別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
中央 5-29　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
中央 5-29 東京都 区部第１ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　雅之   TEL.
鑑定評価額 15,700,000,000 円  １㎡当たりの価格 44,400,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月4日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 30,300,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 中央区銀座２丁目２番１９外
｢銀座２－６－７｣		 ②地積
　(㎡)		 353  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,800)
防火
（その他）
地区計画等
高度利用地区

(100,1100)

1:1		 店舗兼事務所

ＲＣ8F1B		 中高層の店舗、店舗
兼事務所が建ち並ぶ
商業地域		 南東27m国道 水道、ガス、下水 銀座一丁目近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    30 ｍ、南    40 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 高層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 内外ブランド店や老舗店舗等
が建ち並ぶ国内屈指の一般高
度商業地域。		 街

路		 ２７ｍ国道 交通

施設		 銀座一丁目駅近接

 法令

規制		 商業
(100,800)
防火 
地区計画等
高度利用地区
⑤地域要因の将
　来予測		 銀座ブランドのポテンシャルは高く、インバウンドが牽引する都市型商業の銀座地区において、インバウンドの
回復等により、地価は上昇基調を維持する。
(3)最有効使用の判定 地区計画、高度利用地区制度活用の高層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 容積率　　　　　　　　　　　　　  +8.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　 48,000,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　 41,800,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は、銀座地区のほか都心エリアの高級ブランド店、デパート等が建ち並ぶ繁華性の高い消費型の一般高度
商業地域である。需要者の中心は、名声を求める国内外の有力企業、機関投資家等応分の資金力を有するものが多い。
銀座ブランドのポテンシャルは高く、タイトな需給動向を背景に銀座ハイストリートの賃料はコロナ禍前の水準を上回
る。今後も賃料は、緩やかな上昇が続くと予測される。土地取引価格帯は、百億円から数百億円と推量される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　対象地は、ブランド力のある銀座地区にあり、需要者の多くは収益性とともに場所的稀少性を選択指標として意思決
定を行う土地柄である。銀座ブランドや名声を求める高値取引も多く見受けられるが、本件では、場所的稀少性等の市
場実態を反映した比準価格及び収益性を反映した収益価格の双方を尊重し関連付け、鑑定評価額を上記のとおり決定し
た。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　 40,900,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　中央 5-13                  　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　 42,100,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復している。海外景気の下
振れ、物価上昇、中東地域をめぐる情勢、金
融資本市場の変動等の影響に注意する必要が
ある。

銀座ハイストリートでは、タイトな需給動向
を背景に賃料はコロナ禍前の水準を上回って
いる。今後も、賃料は緩やかな上昇が続くと
予測する。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.6 ％ +5.5 ％
３　試算価格算定内訳 中央 5-29　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＴＫ１－公
７取１２
-316		 中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北西27.3m国
道、南東8m、
二方路
商業
地区計画等
高度利用地区
(100,1100)
b ＴＫ１－公
７取４
-311		 中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南西14.5m区
道、南東8m、
二方路
商業
高度利用地区
地区計画等
(100,800)
c ＴＫ１―公
７取５
-314		 中央区

 底地


   
（　          ） 		 長方形 北東37.4m都
道、
南東27m、
北西8m、
南西14.5m、
四方路
商業
地区計画等
高度利用地区
(100,1100)
d ＴＫ１－公
７取３
-306		 中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西14.5m区
道、中間画地
商業
高度利用地区
地区計画等
(100,800)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
27,279,235  		 100
[  70.0]		 [ 113.1]
100		 100
[  90.0]		 100
[  91.8]
53,347,192 		 100
[ 122.4]
43,584,307 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　   +8.0

その他　    0.0

　　　[ 108.0]
　　　　 100
47,100,000 
b (　 25,261,415) 
26,122,653  		 100
[ 100.0]		 [ 111.3]
100		 100
[  90.0]		 100
[  98.9]
32,664,322 		 100
[  74.3]
43,962,748 
47,500,000 
c (　 34,512,053) 
43,140,066  		 100
[ 100.0]		 [ 111.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 106.9]
44,875,354 		 100
[  99.9]
44,920,274 
48,500,000 
d (　           ) 
27,137,042  		 100
[ 100.0]		 [ 107.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
28,401,681 		 100
[  62.9]
45,153,706 
48,800,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a その他

 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +8.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.27 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -21.0
画地　　　　  -4.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.51 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　  +8.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.71 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -31.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　 48,000,000 円／㎡]  



中央 5-29　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  対象不動産は既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

627,301,223 
186,682,968 
440,618,255 
95,921,000 
344,697,255 		 （　0.9426）
324,911,633 		 （  2.6 -  0.4 ）
2.2％  
⑧収益価格 　 14,768,710,591 円　　　　（　 41,800,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
中央 5-29　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 304.08 Ｓ13F1B 4,121.99
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
高度利用地区		 100 ％   800 ％   1,100 ％   353 ㎡     19.0 m x   18.0 m  前面道路：国道     　  27.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 容積率割増３００％を前提。各階フロアー貸し店舗、駐車場は隔地（２３台）を想定。 ⑦有効率　  77.6 ％
の理由		 対象地の個別性、地域性より判断した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 店舗
303.37 
70.3 
213.38 
22,687 
4,840,952 		 12.0  58,091,424 
0.0  0 

