別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月10日　提出
中央 5-28　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
中央 5-28 東京都 区部第１ 氏名  不動産鑑定士　髙井　猛史   TEL.
鑑定評価額 23,800,000,000 円  １㎡当たりの価格 13,800,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 9,270,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月14日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 中央区八重洲２丁目１０番１外
｢八重洲２－１０－１７｣		 ②地積
　(㎡)		 1,724  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,800)
防火
（その他）
地区計画等
高度利用地区

(100,1100)
不整形
1:1.2		 事務所

ＳＲＣ12F4B		 高層事務所ビルの中
、駐車場も見られる
商業地域		 北西36m都道、三方路 水道、ガス、下水 有楽町

320m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     1,500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 周辺部で大規模再開発計画が
進捗している複合高度商業地
域		 街

路		 ３６ｍ都道 交通

施設		 有楽町駅北東方

320m		 法令

規制		 商業
(100,800)
防火 
地区計画等
高度利用地区
⑤地域要因の将
　来予測		 周辺部では大規模な再開発事業が進行中であり、今後は一層の発展的な推移が期待される地域である。利回りは
低下傾向にあるが賃料がやや停滞傾向にあること等から地価はやや上昇傾向にある。
(3)最有効使用の判定 高度利用地区を活用した高層店舗、ホテル兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +7.0
容積率　　　　　　　　　　　　　  +8.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　 15,000,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　 12,600,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は主として八重洲、日本橋、京橋地区等であって、高層店舗付事務所が集積する繁華性の高い複合高度商業
地域である。東京駅勢圏に位置し利便性等は極めて高いため需要は旺盛であり、地価はやや上昇傾向にある。主たる需
要者は、不動産投資ファンド、大手不動産会社、大手一般事業会社等である。市場で中心となる価格帯は、規模、立地
条件のほか、売買当事者間における資金調達手段等によって大きく分散し、一様ではない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地は、高層店舗付事務所が集積する複合高度商業地域に存しており、市場参加者は投資採算性のみならず、業
務利便性や商業繁華性等をも重視している。従って、市場の実勢を反映した比準価格と投資採算性に着目した収益価格
を相互に関連付けて、近隣地域の将来動向等をも加味し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のと
おり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　中央 5-33                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +8.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　 17,300,000 円／㎡		 [103.5]
100		 100
[110.2]		 100
[135.8]		 [115.6]
100		 13,800,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　 13,400,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 不動産市況は堅調に推移しているものの、世
界経済の動向、我が国における今後の金利動
向等の懸念材料も見られる。


周辺部では大規模な再開発事業が進行中であ
り、今後は発展的な推移が期待される。



北東側区道が拡幅されたが、個別的要因の変
動はない。

 行政　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +40.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 中央 5-28　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＴＫ１－公
７取１２
-314		 中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東27m都道、
北東15m、
北西8m、
三方路
商業
高度利用地区
地区計画等
(100,1100)
b ＴＫ１－公
７取３
-3		 中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東15m区道、
北西4m、角地
商業
地区計画等
高度利用地区
(100,800)
c ＴＫ１－公
７取２
-1		 中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東27.5m国
道、北西4m、
角地
商業
地区計画等
高度利用地区
(100,800)
d ＴＫ１－公
７取３
-307		 千代田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 西44m国道、
北西8m、角地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,769)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
14,830,089  		 100
[ 100.0]		 [ 111.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 113.4]
14,620,846 		 100
[ 115.2]
12,691,707 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　  +15.6

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 115.6]
　　　　 100
14,700,000 
b (　           ) 
12,131,148  		 100
[ 100.0]		 [ 111.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
12,905,231 		 100
[  91.1]
14,166,005 
16,400,000 
c (　           ) 
11,166,253  		 100
[ 130.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
8,789,567 		 100
[  76.8]
11,444,749 
13,200,000 
d (　           ) 
7,815,546  		 100
[ 100.0]		 [ 132.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.9]
10,232,246 		 100
[  84.9]
12,052,115 
13,900,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.56 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　  +8.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.90 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 買進み

 ％／月  
+0.54 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.46 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　 15,000,000 円／㎡]  



中央 5-28　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

1,509,847,285 
439,500,043 
1,070,347,242 
459,194,000 
611,153,242 		 （　0.9224）
563,727,750 		 （  3.0 -  0.4 ）
2.6％  
⑧収益価格 　 21,681,836,538 円　　　　（　 12,600,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
中央 5-28　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗、ホテル兼事務所 1,512.28 Ｓ14F1B 20,296.62
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
高度利用地区		 100 ％   800 ％   1,100 ％   1,724 ㎡     44.0 m x   49.0 m  前面道路：都道     　  36.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２～６階事務所、７階以上はホテル、地下に駐車場（総数６４台、賃貸用としては５８台）の高層ビルを想定した。 ⑦有効率　  83.1 ％
の理由		 近隣の同類型の建物としては標準的である。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 駐車場
1,135.00 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
1,507.40 
27.6 
416.00 
11,000 
4,576,000 		 12.0  54,912,000 
0.0  0 

