別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
中央 5-30　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
中央 5-30 東京都 区部第１ 氏名  不動産鑑定士　小熊　忍   TEL.
鑑定評価額 204,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,480,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 980,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 中央区新川１丁目２０８番４
｢新川１－１１－５｣		 ②地積
　(㎡)		 138  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
地区計画等
駐車場整備地区

(100,480)

1:1.5		 事務所、工場兼住宅

ＲＣ5		 中低層事務所ビル、
印刷所等が混在する
商業地域		 南東8m区道 水道、ガス、下水 茅場町

450m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    80 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中層事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 街

路		 ８ｍ区道 交通

施設		 茅場町駅南東方

450m		 法令

規制		 商業
(100,480)
防火 
地区計画等
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 大通り背後の比較的小型のビルが建ち並ぶ地域で、周辺においても特段の大型開発の計画などもなく、当面は現
状の性格を維持したまま安定的に推移すると考えられる。値頃感が強いこともあり、地価は上昇予測。
(3)最有効使用の判定 中層事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,560,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,390,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は新川・八丁堀・入船を中心とし、概ね区内東部の地域に面的に広がる事務所・事業所ビル適地の商業地域
一帯の圏域。需要者は個人を含む投資家、不動産業者、自社ビル保有目的の中小一般事業法人等が中心である。日本橋
、八重洲地区などに比して商業繁華性はやや劣るものの、古くから立地し、地縁的選好性を示す個人・法人なども見ら
れ、また値頃感もあり、需要は底堅い。取引の中心は１５０㎡程度の画地で総額２億円台前半程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は実際の取引市場で生起した価格を基礎とする実証的価格であり、収益価格は賃料水準、金利動向等を反映し
た理論的価格である。本件では需要者が多岐に亘り、投資目的と実需を指向する需要者との競合が予想される。その価
格形成過程は比準価格、収益価格のどちらかに強く依存するとは言い難く、両試算価格の有する説得力は同程度と判断
した。従って両試算価格を相互に関連付け、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　中央 5-20                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  2,000,000 円／㎡		 [120.0]
100		 100
[100.0]		 100
[163.0]		 [100.0]
100		 1,470,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,230,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金利上昇懸念、建築費高騰などの要因もある
ものの、富裕層、海外勢を含む投資家層の需
要は旺盛で、不動産市況は底堅く推移してい
る。

大通り背後の比較的小型のビルが建ち並ぶ地
域で、地域としては熟成している。値頃感が
強いこともあり、地価は上昇を示している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +7.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +45.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+20.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 中央 5-30　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＴＫ１－公
７取１４
-309		 中央区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西11m区道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,500)
b ＴＫ１－公
７取１３
-310		 中央区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東8m区道、
南東6m、角地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,616)
c ＴＫ１－公
７取８
-3		 中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東8m区道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,668)
d ＴＫ１－公
７取１６
-306		 中央区

 底地


   
（　          ） 		 長方形 南東6m区道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,360)
e ＴＫ１－公
７取１
-302		 中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東2.3m私道
、中間画地
商業
地区計画等
高度利用地区
(100,240)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,426,202  		 100
[ 100.0]		 [ 125.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,791,310 		 100
[ 105.0]
1,706,010 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,710,000 
b (　           ) 
1,645,075  		 100
[ 110.0]		 [ 127.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 110.2]
1,723,515 		 100
[ 110.3]
1,562,570 
1,560,000 
c (　           ) 
1,260,040  		 100
[ 100.0]		 [ 119.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 111.0]
1,354,259 		 100
[ 100.9]
1,342,179 
1,340,000 
d (　    222,748) 
1,113,740  		 100
[ 100.0]		 [ 129.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,445,635 		 100
[  93.0]
1,554,446 
1,550,000 
e (　           ) 
1,196,172  		 100
[ 100.0]		 [ 122.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  82.0]
1,784,047 		 100
[  81.6]
2,186,332 
2,190,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
b 限定価格

 ％／月  
+1.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　  +7.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　 +11.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.19 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+1.59 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.7 交通・接近　  +5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -18.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -13.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,560,000 円／㎡]  



