価額 681,000,000 円  １㎡当たりの価格 3,960,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 2,620,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 中央区八丁堀４丁目６番５ ｢八丁堀４－８－１｣ ②地積 　(㎡) 172   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,700) 防火 （その他） 地区計画等 駐車場整備地区 (100,700) 1.5:1 事務所、住宅兼車庫 等 ＳＲＣ10F1B 中高層の店舗、事務 所が建ち並ぶ駅近の 商業地域 北22m区道、西側道 水道、ガス、下水 八丁堀 60m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    10 ｍ、南    20 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 ２２ｍ区道 交通 施設 八丁堀駅西方 60m 法令 規制 商業 (100,700) 防火  地区計画等 駐車場整備地区 ⑤地域要因の将 　来予測 繁華性は高くないが、駅近の店舗・事務所混在地として一定の熟成を見せており、当面は現状の性格を維持して 推移するものと推測される。賃貸市場が回復傾向であることなどから、地価は上昇を予測。 (3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  4,200,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　  3,720,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は八丁堀・新川エリアを中心とし、概ね区内東側・北側地域の広幅員街路に面した商業地域に線状の広がり を有する圏域。主な需要者は投資家層、不動産業者、自社ビル保有目的の一般事業法人等が中心。日本橋、八重洲地区 などの高度商業地域に比して商業繁華性や施設集積度は劣るものの、古くから立地し、地縁的選好性を示す法人なども 見られ、需要は底堅い。取引の中心価格帯は１７０㎡程度の画地で、概ね７億円前後程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は実際の市場で生起した取引事例を基礎とした実証的価格であり、収益価格は賃料水準、金利動向等を反映し た理論的価格であると言える。本件では需要者が投資家、不動産業者、一般事業法人等多岐に亘り、その価格形成過程 は比準価格、収益価格のどちらかに強く依存するとは言い難いため、両試算価格の有する説得力は概ね同程度と判断し た。従って両試算価格を相互に関連付け、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　中央 5-14                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　  2,430,000 円／㎡ [119.3] 100 100 [105.0] 100 [ 71.9] [103.0] 100 3,960,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　  3,340,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 金利上昇懸念、建築費高騰などの要因もある ものの、富裕層、海外勢を含む投資家層の需 要は旺盛で、不動産市況は底堅く推移してい る。 最寄駅に近いものの繁華性は高くない地域で あるが、賃貸市場が回復傾向にあることなど から取引価格は堅調に推移し、地価は上昇を 示している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.2 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 -21.0 行政　　　　　　  -4.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +18.6 ％  ％