 2～ 6		 事務所
1,490.90 
84.0 
1,251.90 
9,100 
11,392,290 		 10.0  113,922,900 
0.0  0 

 7～ 7		 ホテル
1,445.80 
100.0 
1,445.80 
5,450 
7,879,610 		 10.0  78,796,100 
0.0  0 

 8～14		 ホテル
1,250.56 
100.0 
1,250.56 
5,450 
6,815,552 		 10.0  68,155,520 
0.0  0 

計
20,296.62 
83.1 
16,875.22 

117,125,924 		 1,180,411,240 
0 
⑨年額支払賃料    117,125,924 円　×　12ヶ月　＝　   1,405,511,088 円 
⑩a共益費（管理費）             598 円／㎡　×　  16,875.22 ㎡　×　12ヶ月　＝　     121,096,579 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 同種建物の共益費水準より査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  55,000 円／台　×　  58 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      38,280,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		     1,526,607,667 円　　×　　   3.6 ％                          
＋　　　      38,280,000 円　　×　　  30.0 ％　＝　　    66,441,876 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 1,498,445,791 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）     1,180,411,240 円　×　　  96.4 ％　　×　　  1.00 ％　＝　      11,379,164 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）  3,190,000 円　×　　  70.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　        22,330 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　   1,509,847,285 円　　　　（　       875,781 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    9,176 円/㎡

　月額支払賃料
（　    9,100 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
中央 5-28　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 26,340,000 円  　　　　  8,780,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 172,137,643 円  　　　    1,564,887,667　×　　　　  11.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　  148,832,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   74,630,000 円  　　　　  8,780,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     8,780,000 円  　　　　  8,780,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     8,780,000 円  　　　　  8,780,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     439,500,043 円　（　　　　　　       254,930 円／㎡）　　（経費率　　  29.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 2.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9224    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 8,780,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 420,000 円／㎡　×　  20,296.62 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0523     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0331 ×　 40 ％　＋　0.0485 ×  30 ％　＋ 0.0816 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 459,194,000 円  
（　　　　　       266,354 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 1,509,847,285 円      
②総費用 439,500,043 円      
③純収益　①－② 1,070,347,242 円      
④建物等に帰属する純収益 459,194,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 611,153,242 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 563,727,750 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      326,988 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,681,836,538 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　  12,600,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 中央 5-28　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　中央区八重洲二丁目１０番１
 0100000045924-0000
2 　中央区八重洲二丁目１０番４
 0100000045927-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月11日　提出
中央 5-28　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
中央 5-28 東京都 区部第１ 氏名  不動産鑑定士　松岡　貴史   TEL.
鑑定評価額 24,000,000,000 円  １㎡当たりの価格 13,900,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 9,270,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月29日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 中央区八重洲２丁目１０番１外
｢八重洲２－１０－１７｣		 ②地積
　(㎡)		 1,724  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,800)
防火
（その他）
高度利用地区
地区計画等

(100,1100)
不整形
1:1.2		 事務所

ＳＲＣ12F4B		 高層事務所ビルの中
、駐車場も見られる
商業地域		 北西36m都道、三方路 水道、ガス、下水 有楽町

320m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 高層の店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     1,500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 周辺において大規模な再開発
事業等が進行中である。		 街

路		 ３６ｍ都道 交通

施設		 有楽町駅北東方

320m		 法令

規制		 商業
(100,800)
防火 
高度利用地区
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 周辺の再開発事業により高度利用が伸展している地域である。今後も事務所を中心とした堅調な不動産需要が予
測される。建築費の上昇は気がかりであるが地価は堅調に推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高度利用地区を活用した高層店舗ホテル兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +7.0
容積率　　　　　　　　　　　　　  +8.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　 14,900,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　 13,300,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 東京駅に近接する地域であり、大企業や政府系機関等とその関連団体が主要な需要者層となる。現在、近隣において大
規模な不動産開発が相次いでおり、都心においても注目されている地域の一つである。立地が良いことも合わせ家賃負
担力が比較的高いテナントの募集が可能な地域といえる。後背地には依然として古いビルが多い地域であり、家賃水準
はわずかに低位に止まっている可能性はあるが、潜在的な収益力の高い地域である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 丸の内や大手町エリアには及ばないものの、安定的に収益をあげうる地域であるため、機関投資家、投資ファンドの他
、自社ビル利用を目的とした土地需要も見込める地域である。幹線道路沿いには規模がやや大きな画地が多く高度利用
が可能な地域であるが、土地の供給が少ない地域とみられ、希少性による買い進みも考えられる。以上より比準価格と
収益価格を関連付け代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を表記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　中央 5-33                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +8.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　 17,300,000 円／㎡		 [103.5]
100		 100
[110.2]		 100
[135.3]		 [115.6]
100		 13,900,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　 13,400,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は回復基調にあるものの各種経済指標は
上下に振れ続けている。不動産関連融資の金
利動向が特に注視される。