 1～ 1		 店舗
293.74 
71.8 
210.84 
68,062 
14,350,192 		 24.0  344,404,608 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
293.74 
81.7 
240.07 
25,712 
6,172,680 		 12.0  74,072,160 
0.0  0 

 3～ 9		 店舗
293.74 
81.7 
240.07 
9,075 
2,178,635 		 12.0  26,143,620 
0.0  0 

10～13		 店舗
293.74 
72.6 
213.13 
9,075 
1,934,155 		 12.0  23,209,860 
0.0  0 

計
4,121.99 
77.6 
3,197.30 

48,350,889 		 752,412,972 
0 
⑨年額支払賃料     48,350,889 円　×　12ヶ月　＝　     580,210,668 円 
⑩a共益費（管理費）           1,513 円／㎡　×　   3,197.30 ㎡　×　12ヶ月　＝　      58,050,179 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 地域における標準的な共益費相場より採用した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  55,000 円／台　×　  22 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      14,520,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金にて担保。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       638,260,847 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　      14,520,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　    32,639,042 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 620,141,805 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       752,412,972 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       7,147,923 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）  1,210,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　        11,495 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     627,301,223 円　　　　（　     1,777,057 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    9,166 円/㎡

　月額支払賃料
（　    9,075 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
中央 5-29　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 5,790,000 円  　　　　  1,930,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 52,222,468 円  　　　      652,780,847　×　　　　   8.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   93,225,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   16,405,000 円  　　　　  1,930,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,930,000 円  　　　　  1,930,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,930,000 円  　　　　  1,930,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用    15,180,000 円  　　　隔地駐車場代（月額５．５万円×２３台）
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     186,682,968 円　（　　　　　　       528,847 円／㎡）　　（経費率　　  29.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 2.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 2.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9426    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,930,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 450,000 円／㎡　×　   4,121.99 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0497     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0302 ×　 40 ％　＋　0.0460 ×  30 ％　＋ 0.0793 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 95,921,000 円  
（　　　　　       271,731 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 627,301,223 円      
②総費用 186,682,968 円      
③純収益　①－② 440,618,255 円      
④建物等に帰属する純収益 95,921,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 344,697,255 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 324,911,633 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      920,430 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,768,710,591 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　  41,800,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 中央 5-29　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　中央区銀座二丁目２番１９
 0100000006754-0000
2 　中央区銀座二丁目２番２０
 0100000006755-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
中央 5-29　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
中央 5-29 東京都 区部第１ 氏名  不動産鑑定士　山本　耕平   TEL.
鑑定評価額 15,700,000,000 円  １㎡当たりの価格 44,400,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月14日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 30,300,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月19日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 中央区銀座２丁目２番１９外
｢銀座２－６－７｣		 ②地積
　(㎡)		 353  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,800)
防火
（その他）
地区計画等
高度利用地区

(100,1100)

1:1		 店舗兼事務所

ＲＣ8F1B		 中高層の店舗、店舗
兼事務所が建ち並ぶ
商業地域		 南東27m国道 水道、ガス、下水 銀座一丁目近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    30 ｍ、南    40 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 高層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 内外ブランド店が入居する高
層店舗が建ち並ぶ高度商業地
域		 街

路		 ２７ｍ国道 交通

施設		 銀座一丁目駅近接

 法令

規制		 商業
(100,800)
防火 
地区計画等
高度利用地区
⑤地域要因の将
　来予測		 銀座地区のプライムゾーンに位置する稀少性の高い高度商業地域であり、当面は現状を維持するものと予想され
る。
(3)最有効使用の判定 地区計画、高度利用地区による高層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 容積率　　　　　　　　　　　　　  +8.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　 48,100,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　 40,200,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、銀座地区の銀座通り・晴海通り等のメイン通り沿いの高度商業地域を中心とする。客足の流動性が極め
て高くブランド店舗・百貨店等が集積し、高い収益性に希少性も相俟って地価は高値安定的に推移してきた。コロナ禍
以降はインバウンド客を含め来街者は大きく減少したが、行動規制の撤廃等により客足は戻ってきている。需要者は内
外投資ファンド、不動産投資法人等で総額１００億円を超える店舗ビルが中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、比較可能な複数の取引事例から求められており、実勢を反映した価格と認められる。収益価格は直接法に
より求められており、賃料水準も標準的なものであり、対象地の収益性を反映する。繁華性が高く、高度利用可能な商
業地域に存し、市場参加者は地域の価格水準と投資採算性の両面を検討して意思決定するものと思料される。本件では
、比準価格と収益価格とを関連づけ、指定基準地との比較検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　 40,900,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　中央 5-13                  　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　 42,100,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は回復基調にあるものの、世界的な金融
情勢や地政学的リスク、国内の金融政策の動
向等に留意する必要がある。


