別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月10日　提出
中央 5-36　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
中央 5-36 東京都 区部第１ 氏名  不動産鑑定士　嶋田　幸弘   TEL.
鑑定評価額 211,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,650,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 1,100,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 中央区日本橋馬喰町２丁目３番２０
｢日本橋馬喰町２－６－１１｣		 ②地積
　(㎡)		 128  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
地区計画等
駐車場整備地区

(100,500)
台形
1:1.5		 事務所、住宅兼車庫

ＲＣ8		 中高層の小規模な営
業所兼事務所が多い
商業地域		 北15m区道 水道、ガス、下水 浅草橋

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    40 ｍ、南    10 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中高層事務所他
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 中高層の事業所、事務所ビル
等が建ち並ぶ普通商業地域		 街

路		 １５ｍ区道 交通

施設		 浅草橋駅南西方

300m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 中小規模の事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域であるが、周辺においては共同住宅等の建設も見られ、今後につい
ては、商住混在地域として推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中高層事務所他 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,740,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,550,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、中央区北部を中心として中小規模の事務所ビルのほかにマンション等も見られる商住混在地域である。
主たる需要者は、自社利用目的の事業者，不動産業者，投資家等が中心であるが、近年は特にマンション開発業者等の
積極的な参入が認められる。経済情勢の緩やかな回復を背景に、地価は上昇基調にて推移している。取引の中心価格帯
は、立地・規模等により幅はあるものの、概ね数億円程度が一応の水準と把握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は現下の取引事例に基づく実証的な価格が得られた。一方、収益価格は、想定した最有効使用建物の賃貸収益
を基とする理論的な価格が得られた。各試算過程を再検討したが、本件においては、各試算価格の有する説得力は同等
と判断し、両試算価格を相互に関連付けるとともに、代表標準地との均衡性にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり
と決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　中央 5-20                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  2,000,000 円／㎡		 [120.0]
100		 100
[100.0]		 100
[145.9]		 [100.0]
100		 1,640,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,380,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかな回復傾向にあるものの、為替
や株式市場の動向、国内外の経済等には不透
明な部分も多く、今後の情勢に留意が必要で
ある。

繁華性の低い業務商業地域であるが、都心接
近性を背景にマンション用地としての需要が
認められ、地価の上昇が見られる。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +43.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+19.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 中央 5-36　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＴＫ１－公
７取１０
-307		 中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 北西18m区道、
南西11m、
角地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,500)
b ＴＫ１－公
７取１３
-2		 中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西8m区道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,596)
c ＴＫ１－公
７取１４
-309		 中央区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西11m区道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,500)
d ＴＫ１－公
７取１６
-304		 千代田区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南10.6m区道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,500)
e ＴＫ１－公
７取１４
-2		 中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西10.9m区
道、
南西2.5m、
角地
２住居
特別用途地区
地区計画等
(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,468,614  		 100
[ 100.0]		 [ 129.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.9]
1,846,828 		 100
[ 109.2]
1,691,234 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,690,000 
b (　           ) 
1,893,617  		 100
[ 100.0]		 [ 114.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.0]
2,050,823 		 100
[ 120.7]
1,699,108 
1,700,000 
c (　           ) 
1,426,202  		 100
[ 100.0]		 [ 125.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,791,310 		 100
[ 103.5]
1,730,734 
1,730,000 
d (　           ) 
1,763,320  		 100
[ 100.0]		 [ 122.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,153,014 		 100
[ 118.7]
1,813,828 
1,810,000 
e (　           ) 
1,372,032  		 100
[ 100.0]		 [ 115.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.8]
1,582,374 		 100
[  88.4]
1,790,016 
1,790,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.98 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +2.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.85 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+1.16 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  -5.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,740,000 円／㎡]  