低金利の影響などにより商業用不動産の売買
需要について価格時点においては大きな変化
は認められない。当地区の不動産需要は底堅
い。

個別的要因に変動は認められない。


 行政　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +38.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 中央 5-28　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＴＫ１－公
７取２
-1		 中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東27.5m国
道、北西4m、
角地
商業
地区計画等
高度利用地区
(100,800)
b ＴＫ１－公
７取３
-308		 中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東14.5m区
道、中間画地
商業
地区計画等
高度利用地区
(100,700)
c ＴＫ１－公
７取３
-309		 中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南東11m区道、
中間画地
商業
高度利用地区
地区計画等
(100,681)
d ＴＫ１－公
７取１
-304		 中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南東12.7m区
道、北西8m、
二方路
商業
地区計画等
高度利用地区
(100,800)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
11,166,253  		 100
[ 130.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
8,789,567 		 100
[  68.6]
12,812,780 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +7.0

行政　　   +8.0

その他　    0.0

　　　[ 115.6]
　　　　 100
14,800,000 
b (　           ) 
10,500,805  		 100
[ 100.0]		 [ 112.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
11,802,905 		 100
[  92.2]
12,801,415 
14,800,000 
c (　           ) 
10,130,270  		 100
[ 100.0]		 [ 110.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
11,113,207 		 100
[  88.3]
12,585,738 
14,500,000 
d (　           ) 
14,465,978  		 100
[ 100.0]		 [ 109.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.9]
15,450,058 		 100
[ 115.2]
13,411,509 
15,500,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 買進み

 ％／月  
+0.54 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.54 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.62 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　 14,900,000 円／㎡]  



中央 5-28　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

1,494,250,789 
433,877,595 
1,060,373,194 
442,212,000 
618,161,194 		 （　0.9240）
571,180,943 		 （  2.9 -  0.4 ）
2.5％  
⑧収益価格 　 22,847,237,720 円　　　　（　 13,300,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
中央 5-28　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗、ホテル兼事務所 1,512.28 Ｓ14F1B 20,296.62
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度利用地区
地区計画等		 100 ％   800 ％   1,100 ％   1,724 ㎡     44.0 m x   49.0 m  前面道路：都道     　  36.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階～６階事務所、７階以上ホテル、地下駐車場は荷捌き・身障者用のほか機械式を想定 ⑦有効率　  83.1 ％
の理由		 周辺建物の利用状況と建築士の意見を参考
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
1,507.40 
27.6 
416.00 
11,000 
4,576,000 		 12.0  54,912,000 
0.0  0 

 2～ 6		 事務所
1,490.90 
84.0 
1,251.90 
9,000 
11,267,100 		 10.0  112,671,000 
0.0  0 

 7～ 7		 ホテル
1,445.80 
100.0 
1,445.80 
5,300 
7,662,740 		 10.0  76,627,400 
0.0  0 

 8～14		 ホテル
1,250.56 
100.0 
1,250.56 
5,300 
6,627,968 		 10.0  66,279,680 
0.0  0 
地下
 1～ 1		 駐車場
1,135.00 
 
 
 
 		    
   

計
20,296.62 
83.1 
16,875.22 

114,970,016 		 1,158,852,160 
0 
⑨年額支払賃料    114,970,016 円　×　12ヶ月　＝　   1,379,640,192 円 
⑩a共益費（管理費）             600 円／㎡　×　  16,875.22 ㎡　×　12ヶ月　＝　     121,501,584 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺の同種建物の共益費水準により査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  50,000 円／台　×　  64 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      38,400,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		     1,501,141,776 円　　×　　   3.0 ％                          
＋　　　      38,400,000 円　　×　　  30.0 ％　＝　　    56,554,253 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 1,482,987,523 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）     1,158,852,160 円　×　　  97.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　      11,240,866 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）  3,200,000 円　×　　  70.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　        22,400 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　   1,494,250,789 円　　　　（　       866,735 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    9,075 円/㎡

　月額支払賃料
（　    9,000 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
中央 5-28　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 25,710,000 円  　　　　  8,570,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 169,349,595 円  　　　    1,539,541,776　×　　　　  11.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　  148,833,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   72,845,000 円  　　　　  8,570,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     8,570,000 円  　　　　  8,570,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     8,570,000 円  　　　　  8,570,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     433,877,595 円　（　　　　　　       251,669 円／㎡）　　（経費率　　  29.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 2.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 2.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9240    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 8,570,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 410,000 円／㎡　×　  20,296.62 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0516     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0324 ×　 40 ％　＋　0.0479 ×  30 ％　＋ 0.0810 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 442,212,000 円  
（　　　　　       256,503 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 1,494,250,789 円      
②総費用 433,877,595 円      
③純収益　①－② 1,060,373,194 円      
④建物等に帰属する純収益 442,212,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 618,161,194 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 571,180,943 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      331,311 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,847,237,720 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　  13,300,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 中央 5-28　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　中央区八重洲二丁目１０番１
 0100000045924-0000
2 　中央区八重洲二丁目１０番４
 0100000045927-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
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24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
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33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
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44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考