地域要因に特段の変動は見られない。需給環
境が弱含み傾向にあった賃貸市場は落ち着き
を取り戻しつつある。


個別的要因に特に変化は認められない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.6 ％ +5.5 ％
３　試算価格算定内訳 中央 5-29　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＴＫ１－公
７取３
-306		 中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西14.5m区
道、中間画地
商業
高度利用地区
地区計画等
(100,800)
b ＴＫ１－公
７取４
-311		 中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南西14.5m区
道、南東8m、
二方路
商業
高度利用地区
地区計画等
(100,800)
c ＴＫ１―公
７取５
-314		 中央区

 底地


   
（　          ） 		 長方形 北東37.4m都
道、
南東27m、
北西8m、
南西14.5m、
四方路
商業
地区計画等
高度利用地区
(100,1100)
d ＴＫ１－公
７取１２
-316		 中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北西27.3m国
道、南東8m、
二方路
商業
地区計画等
高度利用地区
(100,1100)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
27,137,042  		 100
[ 100.0]		 [ 107.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
28,401,681 		 100
[  61.1]
46,483,930 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　   +8.0

その他　    0.0

　　　[ 108.0]
　　　　 100
50,200,000 
b (　 25,261,415) 
26,122,653  		 100
[ 100.0]		 [ 111.3]
100		 100
[  90.0]		 100
[  98.9]
32,664,322 		 100
[  73.4]
44,501,801 
48,100,000 
c (　 34,512,053) 
43,140,066  		 100
[ 100.0]		 [ 111.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 106.9]
44,875,354 		 100
[  99.7]
45,010,385 
48,600,000 
d (　           ) 
27,279,235  		 100
[  70.0]		 [ 113.1]
100		 100
[  90.0]		 100
[  91.8]
53,347,192 		 100
[ 125.7]
42,440,089 
45,800,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.71 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -33.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.27 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -22.0
画地　　　　  -4.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.51 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　  +8.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d その他

 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　  -8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +9.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　 48,100,000 円／㎡]  



中央 5-29　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

615,246,533 
190,686,752 
424,559,781 
88,466,000 
336,093,781 		 （　0.9289）
312,197,513 		 （  2.6 -  0.4 ）
2.2％  
⑧収益価格 　 14,190,796,045 円　　　　（　 40,200,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
中央 5-29　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 304.08 Ｓ13F1B 4,121.99
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
高度利用地区		 100 ％   800 ％   1,100 ％   353 ㎡     19.0 m x   18.0 m  前面道路：国道     　  27.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地下１～地上９階：一括賃貸店舗。１０階以上：フロア貸し店舗。駐車場（２３台）は隔地想定。 ⑦有効率　  77.6 ％
の理由		 近隣の同類型の建物としては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 店舗
303.37 
70.3 
213.38 
20,000 
4,267,600 		 12.0  51,211,200 
0.0  0 

 1～ 1		 店舗
293.74 
71.8 
210.84 
60,000 
12,650,400 		 24.0  303,609,600 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
293.74 
81.7 
240.07 
30,000 
7,202,100 		 12.0  86,425,200 
0.0  0 

 3～ 9		 店舗
293.74 
81.7 
240.07 
9,400 
2,256,658 		 12.0  27,079,896 
0.0  0 

10～13		 店舗
293.74 
72.6 
213.13 
9,400 
2,003,422 		 12.0  24,041,064 
0.0  0 

計
4,121.99 
77.6 
3,197.30 

47,930,394 		 726,969,528 
0 
⑨年額支払賃料     47,930,394 円　×　12ヶ月　＝　     575,164,728 円 
⑩a共益費（管理費）           1,500 円／㎡　×　   3,197.30 ㎡　×　12ヶ月　＝　      57,551,400 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 地域内における同規模建物の標準的な共益費水準を計上。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  55,000 円／台　×　  22 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      14,520,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       632,716,128 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　      14,520,000 円　　×　　  50.0 ％　＝　　    38,895,806 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 608,340,322 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       726,969,528 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       6,906,211 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     615,246,533 円　　　　（　     1,742,908 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    9,494 円/㎡

　月額支払賃料
（　    9,400 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
中央 5-29　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 5,340,000 円  　　　　  1,780,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 58,251,252 円  　　　      647,236,128　×　　　　   9.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   93,225,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   15,130,000 円  　　　　  1,780,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,780,000 円  　　　　  1,780,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,780,000 円  　　　　  1,780,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用    15,180,000 円  　　　隔地駐車場賃借料（月５．５万円、２３台）
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     190,686,752 円　（　　　　　　       540,189 円／㎡）　　（経費率　　  31.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 2.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 2.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9289    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,780,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 420,000 円／㎡　×　   4,121.99 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0497     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0302 ×　 40 ％　＋　0.0460 ×  30 ％　＋ 0.0793 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 88,466,000 円  
（　　　　　       250,612 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 615,246,533 円      
②総費用 190,686,752 円      
③純収益　①－② 424,559,781 円      
④建物等に帰属する純収益 88,466,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 336,093,781 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 312,197,513 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      884,412 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,190,796,045 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　  40,200,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 中央 5-29　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　中央区銀座二丁目２番１９
 0100000006754-0000
2 　中央区銀座二丁目２番２０
 0100000006755-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
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49 　
50 　
備考