別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月10日　提出
中央 5-34　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
中央 5-34 東京都 区部第１ 氏名  不動産鑑定士　彦坂　正博   TEL.
鑑定評価額 177,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,650,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 1,100,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月27日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 中央区日本橋人形町１丁目５番５９
｢日本橋人形町１－５－１５｣		 ②地積
　(㎡)		 107  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
地区計画等
駐車場整備地区

(100,480)

1:2		 事務所

ＲＣ6		 中低層店舗併用住宅
、事務所ビルが多い
商業地域		 南東8m区道 水道、ガス、下水 人形町

120m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    40 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中高層事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 敷地を集約化したうえでマン
ションへの建替えが見られる
。		 街

路		 ８ｍ区道 交通

施設		 人形町駅西方

120m		 法令

規制		 商業
(100,480)
防火 
地区計画等
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 築年が経過した建物については、敷地を集約してマンションへの建替えが見られる。今後はホテルやマンション
への建替えが進むことも予測される。堅調な投資需要に支えられて地価は上昇傾向にて推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 高層事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,740,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,580,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、日本橋人形町を中心とした幹線道路背後の商業地域及び住商混在地域と把握する。主たる需要者は、地
場の不動産会社、中小規模の法人が中心になるものと想定されるが、敷地の集約化を想定したホテルまたはマンション
の開発事業者も需要者になると考えられる。景気は緩やかな回復が継続し、堅調な投資需要にも支えられて、地価は上
昇傾向にて推移している。総額１億数千万円から数億円程度の価格帯が取引の中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象不動産の主たる需要者は、地場の不動産会社、中小規模の法人が中心と想定される。当該主たる需要者は、投資物
件としての利用のほか、自社ビルとしての利用または一部自用兼投資物件としての利用を目的とするケースもある。そ
れゆえ当該主たる需要者は、不動産の有する市場性及び収益性に着目して取引意思を決定する。以上の検討を踏まえ、
比準価格と収益価格を関連付け、さらに代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　中央 5-20                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  2,000,000 円／㎡		 [120.0]
100		 100
[100.0]		 100
[145.5]		 [100.0]
100		 1,650,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,380,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかな回復が継続しており、好立地
のオフィス市況は拡大傾向、投資意欲は旺盛
で売買市場も堅調なため、地価は全般的に上
昇傾向にある。

敷地を集約化したうえでマンション等への建
替えが見られる。堅調な投資需要に支えられ
て、地価は上昇傾向にて推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +7.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +36.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+19.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 中央 5-34　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＴＫ１－公
７取１３
-310		 中央区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東8m区道、
南東6m、角地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,616)
b ＴＫ１－公
７取３
-311		 中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西8m区道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,480)
c ＴＫ１－公
７取９
-303		 中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南8m区道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,668)
d ＴＫ１－公
７取４
-302		 中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西8m区道、
北西8m、
北東4m、
三方路
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,641)
e ＴＫ１－公
７取１３
-4		 中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東8m区道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,651)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,645,075  		 100
[ 110.0]		 [ 127.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 110.2]
1,723,515 		 100
[  99.0]
1,740,924 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,740,000 
b (　           ) 
1,657,339  		 100
[ 100.0]		 [ 131.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,176,086 		 100
[ 114.0]
1,908,847 
1,910,000 
c (　           ) 
1,879,037  		 100
[ 100.0]		 [ 125.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.0]
2,147,227 		 100
[ 118.8]
1,807,430 
1,810,000 
d (　           ) 
1,511,726  		 100
[ 100.0]		 [ 122.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 113.4]
1,638,370 		 100
[  96.0]
1,706,635 
1,710,000 
e (　           ) 
1,252,983  		 100
[ 100.0]		 [ 114.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 109.0]
1,319,655 		 100
[  81.6]
1,617,224 
1,620,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 限定価格

 ％／月  
+1.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　  +7.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　  +8.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+1.85 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　  +9.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,740,000 円／㎡]  



中央 5-34　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価を把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