中央 5-36　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

32,983,326 
10,249,413 
22,733,913 
16,359,300 
6,374,613 		 （　0.9644）
6,147,677 		 （  3.3 -  0.2 ）
3.1％  
⑧収益価格 　    198,312,161 円　　　　（　  1,550,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
中央 5-36　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所 96.59 Ｓ8 680.16
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
駐車場整備地区		 100 ％   500 ％   500 ％   128 ㎡     10.0 m x   12.0 m  前面道路：区道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階にフロア貸しの事務所ビルを想定 ⑦有効率　  88.9 ％
の理由		 高層の事務所ビルとして標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 事務所
85.02 
69.0 
58.67 
4,000 
234,680 		 8.0  1,877,440 
0.0  0 

 2～ 8		 事務所
85.02 
91.8 
78.04 
4,000 
312,160 		 8.0  2,497,280 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
680.16 
88.9 
604.95 

2,419,800 		 19,358,400 
0 
⑨年額支払賃料      2,419,800 円　×　12ヶ月　＝　      29,037,600 円 
⑩a共益費（管理費）             756 円／㎡　×　     604.95 ㎡　×　12ヶ月　＝　       5,488,106 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域における共益費水準より判断
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等に担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        34,525,706 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,726,285 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 32,799,421 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        19,358,400 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         183,905 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      32,983,326 円　　　　（　       257,682 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,027 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,000 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
中央 5-36　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 996,000 円  　　　　    249,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 5,524,113 円  　　　       34,525,706　×　　　　  16.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,114,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,116,500 円  　　　　    249,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       249,000 円  　　　　    249,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       249,000 円  　　　　    249,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      10,249,413 円　（　　　　　　        80,074 円／㎡）　　（経費率　　  31.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 10 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9644    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 249,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 348,000 円／㎡　×　     680.16 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0657     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0369 ×　 40 ％　＋　0.0517 ×  30 ％　＋ 0.1180 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 16,359,300 円  
（　　　　　       127,807 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 32,983,326 円      
②総費用 10,249,413 円      
③純収益　①－② 22,733,913 円      
④建物等に帰属する純収益 16,359,300 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,374,613 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 6,147,677 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       48,029 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    198,312,161 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,550,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 中央 5-36　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　中央区日本橋馬喰町二丁目３番２０
 0100000060698-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月10日　提出
中央 5-36　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
中央 5-36 東京都 区部第１ 氏名  不動産鑑定士　中村　貞和   TEL.
鑑定評価額 212,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,660,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 1,100,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月27日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 中央区日本橋馬喰町２丁目３番２０
｢日本橋馬喰町２－６－１１｣		 ②地積
　(㎡)		 128  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
地区計画等
駐車場整備地区

(100,500)
台形
1:1.5		 事務所、住宅兼車庫

ＲＣ8		 中高層の小規模な営
業所兼事務所が多い
商業地域		 北15m区道 水道、ガス、下水 浅草橋

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    40 ｍ、南    10 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中高層事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 小規模な事務所が多い地域で
あるが、周辺では共同住宅が
増えつつある		 街

路		 １５ｍ区道 交通

施設		 浅草橋駅南西方

300m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
地区計画等
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 小規模な事務所が多いが、周辺では共同住宅も見られ、今後は徐々に住宅用途が増加していくものと予測される
。地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,800,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,570,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、中央区の事務所等が建ち並ぶ商業地域一帯及びその周辺地域である。主たる需要者は収益獲得目的の投
資家、不動産会社のほか事業法人、マンションデベロッパー等も想定される。良好な金融環境を背景として不動産投資
需要は堅調で、地価は上昇傾向である。需要の中心となる価格帯は規模により異なるが、１００㎡～２００㎡程度の土
地で２億円～３億円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 主たる需要者は、対象不動産から得られる賃料に基づく収益獲得目的の投資家等であり、これらの需要者は主に収益性
に着目して取引の意思決定を行うと考えられる。よって、対象不動産の個別の特徴に即した手法は収益還元法である。
取引事例比較法は代替性の高い類似の取引事例より求めており、規範性が認められる。以上より、収益価格を重視して
比準価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　中央 5-20                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  2,000,000 円／㎡		 [120.0]
100		 100
[100.0]		 100
[144.8]		 [100.0]
100		 1,660,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,380,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 円安、資材・原油価格の高騰、世界経済の先
行きなどが懸念されるが、国内の金融環境は
良好であり、不動産に対する需要は堅調であ
る。