中央 5-30　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存しており、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

30,995,482 
9,887,069 
21,108,413 
15,125,000 
5,983,413 		 （　0.9584）
5,734,503 		 （  3.3 -  0.3 ）
3.0％  
⑧収益価格 　    191,150,100 円　　　　（　  1,390,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
中央 5-30　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所 99.54 Ｓ8 697.44
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
駐車場整備地区		 100 ％   500 ％   480 ％   138 ㎡      9.2 m x   15.1 m  前面道路：区道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階から８階まで全て事務所（フロア貸し）建物を想定した。 ⑦有効率　  89.1 ％
の理由		 同規模の事務所ビルとして標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 事務所
87.18 
63.2 
55.13 
3,750 
206,738 		 6.0  1,240,428 
0.0  0 

 2～ 8		 事務所
87.18 
92.8 
80.93 
3,750 
303,488 		 6.0  1,820,928 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
697.44 
89.1 
621.64 

2,331,154 		 13,986,924 
0 
⑨年額支払賃料      2,331,154 円　×　12ヶ月　＝　      27,973,848 円 
⑩a共益費（管理費）             605 円／㎡　×　     621.64 ㎡　×　12ヶ月　＝　       4,513,106 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺類似建物の共益費水準より査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金で担保されるため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        32,486,954 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,624,348 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 30,862,606 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        13,986,924 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         132,876 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      30,995,482 円　　　　（　       224,605 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,769 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,750 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
中央 5-30　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,100,000 円  　　　　    275,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 4,808,069 円  　　　       32,486,954　×　　　　  14.8 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,091,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,337,500 円  　　　　    275,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       275,000 円  　　　　    275,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       275,000 円  　　　　    275,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       9,887,069 円　（　　　　　　        71,645 円／㎡）　　（経費率　　  31.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.2 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9584    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 275,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 375,000 円／㎡　×　     697.44 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0550     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0362 ×　 40 ％　＋　0.0511 ×  30 ％　＋ 0.0840 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 15,125,000 円  
（　　　　　       109,601 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 30,995,482 円      
②総費用 9,887,069 円      
③純収益　①－② 21,108,413 円      
④建物等に帰属する純収益 15,125,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,983,413 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,734,503 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       41,554 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    191,150,100 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,390,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 中央 5-30　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　中央区新川一丁目２０８番４
 0100000016585-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月10日　提出
中央 5-30　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
中央 5-30 東京都 区部第１ 氏名  不動産鑑定士　中村　貞和   TEL.
鑑定評価額 204,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,480,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 980,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月27日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 中央区新川１丁目２０８番４
｢新川１－１１－５｣		 ②地積
　(㎡)		 138  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
地区計画等
駐車場整備地区

(100,480)

1:1.5		 事務所、工場兼住宅

ＲＣ5		 中低層事務所ビル、
印刷所等が混在する
商業地域		 南東8m区道 水道、ガス、下水 茅場町

450m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    80 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中層事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 小規模の事務所・事業所が多
い幹線道路背後の商業地域		 街

路		 ８ｍ区道 交通

施設		 茅場町駅南東方

450m		 法令

規制		 商業
(100,480)
防火 
地区計画等
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 築年数の経過した小規模の事務所・事業所が多いが、周辺では共同住宅も見られ、今後は徐々に住宅用途が増加
していくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中層事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,590,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,400,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、中央区の事務所等が建ち並ぶ商業地域一帯及びその周辺地域である。主たる需要者は収益獲得目的の投
資家、不動産会社のほか事業法人、マンションデベロッパー等も想定される。良好な金融環境を背景として不動産投資
需要は堅調で、地価は上昇傾向である。需要の中心となる価格帯は規模により異なるが、１００㎡～２００㎡程度の土
地で１．５億円～２．５億円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 主たる需要者は、対象不動産から得られる賃料に基づく収益獲得目的の投資家等であり、これらの需要者は主に収益性
に着目して取引の意思決定を行うと考えられる。よって、対象不動産の個別の特徴に即した手法は収益還元法である。
取引事例比較法は代替性の高い類似の取引事例より求めており、規範性が認められる。以上より、収益価格を重視して
比準価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　中央 5-20                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  2,000,000 円／㎡		 [120.0]
100		 100
[100.0]		 100
[163.0]		 [100.0]
100		 1,470,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,230,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 円安、資材・原油価格の高騰、世界経済の先
行きなどが懸念されるが、国内の金融環境は
良好であり、不動産に対する需要は堅調であ
る。