22,611,125 
6,223,570 
16,387,555 
11,055,000 
5,332,555 		 （　0.9483）
5,056,862 		 （  3.2 -  0.2 ）
3.0％  
⑧収益価格 　    168,562,067 円　　　　（　  1,580,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
中央 5-34　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所 79.32 Ｓ8 540.08
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
駐車場整備地区		 100 ％   600 ％   480 ％   107 ㎡      7.0 m x   15.5 m  前面道路：区道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階フロア貸しの事務所を想定した。 ⑦有効率　  87.3 ％
の理由		 高層事務所ビルの標準的な有効率を採用。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 2～ 8		 事務所
67.51 
92.4 
62.41 
3,530 
220,307 		 10.0  2,203,070 
0.0  0 

 1～ 1		 事務所
67.51 
51.0 
34.45 
3,530 
121,609 		 10.0  1,216,090 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
540.08 
87.3 
471.32 

1,663,758 		 16,637,580 
0 
⑨年額支払賃料      1,663,758 円　×　12ヶ月　＝　      19,965,096 円 
⑩a共益費（管理費）             605 円／㎡　×　     471.32 ㎡　×　12ヶ月　＝　       3,421,783 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域における類似不動産の共益費水準を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        23,386,879 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       935,475 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 22,451,404 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        16,637,580 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         159,721 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      22,611,125 円　　　　（　       211,319 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,559 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,530 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
中央 5-34　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 603,000 円  　　　　    201,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 2,549,170 円  　　　       23,386,879　×　　　　  10.9 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      960,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,708,500 円  　　　　    201,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       201,000 円  　　　　    201,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       201,000 円  　　　　    201,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,223,570 円　（　　　　　　        58,164 円／㎡）　　（経費率　　  27.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9483    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 201,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 355,000 円／㎡　×　     540.08 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0550     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0362 ×　 40 ％　＋　0.0511 ×  30 ％　＋ 0.0839 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 11,055,000 円  
（　　　　　       103,318 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 22,611,125 円      
②総費用 6,223,570 円      
③純収益　①－② 16,387,555 円      
④建物等に帰属する純収益 11,055,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,332,555 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,056,862 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       47,260 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    168,562,067 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,580,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 中央 5-34　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　中央区日本橋人形町一丁目５番５９
 0100000058772-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
中央 5-34　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
中央 5-34 東京都 区部第１ 氏名  不動産鑑定士　牛木　啓貴   TEL.
鑑定評価額 178,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,660,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 1,100,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 中央区日本橋人形町１丁目５番５９
｢日本橋人形町１－５－１５｣		 ②地積
　(㎡)		 107  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
地区計画等
駐車場整備地区

(100,480)

1:2		 事務所

ＲＣ6		 中低層店舗併用住宅
、事務所ビルが多い
商業地域		 南東8m区道 水道、ガス、下水 人形町

120m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    40 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中高層事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 人形町交差点背後の商業地域
で、大規模画地では共同住宅
への建て替えも見られる。		 街

路		 ８ｍ区道 交通

施設		 人形町駅西方

120m		 法令

規制		 商業
(100,480)
防火 
地区計画等
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 人形町交差点背後の中低層店舗併用住宅、事務所ビルが多い商業地域であるが、大規模画地では共同住宅への建
て替えも見られる。当面は現状のまま推移していくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中高層事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,710,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,490,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は中央区内の事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域で、特に人形町駅周辺の商業地域は代替性が高い。主たる需
要者は、賃貸利用を目的とする事業法人、投資家等である。優れた交通利便性から大規模画地では共同住宅への建て替
えも見られる。コロナ禍の影響もほぼ無くなり、地価は上昇傾向で推移している。立地条件や画地規模等により土地単
価は異なるが、標準的画地の規模を前提とすれば１億５千万～２億円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は市場性に着目した価格であり、同一需給圏内の取引事例から適切に試算されている。一方、収益価格は収益
性に着目した価格であり、収益不動産を想定して試算されている。各試算価格はいずれも豊富かつ適切な資料により求
められているが、比準価格に比べ収益価格は想定の要素が多い。したがって、市場の実態を反映した比準価格をやや重
視し、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との均衡も考慮して鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　中央 5-20                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  2,000,000 円／㎡		 [120.0]
100		 100
[100.0]		 100
[146.2]		 [100.0]
100		 1,640,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,380,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 中央区の商業地は立地の希少性、金融政策、
為替相場の影響などにより投資需要が旺盛で
地価の上昇傾向が鮮明になっている。