オフィスの空室率は改善の傾向にあり、賃料
水準は若干の上昇が見られる。投資対象とし
ての不動産需要は堅調である。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +42.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+20.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 中央 5-36　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＴＫ１－公
７取９
-303		 中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南8m区道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,668)
b ＴＫ１－公
７取４
-302		 中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西8m区道、
北西8m、
北東4m、
三方路
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,641)
c ＴＫ１－公
７取３
-311		 中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西8m区道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,480)
d ＴＫ１－公
７取１３
-310		 中央区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東8m区道、
南東6m、角地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,616)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,879,037  		 100
[ 100.0]		 [ 125.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.0]
2,147,227 		 100
[ 120.9]
1,776,036 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,780,000 
b (　           ) 
1,511,726  		 100
[ 100.0]		 [ 122.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 113.4]
1,638,370 		 100
[  85.7]
1,911,750 
1,910,000 
c (　           ) 
1,657,339  		 100
[ 100.0]		 [ 131.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,176,086 		 100
[ 120.6]
1,804,383 
1,800,000 
d (　           ) 
1,645,075  		 100
[ 110.0]		 [ 127.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 110.2]
1,723,515 		 100
[  99.6]
1,730,437 
1,730,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　  +8.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 限定価格

 ％／月  
+1.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　  +7.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,800,000 円／㎡]  



中央 5-36　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

33,397,782 
10,581,345 
22,816,437 
16,135,200 
6,681,237 		 （　0.9637）
6,438,708 		 （  3.4 -  0.2 ）
3.2％  
⑧収益価格 　    201,209,625 円　　　　（　  1,570,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
中央 5-36　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所 96.59 Ｓ8 680.16
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
駐車場整備地区		 100 ％   500 ％   500 ％   128 ㎡     10.0 m x   13.0 m  前面道路：区道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～８階をフロア貸しの事務所と想定。 ⑦有効率　  88.9 ％
の理由		 高層の事務所ビルとして標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 事務所
85.02 
69.0 
58.67 
4,150 
243,481 		 8.0  1,947,848 
0.0  0 

 2～ 8		 事務所
85.02 
91.8 
78.04 
4,050 
316,062 		 8.0  2,528,496 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
680.16 
88.9 
604.95 

2,455,915 		 19,647,320 
0 
⑨年額支払賃料      2,455,915 円　×　12ヶ月　＝　      29,470,980 円 
⑩a共益費（管理費）             756 円／㎡　×　     604.95 ㎡　×　12ヶ月　＝　       5,488,106 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺における類似不動産の共益費水準より判断
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されるため非計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        34,959,086 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,747,954 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 33,211,132 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        19,647,320 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         186,650 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      33,397,782 円　　　　（　       260,920 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,077 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,050 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
中央 5-36　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 972,000 円  　　　　    243,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 5,943,045 円  　　　       34,959,086　×　　　　  17.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,114,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,065,500 円  　　　　    243,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       243,000 円  　　　　    243,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       243,000 円  　　　　    243,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      10,581,345 円　（　　　　　　        82,667 円／㎡）　　（経費率　　  31.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 10 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9637    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 243,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 340,000 円／㎡　×　     680.16 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0664     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0377 ×　 40 ％　＋　0.0524 ×  30 ％　＋ 0.1186 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 16,135,200 円  
（　　　　　       126,056 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 33,397,782 円      
②総費用 10,581,345 円      
③純収益　①－② 22,816,437 円      
④建物等に帰属する純収益 16,135,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,681,237 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 6,438,708 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       50,302 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    201,209,625 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,570,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 中央 5-36　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　中央区日本橋馬喰町二丁目３番２０
 0100000060698-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
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備考