オフィスの空室率は改善の傾向にあり、賃料
水準は若干の上昇が見られる。投資対象とし
ての不動産需要は堅調である。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +7.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +45.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+20.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 中央 5-30　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＴＫ１－公
７取１４
-309		 中央区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西11m区道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,500)
b ＴＫ１－公
７取１３
-310		 中央区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東8m区道、
南東6m、角地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,616)
c ＴＫ１－公
７取１３
-2		 中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西8m区道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,596)
d ＴＫ１－公
７取１３
-4		 中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東8m区道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,651)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,426,202  		 100
[ 100.0]		 [ 125.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,791,310 		 100
[ 119.6]
1,497,751 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,500,000 
b (　           ) 
1,645,075  		 100
[ 110.0]		 [ 127.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 110.2]
1,723,515 		 100
[ 110.3]
1,562,570 
1,560,000 
c (　           ) 
1,893,617  		 100
[ 100.0]		 [ 114.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.0]
2,050,823 		 100
[ 126.0]
1,627,637 
1,630,000 
d (　           ) 
1,252,983  		 100
[ 100.0]		 [ 114.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 109.0]
1,319,655 		 100
[  80.0]
1,649,569 
1,650,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
b 限定価格

 ％／月  
+1.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　  +7.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.85 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.85 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　  +9.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,590,000 円／㎡]  



中央 5-30　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

32,126,918 
10,071,802 
22,055,116 
15,447,000 
6,608,116 		 （　0.9630）
6,363,616 		 （  3.5 -  0.2 ）
3.3％  
⑧収益価格 　    192,836,848 円　　　　（　  1,400,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
中央 5-30　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所 99.54 Ｓ8 697.44
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
駐車場整備地区		 100 ％   500 ％   480 ％   138 ㎡      9.2 m x   15.1 m  前面道路：区道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～８階までフロア貸しの事務所と想定。 ⑦有効率　  89.1 ％
の理由		 高層の事務所ビルとして標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 事務所
87.18 
63.2 
55.13 
4,000 
220,520 		 6.0  1,323,120 
0.0  0 

 2～ 8		 事務所
87.18 
92.8 
80.93 
3,900 
315,627 		 6.0  1,893,762 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
697.44 
89.1 
621.64 

2,429,909 		 14,579,454 
0 
⑨年額支払賃料      2,429,909 円　×　12ヶ月　＝　      29,158,908 円 
⑩a共益費（管理費）             605 円／㎡　×　     621.64 ㎡　×　12ヶ月　＝　       4,513,106 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺における類似不動産の共益費水準より判断
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されるため非計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        33,672,014 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,683,601 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 31,988,413 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        14,579,454 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         138,505 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      32,126,918 円　　　　（　       232,804 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,920 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,900 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
中央 5-30　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,084,000 円  　　　　    271,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 5,050,802 円  　　　       33,672,014　×　　　　  15.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,091,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,303,500 円  　　　　    271,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       271,000 円  　　　　    271,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       271,000 円  　　　　    271,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      10,071,802 円　（　　　　　　        72,984 円／㎡）　　（経費率　　  31.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9630    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 271,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 370,000 円／㎡　×　     697.44 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0570     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0385 ×　 40 ％　＋　0.0531 ×  30 ％　＋ 0.0857 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 15,447,000 円  
（　　　　　       111,935 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 32,126,918 円      
②総費用 10,071,802 円      
③純収益　①－② 22,055,116 円      
④建物等に帰属する純収益 15,447,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,608,116 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 6,363,616 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       46,113 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    192,836,848 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,400,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 中央 5-30　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　中央区新川一丁目２０８番４
 0100000016585-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
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備考