人形町交差点背後の事務所ビル等が見られる
商業地域である。交通利便性に優れており、
共同住宅需要も認められる。地価は上昇傾向
で推移している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +7.0
交通・接近　　　  -0.5
環境　　　　　　 +36.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+20.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 中央 5-34　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＴＫ１－公
７取１４
-309		 中央区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西11m区道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,500)
b ＴＫ１－公
７取１０
-307		 中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 北西18m区道、
南西11m、
角地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,500)
c ＴＫ１－公
７取１３
-4		 中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東8m区道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,651)
d ＴＫ１－公
７取１４
-2		 中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西10.9m区
道、
南西2.5m、
角地
２住居
特別用途地区
地区計画等
(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,426,202  		 100
[ 100.0]		 [ 125.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,791,310 		 100
[ 105.0]
1,706,010 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,710,000 
b (　           ) 
1,468,614  		 100
[ 100.0]		 [ 129.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.9]
1,846,828 		 100
[ 111.3]
1,659,324 
1,660,000 
c (　           ) 
1,252,983  		 100
[ 100.0]		 [ 114.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 109.0]
1,319,655 		 100
[  81.8]
1,613,270 
1,610,000 
d (　           ) 
1,372,032  		 100
[ 100.0]		 [ 115.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.8]
1,582,374 		 100
[  86.2]
1,835,701 
1,840,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -3.9 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.98 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +8.6 交通・接近　  -1.5 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +2.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.85 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.8 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　  +9.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.16 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.9 交通・接近　  -0.6 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  -5.0 行政　　　　  -4.2 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,710,000 円／㎡]  



中央 5-34　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

22,150,390 
6,371,295 
15,779,095 
10,835,000 
4,944,095 		 （　0.9652）
4,772,040 		 （  3.3 -  0.3 ）
3.0％  
⑧収益価格 　    159,068,000 円　　　　（　  1,490,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
中央 5-34　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所 79.32 Ｓ8 540.08
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
駐車場整備地区		 100 ％   600 ％   480 ％   107 ㎡      7.0 m x   15.5 m  前面道路：区道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階フロア貸しの８階建事務所ビルを想定した。容積対象床面積は５０７．４４㎡である。 ⑦有効率　  87.3 ％
の理由		 賃貸事務所としては標準的である。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 事務所
67.51 
51.0 
34.45 
3,500 
120,575 		 6.0  723,450 
0.0  0 

 2～ 8		 事務所
67.51 
92.4 
62.41 
3,500 
218,435 		 6.0  1,310,610 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
540.08 
87.3 
471.32 

1,649,620 		 9,897,720 
0 
⑨年額支払賃料      1,649,620 円　×　12ヶ月　＝　      19,795,440 円 
⑩a共益費（管理費）             605 円／㎡　×　     471.32 ㎡　×　12ヶ月　＝　       3,421,783 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺の類似建物の賃貸事例等を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        23,217,223 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,160,861 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 22,056,362 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         9,897,720 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          94,028 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      22,150,390 円　　　　（　       207,013 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,520 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,500 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
中央 5-34　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 788,000 円  　　　　    197,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 2,553,895 円  　　　       23,217,223　×　　　　  11.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      960,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,674,500 円  　　　　    197,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       197,000 円  　　　　    197,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       197,000 円  　　　　    197,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,371,295 円　（　　　　　　        59,545 円／㎡）　　（経費率　　  28.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9652    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 197,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 350,000 円／㎡　×　     540.08 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0550     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0362 ×　 40 ％　＋　0.0511 ×  30 ％　＋ 0.0840 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 10,835,000 円  
（　　　　　       101,262 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 22,150,390 円      
②総費用 6,371,295 円      
③純収益　①－② 15,779,095 円      
④建物等に帰属する純収益 10,835,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,944,095 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,772,040 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       44,599 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    159,068,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,490,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 中央 5-34　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　中央区日本橋人形町一丁目５番５９
 0100000058772-0000
2 　
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備考